共有产权住房范文1
一、共有产权住房典型模式
在我国，共有产权住房的发展并不久远，综合全国各城市的实践经验，有三种模式最具代表性，即淮安模式、上海模式和北京模式。
1.淮安模式
2007年7月26日淮安市《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》，明确提出要将经济适用住房使用的土地改划拨为出让，实行政府指导价，并与市场接轨。这实质上终止了传统意义上的经济适用房的供应，用共有产权住房取而代之。根据共有产权住房产权构成比例的不同，将共有产权住房分为两种：一是个人拥有70%产权，政府拥有剩余的30%产权；二是个人与政府各占住房产权的50%。
与以往保障性住房类似，共有产权住房也为购房者设置了门槛。淮安共有产权住房公布之初对不同产权构成比例的购买有明确规定。其中，购买个人拥有70%产权共有产权住房的条件是家庭人均月收入300 元以下，具有市区城镇常住户口8 年以上，家庭人均住房使用面积在10 平方米以下；购买个人拥有50%产权共有产权住房的条件是享受政府最低生活保障且人均住房使用面积不足10 平方米的困难家庭。但是，2007年初的淮安住房均价即已达到2500元/平方米，以一个刚达到购买70%产权住房要求的三口之家为例，要拥有一套50平方米的共有产权住房平均至少需要12年的全部收入。这显然不符合实际。因此政策颁布之初，符合条件的购房者寥寥无几。政府相关部门后来意识到了初设条件的苛刻，因此放宽了申购条件，把人均收入放宽到了700元/月，在实际操作中，甚至放宽到800元/月。几乎刚好售完首批推出的300套共有产权住房。
淮安对于共有产权住房的退出机制给出了明确规定。在五年内，共有产权住房的政府产权部分不收租金，业主可以原价购买政府产权部分，得到完整产权。当业主的生活水平高于政府规定的享有共有产权住房条件时，可以继续使用住房，但需要为政府所有部分支付相应市场化租金。五年以后，如果转让住房的话，则只能得到自己所有份额的收益，政府得到剩余部分，并且政府有优先购买权。
2.上海模式
上海共有产权住房可以追溯到2009年年底，彼时率先在闵行和徐汇两个区进行共有产权住房试点，翌年于全市铺开，官方称为共有产权经济适用房。上海对于产权的拥有份额较淮安更为灵活，购房者根据支付能力的大小，可购买共有产权住房60%-70%不等的产权，同时政府持有剩余部分。
上海根据城市人均收入水平，不断调整共有产权住房的准入门槛。其中最为明显的当属人均可支配收入条件，该项已经从试点之初的2300元/年，调到2900元/年，之后又调整为3300元/年。在2013年更是进行了大幅放宽，由原来人均3300元/年一次性提高到了5000元/年。根据2013年公布的《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）准入标准和供应标准》，规定共有产权住房申购家庭人均住房建筑面积应在15平方米以下（含15平方米），对于3人及以上家庭，人均年可支配收入应该低于6万元（含6万元），同时人均财产应该低于15万元（含15万元）；对于2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准要上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2万元（含7.2万元）、人均财产低于18万元（含18万元）。
关于退出机制，上海规定购房人可以在取得共有产权住房房产证的5年后将房屋出售。政府拥有优先回购权，并且要按其拥有的产权份额收回所对应的转让收入。
3.北京模式
北京的共有产权住房出现得相对较晚，2013年10月23日，北京市住建委了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，北京的自住型商品房政策正式出台。政府明确规定，自住型商品房的价格是周边同地段商品房价格的70%，建设所用土地通过“限房价、竞地价”的方式出让。该类住房的面积以90平方米为主打户型。符合之前购买限价房规定的家庭皆可购买。
对于自住型商品房的退出机制，北京市政府明确规定购买此类住房5年内不得上市交易，之后交易获得收益的30%上交政府财政。
4.各模式对比分析
要充分了解共有产权住房的利弊，需要对其进行对比分析，表1是对前文各模式共有产权住房特点的汇总及优缺点分析。
二、共有产权住房制度建设
虽然各地的共有产权住房政策相继推出，并且得到了国家层面的支持。但从前文的分析可以看出还存在很多不足之处。笔者认为可以从以下几个方面对实践现状进行完善。
1.完善法律法规，建立共有产权住房法律保障体系
作为一个法治国家，任何制度或政策的推行都应有法可依，以法律保障和约束行为。目前各地推行的共有产权住房政策并没有合适的法律可依，行政色彩浓烈。以共有产权住房的影响力及其发展趋势，将其规范化管理提上法律议程已经是势在必行。首先，应该通过法律形式确定共有产权住房的管理机构，赋予相应机构统一管理权力的同时对其进行必要的监督，防止政出多门、互相扯皮现象的发生；其次，规范化购房准入制度，防止自住型商品房的权力寻租；最后，统一合理的标准确定转让溢价分配，杜绝利用共有产权住房投机牟利。
2.多元化共有产权住房供应渠道，增加受惠群体
目前共有产权住房的供应形势主要有两种，一是以北京、上海等城市为代表的普通商品房配建供应；二是以淮安等三线城市为代表的集中建设供应，该方式是目前很多地区采用的形式。两种供应方式有利有弊，前者易于给共有产权住房业主造成物业费负担上的压力，且开发商更倾向于偷工减料，显失公平。后者则造成城市贫富分布不均，不利于社会管理和稳定。因此，一个城市的共有产权住房供应方式应该实现多元化，根据城市区域特色，合理安排共有产权住房位置。同时，可以参照公共基础设施的建设，将共有产权住房的建设视为准公共产品，引入BT或BOT模式。此外，可以通过其他现有住房转化增加供应。如现今棘手的小产权房，可以通过土地国有化处理转化为共有产权住房，在增加共有产权住房的供应同时，也解决小产权房的去向问题，可谓一石二鸟。
3.层次化住房保障体系，明确定位共有产权住房受众
我国住房保障体系由于发展较为短暂，在制度建设和发展方向上还有很多亟需改善之处，各类保障性住房的受众层次显化就是其中一个重要方面。就目前来看，住房保障体系无非三个层次，即社会底层群体保障房、由低收入转中等收入群体保障房、中等收入群体保障房。但各个地方政府并没有科学合理的收入划分制度，在各层次间出现了“夹心层”，社会不公现象明显。所以，政府应该通过受众的明确划分，将共有产权住房合理定位在住房保障体系当中。“走对路子，找好位置”，使得共有产权住房政策不致虎头蛇尾，设计与落地脱节。
4.重视共有产权住房的建设质量，保障住房品质
