旧小区改造工作意见范文1
面对两种不同反映，如何开展好这项惠民之策、利民之举，工作摆在政府和居民面前，危旧房改造如何得到居民的理解和支持、怎么改？一些群众对《实施意见》制定目的不理解不支持，主要是希望危旧房改造享受与一般征收同等补偿、补助和奖励标准；危旧房改造还继续实行现在的工作模式，即先由政府指定某小区进行危旧房改造并纳入年度征收计划，然后再征询业主意愿。
笔者认为，要把危旧房改造的民生实事办好，政府应改变意向性指定的工作模式，放权给业主决定。因为，从实体上说，房屋属于业主所有，业主享有房屋的占有、使用、收益和处分的权利，享有是否决定改造的权利；从程序上说，90%以上的小区业主同意就能申请危旧房改造，实行先征询后申请。如果业主不同意改造，再好的政策也只能空转；如果业主“要改造”的民意得不到倾听，再诚恳的请愿也只能落空。为此，可以采用以下工作模式。
拓渠道，听取业主意见。以江东区为例，据粗略统计该区房屋总体质量较差，属于《危险房屋鉴定标准》中C、D等级的共有10个小区，这些小区的房屋是亟需改造的。江东区政府可以在区政府网站、宁波电视台、宁波日报、宁波晚报等媒体上登载10个小区改造的公告，在各小区居委会设立投票点，让业主自己投票决定是否进行改造。设定投票时间为公告发出之日起一个月，投票的表格中包括业主姓名、家庭地址以及是否同意改造、怎么改等信息。总之，征求意见的渠道越多越好，征求意见越多越好。
勤梳理，整合群众意见。区政府可以会同旧改办、征收办、街道办事处每周对投票箱进行开箱检验，并邀请公正处人员现场公正，业主代表、区人大和政协代表等有关人员现场监督。之后，区政府在网站、电视、报纸等媒体上公布每周投票结果。总之，梳理意见的频率越高越好，整合的意见越精确越好。
扩宣传，反馈群众意见。区政府、旧改办、征收部门、街道办事处应当加强对《实施意见》的宣传，宣扬“小房换大房、旧房换新房、危房换安房”的改造目的和政策，公示10个小区的投票结果、排名以及不同意改造的业主名单。业主也可以通过政府网站、小区现场公告栏、触摸屏等时时了解小区改造的各类信息，以法说理，以情动人，发动业主自主性，改变部分业主不同意改造的思想，努力促成危旧房改造的民生好事。总之，宣传的面越广越好，促成改造的意愿越高越好。
旧小区改造工作意见范文2
一、目前我区旧住房改造工作的现状
旧住房综合改造主要包括：旧小区平改坡综合改造、旧住房成套改造、旧小区综合整治等。基本情况如下：
1、旧小区平改坡综合改造。自年平改坡试点工作开展以来，我区经过了试点探索期、工作推进期和全面提升期三个阶段。-年共计完成平改坡综合改造232.19万平方米，受益居民3.97万户，现尚余可实施平改坡综合改造的旧住房542.45万平方米。
2、旧住房成套改造。-年我区共计完成旧住房成套改造13.43万平方米，受益居民3889户，现尚余可实施成套改造的旧住房400多万平方米。由于受法规政策的制约和居民矛盾等因素的影响，成套改造工作曾一度处于停滞状态。年初，市政府下达了《市旧住房综合改造管理暂行办法》（沪府发[]37号），我区成套改造工作开始有了新的进展，今年，日晖二村和肇嘉浜路669弄5号改造项目将相继启动。
3、旧小区综合整治。本着“对民负责，为民服务”的精神，统一规划、分步实施，努力解决居民在住房方面的“急、愁、难”问题，-年共完成旧小区综合整治228.7万平方米，受益居民约4.1万余户。
二、政府推进改造工作面临的问题和困难
1、代表、居民的强烈呼声与改造速度反差较大。去年，政府克服各种困难，实施平改坡综合改造数量由前年的20万增加到60万，在改造速度方面了一个大台阶，但是全区还有542.45万平方米旧住房需要改造，按每年60万平方米的改造速度来讲，还需要9年多时间。需要成套改造的旧住房还有400多万平方米，由于受多方条件制约，改造速度更慢，任务更艰巨。代表、居民的强烈呼声与改造速度形成了鲜明的反差。
2、旧住房综合改造经费比较紧缺。主要表现在平改坡改造方面，往年，我区平改坡改造经费来源主要是“三、三、四”格局，即市房地局有30%的资金补贴、区财政出资30％、平改坡改造受益人出资40％。今年起，市房地局停止了对各区县进行平改坡改造30%的资金补贴，而区财政预算事先没有考虑这部分的财政支出，要让平改坡改造受益人再大幅度地增加出资比例也有困难。有些小区本来维修基金不足，经费困难更大。
3、居民对旧住房综合改造意见难以统一。一是一些旧住房是否实施改造居民意见不统一，使政府难以列入改造计划；二是居民对旧住房实施综合改造的方案和计划意见不一致，使工程难以实施；三是施工过程扰民的矛盾也较大，影响工程进度。
4、节能降耗的新规定为改造工作提出了新要求。本市“十一五”规划确定了到年万元GDP能耗比“十五”期末下降20%的核心约束性指标，其中建筑节能15％。区委、区政府也明确要求我区在深化推进住宅节能工作要力争走在全市的前列。这些新要求增加了旧住房综合改造工作的难度。同时，在改造中使用节能材料，在一定程度也会增加旧住房综合改造的经费压力和居民的经济负担，居民支持配合有一定困难。
三、我们的几点建议
1、积极整合条块资源，加力推进改造速度。政府要善于整合和借助各方力量，加大和加快旧住房综合改造的速度。一要借助“块”力量加以推进。目前，各街道对旧住房综合改造工作积极性非常高，要充分发挥街道的作用，在人力和财力得到支援和帮助；二要借助“条”力量加以推进。目前，市房地局对部分旧住房改造项目还有一些资金补贴，要争取并用好市房地局的有关经费补贴；三要借助重大活动加以推进。每年我区都要承办全国或全市的一些重大活动，如今年的特奥会、女足世界杯等，政府要把这些重大活动中市容环境整治等资源整合起来，共同推进旧住房综合改造工作。
