按揭房贷贷款公证书范文1
委托人：xx，性别xx，身份证号码xx
受托人：xx，性别xx，身份证号码xx
上述委托人因购买彭州市"朋城远界"x栋x单元x楼x号住房并向银行申请贷款，现就以下事项授权受托人代为办理：
一、以委托人的名义与上述房屋的开发商签订购房合同、购房合同附件、交付房款等、交付住房等手续，与指定的按揭银行签订贷款申请、扣款协议、提前还款及相关事宜;授权按揭贷款银行查询委托人的相关资信;同意将上述房屋抵押给该房屋的按揭贷款银行;
二、以委托人的名义签订与成都市住房置业担保有限公司签订相关担保与抵押登记等文件或合同;与相关公证部门办理上述房屋贷款所需的一切公证事宜;
三、根据"商品房买卖(预售)合同备案信息变更申请表"的内容到房管局修改、变更上述房屋的备案登记信息;
四、根据"商品房买卖(预售)合同注销备案申请表"的内容到房管局注销上述房屋的备案登记信息;
五、到房屋登记机关办理、变更或注销上述房屋的预购商品房预告登记手续等有关事宜，并领取相关证明文件;
六、办理上述房屋的预购商品房抵押权预告登记手续及其相关的一切事宜;
七、办理并领取上述房屋的《房屋所有权证书》、《共有权证书》、《国有土地使用证》及《房屋他项权证书》，并办理相关的抵押登记的一切事宜;
八、办理抵押登记的变更、注销、设立新的抵押登记及与其相关的一切事宜;
九、办理抵押权人的设立、变更及与其相关的一切事宜，并领取已登记了抵押事项的《房屋所有权证书》、《共有权证书》及《房屋他项权证书》;
十、将《房屋他项权证》或抵押登记证明文件交付抵押权人收执;
十一、以及与办理上述房屋产权及抵押登记相关的全部事宜;
十二、上述房屋相关的还贷催收通知书、交房通知书等相关文件送达至受托人，视为委托人收到;
十三、签署、签收因办理上述各类事项所需的全部文件;受托人办理上述委托事项所签署的文件及发生的全部费用，委托人均予以承认并同意承担。
委托期限：至上述事项办理完毕之日为止。
说明：购房人无法亲自签署购房合同及按揭贷款相关手续的，应办理委托公证，委托内容如下：(需办理8份)(这里的份数。多一点没坏处，具体找你的开发商咨询)
贷款买房授权委托书范本委托人：____________ 性别：____________ 出生日期：____________身份证及地址：____________
委托人：____________ 性别：____________ 出生日期：____________身份证及地址：____________
受托人：____________ 性别：____________ 出生日期：____________身份证及地址：____________
我欲以按揭方式购买位于XX市XXXX的一套房屋。我因故，不能亲自与提供按揭的贷款方办理购买上述房屋的相关事宜，特委托(受托人姓名)为我的人，全权代为办理如下事宜：
一、 代为与提供按揭购买上述房屋的贷款方签定《个人住房抵押贷款合同》及签署相关文本。
二、 代为办理相关合同文本的公证事项贷款买房授权委托书范本贷款买房授权委托书范本。
三、 代为到房地产管理部门申办上述房屋抵押登记的相关事宜及签署相关文本。
四、 代为查询人民银行信贷征信系统及签署授权书贷款买房授权委托书。
五、 代为办理相关银行开户手续。
受托人在权限范围内所签署的一切合法文件和交纳的费用，我均予以承认。
委托期限至上述委托事项办结时止贷款买房授权委托书范本默认。
受托人有转委托权。
按揭房贷贷款公证书范文2
住房按揭证券化必要性论证
对抵押贷款发放银行来讲，住房抵押贷款证券化具有如下益处：首先按揭证券化实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场，它拓宽了抵押贷款资金的来源 .其次，通过抵押贷款证券化，把抵押贷款业务从银行的资产负债表内移到表外，变表内业务为表外业务，就可脱离国际清算银行对资本充足率的限制。再次，长达20-30年的按揭贷款，对于按揭贷款发放银行来说，回收周期时间跨度很大，但通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现，或自己持有变现能力很强的抵押债券，可以增强抵押贷款的流动性 .最后，当抵押贷款资产被证券化后，原来集中由一家（或少数）银行持有的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有抵押债券，这样就在一定程度上分散了抵押贷款风险。①对购房人（借款人）来说，住房按揭贷款证券化的益处为： 1、由于银行受到抵押贷款资金来源不足、资本充足率、短期资金存款与长期资金贷放从而导致流动性风险的制约，因此在提供按揭贷款时条件都非常苛刻，如严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、减少按揭成数等。这就加大了购房人买房的难度，抑制了他们的购房意愿，同时也制约了房地产业的发展。而住房按揭贷款证券化则可摆脱这些限制。 2、住房按揭贷款证券市场的建立有助于降低按揭贷款利率，减轻了购房人的还款利息负担。
对投资者来说，证券化的益处 对投资者来说，转让手续的简化，使得交易更为便利。 以一般抵押权所担保的债权，虽非绝对不可转让，但此种转让一方面须办理债权让与的手续，如订立契约、交付债权证书及通知债务人等，另一方面也须办理抵押权移转手续，如办理登记等，如此复杂的程序，往往使投资者望而却步，不敢问津。而依发行抵押证券的方式予以转让，则此等缺点尽可克服，因证券乃抵押权及被担保债权的化体，只须背书及交付证券，即生转让的效力，其手续可谓异常简化。
住房按揭证券化对于完善资本市场的证券供给结构，培育和壮大机构投资者的投资力量非常有利。 住房按揭贷款证券化为我国证券市场增添了新的证券品种，有助于完善和丰富证券投资品种，优化证券市场供给结构。住房按揭贷款既不同于股票的高风险和高收益，也不同于政府债券的低风险和低收益。与公司债券相比，它的风险比后者要小，但收益和信用评级却要高一些，所以，按揭贷款证券内含的这种较优化的风险和收益组合，无疑对成长中的中国机构投资者和散户投资者是十分有吸引力的。
中国按揭证券化的及解决办法