传统的经适房无论是配建还是集中供应，都存在开发商为了追求更大的利润而降低建设标准的情况。要解决这一问题，任重而道远。首先，政府主管部门要把控从选定开发商到验收的每一个环节，保证建筑质量；其次，通过充分评估企业的开发利润，在充分市场调研的情况下，给予企业适当的补贴。
5.完善共有产权住房制度，强化保障作用
共有产权住房制度在我国的发展处于初级阶段，机制设置还有很长的路要走。要强化其保障作用，首先，个人与政府的产权分配应该更加灵活，便于合格购房者能根据自己的经济实力购买不同比例的产权；其次，突破传统思路，扩大购房者的选房范围，政府主要以货币形式给予补贴，与购房者共享产权。
6.引入多元资本，助力共有产权住房建设
首先，与金融资本的结合是房地产市场发展的大势所趋，共有产权住房的建设与运营也不例外。共有产权住房的购买者很多属于上升阶层，政府可以适当松动银根，鼓励银行放松对共有产权住房的贷款限制。其次，可以研究开发企业持有共有产权住房部分产权的可行性，以获取增值收益的条件引入民间资本。
笔者认为，随着经济体制改革的不断深入，市场在资源配置中的基础性作用不断强化，共有产权住房在全国范围铺开是大势所趋。当务之急，政府应该在试点基础上权衡利弊选择最佳的推广模式，总结过往其他类型保障性住房可取之处与经验教训，进行科学合理的制度设计，实现共有产权住房的社会价值。
参考文献：
1.陈明.共有产权经济适用房：保障性住房建设的新探索――淮安市经济适用房建设的实践及其得失.北方经济.2008.19
共有产权住房范文2
解释共有产权存在的合理性是推广共有产权的前提。基于以下几个主要理由，我们认为，推广共有产权符合现实且必要。
（一）给予中低收入家庭产权型保障具有重要的社会经济意义
住房保障问题是世界性难题。尽管各国住房政策各有特点，但总体上讲，住房政策的大趋势是以促进住房自有化率的提高为主，辅以公共租赁房。归纳其主要原因是：首先，住房作为人类生存的基础，也是福利的基础，住房产权与社会政策其他领域之间具有复杂的“嵌入性”，养老、医疗、教育甚至就业等领域均与住房产权密切相关，因此，瑞典学者凯梅尼认为，“在研究福利体制的这一建构与重组的过程中，住房是建构福利国家的一个关键领域”，日本学者早川和男（2005）也认为，住宅福利是社会福利之最，主张“把住宅问题看作国家、社会的首要问题”。其次，大量的研究表明，人们存在着对房屋所有权根深蒂固的渴望，拥有住房产权能给人们带来自尊、自信以及安全感。住房产权有无这种分化对居民的幸福感水平确实产生了不容忽略的影响，有住房产权的居民其幸福感水平显著高于无住房产权的居民。再者，住房是城市居民家庭财富的主要组成部分，能否拥有住房所有权，对城市家庭而言，更是意味着是否拥有家庭财富积累的原始机会和社会学意义上的社会向上流动的机会。
但是自1998年以来，不断攀升的商品房价格直接导致了居民住房可支付能力的削弱，高房价与中低收入群体（包括一部分中等收入群体）住房支付能力之间的矛盾日益突出。以浙江省为例，考察根据统计年鉴里七等分城市居民家庭收入水平，计算得到标准住房消费面积为90平方米，各收入阶层房价收入比的情况，发现高收入家庭的收入增长基本与房价快速上升的速度相匹配，房价收入比变化不大，而购房能力弱的中低收入家庭，其购房能力不但没有改善，反而加速恶化。如最低收入家庭房价收入比从2000年的12.94提高到2012年的29.50，2012年中等收入家庭的房价收入比也高达12.35 （如表1所示）。越来越多的中低收入家庭（包括一部分中等收入群体）不得不被动地退出商品住房市场。
因此，给予中低收入家庭产权型保障具有重要的社会经济意义。根据经典的纺锤型社会结构模型可知，中间阶层的比重与其稳定性直接关系到社会的安定，其往往也是社会财富创造的中坚力量，让这部分家庭拥有“财产性收入”不仅是壮大中产阶层队伍、缩小贫富差距的客观要求，而且也对改善创业环境、提高城市竞争力、保持社会稳定具有重要意义。
（二）我国经济适用房政策的偏差
经济适用房是我国停止实物分房后建立并首推的解决中低收入家庭住房困难的重要制度安排。不可否认，经济适用房在一定时期内为解决我国城市中等收入居民住房困难、改善居住质量等问题起了很大作用，但随着住房市场价格的快速上涨，经济适用房产权的模糊性所隐藏的一系列问题越发突出。虽在《经济适用住房管理办法》中将经济适用房产权定义为“有限产权”，但是没有明确个人持有的产权比例，因此经济适用住房有限产权是在收益和处分上受到限制的所有权，是一种受到限制的单独所有权，而并非共有。其在法理与具体实施过程中存在以下问题。
第一，有限产权经济适用房致使法权和事实产权不一致。从字面上理解“有限产权”，是因政府让渡了一部分收益，因此，对产权做出了某种限定，政府和个人共同持有经济适用房房屋产权，双方都是只拥有不完整的产权。然而现实是，拥有不完整产权的个人却完整地拥有事实上的完整产权，也使得个人拥有了寻租空间，导致法权与事实产权不一致，权力和义务不一致。按照《物权法》以登记确定权属的原则，既然经济适用房的产权证和不动产登记簿上的产权人记载的只有购房人的名字，就只能推定房产为购房人所有，其属于个人财产和私权范畴，政府公权力不具备直接介入权，国家就没有权利干涉购房人处置权的法律依据。
第二，经济适用房有限产权制度滋生寻租行为。经济适用房由于政府的补贴而价格远低于市场价，让这种交易更加有利可图。根据有关规定，经济适用房在购买5年后就可以上市出售，因此刺激很多人暗箱操作骗购经济适用房，进行投资谋利。另一方面，一些逐渐富有的家庭没有从经济适用房保障制度中合法有序地退出，从而导致了社会住房保障资源完全流失。
第三，有限产权经济适用房产权不清晰，导致处置难。尽管一些地方以文件形式明确规定了上市交易时应补充土地出让金或同地段商品房与经济房的差价，但由于法律效力低（一是居民接受度十分有限；二是实际操作上，特别是退出操作中不能得到法律层面的支持），政府与个人的合法收益得不到及时保障。
第四，有限产权经济适用房产权不清晰，抵押融资受影响。当个人用住房向银行抵押融资时，银行根据个人在住房中拥有的产权比例确定融资额，由于有限产权经济适用房没有明确个人持有的产权比例，导致银行实际操作难，许多银行拒绝经济适用房的抵押融资贷款。
（三）租赁保障房难以成为住房保障可持续运行的主要方式
以公共租赁房为主体的租赁型保障房其核心特征是通过“租赁”方式保障居民“住有所居”，房屋所有权不发生转移，这对引导居民树立正确的住房消费观念，形成合理的住房梯度消费模式，具有很好的促进作用。但是租赁型保障房建设投入大、维护运行成本高、退出难等是个世界性难题，极易沦为“福利陷井”。尽管发达国家与地区已实施公共租赁住房保障制度多年，积累了丰富经验，但仍面临严峻的问题。