2、加强对新情况的调研，尽快形成良好的工作机制。随着旧住房综合改造的不断推进，新情况、新问题将会不断出现，如今年起市房地局停止了对各区县进行平改坡改造30%的资金补贴、在旧住房综合改造中推行节能降耗的新要求等，政府主要职能部门要在各相关部门的协助下，组织力量，加强对新情况、新问题的调查研究：一要加快制定符合区情的3－5年旧住房综合改造工作计划；二要加快构建持续推进旧住房综合改造工作的运作机制；三要加快形成改造经费来源的新的格局，确保经费按时足额到位。
3、正确处理好各种关系，健康有序地推进改造工作。旧住房综合改造工作关系到政府在群众心目中的形象，政府在推进改造工作中要在确保重点的基础，兼顾面，正确处理好三种关系：一是政府制定工作计划与考虑代表、群众呼声的关系；二是改造的重点地区与一般地区计划安排的关系；三是财力较好的街道与财力较差的街道改造计划分配平衡的关系，确保旧住房综合改造工作健康有序地推进。
旧小区改造工作意见范文3
一、建立三方联动机制，创新工作方法
一是统一思想，形成工作合力。旧住房改造是一项综合性系统工程，需要有关部门通力合作，共同推进。在改善社区居民居住环境的急难愁问题上，**社区、区房地局和徐房集团充分认识到：只有三方联动，充分整合社区的党建资源、行政资源和社会资源，才能形成新的合力，获得1＋1＋1>3的效应。为此，三家单位都把这项民生工作列入到今年的重点工作任务，认真调研、摸清底数、充分协商，并有计划地进行阶段性研究和推进。按照区委、区政府的要求，**社区将旧住房改造作为改善民生工作的重中之重、推进物业管理党建联建的一项实事项目来抓，并制定了四项工作原则，即以民为本，又好又快原则；以项目为抓手，联手推进原则；以党的建设为保障，党建联建原则；以联席会议为载体，协商协调原则。
二是建章立制，加强组织保障。为确保三方联动机制有效运作，成立了由**社区（街道）党工委、区房地局党组和徐房集团党委三方主要领导和分管领导组成的党建联建工作领导小组，建立了《**社区旧住房改造“三方联动”党建联建工作联席会议制度》，加强对相关工作的组织、领导、协调和实施。联席会议由社区（街道）党工委负责牵头召开，原则上每季度召开一次，共同研究解决**社区旧住房改造过程中的相关问题。各成员单位在会后及时根据会议决定，结合自身工作职责，采取具体措施，积极开展工作，推进项目实施。
三是各司其职，稳步有序推进。街道主要职能部门对旧住房改造进行了深入的调查摸底和专门的技术以及施工方案的研究，形成了《**社区旧住房改造三年行动计划》，明确提出力争在20**至20**年，完成社区内10**户的卫生设施改造、6万平方米的旧小区平改坡改造、18万平方米的旧住房综合整修等项目，切实让居民群众实实在在共享社区发展的成果。为了稳步推进三年行动计划，联席会议决定分别成立卫生设施改造、旧小区平改坡改造、旧住房综合整修工作推进小组，由三方共同派员参加，并明确各自分工。其中，**社区主要负责提出旧住房改造建设项目的建议，并为旧住房改造做好居民宣传发动及提供配套资金等。区房地局主要负责对建设项目实施论证、报送、审批和督促，对改造过程中的技术和施工提供指导等。徐房集团主要负责具体实施旧住房改造建设项目及建成的改造项目后续管理等。
二、加强党的建设，充分发挥党建联建的组织优势和工作优势
旧住房改造与老百姓的生活息息相关，但是在推进的过程中，关系到居民切身利益的矛盾也层出不穷。**社区不断发挥党组织的领导核心作用，激活党员和居民群众的主体参与作用，及时化解各类矛盾，使这项民生工作得以有效推进。
一是支部建在工地上。为在推进旧住房改造行动计划的过程中，切实加强和发挥基层党组织的领导核心作用，联席会议在各改造工地成立临时党支部，并制定了《**社区旧住房改造三方联动党建联建“支部建在工地上”工作细则》。临时党支部成员由所属居民区党组织、业主委员会、街道房地办、工地所属物业公司和建筑工程队的党员组成。工地临时党支部由**社区（街道）党工委负责领导，设支委3至5人，书记由工地所属居民区党组织书记担任，负责支部日常党建工作。同时，明确了临时党支部的主要任务，即做好居民群众的宣传发动和思想政治工作，及时化解居民中各类矛盾和不稳定因素，保证旧住房改造工程顺利开展；全面收集掌握工程进行过程中的各种动态情况，定期向联席会议汇报。
二是发挥党支部和党员的主体作用。在社区（街道）党工委的领导、协调下，工地临时党支部充分发挥党组织的领导核心作用和战斗堡垒作用，坚持在实践中把实事做实、好事做好，注意发扬党密切联席群众的优良传统，随时听取群众意见，及时调处化解矛盾，保证改造工作顺利进行。工地党员发挥模范带头作用，积极开展思想政治工作，带动居民群众主体参与。今年5月，首期进行卫生设施改造的南昌路615弄的每一户居民都收到了一份关于小区改造的告居民书，这份告居民书透明、公开、规范地向居民群众告知改造的范围、内容，改造资金的组成，包括居民应自行承担部分的内容，改造工程的施工时间，以及居民对于改造应有的配合和支持。告居民书公示后，紧接着有关部门又专题召开了居民听证会，当面听取居民的意见，使改造行动计划从最初的“三方联动”到“四方参与（再加上居民）”，广大居民的积极性被调动起来、组织起来，改造的热情空前高涨，他们主动配合工程实施，亲身体验、实践民生工程，从被动接受者成为和谐社区建设的重要参与者、重大实践者。