按揭证券化是大势所趋，然而从1992年海南发行地产投资券融资到今天已有十个年头，我们举步维艰。良好的环境，住房一级抵押市场的雏形，初具规模的证券市场体系和房地产体系以及相对健全的都是我们实现按揭证券化的优势所在。但是，在这条道路上也有着重重的障碍。
（一）实行住房按揭贷款证券化风险障碍。未实行证券化时，风险主要集中于商业银行等按揭贷款发放者行业内部；而证券化的目的之一在于可以把这种风险分散到资本市场，化解风险。但证券化的风险分散化犹如一柄双刃剑，当由于地区性的或局部性的经济失衡发生时，大量借款人因失业等原因无力偿还按揭贷款，风险就会随着证券化而扩散到整个资本市场上，进而传播到整个经济系统。虽然这种系统风险发生的前提是概率较小的局部经济失衡发生，但从按揭贷款证券市场的建立来看，它自身不能抵御这种风险。
（二）实行住房按揭贷款证券化在、法规上的障碍
1.《民法通则》规定“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”；合同法第80条规定“债权转让时应当通知债务人”。如此一来，银行一一通知数以万计贷款者的难度暂且不说，通知的巨额成本也姑且不论，只要贷款者一不愿意，辛苦和巨额成本都将付诸东流。《信托法》规定银行不能从事信托经营行为；然而，在住房贷款证券化过程中，相关当事人与银行利用契约来完成相应信托功能是必不可少的。2、当借款人由于各种原因不能偿还贷款时，贷款人（按揭权人）处置抵押房屋有许多困难（虽然人民银行颁布实施的《个人住房贷款管理办法》第二条规定：“借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承 担偿还本息的连带责任。”。第三十一条规定：“借款人在还款期间内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。”。但事实上，包括担保法在内的有关抵押物处置的法律、法规，没有关于处置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的处理规定，因此，客观上造成贷款人在借款人不还款时，难以处置抵押物和实现债权。这使得抵押成为有名无实的担保，增加了按揭贷款风险，这不利于以按揭贷款为基础发行的证券的信用级别提升。因此有学者提议，建立符合中国国情的与个人住房按揭贷款相关的《强制搬迁法》。 3、如果进行住房按揭贷款证券化，我国对投资者范围方面尚存在较多限制。政府由于担心作为债务人的违约给机构投资者带来风险，故禁止主要机构投资者-养老金、共同基金、保险公司购买企业债券，这是不利于住房按揭贷款证券化实践的。4、住房按揭贷款证券化涉及到一系列税收和处理方面特别的要求，而这些在现行的有关政策和法律中均是空白。
（三） 利率是无法绕开的大障碍。一方面，住房公积金贷款和商业性住房贷款实行的不同利率在证券化时难以统一；另一方面，使先行者尴尬的是先期的尝试注定了难以盈利。2000年时，10年期住房按揭贷款利率为5.58%，同期国债利率为4.72%，利差空间仅为0.86%，而且这是不考虑其他成本的。再加上发行证券的其他费用，使银行无力克盈。
笔者认为，要想解决住房按揭贷款证券化在我国所遇到的困难，需要在以下几个方面做出努力：
健全法制环境 现有法律体系无疑是实施住房贷款证券化的阻碍。时下当务之急是着手构筑资产证券化所需要的法律框架，并制定相关法律法规，弥补证券监管体制的缺陷及解决相关操作过程中存在的种种困难。同时，结合资产证券化的特性，在我国现行会计和税收法制的基础上，制定具体的适用制度，确保住房贷款证券化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。
构建信用评估体系 独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成败的关键。由于住房贷款证券化会以打包形式进行，且标的比较大，也可能把不同地域的房屋组合在一起。因此，在缺乏有力的独立资产评估机构的情况下，对地价、地面建筑质地的评估显然有一定的技术难度。同时，我国也缺乏对个人偿债能力的评估机构，为银行在开展住房 贷款业务过程中埋下风险“地雷”。因此，当前亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设，规范信用评估行为，完善资产评估及个人信用认证的标准体系，从而提高国内信用评估机构的素质和水平，最终防范风险。
完善金融交易 作为资产证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络有待形成。由于我国银行内部的资源和网络还未形成有效共享系统，即便在同一间银行内部，异地交易结算时间冗长。住房贷款证券化正式面世后，很有可能在多家银行之间同时交易。保障交易网络形成互联互通，是推行该业务的先决条件。因此，完善金融基础设施迫在眉睫！
按揭房贷贷款公证书范文3
1、申请按揭贷款，购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。
2、提交相关证件资料，贷款手续需要：贷款人夫妻双方的身份证明、户口本、结婚证、房权证（买卖合同）、土地证（或复印件）、无房证明、单位收入证明、担保公司的担保证明。
3、等待银行审核。买房者提交《按揭贷款申请书》以后，相关银行会对买房者的收入流水以及征信状况、是否具有还款能力等等一些方面进行审查，如果审查发现没有还款能力或者征信有问题，银行是拒绝贷款给买房者的，购房者就要像其他办法了，要是前面的问题解决不了，也找不到人弄到钱，买房者就只能放弃买房了。
3、审核通过，贷款银行与借款人签订借款合同。
4、借款人办理抵押手续。
5、借款人办理保险手续。
按揭房贷贷款公证书范文4
【关键词】住房；按揭；法律；管理研究
一、按揭的涵义及特征
按揭是泊来词，是英美法系不动产担保的一项基本制度，与大陆的担保制度大致相同。商品房按揭是从香港传入我国内地的一种融资购楼方式，包括楼花按揭和现楼按揭。按揭是指购房人将与房地产销售商之间签订的房地产买卖合同作为标的物抵押给银行，银行将一定数额的资金借贷给购房人，并以购房人的名义将所借贷资金支付给房地产商的法律行为。在我国，按揭主要是通过银行（包括公积金中心）介入，促成房地产销售商与购房人的按揭交易行为，以满足居民的住房需求。
