借款抵押合同范文1
关键词:非法;校园贷;网上贷款
近年来，非法校园贷在我国校园当中，特别是大学校园里，获得了快速的发展，种类众多且存在较多的乱象，经常突破法律的底线，对学生的健康成长以及生命财产安全产生了严重的威胁。对于该种情况，即需要从法律角度对其进行研究，在对其形成正确认识的基础上做好问题解决。
一、非法校园贷的丑恶一面
近年来,随着互联网技术在金融领域的广泛应用,非法校园贷在我国得到了野蛮生长，对学生安全以及高校稳定都造成了非常大的危害。虽然我国银监会以及教育部曾经发文对校园贷市场进行规范与整顿，也获得了一定的效果，但却并没有根除，其依然在校园中对学生的健康成长造成影响。2017年，陕西一名大学生先后在多个校园贷平台上借款，共欠款20多万元，最终因无法还清欠款自杀。同年，安徽一名大学生为了帮助同学，而向校园贷平台借款1.7万元，之后为了还钱，而采取“拆东墙补西墙”的方式借款，在3个月内，共在20个平台中具有贷款，共贷款额25万元。而面对后续这些机构的暴力催款，最终选择割腕自杀。可以说，大学生采取校园贷方式借款所发生的悲剧行为还有很多，且在近年来具有增加的趋势，不得不说，非法校园贷平台虽然借款手续非常简单，但如果欠款不还，则将以非常暴力、难以想象的方式催款，在对学生施加非常大压力的情况下使其最终走向悲剧，也正是其丑恶一面的表现。
二、非法校园贷的法律性质
面对非法校园贷，做好法律性质的把握十分关键。从法律角度来说，对于校园贷的这种行为而言即是一种借款合同行为。在借款合同当中，由借款人向贷款人实施借款行为，并约定在到期后还本付息。如果没有合同的主体，也就不存在合同，如果合同主体不适格，也将会对合同的效力产生影响。在借款合同当中，所具有的主体即可以分为贷款人以及借款人。具体分析来说，首先即是借款人主体身份的适格问题。借款人在对借款合同进行签订后，即需要能够具有对应的民事行为能力，而对于借款人来说，其则为大中学就读的学生，年龄在18周岁左右。对于18周岁以上的学生，其是具有完全民事行为的能力人，有资格对借款合同进行单独的签订，且所签订的合同具有法律效力。对于18周岁以下的学生，则为限制民事行为能力人，需要在经法定人同意后才能够对借款合同进行签订，而如果在没有经人同意的情况下对合同进行签订，也需要在经过法定人追认后才能够具有相应的法律效力。而在现今大学教育不断发展的过程中，大学在招生方式方面相较以往也发生了变化，在招生面扩招的情况下，其中也有部分无法对自己行为进行完全辨认的成年学生，也属于限制行为能力人，对于他们私自签订的合同，也需要在经法定人同意后才能够具有法律效力。就目前来说，我国也没有将校园贷经营行为列入到特许或者说是禁止经营的行列中，对于贷款人来说，虽然其并不具有校园贷经营资质，但也没有对我国法律禁止相关规定进行违反，对此在合同签订方面依然具有有效性。就现今大学教育来说，虽然已经不是精英教育，但学生在素质方面也要高于普通人，但是还有很多学生陷入校园贷当中，且在贷款平台上也具有较多的注册人数。在该过程中，虚假宣传则可以说是导致该种情况出现的一个重要原因。在贷款平台中，其经常大肆宣传免利息、低利率以及零利息等，但却具有较高的手续费以及服务费，如果存在违约情况，还需要支付高额的违约金，在折算之后则可以发现，所花费的费用甚至要高于高利贷。在有的贷款平台中，也存在没有将违约金、服务费以及手续费写入到合同当中的情况，即使没写进合同，也缺少对应的说明，却主张手续费、违约金以及服务费，可以说存在较为明显的欺诈意图，而即使将这部分内容写到了合同当中，也需要贷款方说明相应条款，并提醒借款人能够引起注意。学生在违背自身真实意愿的情况下签订了借款合同，学生可以到法院申请更改或者撤销。
三、非法校园贷的法律评价
实际上，非法校园贷的很多行为都设计违法。在约定方面，根据我国民法总则当中的规定，民事主体在具体参与到民事活动时，不得出现违反公序良俗以及法律的情况。2016年，借贷宝具有10G不雅裸照遭到了泄露，并因此在社会当中造成了非常大的影响。在该事件中，共涉及到160多名女大学生，被要求手持一张身份证的裸照为抵押才能够贷款，通过裸贷方式贷款的学生，能够获得2至5倍普通借款的额度。根据我国法律，传播裸照可以说是违背公序良俗的行为，也是禁止交易的一种情况，并不能够将裸照作为合同的抵押物。即使用赤裸视频以及裸照进行抵押的约定从法律角度来说是无效的。且在部分借款合同中，也约定了如果到期没有及时还款，则需要以肉偿的方式偿还，对于该行为来说，则可以说是严重违反了我国的法律，且涉嫌犯罪，是需要对其进行严厉打击的行为。而除了约定以外，还有催收方面。对于正常的银行贷款来说，都需要进行一定的抵押，如借款无法按期归还贷款，贷款方则可以对自身的抵押权进行行使，即拍卖抵押物受到偿还。从这里即可以了解到，对于具有抵押的贷款来说，其具有更高的保障水平，能够有效降低风险。对于大学生来说，其自身没有什么财产，非法校园贷为了能够多获取利润，在借贷的过程中并不需要学生提供财产抵押，在放出贷款后，其为了追回本金与利息，则经常通过违法方式催收。第一，即是殴打，通过殴打威胁使学生还款。第二，即是传播裸照。在我国，裸照是禁止传播的资源，如因借款方没有按期还款而在网上传播其裸照，那么则将因此构成传播淫秽物品罪。第三，即是对借款人隐私的泄露。当借款人在平台中对账号进行注册时，即需要对个人的基本信息进行填写，如果其没有及时还款，且贷款人将其基本信息进行公布，也将因此对借款人的隐私权造成侵犯。第四，即是肉偿。对于该行为，如果女学生不反对按照此方式还款，则将构成，而贷款方则涉嫌组织罪，接收性服务的,第三方则构成了。
四、非法校园贷的盛行原因
在现今世界经济发展快速的过程中，全球一体化进程速度也得到了加快，对人们的物质需求进行了有效的满足在，无论是衣服、汽车还是数码产品等，都能够在网络上进行购买，且代购风盛行。在该环境下，很多的人们忽视了精神层面的塑造，对物质享受具有了更多的追求，并因此形成了攀比性的消费倾向。对于大学生而言，其在思想方面还存在不够成熟的情况，缺少正确的价值观以及人生观引领，经常存在一定的攀比情况，如比衣服、比化妆品、比手机等等。在该种情况下，很多大学生了为了面子而铤而走险，因缺少经济来源，在面对校园贷诱惑时则很容易陷入到其中而无法自拔。其次，在现今非法校园贷快速发展的过程中，使得很多不良平台也在此当中看到了商机，通过APP、微信扫码以及小广告等方式进行见缝插针式的宣传。同时，很多平台在宣传当中也存在误导以及虚假宣传情况，对审核门槛进行降低，在审核程序方面存在形同虚设情况，以多种方式吸引学生入局。同时，通过虚假经营以及不同手段对学生进行诱骗，使其提前消费、过度消费，通过高额利息标准的制定使学生轻易进入到漩涡当中，并因此在社会中造成了严重的影响。
五、非法校园贷的自我控制
面对非法校园贷，除了国家在政策以及法律方面对其进行规制之外，学生做好自身的控制可以说是其中最为关键性的内容，只有正确的认识非法校园贷、能够良好的控制自己，才能够在面对非法校园贷诱惑时能够把持住分寸，避免陷入贷款的漩涡。当然，单凭学生的自我意识提升是不够的，这即需要相关方能够共同努力，帮助学生形成良好的自我控制力：第一，作为学校来说，需要能够做好日常学生的经济生活教育工作，对其做好经济社会知识的教育，以此对学生的安全以及风险意识水平进行提升。在教育中，将非法校园贷的特点以及危害介绍给学生，以此帮助学生能够正确的认识校园贷，避免出现校园攀比的情况。同时，学校工作人员在日常工作当中也需要能够加强对于校园环境的排查，避免非法校园贷广告出现在校内，最大程度减少学生同不良信息间的接触机会。第二，家庭方面，家长在生活当中也需要能够做好对孩子消费观念方面的教育，以此使其能够对自己家庭的经济状况具有了解，避免出现孩子因缺少意识欠下债务、而家庭无力偿还的情况，同时，家长也需要能够同孩子加强交流，对孩子的消费需求进行及时的了解，对于合理的需求，则可以进行满足，而对于不合理的需求，则需要对其做好引导以及教育工作，以此实现孩子正确金钱观念的培养。第三，作为我们高中生自身来说，也需要能够在不断的学习当中逐渐树立起正确、健康的消费观念，对自身需求进行充分的结合，对于那些不切实际的需求要加强克制，拒绝出现过度消费的情况，不攀比虚荣、不盲目跟风。同时，也需要能够在学习之余适当的掌握一定的金融知识，在遇到问题时能够及时通过法律武器的应用做好自身合法权益的保护。