旧小区改造工作意见范文4
关键词：旧住宅区；整治改造业绩、特色、重点
中图分类号：TU984 文献标识码：A
一、小区概况
上马墩南片小区共计旧住宅41万m2，范围是上马墩南片塔影一村、二村、春晖新村、靖海新村，共有楼房150幢，大门339个，总户数5691户。上马墩南片小区由上马墩街道管辖，分属春晖、塔影、靖海3个社区，小区北至上马墩路，南至塔影河，西至振奋路，东至江海路高架。
二、整治改造业绩
通过旧住宅区整治改造，小区环境面貌出现了五大变化：
1.房屋维修――由“旧”到“新”的变化
铺设屋面防水层60000m2、翻做隔热板45000m2，解决了房屋屋面渗漏严重，隔热板大部分破损问题。粉刷外墙涂料23万m2，修补外墙19000m2，粉刷楼梯间339个大门，大车库6个，修补阳台大刀片16000m2，更换外落水管2550m，消除了房屋外墙面渗水，楼道内墙面脏乱，南北阳台大刀片损坏严重的现象。通过对房屋内外的整修，小区居住环境焕然一新，延长了房屋的使用寿命。
2.市政道路――由“洼”到“平”的变化
新铺沥青路面40893m2，新铺、翻做砼路面4800m2，铺设塑料波纹排水管2600m，解决了原小区道路狭窄、坑洼不平、常年积水、交通不畅问题；新铺路面侧石19880m，新铺路平石28584m2，新铺彩色草坪砖11492m2，解决了原有侧平石、草坪砖、花坛残缺破乱的状况。现在，小区路面平整，排水顺畅，侧石成线，彩色草坪砖线条流畅。
3.环卫管线――由“堵”到“通”的变化
小区原有雨污水排水管道陈旧老化，淤塞问题严重。环卫调整补缺，更换排污管道，新建、翻建污水管1900m，新建了砖砌化粪池90只，改建化粪池355只，更换圈盖1280付，新做检查井、拦污井1490座，清坑370座，消除了众多化粪池排污不畅、粪水外溢，以及窨井破损、部分住宅楼缺少化粪池等现象。
4.绿化景观――由“粗”到“精”的变化
小区原有绿化品位不高，树种单一，树木常年影响居民采光。通过精心设计规划，修剪了乔木2500株，灌木、杂草4000m2，新增乔灌木1000株，移植灌木150株，种植草坪40000m2，平整绿地50000m2，新村绿化结构更合理、层次更丰富。新组建3000m2的景观带1个，改造500m2～1000m2的大游园两个，新建、改造300m2以下的小游园5个，改造局部休闲场地15个，增设休闲亭3个，廊架3个，休闲桌椅150多套，为居民提供了休闲和交流的场所。拆除院外违法搭建83处，整治院内搭建20多处，恢复绿地1100多m2。通过改造，提高了小区的绿化品位，方便了居民休闲活动，得到了居民的一致好评。
5.配套设施――由“缺”到“全”的变化
新增设草坪砖停车位800个，通过路面硬化合理利用划线停车位150个，解决了老新村汽车随意停放，停车位严重不足的问题。
原小区内出入口多，值班室不完善，宣传栏、小区标牌等规格不一，影响小区整体美观。此次改造新做大门4个、改建大门5个，新建值班室4间，改建值班室5个，新建改建配套用房1200m2，翻建危险围墙150m。增设拦道器8付，新增阅报栏、宣传栏12个，小区示意图9块，公示栏9个，缓解了小区配套用房、配套设施不足的困难。
三、整治改造特色
1.把社情民意贯穿在整治改造的全过程。先后召开群众座谈会9场。在整治改造前期，街道、社区安排居民群众参观已整治改造过的小区，让他们认识到支持整治改造将给他们的生活带来巨大变化。在调查摸底阶段，整改办先后听取街道、社区干部和居民代表对整治改造的总体看法和具体意见，并将40多条合理意见落实在整治改造方案中。在整治改造开始阶段，整改办分社区召开居民座谈会，答复了居民整治改造前提出的意见，详细介绍整治改造方案。在整治改造施工阶段，整改办创新管理方式，设置工作联系单，让街道、社区干部及居民群众做信息员、监督员，委托社居委全面收集，重点听取居民对工程质量和细节处理的意见，并随时改进。在竣工前夕，整改办再次召开了居民座谈会，将50多个个别维修问题在验收前一一解决。
2.以景观美化、文化休闲设施建设来提升小区品位。整改办把美化小区环境景观，打造园林式小区作为一项重点，精心设计、精心施工。8个大小游园全部单独再设计，结合现场实际情况和居民需求，完善设施，精心搭配植物。如：把雪松路旁零散空闲场地组合起来，建成沿路景观带，长达150多m，面积达3000多m2，形成大片庭院式游园景点；在上马墩南片主出入口建设3处游园，一处精心建设一座仿古亭，并配以古马，挖掘恢复了“上马墩”地名的典故；一处为紫藤长廊，方便老人休闲；另一处设置健身器材，方便锻炼。这些富有人文内涵的游园，配以房前屋后的各类绿化，改变了原本布局不合理、杂乱无章的面貌，打造出一个“楼在绿中座、人在花间笑”的宜居小区。
3.以满足行车通畅及停车需要为代表，最大限度地完善小区使用功能。首先行车通畅、车辆有序停放是旧住宅区整治改造必须妥善解决的问题。整改办全面扩建小区4个主出入口，尽量拓宽主次干道，小区道路全部黑色化，大量增加汽车停车位，保证车辆有序停放、顺畅通行。其次，建设的配套用房提供给小区保洁员集中居住，改善了他们的生活条件。第三，水、电、燃气、邮政、路灯等项目，整改办积极沟通，多方联系，在相关部门的大力支持下，最大限度地完善了小区的各项使用功能，消除了辖区居民日常生活居住中的一些安全隐患。