我国大陆地区按揭主要有四个法律特征：1、主体包括：购房者、房地产销售商及按揭银行。2、按揭法律关系的内容是购房者、房地产销售商之间的商品房屋买卖合同关系；购房者与按揭银行之间的担保贷款合同关系；房地产销售商与按揭银行之间的保证合同关系。商品房担保贷款合同的订立是以商品房买卖合同有效成立为前提条件的，与商品房买卖合同具有密切联系但又相互独立。3、按揭法律关系的标的物与担保合同的标的物具有同一性，这是按揭的最大法律特征。4、按揭权人（银行）实现按揭权可采取两种方式，一种是折价或以拍卖标的物所得价款优先受偿；一种是在合同中约定回购条款，由房地产销售商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款本息。在我国的香港地区，按揭法律关系中并不包含房地产销售商，按揭主要限于购房者与银行之间，而与房地产销售商无任何关系。我国大陆地区之所以将房地产销售商作为按揭法律关系的重要组成部分，是与我国经济发展现状和购房人诚信及支付能力等实际相符合的。
二、楼花按揭的法律管理问题
“楼花”这一概念源于我国香港地区，1954年香港立信置业公司率先推出了房屋“分层售卖，分期付款”的销售方式。楼花按揭是指楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款后，将其依合同取得的对楼宇的期待权让渡给银行作为取得银行贷款的担保，即按揭贷款。楼花按揭的法律性质是购房抵押贷款，与抵押基本相同，是一种不动产抵押方式，但又区别于我国法律规定的抵押担保方式。楼花按揭法律关系的内容主要是购房人与房地产销售商签订楼花买卖合同即房屋预售合同，购房人、房地产销售商和银行三方共同签订楼花按揭合同。购房人支付部分购房款后，将其通过合同取得的对于房屋的期权抵押给银行，取得银行贷款的担保，如购房人未能依照合同约定，履行还本付息和及时支付有关费用的行为，银行则对合同约定的期权和以后取得的房屋具有优先受偿权。
楼花按揭的法律特征为：1、购房人在房屋建成以后办理房屋所有权证，以所有权证作为抵押，实现担保银行的债权。2、在楼花按揭法律关系的成立之际，银行的债权担保只是一种权利，它是通过楼花按揭抵押权实现的。这种抵押权与一般的抵押权不同，一般的抵押权人在债权到期而未获清偿时候，可以将抵押物变卖或者折价优先受偿。而对于楼花按揭而言，按揭人在按揭期间可以享有房屋预售合同中买方的权利，如按揭人不履行房屋预售合同的约定，按揭权人可以代位履行按揭人的权力。
三、房屋按揭存在的问题
由于现行法律体系中尚无按揭法律问题的规章制度，本文就实际中的有关问题给予初步分析和探讨。
（一）按揭中抵押权的实现问题
按揭法律关系成立以后，按揭人（借款人）由于自身经济状况恶化等原因，无法或不能清偿债务时，按揭权人（银行）可以对房屋实行抵押权，以保证债权的实现。我国担保法第53条第1款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿；协议不成的抵押权人可以向人民法院提讼”。据此，在我国行使抵押权的方式主要有：折价及拍卖、变卖抵押物。在这三种方式中，公开拍卖是行使抵押权的最佳方式。公开拍卖可以通过多人的竞买，使抵押物的价值得到充分的体现，且公开拍卖可避免产生其它纠纷。而采用变卖或折价的方式，可能会导致抵押物的实际价值与变卖价值与协商价值不一致，容易导致纠纷。
当按揭人不能按期履行偿还义务时，按揭权人（银行）可否直接向人民法院提讼，并要求对抵押物即房屋进行拍卖呢？根据担保法第53条的规定，按揭权人（银行）可以与按揭人就抵押物的处理方式进行协商，协商的内容包括折价、拍卖和变卖。如双方就房屋的处理方式达成一致，则不会发生纠纷。如果双方协商不成，本人以为，抵押权人有权向人民法院提讼，法院按照诉讼程序对抵押权人的诉讼请求进行审理。抵押权人若直接向人民法院申请对房屋进行拍卖，人民法院不予受理。人民法院判决以物偿还后，可采用拍卖方式，由法院主持或者委托拍卖机构拍卖，所得价款在法院的主持下进行分配，这时抵押权人的合法权益一般能够得到保障。
（二）房屋按揭法律纠纷的处理
当按揭法律关系成立以后，由于一方当事人的违约行为而导致诉讼，法院应如何处理？按揭法律关系中包含房屋买卖、担保贷款合同和保证合同三个法律关系，并有三方当事人。笔者认为，由于大陆地区按揭的独特性，即房屋买卖与银行借款密不可分，三者相辅相成、相互依赖，在出现纠纷时应当合并审理，具体分析如下：
1、买卖合同产生纠纷时，如房产商未能依约履行义务导致诉讼，并且购房者停止向银行还款，应当将银行列为第三人。因为案件的处理结果对于银行的利益关系重大，银行不能等案件处理完之后再主张权利。如果购房者与房地产商就合同标地物有瑕疵而发生纠纷，但并未影响其按时按期向银行还贷，银行自不必申请列为第三人。在审理过程中，以事实为依据，酌情处理。
2、在借贷合同发生纠纷时，能否将房产商列为第三人？如银行未能依借贷合同向购房人提供贷款，购房人（借款人）提讼，房地产商可列为第三人，以共同诉讼人的身份参加诉讼，以维护其合法利益。如购房人未能及时向银行还贷导致银行购房人（借款人）时，能否将房地产商列为第三人？笔者认为应当区分对待，如因购房人自身的原因导致不能还贷，银行直接购房人（借款人），与房地产商无关；如果三方当事人在贷款合同中已经约定房产商在购房人不能按期还贷时承担房屋回购或保证义务的，可以追加房产商为第三人；如房地产商未能按时交付楼房或所提供房屋存在严重瑕疵等违约行为，而导致借款人不能及时还贷被银行的，房地产商应列为第三人；如购房人因自身原因不能按期还款而导致银行诉讼的，房地产商不应列为第三人。
（三）房屋按揭实践探讨