第一，租户对保障房破坏性使用，造成物业和社区环境恶化，社会问题增多。英美等一些社会住房小区秩序混乱，公共场所故意乱抛垃圾、制造噪音、肆意破坏公物等问题比较普遍，成为犯罪活动、吸毒和交易、打群架等集中点。尽管美国公共住房支出不断增长，但居民对社区抱怨和不满度增加，严重影响居民的身心健康，恶劣的居住环境抵消了低收入家庭的住房保障效用。
第二，住房保障财政负担重。美国公共住房的建设成本由联邦政府承担，但运营成本靠租赁收入维持。刚开始运营期间，由于新房维护成本较低，公共租赁房运行良好，但之后住房保障财政负担逐渐加重。联邦住房运营补助从1969年的1490万美元上升到1979年的72700万美元，1993年的25亿美元，2003年的35亿美元，2003年运营补助占公共住房总预算的一半。由于资金紧张，很多住房管理机构不得已停止公共租赁房的修缮和维护，造成公共住房居住环境逐渐恶劣，使得社会租赁住房越来越集中于针对社会劣势群体进行住房供给，在空间上形成了“贫民窟”，产生了严重的社会隔离和阶层对立，引发了严重的社会问题。
因此，在社会投资缺乏激励和政府保障财力有限的背景下，简单地以公租房取代经济适用房，不仅忽略了住房所有权对所有人主观福利水平（如自尊、自信等）及住房区域权利（如教育、户籍等）的影响，忽略了住房所有权对中低收入家庭财富积累的影响，且由于其存在的投资量大、资金沉淀严重、维护运行成本高等难题，都不利于提高我国的住房保障水平，其更难以成为我国住房保障可持续运行的主要方式。
（四）开展过共有产权的地区普遍反映政策效果较好，风险可控
值得一提的是，2014年中央政府将“增加共有产权住房供应”首次写进《政府工作报告》之前，上海、江苏淮安的部分城市已有几年的实践。从实行的情况看，由于产权收益共享、补缴差价等因素，使得溢价大幅缩小，基本杜绝了共有产权房的寻租现象，很好地解决了经济适用房和限价房中的福利陷阱。
二、发展共有产权住房的思路
构建住房共有产权的理论目标就是使各类住房产权清晰化，并能够通过共有产权结构有效实现保障性住房内部的转换和保障性住房与商品房之间的转换，构建起由商品房、共有产权房、公共租赁房等组成的具有合理分层的新住房体系。现阶段新型共有产权住房应在原来“针对中低收入人群提供保障”的限制原则基础上，将短期目标重点放在中等 （潜在）收入阶层身上，且通过产权清晰、格式统一、具有可调整性的共有产权合约模式统筹管理各类出售型保障性住房；而长期目标，可以考虑覆盖所有无住房所有权的中低收入家庭，通过产权份额的调整和交易实现各类住房之间的具过渡性、连续性、整体性和动态多层次的可持续转换。其制度设计的基本思路有以下几方面。
第一，以共有产权住房模式统领出售型保障房供应体系。利用共有产权住房来统领现在的经济适用房、拆迁安置房和限价商品房，明确政府与保障对象之间的责权利，从而建立新住房保障体系，构建合理衔接的住房体系（详见图1、图2）。可以依据地方的政府财力、保障家庭支付能力、商品房价格，设定不同的产权比例，形成动态的可调整的产权比例关系。对于限价商品房和拆迁安置房，保障家庭通常有较好的支付能力，政府的产权比例适当降低，便于家庭日后有能力时赎回；对于经济适用房，保障家庭的支付能力较差，政府的产权比例适当提高，有助保障家庭拥有住房。
第二，明确共有产权的定价思路，避免价格双轨制。共有产权可采用两阶段定价方法，解决经济适用房现存建设成本与销售价格倒挂的问题。两阶段定价方法的基本思路是：第一阶段：房地产企业作为开发建设主体，在政府和房地产开发商之间依据成本定价法确定共有产权项目结算价格，如实反映项目建设成本。第二阶段：由政府作为共有产权保障房的产权共有人，在政府和保障对象之间确定共有产权的项目销售价格，根据保障对象支付能力确定共有产权比例。保障家庭通过支付市场价格购买一定比例的住房产权，价格和市场接轨。当家庭购得完全产权后，可以享有和商品房同样的权利，实现两个市场的统一。
第三，因地制宜，确定共有产权比例划分。推行共有产权，可以针对不同收入水平准入门槛的低收入者设定几种不同的产权分割出售方式，如表2所示。借鉴国外和淮安、上海已有共有产权的实践经验，在运作前期应当规定相对较高的购买的比例，建议采用方案1。这样可以缓解共有产权建设运营中的资金压力，快速回收共有产权房的投资。随着政府保障能力的增加，可以扩大“共有产权”的保障群体，购买比例要求逐渐降低（可以采用方案2和方案3），使得更多符合资格的中低收入家庭购买一定比例的共有产权。对于剩余部分的产权，购房人每年按剩余产权价值的2.75%-3%的比例交纳租金。此外，共有产权模式也可以作为租售并举制度“租售转化”方案的参考。将政策性住房的租、售问题衔接起来，也为不同支付能力的家庭提供了更加细致的购房参考标准。
总体来说，共有产权这样的制度设计主要有以下几方面特点：
一是满足了购房人拥有自有住房的需求。在房源定价上，以开发建设成本为基础，考虑保障对象支付能力等因素，确定销售价格。在城市住房资源较为稀缺的背景下，使得保障对象以相对较低且符合自身支付能力的价格购买住房，既解决了基本住房问题，又满足了人们对产权住房的需求。
二是有利于形成对购房人的扶持和制约机制。购房人可以按本人出资份额享受房屋增值收益，一方面有利于积累经济能力，为将来退出住房保障、进入市场改善住房创造条件，有利于形成住房保障体系与房地产市场体系的有机衔接；另一方面也有利于制约住房使用、养护过程中不当行为的发展。
三是共有产权保障住房销售价格以土地开发成本和建安成本为基础确定，政府主要是免收土地出让金、税费和投入市政、公建配套费等支出，财政负担可以承受，有利于共有产权保障住房工作的可持续发展。
共有产权住房范文3
「 正 文
一、住房"部分产权"法律性质诸学说及其评析
关于住房部分产权的法律性质，理论界分歧很大，其中比较有代表性的看法有：单独所有权说、租赁权说、共有权说和他物权说。
（一）单独所有权说
有的学者认为，住房部分产权属于受到特殊限制的单独所有权。其基本理由：
一是把住房部分产权的法律性质设计为单独所有权有利于稳定职工的队伍，也是对社会分配不公的一种矫正措施。
二是把住房部分产权设计成单独所有权，符合住房商品化的目标，有利于住房进入市场，有利于房地产市场的发展。
单独所有权说，能从我国住房改革的价值取向去把握住房部分产权的法律性质，有现实意义和可取之处。但该学说也存在值得商榷的地方。首先，该学说未看到将住房部分产权设计为单独所有权不公平的一面。标准价住房是以行政手段分配的，而不是通过市场公平竞争获取的。其次，该学说未注意到通过房改获取的住房部分产权与发展商完全按市场规律运作开发的商品房在诸多方面存在的不同。通过房改获取的住房未能反映房地产价值构成基本情况，不是一般意义上的商品房。再次，单独所有权的理论设计不符合我国房改的实际情况。尽管现在各地房改的具体做法有所不同，但有些做法是比较一致的，如通过房改获取的住房部分产权，在很多方面受到限制，特别是收益权和处分权都是有限的。
（二）租赁权说