4.以严格管理做到安全文明施工，保证工程质量。通过合理安排工期，采取先地下，地面、房屋交叉施工的办法，市政完成一块，绿化进场平整一块，轮换加班，同时及时清运垃圾，定期洒水，尽量保持小区面貌的整洁，尽量减少因施工对居民生活的影响。严格按照设计图纸和技术规范施工，严格按规定向施工单位收取周、月施工计划等文件资料，督促各施工单位安全施工，文明施工，按计划完成工作量，做到施工原始资料的积累和保存与施工进度基本同步。在施工组织环节上加大创新力度，每周召开施工例会，根据现场实际情况及居民提出的意见，进行局部优化调整，最大限度地满足居民的合理要求。
四、整治改造重点
1.群众满意是整治改造工作的最终体现
“和谐”改造强调以人为本、公众参与，整改办坚持贯彻“以人为本”的思想，一切工作紧密围绕最大限度满足居民群众要求来开展。整治改造施工前，印发了告居民书，在小区主出入口和楼道大门口张贴告示。向居民群众送达联系卡800张，随时听取意见。本次整治改造，共召开居民代表座谈会达9场，座谈会分为整治改造前、中、后分批召开，把整治改造的当前情况、规划框架及目标要求，向居民群众详细解释，共收到群众意见问题336个，并依次解答解决。整改办与居委会多次召开居民小组长会议，层层发动，协助整改办做好群众工作。整改办工作人员，在整治改造施工期间耐心接待好每一位住户，认真听取群众提出的问题和要求，逐一解决。群众意见有地方反映，及时得到采纳，对整治改造工作的满意度越来越高，能够自觉珍惜整治改造成果。
2.精心组织是旧住宅区整治改造工作的坚实基础
面对工作量大、交叉作业多的困难，整改办精心组织，周密协调，确保工程的安全、质量和进度。每周的工作例会上，各施工单位相互协调和合作，并做到责任明确、进度公示、安全质量管理网络健全。监理和跟踪审计单位提出各种意见和要求，共同抓好安全和质量。整改办精心组织施工，为整治改造工作安全无事故、按时保质完成打下了坚实基础。
3.各方配合是旧住宅区整治改造工作的推动力量
旧住宅区整治改造是一项系统工程，方方面面的配合支持推进了这项工作的顺利进行。房修、市政、环卫、绿化等工种在施工中互相配合、互谅互让、不讲条件；街道、社区全力做好拆违、宣传发动、协调等工作；工程管理人员、监理坚持在现场巡查，落实安全措施，保证工程质量、进度；广大群众对整治改造工作造成的不便也给予了充分的理解和配合；供电、供水、燃气、路灯等部门施工按期完成，遇到问题快速反应，为小区整治改造提供便利。各方的配合汇聚成整治改造工作的推动力量。
4.强化长效管理来巩固旧住宅区的整治改造成果
在抓好整治改造的同时，街道、社区积极研究并落实了长效管理措施，巩固整治改造成果。小区健全业主委员会工作，整合管理力量，动员群众。整治改造后小区停车位大幅增加，加强了小区管理的造血功能。在整治改造竣工前，街道、社区、业主委员会一起讨论小区管理方案，强化保洁、保安等各项管理，完善监督机制，同时广泛宣传长效管理消费意识，促使小区的物业管理水平不断提升。
旧小区改造工作意见范文5
关键词:老旧小区;物业管理;居民自治
1和平里街道老旧小区基本情况
《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年(含)以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区(含单栋住宅楼)，以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区［2］。据统计，目前和平里街道住宅小区大多已引入物业服务企业进行管理，其余部分为老旧小区如早期的单位房改房、苏式楼、保障房等。在和平里街道20个社区中，10余个社区都存在老旧小区，属于老旧小区较多的街道。老旧小区主要由居委会协调产权单位管理，剩下少数为业主自治管理或处于无人管理状态。
2和平里街道加强老旧小区物业管理的实践
2．1全力配合老旧小区升级改造
东城区政府与和平里街道办事处不断加大投入，动用大量的人力、物力、财力对多个老旧小区进行综合整治和升级改造，对交林2号楼南侧等8处道路进行修复，设置小黄庄一区等8处路牙、树池和金属护栏，为兴化社区、七区社区的老旧小区加装安全监控探头，开展地坛北里1号楼北侧与和平里九小门前花园的绿化工作。通过老旧小区升级改造，提升了城市功能、优化了人居环境、改善了治安状况。
2．2协调产权单位解决物业问题
和平里街道的老旧小区大多无物业公司管理，出现物业管理问题根据目前政策只能由产权单位负责解决。为此，和平里街道办事处对地区内老旧小区开展调查，摸清各小区、各单元楼、各层所涉及的产权单位，逐一核实权属信息，查找单位基本情况和联系方式，建立老旧小区台账，为解决老旧小区物业问题打下了坚实的基础。在工作中，和平里街道办事处多渠道了解老旧小区居民需求，积极协调产权单位处理居民反映的各类物业问题。2016年，街道办事处共办理涉及老旧小区物业管理问题的市长信箱3件、区长信箱35件、非紧急救助470件，重点协调西营房9号院物业失管、安定路24号楼物业弃管、和平里七区停车管理等问题，多次联系、督促相关产权单位及时解决居民合理诉求，有效地维护了居民的权益。
2．3规范小区居民自治形式