1、定金、预付款和订金的问题。现在购房，尤其是购买热销楼盘的商品房，大多要经过以下几个环节，锁定目标、资信审查、签订认购书、签订合同、售房。这其中签订认购书是购房过程中一个很重要的环节。定金、预付款和订金说法大不相同。按照最高法院《关于适用担保法若干问题的解释》，定金是立约定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中，应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。根据当事人的约定和法律关于定金的规定，交付定金的当事人一方违约的，即丧失取回定金的权力；收取定金的当事人一方违约的，应双倍返还对方当事人定金。如双方当事人均无违约行为，或因不可抗力等原因导致买卖合同未能订立的，收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人。
预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债务的履行作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。
订金不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，房地产商收取订金，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充购房价款。
2、贷款买房后无力还贷的问题。房地产抵押合同经过房屋所在地的房地产管理部门登记以后，就具有法律效力。但是，遇到特殊情况，如工作变动、家庭收入突然减少或疾病等原因，有的贷款人确实无法按期归还贷款。
作为贷款银行来说，要维护银行的利益，就得向贷款人催还贷款。假如贷款人和银行原来约定15年全部归还贷款本息，这并不是说银行要等到15年期满后方能行使抵押权。如果一期、二期不能按时还款，银行并不一定立即行使抵押权，但积累到一定程度，银行就会行使这一权利。
这时，贷款人就要根据实际情况权衡利弊，如果贷款人已大部分归还，就可以考虑临时借款，归还其余的贷款本息。如果不是临时的困难，就应考虑采用其他办法来解决。比如，征得银行同意，将购买的房屋转让，用转让所得的款项归还贷款，并征得银行同意，由新的购买者与银行订立抵押合同，由新的购买者继续履行还款义务，这虽然不是理想的方法，但比之银行通过拍卖诉讼来解决，要主动得多，经济损失也更小。
3、存量房屋按揭问题。以前我们所说的按揭大多是指商品房，但目前随着房地产市场的发展，存量房屋按揭也发展较快。总体上说，存量房屋按揭程序与商品房按揭的程序基本相同，但由于两者之间在受让主体上有一定区别，又有一定的特殊性。在现实中，由于存量房屋按揭双方主体存在的不信任，严重制约了存量房屋按揭业务的发展。但本人认为，在法律方面这并不存在问题，只需银行、有信誉的中介机构适当介入即可操作。
4、隐瞒房屋交易价格导致纠纷问题。如买卖双方以少缴纳税费为目的，在办理转让登记手续中隐瞒真实价格未按规定真实填写实际价格，一方当事人在领取《房屋所有权证》后，未按实际价格支付对方购房款又无补充协议而导致纠纷诉讼时，人民法院只能以合法手续的记录为依据进行裁决。
5、房地产抵押效力问题。《房地产法》、《国家担保法》对房地产抵押登记的制度、程序、效力都做出了明确的法律规定，《城市房地产抵押管理办法》也明确规定：“依法设定的房地产抵押，受国家法律保护”。购买商品房当事人有权要求房地产商出具《商品房销售许可证》，双方签订的《商品房买卖合同》必须经房屋产权产籍管理部门备案登记。如需要按揭贷款则必须进行房地产抵押。未经市、县有关部门登记的房地产抵押无效。
按揭房贷贷款公证书范文5
关键词：按揭贷款；婚姻法解释三；房产纠纷
"山无棱，天地合，乃敢与君绝"，曾经的海誓山盟；"你的就是我的，我的就是你的"，曾经的甜言蜜语；"金窝，银窝，不如自己的狗窝"，曾经盛满爱的"狗窝"。然而，当我们的爱情经历了婚姻的洗礼，经历了世俗的考验，最终对簿公堂时，曾经耳鬓厮磨的夫妻，"寸土必争，寸利必得"。
婚姻中，谈钱伤感情，但爱情不再，婚姻面临解体时，就不得不谈钱。在当事人双方无法协商解决时，法院不得不出来善后。《婚姻法》为当事人制定了婚姻奶酪的分配方案，法院要做的就是在规定的时限内将奶酪合理合法地分配，让谁也动不了谁的奶酪。二十一世纪，什么最贵？房子。因此，奶酪中最大的一块就是房屋，房屋的产权归属就是离婚纠纷中最具争议的焦点。离婚案件审判实践中，按揭贷款购房产生的争议最为棘手。《婚姻法解释（三）》就是应时而生的，全文共十九条，三分之二都涉及财产，其中第十条就是针对按揭贷款购房产生的权属之争。有人认为第十条有偏袒男方之嫌，导致女方面临"净身出户"的尴尬，有人认为第十条很大程度上打击了"骗婚游戏"，那么，《婚姻法解释（三）》第十条到底动了谁的奶酪呢？
一、提出问题--从一个典型案例出发
（一）案情简介
王明坤与庄佃芝于2006年12月份经人介绍相识，2007年7月登记结婚，婚后未生育子女，夫妻感情一般。2011年7月，王明坤以夫妻感情破裂为由至法院，要求与女方离婚，并依法分割财产。经法院审理查明，王明坤在婚前购买了楼房一套，总房款24万余元，其中王明坤婚前支付首付款13万元，其余办理了按揭贷款，该房产在婚前办理了房产所有权证书，登记在王明坤名下。在诉讼过程中，两人一致认可，结婚时该房价值498492元，在共同生活期间共同还贷64386元，王明坤时该房价值996984元[1]。
（二）裁判
山东省日照市东港区人民法院经审理认为：该楼房系王明坤婚前购买并交纳首付款，且办理了房产证，该楼房应为王明坤的婚前个人财产，同时王明坤应补偿庄佃芝婚后共同还贷部分及其对应的房屋增值款。一审法院判决：王明坤补偿庄佃芝婚后共同还贷的一半32193元及其对应的房屋增值款64804元。[2]
（三）提出问题
这是非常典型的在离婚纠纷中按揭房分割的案例。本案例可以简单描述为一方婚前以个人财产按揭贷款买房，产权登记在首付款方名下，婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时双方请求法院依法判决该按揭房屋及其增值的分割。该按揭房屋的归属是本案例的核心问题，因为法院只对夫妻共同财产进行分割。详述之，本案例存在的争议有以下两个方面：一是该按揭房屋属于王明坤与庄佃芝共同财产，还是王明坤的个人财产；二是房屋增值部分怎么分割。