有的学者认为，住房部分产权的法律性质为租赁权。其基本理由：
一是购房人与原产权单位之间存在着行政隶属关系或劳动关系，购房人对所购住房支付的标准价，仍有福利性质，故属租金而非价款。
二是有的地方房改政策规定，原产权单位仍负有无偿供水、供热、修缮住房的义务。如《长春市住房制度改革方案》规定："住房的供水系统和住房暖气费用，在政府没有新的规定之前，仍由原渠道解决。"租赁权说只看到某些局部情况，未能正确反映住房部分产权的真正特征。第一，住房部分产权是一种新型物权，而不属于债权范畴，租赁权是债权。住房部分产权包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。而租赁权不含有收取租赁物孳息之权，也无处分租赁物之权，只有占有权、使用权和享受租赁物的自然效用之权。购房人所付标准价款，包括住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费，而租金仅仅包括维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税五项。第二，购房人所持住房的法律凭证为产权证书，而非租赁合同书。第三，租赁权说仅仅是根据个别地方的暂时政策得出来的结论，不具有全面性、代表性和科学性。
（三）共有权说
有的学者认为，住房部分产权的法律性质为共有权。其基本理由：
一是有些部门规章和地方政策规定，购房人和原产权单位对所售住房享有共有权。
二是许多县市在进行房屋产权登记时就将住房部分产权分成份额予以登记。
三是几乎所有地方规章都规定："原产权单位有优先购买权"，"售房收入在扣除双方原投资后的增值部分，按售房单位和购房人原投资所取得的产权比例分配"，"售房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配".这些都是共有权的表现。
共有权说反映了不少规章所规定的具体内容，我们也不能排除把住房部分产权定性为共有权的可取之处。然而从许多地方规章和政策对住房部分产权的规定来看，有许多规定有别于共有权的法律特征和效果。第一，住房部分产权人，即购房人，大多为自住自用，原产权单位并无共同占有、使用、收益和处分权，共有权无从体现。如果购房人与原产权单位对住房有共有权，就等于说购房人无偿占有、使用、收益着原产权单位的房屋份额，这与共有权的本质要求是不相符的。第二，在共有场合，共有物的处分须经全体共有人同意，或至少应占份额一半以上的共有人的同意，否则，处分无效。但在住房部分产权情况下，购房人在支付全部价款经过若干年（一般住用5 年）后可以不经原产权单位同意直接进入市场交易。第三，在共有场合，各共有人原则上可随时请求分割共有物，至少在适当的时候有这种权利。但在住房部分产权情况下，原产权单位只有在购房人出售时才有分割收益之权或优先购买权。在购房人自用时，原产权单位绝无请求分割之权。
（四）他物权说
有的学者认为，住房部分产权从法律性质来看为他物权，其基本理由：他物权是一种受到限制的物权，住房部分产权也是一种受限制的物权，因此，住房部分产权的法律性质应定性为他物权。
仅从住房部分产权的受限制性来界定其法律性质为他物权是不妥的。因为，他物权包含两种，即担保物权和用益物权，其担保物权系为担保债务的履行和债权的实现而设立的，住房部分产权产并不因担保什么债权而存在。用益物权的重要特征是在他人之物上存在的物权，而住房部分产权是购房人在自己所购之物上存在的权利，属于自物权。
二、住房"部分产权"应作部分所有权理解
任何事物的产生都有其特定的历史原因或条件。在考察某一事物时，必须在特定范围内联系特定的历史条件进行。住房部分产权的产生是在我国住房制度由计划模式向市场模式的转变过程中产生的新事物。所以，对其定性时，必须联系住房制度改革的历史条件和内容。笔者认为，对住房部分产权的法律性质应作部分所有权来理解，即它是财产所有权之一种，是一种新的物权。其理由：
（一）从住房部分产权产生的历史条件来看
住房部分产权是在我国住房制度由计划模式向市场模式过渡的过程中产生的。这种过渡过程中的特殊历史条件必然孕育特殊的事物。
（二）从我住房制度改革的有关规定来看
国务院关于深化改革城镇住房制度改革的决定对职工所购住房的产权界定为三种情况：第一种是职工以市场价购买的住房，产权归个人所有；第二种是职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，在进入市场的时间上受到一定限制；第三种是职工按标准价购买的住房，拥有部分产权。"我国民法学所使用的产权，除非另有说明，均指所有权。"（注：崔建远等著：《中国房地法研究》，中国法制出版社，1995年3 月第一版，第159页。）所以，部分产权指部分所有权。
（三）从部分产权的内容来看
部分产权的内容即占有权、使用权、有限的收益权和处分权。这些内容与所有权的内容基本一致，但有一定区别，其区别在于其收益权和处分权只是部分的，或者说是有限的。如住房部分产权在5 年后进入市场时，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使
用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，原售房单位有一定比例的收益分配权。如果把住房部分产权界定为单独所有权则不能反映住房部分产权的有限性、部分性或特殊性。
（四）住房从部分产权的主体来看
如前所述，住房部分产权是一项具有占有权、使用权、有限的收益权和处分权的新的物权，是所有权之一种，有其有限性或特殊性的一面。共有权是两个或两个以上的人，对同一财产共同享有所有权，其主体是多数，其内容不特殊。而住房部分产权的主体是单一的，其内容是特殊的或有限的。所以，住房部分产权不同于共有权。
将住房部分产权的法律性质设计为部分所有权具有重要的意义：
首先，将住房部分产权设计为部分所有权，能从根本上反映住房部分产权所固有的本质，表明住房部分产权系一种特殊的所有权形式和该种所有权形式所具有的若干特殊性。其特殊性主要表现在其收益权和处分权的受限制性。
其次，部分所有权的见解能体现我国住房制度改革的根本目的。我国城镇住房制度改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。把住房部分产权的法律性质设计为部分所有权体现了我国城镇住房制度改革的上述根本目的。国务院有关部门的行政规章和地方规章一般都规定城镇居民按标准价（优惠价）购买的公有住房，在特定时期内不能被转售，甚至不能被出租，经过一定时期可以转售，其收益的一部分要归原产权单位所有。将住房部分产权的法律性质界定为部分所有权正好体现了上述内容。