六、结论
近年来，非法校园贷被媒体不断曝光，并在社会上产生了较大的影响。该种情况的存在，不仅危害到学生的利益，也对于校园的和谐环境造成了破坏。在上文中，我们从法律角度非法校园贷进行了一定的思考。可以说，非法校园贷的存在确实会对学生的健康成长产生非常大的威胁，这即需要各部门能够加强监管，且作为学生也需要不断提升自身意识，在对其形成正确认识的情况下实现自身的健康成长。
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借款抵押合同范文2
关键词：住房信贷；金融风险；防范
一、引言
随着社会经济的发展，人们对生活条件提出了越来越高的要求，个人住房逐渐走向商业化和市场化。但是，我国城镇居民的人均收入远远不能实现自己购买住房，而预先借钱买房和住房逐渐成为一种生活观念。银行业在企业贷款处于困境，没有出路的情况下，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步启动了个人住房贷款业务，为银行资金找到了出路。
二、住房信贷风险的形成种类
住房信贷风险主要指的是银行在发放住房贷款的时候，所可能产生的那些隐性损失。那么，可以形成住房信贷风险的方法有很多，下面将展开相关的探讨：
1.开发商引发的风险
由于开发商没有能够根据原本所规定的时间准时交付建筑物，那么银行就会很无奈的卷入到债务纠纷当中去，然后因此而失去原本所应该得到的利益，主要可以分为以下两方面：首当其冲的就是非恶意违约。开发商记录购买价格后，因为多方面因素的影响，如经济方面，建筑相关的原材料，土地价格，资金等，开发商没能准时进行交付或不符合签订的合同标准。买方和开发商因此导致买方没有继续对银行贷款进行相关的偿还从而导致银行深陷非议。其次就是非善意的欺诈，许多的开发商喜欢利用当前不完善的法律制度中的差距和有些相关的工作人员对于系统的执行力度还不够，总是喜欢用相关企业或者是有着特别的关系的个人名义所开发的财产进行资金的筹集，有些甚至是不惜编构一些假的购房人名单来进行银行资金的借贷。资金到位后，他们会将其用于其他目的，甚至潜逃。
2.借款人引发的风险
也就是说，银行的利润损失是由借款人不遵守合同造成的。借款人要想进行违约的话原因就非常的多了，首先，因为多方面因素的变化，比如工作变动、收入的增减、健康方面等，借款人不能准时还贷或者是根本不能偿还贷款了，从而导致不得不放弃这个购买了的房子，因此就会给银行造成了损失；其次，借款人通过抵押购买房屋并且有抵押时间以后，市场这个大环境发生了翻天覆地的变化，借款人再三斟酌考虑了以后，决定终止正在进行的抵押贷款购买的行为，导致银行的尾款不能收回；再次，由于借款人本身就存在有欺诈方面的动机，恶意违约还贷；最后，因为许多的不可抗力的原因或者是无法预料的自然灾害让借款人因此而没有了偿还贷款的能力，从而引发了贷款风险。
3.借款契约引发的风险
第一个就是合同本身就存在一定的风险。因为贷款人和借款人之间所签订的贷款合同本就不全面，存在一些失误让贷款风险可以有机可乘，其实这个完全可以杜绝的，是贷款的担保形式存在相关的风险，加上借款人并没有任何的抵押或者是质押的资本，银行就会让贷款人选择一个单位愿意替他进行担保，从而再进行发放贷款。
4.银行自身的风险
银行作为贷方，很多方面都有可能导致存在信贷风险。第一，信用管理方面的法律法规制度还不够完善，导致信用风险。例如，目前，没有具体的管理方法来避免重复保证；第二，系统没有严格执行，实施不到位，违规未得到纠正，信用风险很容易形成。抵押贷款涉及对象广泛，工作量繁重和时间长，银行需要投入更多的人力和物力来管理借款人和抵押权证的偿还，由于银行监控和收款机制不完善，借款人还会违约；第三是信息不良造成的信用风险；第四是对于新出的一些相关法律法规没能做好相关的了解，影响了信用风险的防范和应急处理。
5.流动性风险
住房贷款包括短期贷款和长期贷款。它在一定程度上违反了银行资金使用的对称原则。所以，非常需要建立相对比较完善的风险转换机制，我国现状就是住房贷款保险还只是一个试点的阶段，政府担保机构目前也是特别的缺乏，所以银行无法通过保险风险转换机制来转移相关的贷款风险。
6.抵押物引发的风险
一是产权不明确，抵押物所有权很难确定；二是，私人房屋抵押。如果说不对本金和利息进行相关的偿还，银行就算上诉成立，但是在进行执行的时候，还是会受到民事诉讼法的有关规定的限制，无法顺利的达到最终的目的。第三，价值不是真实的。抵押人在评估房屋产权的时候，通过采取一些欺骗手段，让它的评估价值远远地超过了其真实的实际价值，让银行在实现抵押权的时候不能够实现部分债权。第四，抵押品非常的难处理。假如借款人违约或者是没有能够按时的偿还银行贷款，那么就会存在房屋作为抵押品很难实现的风险。
三、住房信贷风险的防范
1.全面拓展房地产融资的相关渠道
而今，我国的房地产开发和个人购房基金一般都是银行的间接融资。一是大力推进房地产证券化，从社会上筹集一些发展资金；二是建立房地产投资基金组织，吸收一些长期资金用来投资住宅产业；三是把保险资金引入住宅融资市场；四是引导外资进入到房地产融资市场去，加大引进外资力度，增加国内房地产投资；五是鼓励发行公司债券，吸引社会盈余资金投资房地产业；六是积极的发展住房公积金贷款。公积金贷款本身就有政策补贴和低利率方面的特点，可以满足居民住房的需求。
2.强化贷款方面的管理
一是银行应提高认识，克服将房地产信贷作为“良好资产”的不良倾向，努力实现快速成功，快速盈利；二是对于资本不符合规定标准且行为不规范的开发商和个人购房者，不可以批准以及发放贷款；三是加强贷款管理，实施贷款全过程动态监测。同时，有必要适当提高个人购房的首付，抑制开发商使用假抵押贷款，使消费者在住房投资和消费方面能够更加的合理；四是利用利率杠杆调整建筑发展结构。
3.加强贷后管理，注重偿还风险的预测
对借款人进行必要的跟踪调查和分析是发现还款风险的一个非常重要环节。一是能够马上发现并且阻止那些贷款期间不利于银行风险防范的各种因素；二是给开发商建立一个动态跟踪系统，能够非常及时的了解到开发公司的项目进度，资金使用情况，企业领导变更，产权等这些方面的重大企业行为，给是不是还要继续发放贷款提供一些可靠依据；三是档案和抵押品的保存应妥善记录，由专人保管，存放在特殊仓库，移交制度应健全，移交程序要明确，避免档案和抵押品的丢失。
4.加强信用风险管理
建立专门机构调查和评估个人信用，建立和完善个人信用评级体系，加强对借款人借款动机和还款能力的审查。根据借款人的信用状况和还款能力，确定借款人的可贷款金额和期限。严格审查房地产开发商的发展资质和信用评级，特别是资本审查。在审查抵押贷款项目时，开发商必须提供合法、有效、完整的项目信息，以核实他们的土地使用和房屋销售的合法性，以避免银行之间不必要的纠纷。
5.进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系
一是修改现在所制定的那些法律法规，进一步的肯定房地产信贷的法律地位。增加了新的房地产信贷法律法规，通过法规规范了房地产开发商和个人的金融行为；二是建立健全房地产信贷法律法规，进一步的确定好银行与个人客户之间的良好合作关系，一起促进市场经济更加健康全面的发展；第是，严格执法，依法行事。对于那些提供虚假信息，虚假信用和欺诈贷款的开发商或者是个人，应该立即终止放贷，然后再通过相关的合法手段去挽回损失，并追究当事人相关的法律责任。
6.银行监管部门要加强对住房信贷业务的监管
一是要通过研究国内外的住房信贷风险的现状，制定一些实用的监管策略，对银行里面的住房信贷行为进行相关的约束；二是加强对住房信贷业务的监管。一定要注重住房信贷方面的监管，如果发现问题，应敦促银行尽快解决，防止演变成更大的贷款风险；三是，建立相关的住房信贷风险检测报告方面的制度，规定时间向银行汇报相关的情况，降低银行内部的摩擦，减少开发商利用银行的机会；四是一定要严格的查处那些的银行住房信贷违法行为，不予容忍。造成严重经济损失的，应当追究刑事责任。
四、结论