和平里街道高度重视老旧小区自治管理工作，明确了业委会为主、自管会为辅的居民自治模式，对业委会相关工作进行部署分工，形成社区建设工作办公室牵头、社区居委会配合的工作格局，指导居民自治工作，协助小区管理。积极协助符合条件小区的业主选举成立业主委员会。街道办事处根据相关法律、法规制作并发放《业主、业主大会、业主委员会物业管理基本知识手册》，及时委任小区所在社区居委会中有经验的社区工作者担任业主委员会筹备组组长，协调居委会场地等资源协助业主筹备工作;在业委会工作的各个阶段，协助业主向北京市住房与城乡建设委员会、东城区房管局等主管部门咨询;涉及法律方面的问题，街道办事处利用律师顾问的资源，协助业主依法制定管理规约与议事规则，维护业主自身的合法权益。街道办事处根据每个业委会的实际情况，制作了业委会的工作时间表，对业委会的工作进行记录，在规定时间内及时提醒业主委员会开展工作，逐步规范业委会的工作。经过街道办事处对辖区内业委会的协助、指导和监督，涌现出雍和家园小区业主委员会、和平里中街三号院小区业主委员会、湖景苑小区业主委员会等一批切实维护业益、运行规范、协助居委会参与小区治理的优秀业主委员会，雍和家园小区业主委员会的经验更是在北京市业委会工作领域得到推广。探索自管会、社区社会组织等老旧小区自治管理模式。和平里街道根据各老旧小区突出的物业管理问题，分类指导社区居委会和居民开展自助管理。例如，安德路47号院停车位不足，停车纠纷多发，街道指导安德路社区居委会组织小区车主成立车辆自管会;林调社区环境卫生问题突出，街道指导林调社区热心居民成立“绿满家园”环境美化服务队，以社区社会组织的形式参与小区环境治理，获得居民的一致好评。
3老旧小区物业管理存在的问题
3.1规划设计先天不足，基础设施损毁严重
例如，随着居民生活水平的提高，私人机动车保有量飞速增长，大多小区停车位数量都无法满足居民停车需求;加之多数老旧小区规划时没有配备专门的停车位，这导致很多小区存在安装地锁，占用行车道、人行道、绿地停车和违章停车的行为，造成了停车纠纷投诉多发，影响了社会公平和居住环境。老旧小区一直是重建设轻管理，硬件设施长期失管失修，维护不及时，造成房屋漏雨、电梯损坏、道路破损、下水道堵塞等问题。基础设施的修复需要大量资金投入，物业公司难以承担相关维修费用，加之由于原产权单位交接不规范，导致房屋公共维修基金使用困难，造成一系列历史遗留问题。
3．2物业运营难度大，弃管现象多发
多数老旧小区早年主要是为了解决职工的住房困难问题，规划方案比较简单，设计存在“先天不足”。随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，老旧小区的基础设施已不能满足居民的需求，老旧房屋也需要专项维护，大幅提高物业管理成本。另一方面，老旧小区的“造血”功能差。部分老旧小区还存在产权单位占用住房，停车位外包等情况，公共收益难以统筹使用;部分经济适用房和回迁房由于相关政策规定，物业费用标准低;许多居民是单位退休职工，认为物业管理还应由单位负责，不认同现代物业管理方式，花钱买服务的意识尚未形成。
3．3产权单位复杂，协同配合缺失
老旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有经济适用房、央产房、房改房、央产上市房、承租房等。产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。产权人也是多种多样，有居民个人、房管部门、单位产权人、托管房、二手房产权人等，多种产权形式共存于同一栋楼的情形并不鲜见。原产权单位若出现分立、合并或解散等情况，责任主体更是无从谈起。老旧小区复杂的产权结构无疑为物业问题的解决、业主大会的组建和物业费用的收取带来了障碍。3．4居民主人翁意识不足，自治能力欠缺多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交。而且老旧小区由于居住环境较差，目前居民多为老人、弱势群体和外来人员，这些人员收入较低，主人翁意识不足，在自治能力方面有所欠缺，导致业主委员会难以成立，物业公司无法选聘，物业问题没有合法主体牵头。
4改善老旧小区物业管理的建议
4．1提升老旧小区物业管理投入效果
老旧小区难以依赖居民出资或者物业公司入驻实现老旧小区规范化物业管理。因此，政府应该“精准滴灌”，提升对老旧小区物业管理的投入效果。改善小区的基础设施状况，一方面要通过拆迁重建、危房改造等民生工程，全方位改善老旧小区居住环境;另一方面，对目前还不能拆迁的老旧小区，加大资金投入，加强老旧小区改造力度，要以规范化物业管理需要的条件为导向，更新、维护老旧小区基础设施。鼓励物业公司入驻老旧小区。对进驻老旧小区的物业公司每年划拨一定的物业管理补贴，用于弥补经营亏损，提高物业公司服务的质量和积极性。发放老旧小区物业费用补贴。完善物业费用补贴相关制度，形成居民花钱买服务的意识。
4．2探索准物业管理模式
根据《北京市物业管理办法》第二十一条规定，物业服务企业可以将专项服务委托给专业企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人［3］。未选聘物业服务企业且无法选举产生业主委员会的老旧小区，可以由社区居委会牵头组织召开业主大会，客观收集业主意见，实现由业主共同决定将各专项服务委托给专业企业或者个人，根据需求提供菜单式物业管理有偿服务。实现外包式半专业化物业管理，做到低标准收费，高标准管理，满足居民需求，逐步得到居民共识，使得居民适应现代化物业管理模式，从而为过渡到标准化物业管理打好基础。
4．3促进小区居民依法自治