我国《物权法》规定，不动产物权的取得，经依法登记，发生效力。因此，依《物权法》之规定，判决房屋是否属于夫妻共同财产，关键应当看房屋产权证上记载的权利人。但在法定财产制下，依我国《婚姻法》，婚后一方取得的财产属夫妻共有，若本案例中房屋产权于婚后取得，那么该按揭房屋是否就属于夫妻共同财产了呢？房屋产权证的取得时间是否可以作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准呢？
我国《婚姻法》规定夫妻财产实行婚后所得共同制，其中又包括法定财产制和约定财产制。一旦夫妻之间有财产约定协议，房屋的分割问题就会比较容易。但是，审判实践中，多是在法定财产制下，房屋纠纷最多。故而本文以法定财产制为前提探讨离婚时按揭房分割的问题。此外，法院只在离婚当事人不能就按揭房屋达成协议的情况下才会介入，针对属于夫妻共同财产的按揭房屋，在规定的时限内合法合理地分配。
二、按揭购房的法律分析
离婚案件审判实践中，按揭房屋产权纠纷最为棘手，关键在于按揭制度的复杂性。按揭购房一般分为两个过程：房屋买卖合同签订过程和登记取得产权过程。男女双方婚姻关系的缔结不管是发生在房屋买卖合同签订过程之前，还是发生在上述两个过程之间，抑或两个过程之后，房屋的权属分析应该是不一样的。因此，厘清按揭的法律性质及其涉及的各种法律关系，是正确处理离婚纠纷中按揭房屋分割的前提。
（一）按揭购房的相关概念
"按揭"一词是英文"Mortgage"的粤语音译，渊源于英美担保制度，多见于中国的港、澳、台地区。香港法官李宗锷先生认为，属主、业主或归属主把自己的物业转让给按揭受益人后，产生的还款保证法律行为效果就是按揭，转让后，按揭受益人就成为了属主、业主或归属主。待清偿全部款项后，按揭受益人又将权利转予原来的按揭人。[3]此处按揭需要以不动产转移占有为条件，类似于大陆法系的让与担保。
80年代末以来，由南向北"按揭"逐步见于我国大陆地区，但是其内容又与港、澳、台地区的有所不同。大陆地区的按揭可以分为现房按揭贷款和楼花按揭贷款（期房按揭贷款）。
现房按揭是指购房人用所购房屋做抵押，从贷款人处贷得一定款项，相应的，贷款人取得房屋抵押权。现房按揭中包含两方当事人，两重法律关系：借款人（购房人）与贷款人（银行）间的借贷法律关系和抵押人（购房人）与抵押权人（银行）间的抵押担保关系。不涉及第三方主体。
楼花按揭是指贷款银行对购买楼花（尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房）的购房者提供的以借款人依据预售商品房合同具有的权利为抵押的按揭贷款。此种按揭贷款还需要开发商做担保，一旦发生抵押人不能如期履行还款义务时，银行可以处分抵押的房屋并优先受偿或者开发商回购房屋，以此清偿银行的贷款。
本文以楼花按揭为例，讨论离婚纠纷中按揭房屋的分割问题。因为现房按揭制度仅适用于已取得所有权的按揭房屋，不会导致离婚时的分割争议。
（二）期房按揭的法律性质
期房按揭并不是一个严格意义上的法律词汇，对此行为的性质，我国法律尚未有定性之规定，理论与实务界也认识不一，主要有三种观点：不动产抵押说、让与担保说、权利质押和抵押"结合体"说。
不动产抵押说中，抵押物必须是现实存在的有一定交换价值或者能够即时物化的权利，而期房按揭中，标的物是尚未存在或尚未竣工完成的房屋，按揭人并不能取得房屋的所有权，不符合不动产抵押的构成要件。
让与担保说中，担保物的所有权必须预先转移给按揭权人，而在期房按揭中，按揭人并未转移所有权，只是将其所享有的与预售商品房有关的权利证书交按揭权人保存。
权利质押和抵押"结合体"说，实际是根据国内银行办理按揭贷款的操作流程来分析的。在办理按揭贷款时，标的物尚不存在或尚未竣工完成，此时按揭人是以其对开发商在未来特定时间交付房屋的债权为标的进行权利质押。房屋落成，购房人进行产权登记以后，再以房屋做抵押向银行贷款，从而转为不动产抵押。期房按揭中权利质押和不动产抵押不是同时存在，而是相互衔接。
笔者支持第三种观点，即权利质押和抵押"结合体"说，其实这也可以认为是一种新型的独立的担保形式，是与我国现行的抵押、质押制度以及大陆体系的让与担保制度并列的一种新的担保，虽然我国并没有明文规定该担保形式，但是法律是滞后的，社会是不断发展变化的，我们应以发展的眼光来看待市场经济下的"新生儿"。
期房按揭主要涉及三方法律主体和四种法律关系：购房人、贷款银行和开发商；买卖合同关系--购房人与房地产开发商间的房屋买卖合同关系；借款合同关系--购房人与贷款银行间的借款合同关系；保证担保关系--房地产开发商与贷款银行间的担保购房人如期还贷的保证关系；抵押担保关系--购房人取得按揭房屋所有权后，与贷款银行间的不动产抵押担保关系。如图例所示：
简单的说，离婚纠纷中，购房人的房屋所有权若是在婚前取得，即购房者以从贷款银行借的款项履行完毕其与房地产开发商的房屋买卖合同义务，开发商也办理了过户手续，购房者以取得的房屋所有权与贷款银行办理不动产抵押担保，此时，购房人与贷款银行间的债权债务关系并不会影响购房人的房屋所有权归属。购房人的房屋所有权若是在婚后取得，房屋所有权的归属就有争议。依据我国婚姻法的规定，应属夫妻共同财产，可以分割。但是，在购房人与贷款银行签订借款合同时，是以购房人的商品房预售合同项下的合同权益为担保，借款合同成立并生效时，贷款就通过银行账户支付了所有的房款，购房人实际已经取得预售商品房的债权，此时，又依据《房屋登记办法》七十条之规定，购房人办理完房屋预告登记后就享有了物权的期待权，在这种情况下，离婚时依婚姻法直接认定为夫妻共同财产，显然会引发一场口水之争。
三、婚姻奶酪的分配
耳鬓厮磨的夫妻，在家里当然无需"产权明晰"，但是，当曾经相爱的两人对簿公堂撕破脸面时，就不得不"产权明晰"，而且"寸土必争，寸利必得"。
（一）按揭房屋的归属
离婚案件审判实践中，最为棘手的情形是：婚前一方办理按揭贷款，以个人名义签订房屋预售合同，并以个人财产交纳首付款，婚后双方共同偿还贷款且取得房屋权属证书。