在目前房地产市场快速发展现状下，我们一定要非常客观而又合理的看待住房信贷市场的风险，努力的学习其他国家的优秀经验，通过打造一个好的信用环境，加强市场的宏观风险方面的研究等相关方面的措施，尽可能的降低住房信贷风险，促进房地产业健康有序发展。
参考文献
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借款抵押合同范文3
关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径
近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。由此，评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。以最大程度上确保房地产抵押贷款评估行业的正常运行，我们需要清楚的知道房地产抵押贷款评估中存在的多个方面潜在风险，同时也需要此基础上加强完善管理。
1房地产抵押贷款评估存在的主要风险
1．1抵押物风险。从抵押物风险方面来看，一般涉及价值下跌、权利瑕疵风险以及处置风险等内容。当下来看，关于抵押物权利瑕疵风险多是下类内容：（1）部分区域内，因为土地管理、房产管理两个部门间是独立的状态，而房地产权利证书则要求包含土地使用证与房屋所有权证，此种状况下政府部门间无法进行有效协调，也就造成很多的房屋没有相应的土地使用证。此种状况下，一些房产管理部门并不会确定土地使用权性质与证件，直接予以抵押登记。因为土地权利方面具有一定的不确定性，所以银行使用抵押权的时候同样会有风险存在；（2）针对集体土地设立的房屋抵押权。此种状况多出现于经济状况较佳的乡镇、部分区域的自建房贷款。由于国家在集体土地使用权转让方面有十分明确的规定，所以银行处理此类房屋的时候，因为政策方面的限制，也需支付十分高额的成本。
1．2抵押评估存在风险的房地产类型。1．2．1变现能力差的房地产。关于房地产抵押估价需首先进行变现能力分析。关于抵押估价，房地产估价师需要针对房子的独立使用性、通用性以及可分割转让性等各项内容展开分析。一般变现能力较差的房地产具有以下特征：（1）通过划拨模式获取的土地使用权，因为变更手续繁琐，因此耗费的变现时间也相应增长；（2）非居住用房，此类房屋在税收制度有一定的特殊性，因此快速变现价值和抵押价值间的整体差距是较大的；（3）大型商场，此类房屋在独立使用性以及分割性方面的性能是较差的；（4）非工业园区内的标准厂房，此类厂房因位置等各方面原因，导致对应的配套设施、产业聚集度和道路的通达状况等均是较差的。针对此类变现能力偏差的抵押房地产，估价师需首先分析其变现能力，之后再确定出对应的抵押价值。1．2．2实际用途与证载用途不符的房地产。就实际而言，很多抵押房产在证载用途、实际用途方面的匹配度是很差的，一般是下面四类状况：（1）证载用途是办公，但是实际用途则是商业；（2）证载用途是厂房，但是实际用途是商业；（3）证载用途是住宅，但是实际用途是商业；（4）证载用途是厂房，但是实际用途是办公。出现此类状况的时候均需要评估人员严格把控可能出现的风险。除此之外，还涉及证载用途是公建，但实际用途是商业的情况，比如将居委会办公楼、居民活动中心变更成商业用房等即是此类状况。按照国家抵押条款相应内容，公建用房是无法进行抵押贷款的，所以针对此类状况评估师必须予以重视，尽可能地维护银行等相关金融机构的利益。1．2．3评估工作人员高估的价值。以市场比较法为主的评估体系造成抵押物出现高估风险。《商业银行房地产贷款风险管理指引》《房地产抵押估价指导意见》等文件中明确：关于抵押物价值方面的确认，需以房地产在此次交易当中的成交价、评估价为基础，选取二者间的低者为参考。除此之外，房地产估价师也需最大限度上了解抵押房地产处置时的各类风险影响因素，最大程度上确保估价的稳定性，同时把各类风险标注在估价报告当中。但是就实际来讲，针对住宅类房产方面的房地产抵押价值评估，大多使用的是市场比较法，之后依据权重进行确定，针对房地产市场后续可能出现的各类变化并未纳入在考虑范围内。此类评估模式得出的抵押物市场价格越高的时候最后所获取的贷款额度就会相应的提升，而一旦房地产市场出现大幅度波动时，就会导致最终的风险过大。1．2．4内部操作风险。信贷人员自身的风险意识偏低，对房地产抵押贷款可能出现的风险了解度也不高。（1）无效抵押行为风险。首先，以《担保法》当中的相应规定来看，诸如学校、医院等具有公益性的事业单位或社会团体、社会公益设施、医疗卫生设施等（含房地产）不得用作抵押，即便用作抵押性质也属于无效抵押行为。此种状况下政府当中部分部门将其看作是可抵押的物品并给出承诺，不过我国是法治国家，所以此类抵押行为是无效的，同样具有很高的法律风险。其次，关于共有财产抵押方面的风险。按照《担保法解释》来看，将共有财产抵押的时候，共有人应全知晓并同意抵押行为，否则抵押无效。（2）抵押登记不完备风险。首先，银行方面拖后了抵押手续的办理时间、相关手续存在问题造成抵押物的悬空、权利无效。此种状况下，出现贷款损失需要处置抵押品的时候，银行的权利也受不到法律的保护。其次，金融机构人员没有参与到抵押信息的登记、查询过程中，抑或是借款人续贷过程中未直接参与抵押查询工作，由此导致查询工作出现问题。
2房地产抵押贷款评估中风险防范要点
2．1重视实地调查。发放贷款前，需要针对借款申请人的抵押房地产开展实际调查，针对其市场变现价格也需予以相应的分析与评估，由此保证抵押物的有效性。除此之外，还需研究抵押人房地产处于贷前、贷后的具体租赁状况，确保协议的有效性、抵押物处置的安全性。
2．2合理评估房地产的价格。金融机构抵押资产评估中心需加大市场调查分析力度，优化抵押资产价值评估制度，在分析市场规律的基础上为房地产价格的变动提供参考；区域范围内的信贷人员也需在固定时间重检抵押房地产，多方入手评析抵押物的变现能力与价值，确保贷款的主动权，除此之外还需尽可能地减少雇佣与实际差距较大的中介机构得出的资产评估报告，这样才能够将估价较高的贷款在合适的机会收回，同时在二次评估后再次发放。
2．3重视抵押登记手续的合规性。处于发放房地产抵押贷款之前、续贷时期的时候，信贷人员需直接参与到关于抵押登记手续方面的办理、查询工作中去，同时保证相关足额保险、续保手续的完整性以及抵押权利的合法性。
2．4重视信贷业务知识培训。优化信贷人员的实操水平，更改抵押贷款风险小、无风险的理念，提升其在房地产抵押贷款方面的整体风险意识，由此构建起相对系统化的风险防范意识体系。
2．5确保抵押合同的有效性。正式签订抵押贷款合同之前，信贷人员必须详细确定关于抵押房地产方面的各项资料内容，尤其需要关注的就是其中是否有潜在财产共有人等，确保不会因为违反法律的各项规定内容而最终造成所签订的贷款合同的无效。
2．6重视借款人第一还款来源。在抵押贷款正式发放之前，一方面需分析借款人的第二还款来源（也就是如何来处置所抵押的房产），除此之外还需关注第一还款来源，也就是关于借款人财务、现金流量等内容，以此最大程度上掌握关于借款人生产经营、资金合理需求等方面的情况，确保能够严格把控各类风险。
3结语
总之，在中国经济快速发展的情况下，房地产抵押贷款评估可能会遭遇很多风险，不过此类风险均是可把控的。若想很好地把控此些风险即需要提升专业知识的掌握水平，提升职业道德理念，这样一来才能够推动房地产评估行业整体的持续化发展，除此之外，这同时也可以保障我国经济的平稳运行。
参考文献
［1］朱春峰．投资性房地产会计处理问题研究［J］．中外企业家，2019：8－9．
借款抵押合同范文4
关键词：不良贷款;抵押资产价值评估;风险管理
不良贷款一直制约着我国银行业的发展。据凤凰财经网显示，今年6月19日，银保监会对外公布，5月末，商业银行不良贷款余额为1.9万亿元，继一季度增加673亿元后，商业银行不良贷款余额又增加0.32万亿，不良率上升了0.15个百分点。此次不良率的上涨并非反映新增不良规模，而是银行业存量不良贷款的加快暴露。而作为缓释信贷风险主要手段之一的抵押资产却面临着变现清偿比率不高、抵押资产评估质量不过硬的事实。因此基于保证银行贷款安全的目的，抵押资产评估的理论与技术需要有所创新，并且银行也要建立与此相适应的风险管理机制。本文讨论了银行业抵押资产管理现状及其管理风险，分析了导致抵押资产价值评估风险的因素，继而提出相应的对策，希望对提高抵押资产评估质量有所帮助。