小区的事情是所有业主的事情，真正由广大业主选出的业委会不但能够协调化解业主之间的矛盾，还能够规范小区内公共收益的征收和使用，合理经营和维护小区内的公共物业，提升小区的治安管理水平。首先，在一些居民自治意识不强、选举业主委员会条件不成熟的老旧小区，可以先实行楼长制度，选出有责任心的业主担任楼长，协助居委会参与小区管理，以这种方式建立居民自治的基础。其次，探索采取政府购买服务方式，引入社会组织参与小区管理，协助业委会为居民提供服务，为小区管理出谋划策。最后，加强业主参与网络渠道构建，网络的间接性也可以缓解邻里之间当面提出意见的尴尬，使每一个业主都可以平等地发表自己的意见。
参考文献:
［1］赵楠楠．物业管理纠纷的产生原因及对策［J］．法制与经济，2014，05．
［2］北京市人民政府关于印发北京市老旧小区综合整治工作实施意见的通知(京政发［2012］3号)［S］．
旧小区改造工作意见范文6
一、指导思想
坚持以新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心，牢固树立高质量发展理念，补齐老旧小区短板，完善老旧小区功能，切实解决老旧小区建筑物和配套设施破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差、管理机制不健全等问题，实现改造后的小区“道路平整、设施配套、干净整洁、安全有序、管理规范、和谐宜居”的目标，使老旧小区居民的居住条件和生活品质得到明显提升，社区治理体系日趋完善，群众的获得感、幸福感、安全感显著增强。
二、基本要求
在“政府主导、居民参与；以人为本、惠民利民；因地制宜、稳步推进；创新机制、治管并举”等四个原则基础上，年度老旧小区改造工作重点做好“四个结合”。
一是与城市功能与品质提升相结合。将老旧小区改造工作作为城市功能与品质提升工作的重要内容，量力而行，因地制宜，突出重点，分类施策，对照《省城镇老旧小区改造技术导则(试行)》(赣建城〔2020〕11号)的规定，对水电路气等改造内容实行菜单式管理，不断完善城区老旧小区基础。
二是与城镇保障性安居工程相结合。将老旧小区改造工作作为保障我县城镇居民住房安居新的有效途径，立足居民最关心、最迫切的实际需要，听取群众需求，引导并凝聚居民共识，加强改造施工质量管理，将整治改造后的小区纳入网格化管理体系，满足人民群众对美好生活的向往和需求。
三是与城乡环境综合整治相结合。将老旧小区改造工作作为国家卫生县城和省级文明城市创建的重要抓手，通过对老旧小区建筑屋顶环境、户外凸出式“防盗网”、架空线缆“线乱拉”“蜘蛛网”等进行综合整治，有效解决老旧小区环境脏乱差等问题，提升城区的清净整洁、精细秀美、和谐文明程度。
四是与生态城市、历史文化名城打造相结合。在老旧小区改造工作中，积极探索推行海绵化生态改造，对接古城保护建设，加快下西坊、城内街、永叔路等古城区域范围内的老旧小区环境风貌整治，完善基础设施，融入人文元素，建成一批具有地域特色的生态人文小区。
三、目标任务
（一）改造工作范围。按照上级规定，将城区建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区纳入改造。已纳入城镇棚改计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住宅），以及居民自建房为主的区域和城中村等，不纳入老旧小区改造范畴。
（二）年度计划任务。年内完成上级下达2019年199户任务的扫尾工作。完成上级下达2020年67个老旧小区2643户居民的改造。其中：2020年67个老旧小区改造原则上要在2020年6月底前全部开工建设，2020年12月底前全部完工并验收。
（三）改造标准分类。对城区列入上级改造计划的老旧小区，按完善型小区、功能型小区、综合型小区三种类型进行推进。
1.完善型小区。重点针对规模较小、不成片区、基本配套设施不全或老旧的零散住宅、临街单栋型集资房、房改房。主要实施常规基础性改造，包括老旧小区中与居民生活直接相关的水、电、气、路、网等市政配套设施的维修完善，同步推进违建整治、屋顶改造、户外防盗网拆除和更换、架空线缆规整等工作。
2.功能型小区。重点针对规模中等、集中连片、有一定改造空间的小区。在完善基本市政配套的基础上，回应群众关切，在改造中建设一些公共服务功能设施，包括公共活动场地、停车场、物业用房等。同步推进违建整治、屋顶改造、户外防盗网拆除和更换、架空线缆规整、加装电梯等工作。
3.综合型小区。重点针对规模较大、空间利用广、功能辐射强的小区。通过集中整合，在前两者的基础上建设“完整社区”，即改善居住条件，完善公共服务设施和提升小区环境，包括完善党建活动场所、社区养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等公共服务设施。同步推进违建整治、屋顶改造、户外防盗网拆除和更换、架空线缆规整、加装电梯、绿化景观提升、特色文化塑造和公益广告栏设置等工作。
（四）任务分工。2020年度老旧小区改造任务全部由县住建局作业主与施工单位签订施工合同，具体施工现场管理及协调工作由古城项目领导小组办公室、县住建局、县城管局、县自然资源局、镇政府分片组织实施。
四、改造内容
围绕“改造基础设施、改观小区面貌、改善房屋功能、改优居住环境”等四个方面实施提升改造，完善水、电、路、气等基础设施，提升各类服务配套。结合市城镇老旧小区改造内容清单的有关要求和各小区现场实际情况，明确完善型小区、功能型小区、综合型小区的必选和自选改造内容，实行清单式管理。