法院在分析按揭房屋归属时是综合考虑当事人办理按揭手续并取得产权证的时间、产权证书中登载的权利人姓名和按揭房屋首付款的资金来源等因素。在上述情形中，"以个人名义签订房屋预售合同"可推知产权证书中登载的权利人姓名是购房人，除非双方有约定登载两人的姓名或登载另一方的姓名；"以个人财产交纳首付款"可推知首付款的资金来源是购房人婚前个人财产，除非另一方有证据证明首付款是双方共同出资；房屋权属证书的取得时间就个案而论，鉴于各种主客观因素，如房地产开发商怠于履行统一过户手续义务或当事人因自身原因而延迟登记等，房屋产权证书可能是婚前取得，也可能是婚后取得。
在《婚姻法解释（三）》出台以前，司法实务中，对于此类问题存在着两种针锋相对的观点，其中又以上海和江苏两地的高级人民法院为代表：
上海市高级人民法院的观点是夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，产权登记在自己名下，该房屋仍为其个人财产。即使婚后夫妻共同还贷，也不改变该房屋为个人财产的性质。[4]可见，上海高院的基本思路是：产权登记的权利人是谁，房屋就归谁，不考虑产权证书取得时间是在婚前还是婚后。
江苏省高级人民法院的观点是夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首付款，婚后夫妻用共同财产还贷的，应当根据房屋所有权属证书取得时间是在婚前还是婚后，确定房屋归属。如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。[5]可见，江苏高院是以房产证的取得时间是在婚前还是婚后作为判定标准，即婚前取得房产证书，归产权登记人一方所有；婚后取得房产证书，一律归夫妻共有。
《婚姻法解释（三）》第十条支持了上海高院的判定标准。最高院认为如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。[6]对于一方婚前首付按揭贷款所购买的房产，因其在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产开发商支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为这一方的个人财产相对比较公平。最高人民法院新闻稿中关于此条的解释其实正是目前主流学者所持的观点，司法实务中也得到了承认，即"单纯的财产形态变化不导致财产性质的转化"。[7]夫妻一方在婚前以个人财产贷款按揭购房，当购房者与贷款银行间的借款合同成立并生效，购房者以银行贷款支付完所有购房款时，其已经实际履行完毕房屋买卖合同的付款义务，即时取得合同项下的债权，通过房屋预告登记，购房者实际上还获得了物权期待权，其后的房屋产权登记只是物权期待权的实现，因此，婚后取得的产权只是婚前一方以个人财产贷款购房获得的买卖合同中的债权的自然转化。这种观点主要来源于美国一些实行双重财产制度①的州所采用的溯源理论，即"婚姻期间所得财产应推定为婚姻财产，但如配偶一方能够举证证明该财产系以其个人财产的交换所得，法院即可认定该财产属于个人财产"。[8]
笔者虽然赞同最高院的观点，但是，实际生活中，房屋早已不仅仅是个遮风挡雨的地方，它是家的载体，它曾经也盛满了爱的回忆，夫妻经过长时间的共同生活，对这个房屋已经承载了一定的个人情感。换个方面讲，夫妻一方婚前以个人财产已经按揭贷款，产权登记在自己名下，在婚姻关系存续期间，夫妻用共同财产还贷，实际上就使配偶方丧失了用自己个人财产购房的机会，②离婚时，配偶方又分不到房屋，这就造成了很大的不公平。其实，最高院在1993年出台了《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》，第六条规定："一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产"。可惜，这条规定随着2001年《婚姻法》的修正而失去了效力。③有学者提出，可以在不违反《婚姻法》总的规定的前提下，将原来的一些有关房产处理的具体规定进行有条件的"回归"。具体而言，对于一方婚前贷款购买的房产，婚后夫妻共同居住达一定年限，且共同还贷额达房产现值一定比例以上的，在离婚时可将其作为夫妻共同财产来进行分割。分割时，因婚前购买房产所支付的首付款应视为"一方婚前财产"，从房产价值中先行扣除。[9]其中，也会考虑通货膨胀率等因素，对于支付首付款的一方，给予其相对应的补偿。这样一来，既保障了产权人的利益，也维护了配偶方的权益，做到"法理"与"情理"相结合，达到了夫妻个人利益与家庭利益的均衡。
（二）按揭房屋婚后增值的定性
一般而言，夫妻一方财产在婚后的收益主要包括孳息、投资经营收益及自然增值。《婚姻法》规定了婚姻关系存续期间所得的生产、经营收益及知识产权收益归夫妻共同所有，《婚姻法解释（二）》也明确规定一方以个人财产投资所得的收益为共同财产，《婚姻法解释（三）》第五条又规定，"夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产"。可见，目前的法律规定为：夫妻一方个人财产在婚后的投资经营收益为共同财产，孳息和自然增值仍属于一方个人财产。
虽然法律明确规定了夫妻一方财产在婚后的收益归属，但是并没有相关法律文件对"投资收益"、"孳息"和"自然增值"进行明确区分，而这些概念在学术界也呈现着"你中有我，我中有你"的状态，更何况在司法实务界，一定都是各地法官自由裁量，因而也才会出现"同案不同判"的情形。故而，对于争议的按揭房屋被判定为夫妻一方婚前个人财产时，按揭房屋增值部分如何定性也成为了学术界争议的焦点。
有学者认为按揭房屋的增值部分属于孳息。从物权法理论来讲，孳息是指由原物所产生的额外收益。孳息分为天然孳息与法定孳息。天然孳息是指依物的本性天然而生长，不需要人力作用就能获得的孳息。法定孳息是指依照某种法律规定产生的收益，而房屋的增值就属于法定孳息的一种，应属于物的所有权人，即个人婚前财产的孳息不应转化为夫妻共同财产。[10]
也有部分学者认为，按揭房屋的增值部分应归于投资收益，按照《婚姻法》第十七条的规定"归夫妻共同所有"。