再次，部分所有权的见解有助于协调购房人与原产权单位的关系。住房部分产权所受之限制，在很长时间内和很多情况下，是购房人与原产权单位约定的结果。它是为解决政府无力负担提供低租金住房并满足城镇居民日益增长的需求，低收入的职工无力以市场价格购买商品房这一棘手问题应运而生的，为政府、单位和职工所接受。在法律上，购房人与原产权单位通过契约（合同、协议）约定双方的权利义务，既划分的清楚，又比较合理，加上有登记这一适当的公示方式，因此，能比较好地协调购房人与原产权单位之间的关系。
三、确立完善的物权制度才能最终解决住房"部分产权"的法律性质问题
物权法定原则是罗马法以来各国法律均予以遵守的原则。虽然我国民法未明文规定之，但学说则一致承认它，并主张在将来的物权法里予以规定。由于住房部分产权为一新型物权，因此，欲确认它在我国法上的有效性，不能不讨论它与物权法定原则的关系。
所谓物权法定原则，是指物权的种类和内容只能由法律规定，而不得由民事权利主体随意创设的原则。（注：梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社，2000年3月第1版，第101页。 ）据此判断住房部分产权是否与物权法定原则相抵触，回答是否定的。
（一）所有权是不断发展的
法律不因所有受限制而发生变化就认为其违反物权法定原则。"所有权并非一个不变的概念，而是相对于争论中的特定法律程序变化的。"（注：瑞安著：《民法导论》，pty有限公司，法律书籍公司， 1962年版，第163页。 ）民法发展史表明：所有权的最基本和简单的形态，系个人独体所有权，即所有人个人对其财产排他地直接支配的权利。所有权具有绝对性、排他性、全面性，准确地说是针对这种独体所有权静止状态而言的。当所有物上存在他物权时，所有权的特性便发生了变化，其权能和特征已不再是绝对的、排他的和全面的。当所有人变成复数时，这种个人独体所有权便成为共有权。当法人制度产生以后，所有权又发生了新的突变，产生了法人所有权。当一栋楼房被区分为若干个部分时，又产生了建筑物区分所有权。总之，个人独体所有权、共有权、法人所有权以及建筑物区分所有权，都是所有权在不同历史时期的具体表现形态，是所有权在不同历史条件下的具体表现形态。
（二）物权的产生具有规律性
物权的种类与内容，往往先由人们以法律行为设定，待普遍化之后，才进一步上升为法律，从立法上加以确认。
马克思主义法学认为，法律"根据于物质的生活关系".（注：《马克思恩格斯选集》第2卷，人民出版社，1972年版，第82页。 ）"都只是表明和记载经济关系的要求而已"（注：《马克思恩格斯选集》第4卷，人民出版社，1958年版，第122页。）法律不是立法者主观臆断的产物，在物权尚未在实践中涌现出来时，很难由立法者想象出来，这就是经济基础对法的决定作用。既然如此，我们就不能固守必须经法律明文规定，才使新出现的"物权"成为合法有效的物权。
我国经济体制改革在不断深化，而立法相对滞后，一些物权往往是先由当事人以法律行为设定，然后被政策肯定，最后才升为法律的规定，企业经营权是如此，农村土地承包经营权是如此，土地使用权也是如此。住房部分产权产生于城镇住房制度改革过程中，一些单位通过内部规章首先与职工签订标准价的购房合同，承认职工享有有限产权或部分产权，后被地方规章和部门规章确认，这符合经济关系法律化的一般进程。
（三）住房部分产权有规范性文件为依据
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共有产权房，并不是一个新鲜的事物。国际上，英国政府于2005年推出的“新居者有其屋计划”，开始实施共有产权房制度；鉴于英国的成功实践，2009年3月6日，美国政府正式宣布启动名为“居者有其屋”的第二代房屋援助计划，也开始了推进。国内，从2010年3月江苏淮安开始试点以来，上海、山东、甘肃等地也先后开始尝试这种共有产权保障房的建设。
国内探索与国外实践根本不同的是，国外的实践，虽然有保障房的性质，但在本质上却是市场体系的一部分，是完全市场化运作的。我国则将其定义为保障房的性质，在具体运作中，计划色彩、行政色彩浓厚。如果不与市场接轨，随着深入推进和时间拉长，共有产权房的可持续发展问题、产权分配问题、上市交易问题、牟利和寻租问题等，都将成为困扰。
以英国为例，其市场化运作的特征，至少有以下几个方面：
第一，在购房主体资格方面，英国没有限制，凡是英国公民，均可申请，只是限定购房者首期可以购买的产权比例，必须在25%—75%之间自主确定。同时，在可以选择购买的房屋对象上，英国也没有指定小区，不限制购房的范围，从而最大程度上以人为本。
第二，在共有产权房资金运作方面，开始，英国是政府拨付一定启动款项，由住房协会按照基金的形式来专业运作；后来，英国政府放宽了，银行、信托甚至个人都可以参与。当然，时至今日，住房协会仍是主体。
第三，购房者获得完全产权没有具体的时间限制，但在购得完全产权之前，政府会向购房者收取共有产权部分的租金，租金的价格是完全市场价，购房者从政府手中购买剩余的产权，也完全按照市场价。
第四，在共有产权房的处理方面，只要征得共有产权主体的同意，在没有取得完全产权之前，不仅允许卖，也可以将住房全部甚至部分出租给他人。当然，价格必须是市场价，也必须尊重共有产权方的优先购买权和承租权，收益也需要按照享有的产权比例进行分配。
第五，在共有产权房的维修义务方面，英国明确规定，不论购房人拥有房屋多大比例的产权，房屋的一切维修费用均由购房人承担，房屋内部的维修由购房人自己委托专业机构来进行，公共部分可以由住房协会来维修，也可以委托专业机构来维修。
而在我国的实践中，因为将其性质定位保障房，则有很大的不同。在购房主体方面，基本限定为中低收入群体；在可购买的房屋方面，基本限定为政府指定小区；在可以购买的产权比例上，购房者可选择的空间很小；在共有产权房资金运作方面，基本上是政府直接参与；在共有产权房的处理方面，可以住，可以卖，而不允许出租；在对待共有产权的权益方面，购房者基本上不需要支付任何租金，只是设定了一定的期限来还清政府款项，甚至不需要承担利息；在政府的共有产权房资金来源方面，基本上都是从土地出让金中拿出一部分来实施；而关于房屋的维修义务，似乎还没有明确规定。
正是没有市场化运作，一些问题便随之而来，将人群限制在中低收入群体，可选择的购买比例较小，受惠的群体也就有限；不能很好处理共有产权一方的权益，从而导致购房者购得完全产权的积极性不高，进而影响了政府共有产权资金的保值增值和可持续投入；政府指定小区，不仅不方便购房者，而且实际上让小区打上了“穷人区”的标签，也影响了房产的保值增值；只能自住、出售不能出租，影响了共有产权房的使用效率，甚至导致私自出租和免费供他人借住；维修义务不明，也可能导致不打算购买完全产权者不够爱惜房产。
共有产权住房范文5
【关键词】保障房；退出模式；多元化模式
