租金减免申请书范文1
第二条本规定适用于本市行政区域内城镇最低收入家庭住房保障的管理。
第三条本规定所称城镇最低收入家庭是指由市、县（市）区民政部门确认的享受最低生活保障的家庭。
第四条*市房产行政主管部门负责本市城镇最低收入家庭住房保障的指导和监督工作；各县（市）区房产行政主管部门负责各自行政区域内城镇最低收入家庭住房保障的具体实施工作。
财政、物价、民政、国土资源、税务、审计等部门按照各自的职责分别负责城镇最低收入家庭住房保障的相关工作。
第五条城镇最低收入家庭住房保障以租赁住房补贴、租金核减为主，以实物配租为辅。
租赁住房补贴是指县（市）区政府向符合住房保障条件的申请家庭提供的租赁私有住房货币。
租金核减是指公有住房产权单位依据房产行政主管部门的租金核减通知，对租住公有住房的住房保障家庭减免租金。
实物配租是指市、县（市）区政府向住房保障家庭直接提供廉租住房。
第六条住房保障水平根据市、县经济发展水平、财政承受能力和当地居民住房平均水平确定，以满足城镇最低收入家庭基本居住需求为原则。
第七条城镇最低收入家庭人均住房保障面积标准原则上不超过本行政区域内城镇家庭人均住房面积（使用面积，下同）的百分之六十。符合本规定第九条第三款规定条件的两人以下家庭，其人均住房保障面积可以高于当地人均住房保障面积标准，但不超过二十五平方米。
单位面积租赁住房补贴标准按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。
单位面积租金核减额按照同期公有住房租金的百分之五十计算。
单位面积廉租住房租金标准按同期公有住房租金标准的百分之五十计算。
第八条本市路南区、路北区（含高新技术开发区）城镇最低收入家庭住房保障标准由市房产行政主管部门会同有关部门拟定，报市政府批准后执行；其他县（市）区保障标准由各县（市）区房产行政主管部门会同有关部门拟定，报本级人民政府批准后执行。
第九条无房可居的或者现居住面积低于保障标准的最低收入家庭可以申请租赁住房补贴。
已租住公有房屋的最低收入家庭可以申请核减租金，但实际居住面积高于保障面积标准的，其超出部分按同期公有住房租金标准执行，超出部分达到一套以上的，应当退出整套住房。
最低收入家庭中无子女的老人、无亲属作为监护人的未成年人和因病丧失劳动能力的人无房可居的，可以申请实物配租；已租住公有住房的，可以申请免交保障面积部分的租金，但实际住房面积高于住房保障面积标准的只免收应予保障面积部分。
第十条住房保障资金来源：
（一）住房公积金增值收益中按规定提取的城镇廉租住房补充资金；
（二）通过社会捐赠或其他方式筹集的资金。
前款筹集资金不足部分由市、县（市）区财政安排相应资金予以保障，其中市区住房保障资金的差额，由市、区财政按比例承担；县（市）住房保障资金的差额，由县（市）政府财政承担。
住房保障资金实行专户管理，不得挪作他用。各级财政、审记部门对资金的筹集、使用和管理情况进行监督。
第十一条廉租住房的来源：
（一）各级人民政府购置的普通住房；
（二）腾退的公有住房（包括单位的产权住房）；
（三）社会捐赠及其他渠道筹集的住房。
限制集中兴建廉租住房。
第十二条最低收入家庭应当向当地房产行政主管部门提交由其居住地居委会、街道办事处签署意见的住房保障申请，并附送身份证、户口本、住房情况证明、最低生活保障金领取证等相关证件。
第十三条县（市）区房产行政主管部门应当在收到申请后十五日内完成审核工作。审核时可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式查证申请家庭收入和住房状况，申请家庭及有关单位、组织或者个人应当如实提供情况。
对符合保障条件的，房产行政主管部门应将申请家庭的基本情况在其居住地范围内公示十五日；经公示无异议或者异议不成立的予以登记。房产行政主管部门应当根据登记结果视情况确定该家庭的住房保障方式，并在三个工作日内书面通知住房保障家庭。
对不符合保障条件的，应当及时书面通知申请家庭并告知理由。