笔者不太赞同以上两种观点。首先要明确一点，此处探讨的按揭房屋是用于夫妻婚后共同居住，不存在用于出租收取租金的情形，因此，按揭房屋的婚后增值不可能是法定孳息。从另一方面讲，按揭房屋的价值增长并不是因为法律规定，而是市场经济运转的结果。而投资收益说，也是同样的道理，按揭房屋是用于夫妻婚后共同居住，并不是用于资本市场投资的，所以按揭房屋的婚后增值也不是投资收益。笔者认为，按揭房屋的婚后增值应该是自然增值。自然增值是指在财产所有人拥有的财产因所有人以外的变化因素的存在而出现的价值增长状态，财产所有人在此一状态的发生过程中并未起到任何积极推动的作用。[11]例如商业中心地段的不动产因其稀缺性和不可替代性增强而增加的价值。
（三）婚姻奶酪如何分配
1. 按揭房屋的分割
根据上文论述可知，婚前一方办理按揭贷款，以个人名义签订房屋预售合同，并以个人财产交纳首付款，婚后双方共同偿还贷款且取得房屋权属证书的，离婚时该按揭房屋应当属于产权登记人一方的婚前个人财产。婚后用夫妻共同财产还贷的部分，视为夫妻间的一般债权债务关系，应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则即照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。一般情况下，可以按照一人一半的原则分割，即离婚时取得房屋产权的一方应当将婚姻关系存续期间所偿还的贷款数额的一半，补偿给对方。尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。
2. 按揭房屋婚后增值的分割
一般情况下，按揭房屋婚后增值来源于三个部分的资金：（1）一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分；（2）夫妻婚后共同还贷部分；（3）未偿还的贷款。
对于第一部分的自然增值，根据上文的分析，属于一方婚前个人财产，对于第三部分，由于其是产权登记人的个人债务所产生的自然增值，故也应属于产权登记人的个人财产。而第二部分的自然增值，《婚姻法解释（三）》第十条有明确规定，即关于婚后共同还贷支付的款项相对应的财产增值部分，认为应根据照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。根据上文论述，笔者认为按揭房屋婚后增值应属自然增值，属于产权登记一方，此处又要对"相对应的财产增值部分"对另一方进行补偿，实际上考虑到了一个夫妻协力的问题，即另一方对按揭房屋婚后的增值部分是否有贡献。在《婚姻法解释（三）》（征求意见稿）中曾做出"另一方对孳息或增值收益有贡献的，可以认定为夫妻共同财产"的规定。但最高院认为考虑到"贡献"一词不是法律用语，理解上也会产生歧义，审判实践中很难把握，[12]最后正式文本中删掉了这一条规定。但其实在司法实务中法官也会以"贡献"来作为自由裁量的考虑因素。虽说婚姻关系存续期间，夫妻一方所得收益为夫妻共同财产，但是，配偶方为了帮助产权登记方偿还贷款，通过自身劳动也创造了一定的财富，且随着房价持续上涨，配偶方也因缔结婚姻错过了个人购房的最佳机会，综上所述，应该补偿配偶方共同还贷部分对应的房屋增值。
对于如何计算共同还贷对应的房产增值，因《婚姻法解释（三）》没有明确规定，各地法院计算方式也不一致，主要有以下三种计算方式：（1）应补偿的增值数额=共同还贷部分髯芊靠顎祝ǚ坎南种?总房款）?；（2）应补偿的增值数额=共同还贷部分?祝ǚ坎南种祤髯芊靠睿唬?）应补偿的增值数额=（房产的现值-总房款）髯芊靠睿﹢坠餐勾糠謤?。[13]在计算时还应考虑涉案房产购买时的价款、首付款及其在购房全款中的比例、按揭贷款数额及其利息数额、当事人以夫妻共同财产还贷累计的数额（含利息）及其占全部房款和利息的比例、尚未归还的贷款及其利息的数额等。总之，法官在判决时应根据照顾子女和女方权益的原则，将"法理"与"情理"相结合，做出公正的判决，从而达到法律效果与社会效果的统一。
四、简评《婚姻法解释（三）》
《婚姻法解释（三）》一出台就引起了空前的关注，全文共十九条，三分之二都涉及财产，可以说《婚姻法解释（三）》不谈感情只谈钱。但是，所谓司法解释，不过是把法律条文中有歧义或司法实践中需要具体明确的条文解释的更明白而已。婚姻奶酪依据婚姻法它这么分配，解释它也这么分配，不解释它还这么分配，解释和不解释，它都这么分配。因此，《婚姻法解释（三）》并没有撼动婚姻的奶酪，它只不过把法律的深层涵义明白呈现之后撼动了人心。
现代人都习惯了快餐式阅读，看到一些触动他们心弦的字眼时，他们便会断章取义，从而导致了对《婚姻法解释（三）》的误读。如《婚姻法解释（三）》第十条的规定，人们只会理解成婚前一方贷款购房的，归一方所有，往往忽略了"协议处理"、"补偿"等字眼。还有人会认为《婚姻法解释（三）》偏袒男方，导致很多家庭妇女面临"净身出户"的尴尬局面，但是仔细阅读条文，条文中都是以"一方"、"另一方"来做主语，并没有指明性别，而且现实生活中，许多女性也慢慢自立自强起来，婚前贷款购房的未必一定是男性。
综上所述，笔者认为《婚姻法解释（三）》谁的奶酪都没撼动，它的出台对于司法实践起到了很好的指导作用，最大程度上消灭了"同案不同判"的情形。
注释：
①双重财产制是指将夫妻的财产分为婚姻财产和个人财产，对婚姻财产在离婚时使用公平分割的方法，个人财产则仍归个人所有。
②依据《婚姻法》第十七条的规定，婚姻关系存续期间，除个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或一方所得的财产，均归夫妻共同所有，均视为夫妻共同财产。
③《婚姻法》第十八条是关于夫妻特有财产的规定。特别是2001年颁布的《婚姻法解释（一）》第十九条规定："婚姻法第18条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。"
参考文献：
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[10]欧彦峰.离婚案件中按揭房屋分割难题之应对[C].司法解决纠纷的对策与机制：全国法院第学术研讨会获奖论文.人民法院出版社，2007:398.