【项目】天津市2012年度哲学社会科学规划课题“关于我市保障性住房后续管理问题研究”（项目编码：TJGL12-014）阶段性成果。
【中图分类号】F8 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2013）03-0121-3
保障性安居工程建设是“十二五”期间满足城乡居民基本住房需求，完善中国住房保障体系，实现“居者有其屋”目标的核心工作。现阶段，中国保障房建设的关注焦点主要集中在如何通过加大保障房的增量供给，满足保障房的现实需求。但相对而言，对于被保障人从保障房体系当中退出问题的关注程度还较低，相关政策也尚待完善。退出机制的运转不畅导致存量保障房良性周转效率低下，资源再配置体系失灵，间接加大了对于保障房增量供给的过度依赖和国家的财政负担。因此，完善中国保障房退出政策是缓解保障房供需矛盾，节约社会资源，提高资源利用效率的关键。
一、现有保障房退出模式
现阶段，中国保障房体系主要由经济适用房、廉租房和公共租赁住房三部分组成，相关的退出政策主要体现在2007年颁布实施的《经济适用房管理办法》、2004年颁布实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2012年颁布实施的《公共租赁住房管理办法》，以及相关地方性法规之中。
经济适用房的主要保障对象是家庭收入符合当地政府划定的低收入家庭收入标准，且无房或现住房面积低于当地政府规定住房困难标准的城镇居民。购买经济适用房之后，购房人将拥有经济适用房的有限产权。一般情况下，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。经济适用房的现行退出模式主要有两种：其一，政府回购，主要针对购买经济适用房之后又购买其他住房的购房人，以及购买经济适用住房满5年，并补齐届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的购房人；其二，购房人拥有完全产权，主要针对按照政府所确定标准向政府交纳土地收益等相关价款后的购房人。现行经济适用房退出路径如图1所示。
廉租房的主要保障对象是符合当地政府规定的住房困难的最低收入家庭，其保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。享受廉租房保障的承租人不拥有房屋的产权。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定了六种住房保障机构收回廉租房的行为，可归纳为三种退出模式：其一，超出收入标准退出，即因家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准不再享受廉租房政策；其二，居住面积超出标准退出，即因家庭人数减少或住房面积增加导致的人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准不再享受廉租房政策；其三，违规退出，即因将承租的廉租住房转借、转租，擅自改变房屋用途，未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况不再享受廉租房政策。现行廉租房退出路径如图2所示。
公共租赁住房的保障对象是经济能力高于廉租房但低于经济适用房的家庭，以及在当地稳定就业并达到一定年限的外来务工人员。与廉租房相似，公共租赁住房的承租人也不拥有房屋的产权。公共租赁住房现有三种退出模式：其一，以其他形式获得住房退出，主要包括租赁期内承租或者承购其他保障性住房或者租赁期内通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房；其二，期满解约退出，即租期届满不在申请或者因收入水平增加不再符合续租条件的承租人；其三，违规退出，即因转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房，改变所承租公共租赁住房用途，破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，在公共租赁住房内从事违法活动及无正当理由连续6个月以上闲置而退出。现行公共租赁住房退出路径如图3所示。
二、保障房退出政策的现存问题
（一）“鼓励性”退出条款导致“奖懒罚勤”。保障性住房是主要针对生活困难的低收入群体的临时性住房保障措施，政策的根本还是应当鼓励被保障人通过自身努力提高收入退出保障房体系，实现保障房的存量循环。现行政策制定了相应的“鼓励性”退出条款，如《经济适用房管理办法》和《公共租赁住房管理办法》分别规定了被保障人购买其他住房之后，政府有权回购经济适用房，或要求承租人腾退公共租赁住房。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》也对家庭收入超标家庭须退出廉租房保障做出了详尽规定。但是，现行“鼓励性”退出条款最终将导致被保障人行为上的“逆向选择”，客观上产生“奖懒罚勤”的作用。也就是说，被保障人努力程度越高，退出福利保障的可能性就越高，其努力程度与自身实际被保障程度成反比。现行政策可能导致两个结果：被保障人要么放弃努力使自己长期停留在保障房福利体系之内，要么隐瞒真实收入或其他房产，免于退出保障房福利体系。
（二）“惩罚性”退出条款未能规避“道德风险”。所谓“道德风险”是指在信息不对称条件下，契约的乙方（通常为人）利用其信息优势采取契约的甲方（通常为委托人）无法观测或监督的行动，导致甲方利益损失的现象。“道德风险”是行为人基于逐利动机最大限度增进自身效用而损害他人利益的行动。在存在“道德风险”时，即使均衡是存在的，行为结果对于社会也是无效率的。为了避免被保障人“道德风险”行为的发生，现行廉租房和公共租赁住房政策都明确规定了“惩罚性”退出条款，经济适用房政策也将违规出租等行为明确界定为违规。但关键问题是，即使被保障人的违规行为可被观测和监督，但如果其成本超出住房保障机构能够通过阻止被保障人违规行为所获得的收益，那么，政府也完全可能基于成本考虑放弃监督行为。例如，2011年中国之声相关报道显示，北京市部分小区有将近7成经济适用房被出租，租赁双方仅仅过签订租住双方协议便可完成经济适用房出租行为。由于根本无需北京市建委备案，政府相关部门也就无从监管，只能任由被保障人“道德风险”行为的发生，造成住房保障资源的极大浪费。即使一种较好的情况，住房保障机构能够通过监管发现被保障人的违规行为并迫使其退出保障体系，大量资源也会浪费在监管和后续诉讼过程中。因此，现行保障房所规定的违规退出模式在理论上是成立的，但在现实中是较难实现的。