一是改造基础设施。具体包括供水、供电、供气、弱电、市政道路、区间道路、环卫设施、消防设施、雨污管网等9类工程。将供水一户一表和弱电下地、架空线缆规整的工程费用列入改造费用。充电桩在设计中预留好位置、管线，其土建费用可列入改造费用，由业主自行向社会选聘服务机构。与小区直接相关的城市道路、小街小巷、公共交通、供电、供水、排水、供气、通讯、停车场（库），污水与垃圾处理等基础设施的改造提升可酌情纳入改造范围。
二是改观小区面貌。具体包括违建拆除、环境整治、围墙和大门、路灯照明、门禁监控系统、宣传栏、停车管理系统整治等8类工程。违章搭建由县城管局牵头相关部门、乡镇社区、小区原产权单位或其主管部门组成工作专班进行拆除。当事人拒不拆除的，依法下达相关法律文书组织拆除。各小区改造开工前，先行启动违章搭建和户外防盗网改建，并确保整条路段的房屋防盗网形式统一，临街面一侧的防盗网整齐美观。
三是改善房屋功能。具体包括立面、屋面修缮、楼道修缮、烟道改造、排水管道改造、既有建筑改造利用等6类工程。建筑四周没有滴水线的增加滴水线，防止后期墙体发霉。平屋面统一实施坡屋面改造。破损严重的建筑外立面统一进行粉刷维修。
四是改优居住环境。具体包括适老设施、绿化环境、文体休闲、公共服务、加装电梯等5类工程。居民意愿强烈的小区可自行申报加装电梯，县财政以每台电梯补贴不少于10万元的标准，补助居民按有关程序和规定自主组织实施。
五、改造造价控制
对临街单栋型集资房、房改房小区、普通小区和县城镇老旧小区改造工作领导小组研究确定需要重点打造的小区、片区、古城区域范围内的小区实行分类控制造价管理。其中：
1.临街单栋型集资房、房改房小区、普通小区以“固定单价、控制总价”模式进行推进。具体以实施前县城镇老旧小区改造工作领导小组办公室（以下简称县旧改办）现场勘查确定的基础性改造内容为主，按照县财政评审中心核定的工程量清单综合单价确定项目总价。施工过程中严格控制造价，确需增加改造项目的，经小区居民申请，乡镇社区和县旧改办核定，报改造工作领导小组研究同意后，才能按程序组织增加项目的施工。
2.县城镇老旧小区改造工作领导小组研究确定需重点打造的示范小区、片区，先编制并审定项目规划设计方案，设计全套施工图纸，编制工程预算并报财政评审后，以“一个项目一个建设方案”的形式依法依规组织实施。施工过程中确需调整工程造价的，报改造工作领导小组研究同意后按程序报批实施。
3.古城保护建设范围内的老旧小区，由古城项目领导小组办公室按古城改造建设标准组织实施。
4.老旧小区改造工作实行一事一议，对施工图纸设计考虑不周全，施工过程中工程内容和工程量出现增减变化的，先报改造工作领导小组研究，再按程序确定工程造价的增减。
六、改造程序
（一）征集改造需求。对列入改造计划的各老旧小区进行现场勘察，组织调查摸底，掌握存在问题，了解居民对改造的需求，明确改造内容项目，采集工程量数据。结合上级专项资金安排计划，每个老旧小区、每栋改造房屋均形成改造项目清单。
（二）保全基础资料。以政府购买服务方式直接委托第三方服务机构对纳入改造的各老旧小区进行摄影摄像，保全保存好各小区改造前后的现场照片及影像等基础资料。
（三）设计改造方案。委托专业设计团队设计改造方案（其中临街单栋型集资房、房改房小区、普通小区改造方案可以适当简化），改造方案需征求小区居民和乡镇社区干部意见。初步设计方案经审查后，由乡镇社区、县住建局或相关部门组织在现场公示。小区动工改造前正式设计方案要向居民或居民代表说明。
（四）确定施工单位。为加快工程推进，经改造工作领导小组会议研究，对属于规模较小、不成片区的临街单栋型集资房、房改房小区、普通小区，可就近组合、集中捆绑打包成若干个项目依法依规选取综合实力较强的施工企业先行施工。对没有达到公开招标规模的项目，可依据现行相关法律法规和有关规定，采取直接发包或简易程序招标方式确定施工单位。对供水管网改造和弱电线缆规整等专营性项目，为便于管线改造过程中的交割对接协调，可按照“专业人员做专业事”的原则，分别依法依规单独直接委托县供水公司或县内专业管线安装企业施工。
（五）竣工验收决算。各老旧小区改造完工后，由县旧改办牵头，会同小区改造施工现场管理责任单位、乡镇、住建、发改、财政、审计、城管等部门和社区、小区居民代表、设计、施工、监理、质监等进行现场联合验收，验收通过后，及时组织竣工决算，并由小区改造施工现场管理责任单位牵头办理工程款支付手续，相关部门及时整理有关资料，及时报审计部门做好项目审计。
（六）规范后续管理。乡镇社区在老旧小区改造过程中，要积极推动小区居民成立业主委员会、业主大会或业主自治小组，或者从居住在小区中的党员、公职人员中推选代表成立相应的业主自治组织，确实无法成立业主自治组织的，社区可代行业主委员会职责。要建立“一次改造、长期保持”长效管理机制，采取有效方式保障小区改造后有人牵头管理，并鼓励居民引入专业物业管理，防止出现前改后乱、改造与管理脱节，确保老旧小区“改造一个、管好一个”，打造共建、共治、共享的社会治理格局。
七、工作要求
（一）压实工作责任，充分发动群众。城镇老旧小区改造工作是党中央、国务院、省市县高度关注的重点民生工程。各相关部门、单位、乡镇社区要对照任务分工，切实履行职责，充分借力于民。镇和所属各社区要发挥老旧小区改造“主力军”作用，要扎实做好改造过程的动员稳控、矛盾化解工作，及时协调解决居民阻工行为，要会同小区原产权单位主管部门充分发挥小区居民中党员、公职人员的作用，小区党员、公职人员要成立“党员公职人员先锋模范队”，带头先拆先改违章搭建和户外防盗网。