按揭房贷贷款公证书范文6
[关键词]假按揭 成因 防范
案例1：2007年5月，某银行在审计检查时发现有一楼盘的数十笔商铺贷款还款是通过同一账户还款，且贷款客户大部分来自某地区某村，经了解公司解释是所出售的商铺通过“售后返租”方式返回租金给售房客户，2009年3月，该楼盘商铺贷款客户发生集体拖欠，屡次催收未果后某银行将贷款客户到该区所辖法院，开发商承担连带责任列入被告，有部分借款人到公安部门报案，称合同诈骗等，所辖法院因该案涉及刑案不予立案，开发商因商场经营不善，租金不高，资金匮乏无力还款，借款客户以各种理由拒绝还款。导致该行产生金额高达4000万元的呆账。
案例2：2003年6月，甲房产中介公司成立，主要业务是客户二手房产中介买卖、代办银行按揭贷款。该公司发展异常迅速，短短几年里一跃成为某省较大的房屋中介。2004年某银行二手房贷款业务发展初期，经办人员办理二手房贷款业务经验不足，给不法分子造就了可乘之机。短短两年间该公司通过“假按揭”在该银行非法套取了近4000万元贷款，2006年案发后这4000万元的二手房贷款相继发生拖欠，该行催收无效对进行，由于该案涉及群体诈骗在公安机关立案侦查，所抵押房产被公安机关查封，银行无法处置而形成呆账贷款。
一、“假按揭”的概念及成因
“假按揭”是以个人名义申请，融资所得款项由开发商、经销商或其他单位归集使用的贷款，主要表现形式为开发商、经销商或其他单位串通无真实交易意愿的个人，或者假冒个人的名义，以虚假的交易背景向银行申请个人贷款，套取银行信贷资金。
(一)“假按揭”的行业背景
房地产行业属资金密集性行业，开发商的发展依赖充足的资金流，“假按揭”一般以下三种情况下发生：一是当地产宏观调控时，房地产市场交易量很低，交易不活跃，导致开发商资金困难；二是个别开发商为了囤积土地的非理性过度扩张；三是房产商开发的项目市场定位不准，房子销售不出去，导致开发资金无法收回。房地产开发商为了加速回笼资金，就可能违规办理“假按揭”。因此房地产市场下滑或持续不景气往往是“假按揭”的频发期。
(二)合作方的信用与“假按揭”的关系
从目前发现的“假按揭”贷款案例来看，如果开发商的经验不足，产品市场定位不准，所建设的项目销售不出去，其信用不良，资金实力不足，不管市场景气与否，“假按揭”是解救他们唯一的出路。另外二手房房地产中介准入门槛低，市场竞争激烈，从业人员为收取佣金而引导客户造假材料办理“假按揭”套取银行贷款。
二、“假按揭”的主要风险特征
(一)借款主体不真实
“假按揭”最为明显的特征是借款主体不真实，例如，借款申请人与房地产开发商的关联关系。借款人与房地产开发商存在关联关系，如房地产开发商的股东、高管或关联企业(如承建商、材料供应商)员工批量购房申请贷款；相关文件的签名笔迹相似。
(二)零首付
在住房按揭贷款业务中，借款人支付一定比例的首付款是必要条件。一般来说“假按揭”的借款人不能提供正式的首付款发票，或提供假的首付收据，且提供首付款收据载明的事实不明确，未说明所购房号或未明确购房款等情况。
(三)虚假交易及用途
假交易、假用途主要表现为：(1)二手房交易中买卖双方是关联关系；(2)贷款用途不真实，提供虚假交易合同；(3)提供虚假的经营交易合同，捏造虚假交易背景；(4)套取银行资金用于法律规定禁止信贷资金投入的高风险行业。
(四)虚假抵押物
在二手房贷款和个人消费贷款中，“假按揭“问题贷款表现为假产权，有以下几种情况：(1)申请抵押的房屋不存在、办理虚假的抵押权证；(2)抵押物处所存在，但产权所有人非贷款相关人；(3)抵押物所处地段属政府拆迁地段，抵押物被政府强制拆迁后导致抵押物悬空。
(五)虚假定价
“假按揭”贷款的房屋定价一般有以下两个规律：(1)交易价格过高或过低。(2)楼盘销售价格无差异。即房地产开发商不管楼层高低、朝向位置好坏，商铺不管位置好坏，面积大小，销售单价均相同，
三、商业银行防范“假按揭”的对策
(一)加强对按揭贷款项目的审查
商业银行应全面了解拟合作的合作机构资质情况、法人代表等管理层的个人信用记录，重点审查开发企业的项目管理水平、财务状况以及项目资金来源。个人住房按揭贷款项目的准入应重点审查开发项目手续是否完备，楼盘所处地段与项目市场定位是否准确，楼盘定价是否合理，注意掌握开发商在房产管理部门登记的销售备案情况，了解真实的销售实况。
(二)规范个贷操作流程、严防操作风险
(1)加强个贷业务流程管理，商业银行应按照个贷业务流程管理规定要求设置岗位，各岗位权限以及人员安排杜绝不相容岗位的兼任、混岗、串岗等情况；(2)加强个贷操作管理，严防操作风险。加强贷前审查，客户经理必须严格落实面谈、面签制度要求，不得简化流程或逆流程操作；(3)严格做好真实性调查，当面见证客户签署借款申请书、借款合同等法律文书；(4)抵押岗专门对接房产登记部门，确实办妥抵押手续，落实抵押等条件发放贷款。
(三)完善贷款风险管理机制，建立贷后监测报告制度