第十四条住房保障家庭应当在收到房产行政主管部门住房保障书面通知五个工作日内与当地房产行政主管部门签订住房保障协议。
确定租赁住房补贴或者租金核减的，从签订协议之日的下月起享受相应的住房保障。
确定实物配租的，须按当地房产行政主管部门受理申请的时间排序轮候。
第十五条最低收入家庭不接受首次实物配租方案的，应当重新进入轮候；连续两次不接受实物配租方案的，不再享有实物配租资格。
用于实物配租的住房只供保障家庭周转使用，使用人不得改变使用性质或出租转让。
第十六条享受住房保障待遇的最低收入家庭应当按年度向房产行政主管部门或者其委托的机构如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况。房产行政主管部门应当根据民政部门提供的城镇家庭享受享受低保情况对其申报情况进行复核，并按照复核结果，调整租赁住房补贴、租金核减或者廉租住房。经复核，对家庭收入超出规定收入标准的，应当取消其住房保障资格，停发租赁住房补贴、停止租金核减，或者在合理期限内收回廉租住房。
房产行政主管部门应当定期对住房保障家庭是否享受低保待遇和实际住房情况进行核查。
第十七条最低收入家庭申请住房保障时违反本规定，不如实申报家庭人口及住房状况的，由房产行政主管部门取消其申请资格；已骗取住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房租金标准的差额，或者补交核减的租金，情节恶劣的，并可处以一千元以下罚款。
第十八条最低收入家庭有下列行为之一的，由房产行政主管部门责令退出廉租住房：
（一）擅自改变廉租住房使用性质的；
（二）擅自转租转让廉租住房的；
（三）连续六个月欠租或者不在廉租住房内居住的，一年内累计六个月欠租或者未在廉租住房居住的。
第十九条当事人对房产行政主管部门的行政处罚不服或者对住房保障决定有异议的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼；对行政处罚决定不复议、不、又不履行的，由房产行政主管部门申请人民法院强制执行。
租金减免申请书范文2
[论文摘要]本文通过对国内外廉租房研究文献的回顾，归纳出现存廉租房评估制度的研究状况，重点从三个维度对廉租房评估制度进行比较，即准入制度、监督制度和退出制度。
廉租房评估制度是廉租房制度的最后一个环节，是把廉租房交付给真正需要帮助的人手中，也是整个廉租房制度效果评估的关键环节，其主要包括准入制度、监督制度和退出制度。
一、准入制度
准入制度主要涉及到廉租房的申请资格和配租形式。美国，收入占美国家庭平均收入37％以下的家庭被视为最低收入家庭，可以由政府直接提供廉租房；其他低收入家庭可以享受政府租金补贴，但必须租住符合政府规定要求的住房，同时将家庭收入25％到30％支付房租，其余部分由政府补充。在法国，廉租房租金的确定：租金分为还贷和物业管理费两部分，hlm（企业联合体）租房的租金为家庭收入的10％，购买hlm提供的房屋，可获得由它提供的低息贷款。（文林峰，2007：228）对于香港，在香港公屋制度里，港府建立了完善的公房分配制度，即按照家庭收入、家庭结构等因素形成公房轮候排队制度，申请家庭需要在公屋轮候册上登记，并接受申请人年龄、家庭人数、收入、资产以及在港居住年限等方面的审查。中国大陆主要采用的是现金补贴为主的方式，不同于其他国家。以现金补贴为主廉租房制度，客观上要求必须有发达的廉租市场，这样才能确保这一措施的效果；而现实房屋的租赁市场并不能提供低租房屋，市区的房屋租赁价格往往超越了廉租对象的承受能力，郊区的房屋租赁虽部分可以解决廉租对象住房问题，但随之而来的交通成本、工作成本等的升高，迫使廉租对象在解决居住之后的又重新面临新的贫困，这也是于廉租房政策初衷相违背的。因此，实物配租应该占据主要位置，现金补贴应该为辅。