1银行抵押资产的特点及风险管理的必要性
抵押资产作为一种减少客户违约风险的保障措施，其发挥作用的前提在于对借款人的抵押资产进行合理的价值评估而且抵押贷款实际上是一个动态变化的过程，在发放贷款前抵押资产价值是银行进行信贷决策以及确定贷款额度的重要依据。在贷款存续期间，随着风险地不断累积，抵押资产的价值也随之发生相应的变化，一旦发生减值，银行方就可能需要客户增加抵押物以防止出现违约风险。另外在清收贷款时，抵押资产价值也是银行回收资金额度的重要参考依据。因此银行方对抵押资产实施风险管理就显得十分必要。
2银行抵押资产价值评估的现状及其存在的管理风险
抵押资产现已广泛地运用于银行的贷款业务之中，其是否能有效地起到缓解信用风险的作用，主要取决于抵押资产是否得到有效的评估，然而当前抵押资产缺乏有效评估也是不争的事实。我国银行业抵押资产价值评估不精确，主要原因有两个：一个是我国资产评估多以市场价值为主。一些法律文件也做了相关规定，例如中国人民银行的《贷款风险分类指导原则(试行)》中规定，对于抵押资产的评估，在有市场的情况下，按市场价格定值；在没有市场的情况下，应参照同类抵押资产的市场价格定值。建设部的《房地产估价规范》、原国土局颁布的《城镇土地估价规程》(试行)中也有类似规定。而国外则采取“抵押贷款价值”审慎评估，排除了投机因素的干扰；另一个是资产抵押评估缺乏监管，信贷审查过于程序化。基于目前我国抵押资产评估的现状，造成银行向借款人发放的贷款数额高于抵押资产价值的现象时有发生，一旦借款人意识到这点，很可能会选择放弃抵押资产拒绝归还贷款，这将大大增加了银行的违约风险。另外，宽松的监管以及银行内部的审查漏洞都为评估机构的虚假评估提供了便利。银行将不可避免地面临评估机构所带来的道德风险。
3导致银行抵押资产价值评估风险的因素分析
抵押资产价值评估风险来自于内部选择及外部监管，归结起来主要受以下几个方面的影响。
3.1抵押资产的价值类型选择
抵押资产价值类型的选择，将在很大程度上影响抵押资产的准确评估。现阶段评估机构对抵押资产进行评估时多参照的是当地的市场价值。市场价值即抵押资产在某一时点的价值，在实务操作中通常将现场勘察日、抵押权设定日或贷款发放日作为评估基准日，并以评估基准日该抵押资产的市场价值作为抵押资产的价值。选取市场价值作为抵押资产的价值对于借贷双方来说初始价值是已知的，但是在抵押合同存续期间，由于受到宏观经济环境以及政策等因素影响，抵押资产的市场价值将不断地发生变动，一旦出现抵押资产的市场价值小于贷款合同的价值时，理性的借款方便会选择违约，那么银行原设定抵押资产用以保证贷款安全的初衷将难以实现。
3.2评估技术的运用风险
在评估技术的运用上，评估假设条件的设定、基准日的确定、以及折算率的选取都将对抵押资产的评估产生一定的影响。尤其在折算率选取上，实务操作中普遍存在折扣率选择的风险敏感性不足以及折扣率计量的依据模糊等问题。银行在确定贷款额度时，首先会针对不同类别的抵押品设定一个最高抵押率，抵押率为1与折算率的差值，例如居住房地产70%、商业房地产60%、工业房地产50%等。值得注意的是银行在设定最高抵押率后，并未在整个贷款期间内对其进行不断修正。这种方式过于笼统，未根据借款人的信用风险、抵押品的新旧程度以及贷款期限进行详细区分，增大了抵押贷款风险。另外，实务中还存在着抵押品评估质量普遍较低且流于形式的问题，这些都将导致银行在贷款出现抵押担保缺口时难以及时采取有效的风险缓释措施。
3.3法律法规等因素影响
抵押资产价值评估是否合理，评估程序是否规范，外部监管是否到位，这些都需要法律进行规范。然而，目前我国在抵押资产评估方面的法律规范相对较少或不够详细具体。使得在进行抵押资产评估时面临操作困难的尴尬局面。例如当前越来越多的将权利用作抵押资产，而对于有些权利用作抵押资产的实施办法，法律尚未作出明确规定。另外在贷款存续期间，抵押品的部分失效、权属变更和纠纷等情况也都可能造成抵押品价值的波动，这些都会给评估工作带来了一定的困难。
3.4缺乏对评估机构的有效监督
对评估机构缺乏有效的监督也是诱发道德风险的一大因素。目前，抵押贷款业务操作中一般由借款人作为委托人委托评估机构对抵押资产进行评估。由于我国抵押资产评估市场起步晚，缺乏全面的行为规范，加之监管部门对评估机构监督约束机制不健全，使得一些评估机构有机可乘，为了增加业务量一味迎合借款人，对抵押资产进行不实的评估，对银行在发放贷款环节造成了误导。
3.5银行内部因素影响
除了外部监管等因素，银行自身的管理制度也将对抵押资产的评估产生影响。首先，抵押资产评估专业性强，银行虽有设立相关岗位，但存在着人员素质不过硬的隐患，这都将造成过度依赖中介评估机构的现象，容易产生道德风险。其次，银行自身没有建立抵押资产价值评估的相应管理制度，对于抵押资产未建立一套从贷前到贷后的动态监测机制，这就容易造成当抵押资产发生减值时未能采取有效的措施，容易造成违约风险。
4加强银行抵押资产价值评估及风险管理的对策
4.1变更抵押资产价值类型
为保障银行贷款安全，综合抵押资产的长期性以及市场的持续变动等因素，在进行抵押资产评估时以抵押贷款价值取代市场价值。鉴于抵押贷款价值在实务操作中存在一定难度，因此在价值类型确定上可以采取循序渐进方式，在市场价值的基础上逐步向抵押贷款价值转变。
4.2完善折扣率风险管理
折扣率是指抵押品的市场公允价值与担保贷款的差值同市场公允价值的比率，受到各种因素的影响，折扣率是动态变化的，银行应根据不同情况确定合理的折扣标准，尽量降低风险。如何确立恰当的折扣率？首先，各银行应根据自身的风险偏好以及风险管理能力，并依照区域、行业、客户的风险特征对抵押资产进行分类，逐步建立起分层级的折扣率控制体系。其次，加强对折扣率的验证管理。例如建立定期验证报告制度。
4.3呼吁立法的不断完善
针对抵押评估缺乏相关法律规范的情况。各评估单位可以将执业过程中遇到的疑难案例中所面临的法律诉求作为记录，定期向评估业协会报送，再由评估业协会整理后向当地人大反馈。立法部门在立法的过程中，也可通过与评估行业人员进行座谈会等形式，了解他们的愿望和要求，从而使法案更成熟且质量更高。只有一个公平、透明的法律环境，才能保证抵押评估工作更顺利高效地进行。
4.4转换付费模式，引入保证金制度加强对评估机构的有效监管
为有效地减少评估机构的道德风险，可将当前借款人作为评估委托人向评估机构支付评估费的模式转换为由银行先行付费，银行可在抵押贷款放款时向借款人收取此项费用。另外银行方面可引入保证金制度，对参与抵押资产评估的评估机构收取一定比例的风险保证金。若评估机构在合作中诚实守信，对抵押资产进行真实准确地评估，银行将退还保证金，否则银行将没收保证金、中断合作并在银行业协会中予以通报。实施评估机构保证金制度不仅能有效降低银行的监管费用，防范道德风险，还能起到进一步规范抵押评估市场的作用。
4.5加强银行内部人才队伍建设，建立有效抵押资产价值评估管理制度
从银行内部入手，完善管理策略，为实现抵押资产的有效评估保驾护航。首先，银行应根据现有人员的素质及专业能力成立专门的抵押评估管理部门，同时积极面向社会招纳具备资产评估知识的专业人才。在银行内部定期对评估岗位人员进行有关资产评估知识技能、评估审查程序以及风险防范意识等方面的培训。其次，将抵押资产评估系统同信贷审批系统相结合，对抵押品价值进行实时的动态监控，为信贷管理提供信息支撑。
5结语
总之，抵押资产评估的核心作用在于协助银行正确判断抵押品的价值，保证与抵押品相对应的贷款能够及时收回。贷前在确定抵押品价值时，从市场价值为导向逐步向抵押贷款价值转变。贷中，银行内部应加强人才队伍建设并对抵押品价值实施实时的动态监控以防范客户的违约风险。在对评估机构的监管方面可采用引入保证金机制等手段以防范道德风险。通过内外结合的手段，使抵押资产评估充分发挥其价值鉴证的职责，将不良贷款率降到最低。
参考文献
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[4]张文锋.商业银行抵押贷款折扣率风险管理研究[J].金融监管研究,2017(6).