（三）退出标准规定不明引致“租值耗散”。“租值耗散”是指本来具有价值的资源或财产，由于产权安排不明，导致其价值下降并引起社会福利损失的经济现象。从经济学角度分析，保障房制度的本质是对资产进行的价格管制。其中，经济适用房是对房屋售价的管制，廉租房和公共租赁住房是对房屋租金的管制。因此，经济适用房购置价格必然低于市场出清条件下的均衡价格，均衡价格与管制价格之差就形成了经济适用房的“非专有收入”。同理，廉租房或公共租赁住房的实付租金必然也低于市场出清条件下的均衡租金，二者之差就形成了廉租房或公共租赁住房的“非专有收入”。现行保障房退出政策试图对这部分“非专有收入”进行明晰界定，如《经济适用房管理办法》规定了对于购买期满5年的经济适用房，被保障人须按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后取得完全产权。但是，在实际操作层面，须补足的价差标准如何界定并未形成统一标准。北京市和天津市经济适用房管理办法的退出条款规定：“购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款”；上海市的退出条款规定：“原住房保障机构可以行使回购权，回购价格按照相同地段、质量的普通商品住房市场价确定，原住房保障机构决定不予回购的，房地产权利人方可向他人转让”。关键问题是，房屋价格具有不可比较性，即使是相同地段的住房由于朝向、楼层等方面的差异也是“一房一价”。因此，保障房退出时间点上的“普通商品住房”参照标准如何选择，“一定比例”以多少为合适等关键问题都难以清晰划定。当事双方必然都想对这部分“非专有收入”进行争夺：被保障人必然采用寻租等行为期望尽可能低估参照标的价格以占有更多“非专有收入”；住房保障机构如果没有被寻租，也必然期望高估参照标的以保障自身权益。其结果将引致租值消散，进而产生福利损耗。
三、多元化退出模式的改革构想
保障房退出政策现存问题产生的根本原因在于其特殊的产权属性。制度经济学观点认为，即使在完全竞争市场条件下，也只有在对产权进行明确界定后，市场配置资源的效力才能有效发挥。一旦产权被置于公共领域（公共物品问题），或部分被其他产权主体所占有（外部性问题），资源的配置机制就会失灵。正如前文分析，被保障人对经济适用房仅拥有部分产权，剩余产权归属住房保障机构，且剩余产权的购买金额尚缺乏统一度量标准，从而为寻租行为的出现提供了空间。租赁廉租房和公共租赁住房的被保障人对承租住房无任何产权，基于逐利的行为动机自然倾向于对于承租住房的过度甚至损害性使用。并且，基于信息不对称和交易成本等考虑，住房保障机构也很难做到对被保障人行为的完全监管。因此，问题的解决可从产权视角着手，通过建立多元化的保障房退出模式实现保障房产权的合理让渡，最终实现住房保障机构与被保障人之间关系上的激励相容。
（一）经济适用房多元化退出模式的改革构想。经济适用房退出模式改革的基本构想是在将经济适用房产权进行等额划分基础上，以经济适用房建设开发成本为最低产权支付点，通过容许被保障人在特定时间范围内根据自身实际通过逐步购买房屋剩余产权形式，实现经济适用房产权由住房保障机构到被保障人的逐步让渡。被保障人拥有完全产权后，经济适用房性质自动转化为普通商品房，可自由上市流通。
例如，某套经济适用房的建设开发成本为T，开发当期同地段商品房的售价为S，必然存在S>T。以m（如1万元）作为产权分割基准，则该套经济适用房的产权被分割为■等份。被保障人至少需要支付该房屋的建设开发成本T，才能够获得房屋的居住权。当然，被保障人亦可支付一个大于的购买价格T′（T≤T′≤S），T′越大，被保障人拥有的产权份额就越高。对于一个首次支付购房款的经济适用房被保障人，剩余的■部分产权归属住房保障机构所有，此时的经济适用房不能流通。被保障人可以选择不同的分期付款方式在不同的时间期限内购买剩余产权，每年支付金额越高，获取完全产权的时间就越短。
如图4所示，线①表示被保障人初始支付了一个高于经济适用房建设开发成本的房款，并且之后每年支付一个较高的分期付款金额，可在较短时间内获得经济适用房的完全产权。线②意味着被保障人支付了一个与线①一样的初始房款，但之后每年支付一个较低的分期付款金额，将在稍长的时间内获得完全产权。线③意味着被保障人选择在支付初始房款之后延迟t年开始支付剩余房款，将在更长的时间内才能获得完全产权。线④意味着被保障人仅支付了最低的经济适用房建设开发成本，并延迟t年开始分期支付剩余房款购买剩余产权，将在相当长的时间内获得完全产权。线⑤意味着被保障人仅选择支付最低的建设开发成本T，并不再支付剩余房款，将不能获得经济适用房的完全产权，也就不能转化为商品住房进行流转。
被保障人可依据自身实际，自由选择经济适用房完全产权获取方式。同时，由于完全产权价值在购房之初已明确，且通过产权分割和被保障人自身选择将产权关系在被保障人和住房保障机构之间予以清晰界定，因退出标准规定不明导致的“租值消散”问题可有效解决。同时，住房保障机构获取的经济适用房产权让渡收益可作为新建保障房的资金来源，间接实现了存量资源的有效流转。
（二）廉租房和公共租赁住房多元化退出模式的改革构想。廉租房和公共租赁住房退出政策改革的基本构想是设计多元化租金支付模式，解决房屋供需双方由于激励不相容而产生的“奖懒罚勤”和“道德风险”问题。具体来讲，对于生活确实困难且未来亦无改善可能的被保障人，将继续维持原有廉租房政策。除特殊原因，其租赁的廉租房将不产生退出问题。对于具有一定现期或即期支付能力的廉租房和公共租赁住房被保障人，可借鉴融资租赁模式，设计多元化的租金支付标准和退出模式供被保障人选择。被保障人选择的支付租金越高，其获得租住住房完全产权的年限也就越短。
例如，保障机构以S的金额收购某套住房作为公共租赁住房的房源。对于生活确实困难的被保障人可选择支付最低租金H，H大致相当于当前廉租房或公共租赁住房的一般租金。此时，被保障人将不能获得承租住房的任何产权。对于具有一定支付能力的被保障人，亦可选择高于H的租金L，其可在第■年获得房屋的完全产权。该被保障人如果选择支付租金nH（n>1），则其可提前■年获得承租住房的完全产权。
多元化的租金支付模式使得被保障人自身利益与承租住房的使用行为紧密结合，即可缓解被保障人因产权不明导致的“道德风险”，也可减少现有退出政策所引致的“奖懒罚勤”现象。同时，由于多元化退出模式下住房保障机构收取的租金高于现行政策租金收益，也可在一定程度上缓解保障房建设资金不足问题。
本质上讲，多元化的廉租房和公共租赁住房租金支付和多元化的经济适用房购买模式都是以激励相容为目标，以明确房屋产权为手段的保障房退出模式的改革。在完善房屋的折旧、资金的时间成本、多元化退出模式之间的转换等细节工作的基础上，辅之以其他相关政策配合，可有效提高保障房退出效率，进一步实现存量资源的优化利用。
【参考文献】
[1]艾建国，陈泓冰，鲁璐.保障房退出机制研究[J].城市问题，2012（2）.