（二）加强资料收集，建立工作台账。县住建局和小区改造施工现场管理责任单位在改造过程中要按进度留存改造影像资料，要对项目实行台账管理，严格对照改造内容，及时掌握改造进度。要建立完整的施工档案资料，参照保障性住房建设的档案管理要求做好老旧小区改造项目的档案资料收集整理、归档和移交，改造档案资料在工程竣工后统一交县城建档案馆归档保管。
（三）简化审批流程，提高推进效率。老旧小区改造实施过程中，各职能部门要根据项目实际规模大小优化审批环节和流程，开辟绿色通道，压缩项目立项、财政评审、招标核准时间，缩短老旧小区改造项目报建及招标流程。对没有新建工程的改造项目可不办理建设工程规划许可证。对施工过程中遇到的小型地下隐蔽增加工程，可简化报批程序，经领导小组组长或副组长同意，由施工现场管理责任单位人员会同工程监理灵活处置并签证记录。
（四）强化监督管理，确保质量安全。老旧小区改造工作要落实工程监理制度，落实工程质量、安全生产、文明施工等管理要求。相关部门、单位、乡镇社区、居民等要全力配合，为施工提供必要条件。施工现场管理责任单位要落实专人管理，加强施工队伍和工程监理现场管理人员的到岗检查，对施工质量和安全实行全过程监管，确保保质保量按期有序完成小区改造各项工作。
（五）规范资金使用，严格决算审计。老旧小区改造项目要做到手续完备，程序合规，为后期验收审计打下基础。要依法依规使用中央补助资金，做到专款专用。项目完工后，县旧改办、小区改造施工现场管理责任单位、乡镇、住建等相关部门要及时组织并参与项目竣工联合验收，及时组织项目决算审计等工作。
八、保障措施
（一）加强组织领导。成立县城镇老旧小区改造工作领导小组，由县政府常务副县长担任组长，县委、县政府分管住建工作领导担任副组长，镇、住建、城管、发改、财政等有关单位主要领导为成员，具体负责统筹、调度全县城镇老旧小区改造工作。领导小组下设办公室（即县旧改办），具体负责老旧小区改造工作的日常推进调度和信息上报审查等工作。
（二）加强部门协作。老旧小区改造工作是一项系统工程，任务重、情况复杂，各有关部门和单位要团结协作，齐抓共管，按照职责分工，明确责任领导和具体人员做好工作对接和落实。
县住建局：负责在改造工作领导小组的统筹指挥下，组织做好老旧小区改造的规划设计和施工单位选定工作，作为所有小区改造项目业主单位与施工单位签订施工合同，组织有关小区、片区的施工现场管理、协调、竣工验收;做好上级行业主管部门的督查考核工作协调衔接;做好所有小区工程档案资料的收集整理、信息统计上报等工作。
县城管局：负责在改造工作领导小组的统筹指挥下，组织有关小区、片区的施工现场管理、协调、竣工验收；负责牵头相关部门、单位和乡镇社区对改造范围内的违章建筑物、构筑物等进行拆除清理;派员跟踪指导老旧小区雨污水管道和户外防盗网改造、环卫设施建设及环境综合整治等工作。
县自然资源局：负责在改造工作领导小组的统筹指挥下，组织有关小区、片区的施工现场管理、协调、竣工验收；负责老旧小区改造的规划指导、规划投诉解释；做好小区改造加装电梯的规划选址等工作。
镇政府：负责在改造工作领导小组的统筹指挥下，组织有关小区、片区的施工现场管理、协调、竣工验收；负责指导帮助小区居民成立业主委员会或相关业主自治组织；组织相关社区工作人员做好老旧小区改造的宣传动员、调查摸底和矛盾化解，做好小区拆违拆临、拆改防盗网的社会稳控等工作。
县发改委：负责做好项目立项批复、施工招标核准，会同县住建局共同做好老旧小区改造计划资金申报，参与验收等工作。
县财政局：负责对财政资金和相关建设资金使用管理情况进行监督和绩效管理，会同县住建局共同做好老旧小区改造计划资金申报，做好项目财政评审、资金拨付，参与验收等工作。
县房管局：参与直管公房的老旧小区改造等工作，指导老旧小区改造项目参照保障性住房建设的档案管理要求整理档案。
县审计局：负责做好老旧小区改造项目审计，参与验收。
县委宣传部：负责老旧小区改造工作的宣传及氛围营造，做好老旧小区改造项目的正面宣传和舆情引导等工作。
县生态环境局：负责指导老旧小区改造乱排油烟等环境整治等工作。
县民政局：负责指导老旧小区自治工作和养老服务设施建设工作。
县公安局：负责做好老旧小区改造社会治安，指导老旧小区安防设施改造等工作。
县消防救援大队：负责指导老旧小区消防设施的改造和消防隐患的排查整改等工作。
各管线单位：负责配合做好权属范围内管线的迁移、规整等工作。
各小区原产权单位主管部门：负责发动所管辖小区原产权单位仍住小区党员、干部、职工成立业主委员会或相关业主自治组织，收集报送小区原房屋建筑有关报建验收证明材料，协助做好管辖范围内的宣传动员、矛盾化解、调查摸底、社会稳控等工作。
（三）拓宽资金渠道。要积极争取中央补助资金，充分调动小区居民、社会资金、原产权单位参与老旧小区改造。各小区居民要求实施超出项目总价的改造内容的，原则上由居民自行出资，具体通过个人出资或社会捐资、物业维修基金、小区公共收益等渠道落实；小区原产权单位仍存在的，鼓励给予部分资金支持。要开展项目融资，积极争取地方政府新增专项债券项目。要引导社会资金投入，通过广告投放、充电设施、智能快递箱、光伏发电等收费设施建设，将老旧小区改造与增值服务开发相结合。公安、民政、教体、供电、供水、燃气等部门要加大上级对口专业设施专项资金的申请，弥补改造资金缺口。
（四）强化财政保障。老旧小区改造资金先由上级专项补助资金支付，在落实中央财政资金补助、社会各类资金支助的基础上，县财政局要积极统筹资金，对老旧小区改造资金不足部分和办公经费、设计费、监理费、第三方服务费等“兜底”保障。