借款抵押合同范文5
一、委托书格式：
1.委托书
2.兹因患者XXX因X工作关系X重病X路途遥远X出国
3.确实无法亲自办理病历资料申请，特委托：XXX代为向贵院申办，申办资料项目范围为：
4.以供----之用。
5.此致医院
6.委托人：（签章）身份证号：
7.户籍地：
8.受委托人：身份证号：
9.户籍地：
10.电话：（1）（2）
11.年月日
12.委托人证件影印本受托人证件影印本
13.法律委托书
14.委托人：
15.受托人：
16.现委托受托人在我与————因————纠纷一案中，作为诉讼人参加诉讼。
17.权限为：（代为陈述事实，参加辩论，代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行调解与和解，提起反诉或者上诉）
二、董事会授权委托书
公司名称股份有限公司董事会：
本人作为委托人，兹委托（公司名称公司董事）代表本人出席定于××年××月××日召开的第××届董事会第××次会议，并授权其表决本次董事会的相关议案。
特此委托
委托人：
二○××年××月××日
三、以下是委托书范本
简述:
委托书
委托人：
姓名：王先生性别：男身份证号码：12354541
受托人：
姓名：陈先生性别：男身份证号码：2514541
我拥有位于成都市武候区玉林南路玉林花园2栋3号的房产，现委托陈先生为我的人，人可以我的名义在期限：2010年3月3日至2015年3月3日内，如下事项：
一、全权办理出租上述房产有关手续，代为签署上述房产租赁合同、收取租金，人有权选择承租方并确定租赁价格。
二、管理上述房产，代为支付该房产有关水、电、物业管理、煤气、有线电视、电话、网络以及相关费用。
三、以上述房产为抵押办理贷款，代为签署借款合同、抵押合同等以及借款借据及其它相关文件，收取借款款项。
四、到国土部门办理上述房产的抵押登记手续。
五、全权办理提前还清上述房产贷款（即赎楼）手续，代办抵押登记注销手续、领取房地产证等产权证明，有权递
件、取件，在有关文件上签字。
六、全权办理上述房产的有关转让手续，代为签署房产转让合同并收取售房款，在有关文件上签字。
七、办理上述房产的房款资金监管协议及收取资金监管协议中的房款，签署相关文件。
八、到国土部门查询上述房产产权资料、办理过户登记等手续。
九、全权办理所转让上述房产的水、电、物业管理、煤气、有线电视、电话、网络费以及其它相关过户、销户手续。
委托人在其权限范围及期限内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，我均予承认。
委托人（有/无）转委托权。
委托人（签字、按指印）：
xx年x月x日
扩展资料：
借款抵押合同范文6
关键词：新会计准则；房地产开发企业；会计核算
引言
房地产企业在我国经济体系中有着重要地位，关系到国家经济进步和人们居住水平的提高。房地产项目由于投资量巨大，回收期远长于其他行业，房地产企业中会计核算工作复杂，难度高，更考验会计人员的专业性。在新会计准则实施后，会计人员需要更加灵活使用合适的核算方法，不断提高专业素养，适应新准则带来的变化，让企业能够适应会计准则，合理利用会计信息，推动企业的发展。
一、新会计准则对房地产开发企业核算的影响
（一）财务指标
新准则对于房地产企业核算中财务指标产生直接影响，体现在房地产企业营运、盈利。在盈利能力上，主要体现在净资产收益、毛利率以及每股收益等指标上。在新准则下营业成本和收入减少，提高了毛利率；净资产收益率是营业净利润和权益比值，当所有者权益明显增高时，净资产收益率显著降低；每股收益是股东合并净利润和普通股比值，在新准则实施后，净利润减少，造成每股收益降低。盈利能力总体水平降低。存货周转率作为成本和存货的比值，在新准则实施后，受到收入和重新分类影响，存货减少，营业成本减少，造成存货周转率降低。在新收入准则实施后，企业营运能力有适度降低，但并未出现显著改变。
（二）利润表
在原本的收入准则中，房地产企业确认收入时间是根据风险报酬转移判断的，按照完工百分比法确认建造合同和劳务合同。在新收入准则下，集团通过转移控制权判断确认收入的时间。由于房地产项目在企业营业收入中的占比较高，收入确认作为关键核算事项。在原本收入准则中，满足下述条件即确认收入：（1（签署买卖合同。（2（获得买方首期款确认剩余付款安排。（3（达到买卖合同交付条件。新收入准则中，满足下述条件即确认收入：（1（签署买卖合同。（2（收到首期款，确认余下房款安排。（3（房屋被客户接受或按照合同被客户接受。根据新准则，当房屋被客户接受或者合同规定被客户接受，即可确认收入。收入和企业成本关系密切，一旦收入减少，表示成本也相对减少。在新收入准则下，销售费用佣金支出，可以认定为合同取得成本，在确认收入后摊销。
（三）资产负债表
根据新会计准则，资产负债表需要企业填报合同负债以及合同资产等项目。合同资产是企业向客户转让商品收取对价权利，该权利取决于时间因素。合同负债是指企业应收或已收对价向客户转让房屋。合同负债以及合同资产按照净合同地位衡量。对于企业而言，经过计量对比合同义务以及权利，若净合同地位仍然存在剩余义务，认同合同负债，若净合同地位有剩余权利，认定为合同资产。房地产企业合同负债包括和客户签订的销售合同预收款，签订合同时收取，金额为20%~100%对价，在企业履行义务后确认合同收入[1]。新准则新提出了合同负债以及合同资产两个会计科目，在年末负债表中认定为合同资产项目，将前一年度负债表中列为未结算已完工资产项目，将合同负债项目列为负债表中预收款项。根据新准则要求，将符合预收款项和存货重新分类，将未结算已完工项目列为合同资产，将预收款项重分类列为流动负债和合同负债。根据新准则规定，签订商品房合同支付给机构的佣金，纳入销售对价，可以认定为合同取得成本。新会计准则实施后必然影响其税务的处理，增加负债税额以及应交税款等，从而影响到利润的分配。
（四）财务报告质量
对于财务报告质量的影响，分为两个部分。一方面，提高了财务报表可靠性，新准则要求统一确认收入，解决了评估准则边界和新旧准则划分的难题，将控制权转移作为判断确认收入的标准，在某一时间客户获得房屋控制权，这一时间点确认收入。新准则的实施提高了会计信息透明度，在负债表中列举了合同负债以及合同资产，在报表中披露项目变动和分类信息。另一方面，新准则更需要会计人员的专业判断，确认收入取决于估计履约和合同结果，如果实际收入和成本较估计数值高或低，影响确认收入和利润，从而影响会计信息质量。
二、房地产开发企业应用新会计准则的难点
（一）核算内容复杂
由于房地产开发企业需要核算的内容较多，容易产生核算风险。第一，在成本核算上，由于房地产项目成本费用构成复杂，具有较多变化因素，不确定性较大，考虑到建设项目的特殊性，不同建设项目成本核算内容也存在较大差异。房地产开发企业成本项目包含前期施工费、拆迁补偿、基础设施费、土地征用费、配套设施费以及间接费用等，成本核算费用繁多，造成成本核算工作复杂。房地产企业投资量巨大，包含大量税费，可能会产生其他意外费用，都需要会计人员充分考虑。在确定成本核算费用项目时，需要充分考虑到施工地点、施工结构、层高、装修以及施工队伍等多项因素，充分考虑到项目的特殊情况确定成本核算的详细内容。由于成本核算内容复杂，会计人员按照核算对象分类核算，可以进行明细核算。间接费用是指开发过程中产生的间接费用，容易出现重复核算的问题，增加成本支出[2]。第二，在收入核算上，主要包括出租租金收入、转让土地总收入、房屋销售额、配套设施销售额等收入项目。其中房屋销售额作为主要收入，要进行确认收入和转结的核算。房地产企业价值高，经营风险高，在销售上存在一定特殊性。房屋分为现售和预售，结算方式分为一次性全款、按揭付款以及分期付款。由于销售方式、结算方式的差异，造成核算收入上较为复杂。