共有产权住房范文6
关键词 产权理论 经济适用房 资源配置 公平性
产权界定越明确，财富被无偿占有的可能性就越小，产权的价值就越大。[1]本文基于产权界定视角下以经济适用房为研究背景，浅析产权界定模糊下住房资源配置的不公平现象。保障性住房一直因其产权界定模糊而导致住房保障资源的不公平性和低效率性。经济适用房是一种销售型保障性住房，其面向群体是社会中低收入家庭，通过政府相关经济适用房政策补贴办法来解决中低收入家庭住房压力的困境，对我们构建和谐社会也有一定的促进作用。经济适用房的供给端一直是政府，政府通过出让房屋土地使用权获取一定收益，根据我国传统经济适用房管理相关办法规定经济适用房在5年内不准直接上市，而对于5年后上市相关收益分配问题界定模糊以及经济适用房转变为商品房具体细节没有清晰化，[2]经济适用房的实际价值就并没有被完全私有化和公有化，间接产生了资源配置的不公平和低效率。随着经济适用房的逐步上市交易，政府和购房者之间收益分配机制的模糊不清将会大幅度影响经济适用房成功市场交易以及保障住房资源的合理配置，而无论是经济适用房上市后收益分配机制模糊还是经济适用房直接转化为商品房具体细节不明而使住房者利益受损，其问题关键还是在初创阶段没有建立明确的产权关系，没有清晰地界定人与财产的产权关系。因此，如果产权界定问题不能得到很好的解决，将会影响经济适用房的建设与管理，甚至会影响到我国城市住房保障体系的建立，同时也会导致住房保障资源配置不公平习惯，而经济适用房的产权是解决收益分配和避免出现住房保障资源配置不公平现象的基础。
一、产权界定模糊下住房资源配置的不公平性现象
经济适用房因其产权界定的模糊性以及产权配置模式的复杂性导致了住房资源出现严重的不公平现象。住房保障的基本目的就是让社会所有阶级人都能居有定所，不再为住房高额费用而困扰。经济适用房的建设正好解决了中低收入家庭虽买不起商品房但同时又迫切需要改善居住环境的住房需求，经济适用房无论从价格、面积、设计、装修以及物业管理都受到了中低收入家庭的一致认可，经济实惠是经济适用房的基本标签。[3]住房福利问题一直是一个国家和谐稳定的重要因素，因此住房问题政府也一直给予高度重视，尽量避免由于福利分配导致或加深社会不公平现象。而我国在多数城市的经济适用房的管理办法中，由于其产权创设阶段的残缺性和隐性化，在公有权利退出阶段时，经济适用房产权从残缺性转为完整性的过程会导致住房保障有失公平的问题显化，社会再分配体系加深贫富差距。[4]如果没有界定住房产权，长期租赁房屋的租赁者就无法获取由于经济快速发展给房屋增值所带来的红利，即获取房屋的资产性收入，房屋价值由于经济快速发展增加的收益分配问题会慢慢制约经济适用房上市，住房保障资源配置出现低效率和不公平性现象。
二、产权界定模糊背景下资源配置不公平现象的解决方案
产权界定模糊下住房资源配置出现的不公平现象可以通过共有产权政策目标来实现，其中可以从以下两个方面进行考虑：
（一）住房产权完整化、清晰化
经济适用房属于销售型保障性住房，其市场特点属于经济实惠、物美价廉保障住房，因为政府提供经济适用房的建设就是为了解决社会中低收入家庭住房难问题，政府在建设经济适用房时更是配套了许多优惠政策，如经济适用房的价格形成就只包括征地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费用，不含有土地出让金建设项目的行政事业性收费减半征收。[3]政府在提供保障性住房中，所作出的贡献并没有被市场完全显现化和价值化，简单地说就是政府提供土地的市场价值不能或者说不能完全成为经济适用房资产价值的一部分。随着市场经济的快速发展，房屋产权的界定模糊和产权配置的复杂性就会导致住房保障资源出现不公平现象。所以，依赖共有产权制度，实现住房产权完整性，弱化资产累积所带来的收入分配不公现象，才能从根本上解决由于房屋产权界定模糊所导致的住房保障资源配置的不公平现象。
（二）公有权利和私人权利合同化
公有权利和私人权利合同化保证了住房产权的相对稳定，双方行使住房产权权利从行政法律关系过渡为合同法律关系，通过更为明确的合同条款使住房产权界定清晰、完整。对于经济快速发展而使得房屋增值的收益分配以及私人权利转让共有产权份额问题的处理，公有权利和私人权利可以借鉴合同法将两者建立有限责任关系，通过合约规定房屋增值收益分配份额以及私人权利转让共有产权的转让对象和转让方式。
三、结语
住房是人类维持生存的最基础工具，对其公平配置是现代社会公平的基础，也是构建和谐社会的重要环节。本文选取经济适用房为研究对象简单分析了产权界定模糊所导致的住房保障资源配置的不公平现象，并给予了相应的建议和解决方案，力争优化住房保障资源配置的公平性和持续性，为当下多数城市经济适应房管理办法提供参考意见，最大力度地避免保障性住房由于其产权界定的模糊性和产权配置模式的复杂性，而导致了保障性住房权益模糊、住房资源配置不公平以及低效率等种种问题，创造一个更加美好的住房环境。
（作者单位为安徽财经大学经济学院）
参考文献
[1]巴泽尔.产权的经济分析[M].上海：三联书店，1997：18-22.
[2]曾亚萍，吴翔华，聂琦浪.共有产权经济适用房的退出机制研究[J] .改革与战略，2010.