（二）费用核算不规范
房地产企业核算费用不规范问题也较为常见，如对应交税款的核算，企业多使用按揭贷款方式进行房屋销售，在核算上按照合同价款确定业务收入。根据首付款实际收入时间确认收入，在余款完成按揭贷款后再次确认[3]。假设销售商品房10套，销售额为1500万元，按照规定增值税9%，收到客户定金50万元，银行抵押金为销售额5%，付款为总金额30%。房屋开发成本为850万元。因此会计核算如下：收取定金借款项：50万银行存款，贷款项：预收账款50万元；收首付款，借款项：银行存款440.5万元，预收账款为50万元；贷款项：业务收入450万元，销项税额：40.5万元；收到按揭贷款时，借款项：银行存款1069.5万元，抵押金75万元，贷款项：商品房1050万元，销项税额94.5万元；销售成本，借款项：业务成本850万元，商品房850万元；收到风险抵押金，借款项：银行存款75万元，贷款项：按揭抵押金75万元。在招投标环节中，需要投入大量资金，从借贷到还贷需要很长一段时间，资本回收期延长，筹资借助了债务资本。执行新会计准则后，借款费用资本范围增加，核算借款费用不规范的问题经常出现。需要进行专门借款还是一般借款的分析，两种项目的会计处理和计算利息方式不同。
（三）信息披露不足
在房地产项目中企业面临的风险较多，需要提高对信息披露要求，了解全方位披露风险。目前房地产企业只在抵押贷款担保上提高对信息风险披露，工程整体质量存在很多问题。
三、新会计准则下房地产开发企业核算的建议
（一）政府部门完善具体条款
政府部门在新会计准则基础上，还需要在政策文件制定上给予指导，为房地产行业会计核算提供标准。可以制定确认收入的认定标准，给出确认收入的具体情况。针对摊销合同成本，对合同成本摊销和确认收入保持一致进度，进行合理规范，明确需要披露哪些信息证明摊销的规范性。政府部门要从数字技术和信息披露层面，根据会计信息披露在房地产市场产生的连锁反应，进行信息披露的干扰，维护房地产行业的健康环境。在政策文件上予以完善，推动准则制定的科学性和完善性，更有利于新会计准则的实施，提高房地产市场的发展速度。
（二）经营管理进行适应性调整
为支持会计核算的开展，需要房地产企业在经营管理上做出适应性调整，根据新准则的应用进行对应转变，企业需要加强合同管控，加强部门之间的联动，提高财务人员职业素质。在合同制定上，财务会计人员并不参与合同制定，但新会计准则实施后收入准则建立在合同基础上，收入确认法首先要求识别合同。制定合同需要充分考虑财务人员意见，参与合同制定，协商完善合同细节，才能保证收入准则的实施[4]。收入准则是对交易价格、合同成本以及履约义务进行规定，对于财务人员专业能力提出更高要求。因此需要在完工时间、施工进度等详细细节上，财务人员和其他部门充分沟通，在完善财务管理的同时，能够为会计核算提供便捷条件。如在核算应收账款上，企业签订合同中对确认收入时间进行规定，企业在核算应收账款时需要对客户偿还能力进行评估，确保对方可以支付应收账款，进行早期规划准备。在管理上可以通过设置独立运行的应收账款部门，从最初制定决策到分析控制，都具备完善的监管，可以保证应收账款风险得到有效控制。
（三）改进会计工作模式
为应对新会计准则对于房地产企业的影响，充分体现出公允价值，房地产企业需要积极改进工作方式，提高会计信息的透明度。因此在会计工作模式上进行改进，首先需要重视对房地产项目性质的分析，分析其投资属性，以此指导会计工作的完成。会计人员要依据行业信息分析项目的成本以及收入，作为帮助领导管理层决策的依据，保证成本和收入匹配，能够规避盲目投资带来的风险。其次由于政府机构参照企业统计数据，对新会计准则下计提标准的规定较为模糊，可能造成计量公允价值存在漏洞，不利于企业盈余管理。因此需要会计人员保持严谨态度，重点展开计提、计算所得税等工作，尽量将企业财务数据波动降到最少。新会计准则针对房地产性质分类以及计量模式做出调整，企业会计核算也拥有了更多选择的空间。房地产企业的会计核算工作需要和经营管理进行协调，选择更高效的会计计量模式，保证企业盈利水平。在会计工作不成熟时，不能盲目采用公允价值核算模式，需要在经过内部调查和数据分析后，应用公允价值模式。最后新会计准则实施后，推动了会计工作和国际标准接轨，是房地产企业扩展规模必经之路。房地产企业应用新会计准则更有利于规范会计工作，更有利于会计工作长远发展。在会计政策调整中适用新会计准则可以帮助企业占据主动地位，更有利于在国际市场扩展业务。因此需要探索出适合企业自身的工作模式，利用会计核算服务于经营管理，能够解决企业自身面临的困难，对会计工作加以调整。
（四）加强财务信息系统建设
新收入准则进行了较大修改，企业使用产出法和投入法需要收集更繁杂和琐碎的信息。房地产企业为了更好地应用新会计准则，必须要重视信息技术在会计核算中的应用，积极建设完善财务信息系统。利用信息技术收集信息资源，从识别合同到确认收入都要进行信息资源的分析，管理者需要结合商业模式升级改造信息系统[5]。如在大型房地产项目中，需要大量融资，针对重大融资和可变对价等交易价格制度，根据企业项目需要开发车位销售、期房预售等会计处理业务，丰富财务信息系统的功能。在职能部门引导下，和销售部门、工程部门共享财务数据，保证对合同进度精准控制，按照合同拆分履约义务，确定交易价格。利用财务信息技术对比分析合同数据以及财务数据，方便于财务数据的科学管理。
（五）加强财务报表信息披露
新会计准则对于房地产企业财务信息披露提出了更高的要求，目前房地产企业存在信息披露不完整的情况，披露内容准则不相符。房地产企业实施新会计准则时需要根据职业判断和预估，进行收入的确认和重大变更，影响到会计信息的披露。房地产企业经营管理中存在明确的责任关系，需要各个部门积极配合会计人员，做好信息的披露，按照新会计准则要求进行披露，给信息使用者提供真实的财务信息。房地产企业为了签署合同会形成增量成本，即合同取得成本，在预期期限内可以收回成本，达到美化报表的问题。会计人员在这部分工作上具有较高的自主性，对企业净利润进行调整。因此需要会计人员能够保证合同取得成本的合理性，规避虚增净利润的情况，保证信息披露的真实性。
（六）提高财务人员专业素养
为支持新会计准则的实施，需要财务管理人员具备良好的专业素养，提高职业判断能力。新会计准则更偏向于原则导向，需要财务人员具备更突出的专业素质。因此房地产企业需要安排财务人员进行新准则的系统性学习，积极参与培训，提升技能，顺利完成新准则的实施。由于房地产项目以预售为主，财务人员需要根据房地产项目特点，明确新准则确认收入的条件和方式。在新准则中准确识别合同履约义务，分析合同是否满足确认收入的标准，合理判断确认收入的方式，保证会计核算的规范性。此外还包括车位销售、期房预售等特殊业务，均需要财务人员按照新会计准则进行业务流程的判断，确保财务人员在了解新准则要求的情况下处理，才能规避会计核算错误。
结语
借款抵押合同范文7
金融信贷风险产生的原因及分析
作为信贷风险防范的一种，《刑法修正案（六）》规定了骗取贷款罪，该罪名的出台，对于打击破坏金融管理秩序的犯罪起到了一定遏制的作用。但是，从“610”系列骗取贷款案来说，能让犯罪分子屡屡得逞的另一个重要原因，则是受害的金融部门无论在制度上还是在实际操作上都存在诸多漏洞。“610”系列骗取贷款案的产生，既有其外在的客观原因，又有其内在的人为因素。
（一）金融法制建设相对落后，给骗取贷款行为提供了滋生的环境和可能长期以来，银行的管理一直没有纳入科学、健全的法制运行轨道，一些银行内部的信贷管理表现为无法可依和有法不依，缺乏自我约束机制，职责不明，自身的信贷队伍和管理机制建设有不少漏洞。这就在客观方面使得犯罪分子有机可乘，能够采取各种欺骗手段四处骗取贷款或借贷后躲债、赖债、银行方面往往表现为无可奈何。
（二）一些金融机构信贷管理不严，有章不循，甚至严重违纪贷款在信贷管理上，各家银行和金融机构都有一套明确的规章制度，对信贷管理的政策、原则和制度三令五申，特别强调要坚持贷款发放的程序和贷款的“三查”制度。但从发生的“610”系列骗取贷款案来看，这些贷款原则和制度在有些金融部门没有真正得到落实。具体表现在：
1.不认真执行贷款的“三查”制度，在发生的“610”系列骗取贷款案中尤为突出。（1）贷前不严格调查。在2006年期间，广东某集团有限公司向广东农业发展银行申请2.2亿元人民币信用贷款时，该企业已基本是处于停产停业状态了，所有提供给银行的企业财务报表和税务机关的企业财务报表完全是两个不同的版本。一些信贷人员对企业进行贷前调查时，居然毫无察觉，马虎了事。（2）贷中审查不严。在该案中，广东某集团有限公司向农发行湛江分行提供的15份虚假的《粮权确认书》中，其中有两个公司是没有粮食仓库的，但该确认书却标明上述两公司仓库存粮多少吨。如果信贷人员真正到这个公司核实的话，就不会闹出如此笑话，银行也不会上当受骗。广东某集团有限公司向中国建设银行湛江分行提供的6份虚假农副产品购销合同中，其中有两份合同供方的名称和供方印章是不一致的，如此大的漏洞，信贷人员都没有审查出来。（3）贷后不检查。“610”系列骗取贷款案中，所有的信贷人员对企业的贷款用途都没有实施跟踪核实，以致贷款被挪作他用，造成国家信贷资金的重大损失。
2.不认真执行贷款的担保制度。实践证明，贷款的担保制度在减少贷款风险方面确实行之有效。但是，在办理抵押担保贷款手续中，不少金融机构不能严格执行贷款担保办法的规定，造成部分担保形同虚设，存在种种不完善的问题。这些问题如果不加以解决，既失去贷款担保降低贷款风险的作用，也为骗取贷款犯罪留下隐患。广东某集团有限公司向湛江建行贷款中，根据材料显示，提供给银行抵押贷款的抵押物是5万多吨，存放地点是广东某集团有限公司仓库内。据了解，广东某集团有限公司仓库存放玉米的最大容量是2万多吨，而到案发为止，该公司仓库存放的玉米所剩无几，当办案人员讯问犯罪嫌疑人封某玉米的去向时，封某的辩解是抵押的玉米在贷款银行信贷人员的默许下，已陆陆续续卖掉了，而银行的贷款至今尚未偿还。
（三）一些银行信贷人员专业知识不高，风险意识淡薄一些单位不抓对银行信贷人员的岗位职能培训和新业务、新知识的学习，造成部分信贷干部职工业务素质、专业技能不高，对贷款发放的原则、条件等掌握不准，不能做到严格、熟练地按照贷款发放的程序和有关规定发放贷款，再加上法律意识淡薄，识假防骗的警觉性和辨别能力不够，使得犯罪分子有机可乘，利用工作疏漏，骗得贷款。在侦办“610”系列骗取贷款案中，对信贷监管的银行工作人员陈某调查其监管情况时，他承认单位派他这些业务不熟悉，连基本的财账都看不懂的人去监管，怎么能履行监管职责。
（四）银行的信贷稽查工作不够深入一些单位对不按程序发放的贷款，往往不能通过稽查发现存在的问题。有的虽然发现了问题，也因为骗取贷款涉及贷款发放涉及决策人的责任，往往采取内部处理的方式，大事化小事，小事花了，把一些被“皮包公司”骗取贷款造成的损失充作贷款纠纷，掩盖事实真相和有关人员的责任，没有认真查明责任和纠正发现的问题，从而失去信贷稽查应有的责任。“610”系列骗取贷款案中，银行信贷工作人员已经发现《粮权确认书》中所注明的粮库已存在缺粮，亏仓现象后，马上向相关银行领导反映该问题。这并未引起银行领导的重视，认真解决问题，而是对原来的虚假《粮权确认书》又重新确认，这不免有明知故犯之嫌。
（五）银行间的无序竞争，给骗取贷款犯罪提供了滋生的环境一些金融机构为了开拓业务、增强竞争力，往往不顾资产质量和效益，盲目开展“争贷大战”和“拉储大战”，相互之间手段隐蔽、消息封锁，必然会产生企业的多头开户和多头贷款现象，给骗贷犯罪分子提供了骗贷的方便。
防范金融信贷风险的有效措施
“610”骗取贷款系列犯罪案件的发生，既暴露了金融机构在信贷队伍、制度建设和管理方面存在的种种问题，也向银行信贷部门敲响了警钟，必须采取有效措施防患于未然。实践证明，凡是经济犯罪案件高发的单位，一般都存在各种管理不严、纪律松弛、有章不循、有法不依的现象。因此，只有使各金融机构自身的信贷管理工作逐步走向规范化、制度化、程序化和法制化，从加强内部管理着手，完善各项信贷管理制度，才能从根本上预防和杜绝骗取贷款案件的发生，保护国家信贷资金的安全，维护金融机构的正当权益。根据骗取贷款犯罪发生的原因，对信贷管理工作中存在的问题和薄弱环节，我们要结合实际情况，采取有效的措施和对策，各部门齐抓共管，标本兼治，立足治本。为此，笔者建议：
（一）认真执行《贷款通则》的规定，坚持贷款发放的基本原则和条件，严格按贷款程序发放贷款，是骗取贷款防范的首要工作从骗取贷款防范的角度来看，按程序发放贷款，特别是坚持贷款“三查”制度，即贷前调查、贷时审查、贷后检查尤为重要。因为骗取贷款的一个共性是：具有虚构事实或隐瞒真相的欺骗性，而通过我们严格按照程序办理贷款手续，认真调查、审查借款人的借款条件、借款用途和借款人信誉等方面的情况，就可以在贷款发放之前，在贷前调查或贷时审查的环节上，揭露出骗取贷款的欺骗性，识破骗贷伎俩，起到贷款被骗防范的作用。贷前调查主要应调查：借款单位的法人资格，保证人的资信情况，抵押物的合法性、真实性；贷时审查着重审查借款行为的合法性，审查订立合同的规范性，审查借款合同的完整性，审查抵押物的报批和允许手续；贷后检查主要应检查贷款是否按规定用途使用，有无违反信贷政策、原则和借款合同的行为。#p#分页标题#e#
（二）要进一步建立、健全信贷岗位责任制，加强对信贷人员的约束和监督，明确岗位职责，分清责任现在几乎每个金融机构都把贷款的“审、贷、收”三环节的工作由原来的一个部门或岗位办理改为由不同的部门办理，我们要通过各岗位、各环节之间的相互制约，减少失误，及时发现问题和纠正问题，分清责任。贷款调查部门负责贷款调查评估，承担调查失误和评估失准的责任；贷款审查部门负责贷款风险的审查，承担审查失误的责任；贷款检查部门负责贷款的检查、清收和处理，承担检查失误、清收和监督不力的责任。同时，要建立贷款签批责任人制度，即出现贷款失误或违纪贷款造成贷款损失的，要按照造成损失的程序和性质分别追究相应的经济、行政、法律处分。实践证明，贷款签批责任人制度对于进一步落实“三查”制度，防止“人情贷款”和“以贷谋私”等行业不正之风，提高信贷人员的工作责任感和业务素质，提高信贷资产质量，减少贷款风险，预防和减少骗贷犯罪，显示其更大的优越性和生命力。
借款抵押合同范文8
关键词：商业银行；个人消费信贷；风险防范
个人消费信贷指的是个人以消费为目的向银行提出的借款行为，金融机构为了满足个人消费需要提供相应的借款，约定还款规则、利息以及双方的责权义务后，为个人提供贷款的金融活动。个人消费信贷的行为主体是银行，消费信贷的主要目的是为了满足消费者提前消费的需要，消费信贷所出借的款项通常数额小、还款时间短、利息少、可重复，是信贷活动中风险较小、收益率较高的一种信贷活动。但是个人消费信贷并非是毫无风险的，恶意透支信用卡的行为，同时向多个金融机构提请个人消费信贷却无法偿还的行为，都引发个人消费信贷风险，银行作为提供个人消费信贷的主要金融机构，如何防范这些风险，值得我们进行深入的思考和探索。
1.商业银行的个人消费信贷业务风险
商业银行为个人消费提供的信贷业务包括了住房贷款、购车贷款、助学贷款等多个项目，主要是为了满足个人提前消费的需求。个人向银行提请消费信贷大多数都需要说明消费目标，银行根据消费目标和提请金额设计贷款年限，并根据信贷行为产生当下的金融市场情况决定利率，与个人达成贷款协议，形成合同之后发放贷款。商业银行在个人消费信贷业务中所承担的风险，总体而言表现为个人还款能力不足、恶意拖延还款或者不还款导致的利息和本金难以收回，形成赖贷或者死贷的情况。这些行为导致银行利润受损，虽然个人消费信贷数额小，但是追回难度大，从整体而言，个人消费信贷业务风险并不低。信贷风险的成因复杂，个人消费信贷业务的风险形成并不单纯由提请贷款的个人引起，社会监管和银行风险防控机制等，都应该为个人消费信贷业务风险负责。
2.商业银行的个人消费信贷业务风险成因
2.1个人消费信贷立法不够完整
商业银行的个人消费信贷业务一旦开始，就意味着个人与银行之间的贷款合同生效，在贷款合同中，银行和个人是合同者，理应受到金融法律法规的约束。但无论是从金融法律法规的履行角度来看，还是从民事法律对合同关系的解释角度来看，双方的法律责任和义务都是不对等的。在个人还款行为出现违约的情况下，银行很难通过立法来保障自身的利益，追偿也通常无果。国内大多数法律主要以“法人”为约束目标，缺乏专门约束消费者的法律条款，也没有惩罚失信、违约的专业法律条文。因此，商业银行在开展个人消费贷款时就没有法律支撑，一旦遇到问题将不知所措。
2.2商业银行的风险管理机制存在缺失
信贷业务是商业银行经营活动中的重要业务，通常商业银行自身会建立风险管理机制，规避信贷业务风险，例如完善信贷合同、严格审查贷款申请者的资质、进行抵押物价格的科学评估、寻找第三方担保等。在贷款申请者无法履行还款行为时，银行能够将信贷风险降到最低。但是个人消费信贷的特征使商业银行原有的风险管理机制部分失去作用。个人消费信贷通常数额不大，房屋贷款和购车贷款是专项个人消费贷款，通常由房地产商和汽车售卖方作为中介，帮助银行手机个人贷款的资格审查资料，但是资料的真伪度银行无法辨认；房屋和汽车贷款有实物作为抵押，当个人还款出现问题时银行可以以抵押物充作款项规避风险，但是其他类型的个人消费贷款缺乏相应的抵押物，由个人单位或者家庭出具的担保并不能弥补银行的损失；个人消费信贷是可以重复的，这意味着个人能够将房屋或者汽车等个人财产作为抵押物同时进行多次抵押，银行无法切实地掌握抵押物，也无法保障自身的利益。整体来看，商业银行的风险管理机制在个人信贷业务风险规避方面的作用比较小，风险管理机制存在缺失，导致商业银行必须承担较大的个人信贷业务风险。
2.3个人消费信贷征信体系不完善
信用是实现贷款活动的前提，银行在通过个人消费贷款申请之前要对个人信用信息进行调查，但是这些能够展示个人信用情况的信息来源不稳定、信息准确性无法查证，甚至有些信用信息在商业银行内各部门分散储存，很多一手信息未能及时上报，资源共享难度大，导致银行做出了错误的审核判断；银行在决定是否贷款时，往往只能依靠贷款人身份及收入证明等材料判断。贷款人自报或单位开具的证明成了调查贷款人个人信用的凭证，银行无法掌握贷款人的收入、负债、是否存在失信及违约等状况，由于双方信息交流不对等，造成了一人多贷现象的发生。有些人已经在互联网中形成了较为严重的信用不良记录，但是在银行系统中的征信仍然表现为良好，仍旧能够通过个人征信记录实现贷款目的，一旦出现信贷风险，银行职能自食其果。这说明，个人消费信贷征信体系不够完善，数据来源不够真实、征信系统不开放，数据不能共享，提高了商业银行个人消费信贷业务的风险。
3.商业银行个人消费信贷风险防范措施
3.1加强对个人消费信贷的立法
从社会层面讲，银行是组织，个人是个体，双方的能力不对等，因此法律对双方的责权要求也不一样，但在个人消费信贷互动中，银行与个人实际上是平等的，个人需要承担的风险，需要履行的责任和义务应与商业银行等同。我国法律未对个人信贷进行严格的金融立法，使得大多数个人消费信贷违约事件只能依靠民法进行调解，增加了银行信贷业务管理难度。要防范个人消费信贷风险，必须要加强相关立法，即将个人贷款这种金融活动纳入到金融法的体系中去，对个人消费信贷中个人的违法违规行为进行金融法方面的解释，为银行追究个人信贷责任、维护自身权利提供法律保障，加强个人消费信贷立法也能够对恶意申请个人消费信贷的人敲响警钟，能够从根本上消除恶意贷款的可能，也能够起到防范个人消费信贷风险的作用。
3.2进一步优化银行风险管理机制
银行的风险管理机制能够有效规避个人购房贷款和购车贷款中存在的风险，但是不能有效规避其他个人消费信贷风险，说明商业银行的风险管理机制需要优化，具体可以从三个角度进行。第一，对个人提请的消费信贷额度进行调整，除购房、购车之外，其余个人消费信贷的额度上限与个人提供的月收入证明等同，不超过月收入额度，这样能够减轻个人的还贷压力，避免出现违约风险；第二，将个人消费信贷收款账户与个人消费账户、收入账户挂钩，如果申请人申请的数额较大并且存在违约行为，银行能够追踪其消费情况，在追款时能够拿出有力证据，或者强制从其收入中扣取款项，直接环节信贷风险；第三，同第三方机构合作，加强对抵押物的监管和控制，除购房和购车的消费贷款之外，银行还应对个人消费信贷进行抵押物监管，银行本身不能作为抵押物的管理者，但是可以与信用机构达成合作，要求贷款申请人将符合贷款额度的抵押物交于信用机构，一旦出现违约，银行可以根据合同，从第三方处获得抵押物并进行处理，降低个人消费信贷业务风险。
3.3利用大数据完善个人消费信贷征信体系
大数据是人们学习新的认知、取得新的价值的源头；大数据也是一种改变市场、组织机构，以及政府与公民关系的方法。在大数据中，关键是如何充分获取信息，主要通过与第三方机构的合作，获取银行之外的动态信息。如蚂蚁金服、微众银行等互联网金融机构，已经开始通过分析借款人的一些非传统数据，比如，在线消费习惯、社交表现状况等，以此来评估借款人的信用等级，并且在大量原始信息基础上，将贷款过程中的是否准入、担保方式、利率、融资金额等决策内容进行提炼，产生辅助决策的一些有用指标，将派生的指标用于分析数据的生成，使用专业的数据分析技术和分析模型，为所有类型的评分模型提供一定的支持，具体来说包括政策和配额管理、申请信用评分等。
4.结论
综上所述，商业银行对个人消费信贷业务风险进行防范，应依靠法律法规的支持，并且针对个人消费信贷的特征优化风险防控机制，同时利用大数据获取个人信用情况，进行科学的判断。只有这样，商业银行的个人消费信贷业务才能正常开展。
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