在这方面上，香港的租金标准和租金减免可以借鉴。香港公屋租金包括管理人员工资和管理费，由于政府免费拨地和向房委会注资，所以租金一直保持在较低的水平。房委会提供不同类型和租金的房屋，给不同家庭申请人住。公屋租金满三年才能调整，调整租金后的“租金与入息比例中位数”平均值不能超过10％。房委会的租金援助计划，以减少租金的方式，援租有暂时经济困难的租住房屋及中转房屋住户。符合条件的减免住户可以宽减一般租金，房委会每年重新检查他们的资格，以决定是否重新减租。住户在接受援租三年后，如仍需援租，便须搬迁到同区有独立设备但租金较低的公屋，搬迁可以获得搬迁津贴和免租一个月。如住户拒绝搬迁，他们可留居原址，但将不再享受援租。对于孤寡老人、残疾人，则可留居原址，并于获准延续后继续接受援租。（刘颖，2007：85）
二、监督制度
在廉租房监督制度里，香港严格的审查制度，美国的“控租”机制、荷兰“租金管制”。方法比较具有特点。在香港，廉租房有有严格的监督制度。香港房委会每年检查轮候册家庭收入及资产限额，对收入和净资产超过规定上限或不申报收入和净资产的用户，按照市值征收租金并要求其在一年内迁出所在公屋。若住户虚报资料，房委会会终止其租约，并根据法律规定予以检控。根据房屋条例规定，任何人士故意向房屋委员会虚报资料，即属违法，一经定罪，可判罚款20000港币以及6个月监禁。在公屋准入和退出制度上进行法律保障，这样确保真正有需要的人获得公屋租住资格。（王坤、王泽森，2005）在美国，其“控租”政策收效显著，美国的控租就是由政府通过立法限制公屋租金。另外，它采用多种形式的房租补贴：“砖头”补贴，主要由联邦政府直接给开发商建屋补贴，补贴额为租户收入的25％与市场租金的差额；房东补贴，联邦政府向房东补贴，补贴额为市场租金与贫穷家庭收入一定比例差额；住房券计划，住房券是用于领取住房补贴的凭证，只能用来支付房租，个人不能向政府兑取现金，持券人能自由选择居住地，地方当局按议定的“合理”房租给予补贴，但受益家庭必须按照家庭收入的30%缴纳房租，同时承担单独议定的房租超出部分，这种补贴方式促进了穷人与富人的居住融合，分散城区“贫民窟”日益严重的现象，减少社会隐患，消除种族歧视促进作用。不同于香港，类似于美国，荷兰政府采取租金管制方法，租金管制类似“控租”，是通过立法对各类租房，特别是抵挡租房的租金加以限制的方法，它是西方资本主义国家解决低收入阶层住房问题的重要政策之一。控制的方法是：在业主和租客签订租约、议定房租时，必须以政府有关法规规定的管制租金为基本依据。根据荷兰法律，每年房租的增长率是一个定数，这个住房租金平均增长率是发放出租住房补助津贴的基础，也是发放人头补贴额定租金的基础，而且还是出租者和承租人用来判定租金是否合理的标准。（林文峰，2007：259）
三、退出制度
在廉租房的退出制度上，中国大陆和美国比较具有特色。在中国大陆，上海的廉租房退出制度具体，它把退出廉租住房对象范围的家庭划分三种情况：一是不再享受最低生活保障金的家庭；二是现有住宅已被列入动拆迁范围内的家庭；三是人口情况发生变化的家庭。对于自愿退出的家庭，政府给予6个月的过渡期，即前三个月享受原租金补贴的80%，后三个月租金补贴减至原标准的50%。在退出制度里，还由一个申诉机制，廉租住房申请人（区别于廉租对象）对房地产行政主管部门的审核结果、轮候结果和配租结果有异议的，可以向本级人民政府或者上一级房地产行政主管部门申诉。这不仅体现了对相关行政部门的一种群众监督制度，更是对弱势群体话语权的一种尊重，体现了廉租房制度的公正、公平以及效率的政策倾向。不同于中国的廉租房退出制度，美国政府为了避免出现鼓励居民懒惰或钻政府福利空子的现象，它一方面严格规定住房补贴的申请资格和“按收入交房租，按人口分住房”的补贴标准，另一方面鼓励低收入家庭购房方面采取了多种税收优惠措施。这些措施包括：第一，对利用抵押贷款购建自己房屋的家庭，可以在征收个人所得税之前减免抵押贷款的利息支出；第二，对各种发行的支持居民购房的抵押债券利息不征收投资者的个人所得说，而这一资金的使用者根据规定主要是第一次购房的低收入家庭；第三，需要购房的低收入家庭可以向州和地方政府申请抵押信贷证书，拥有这一证书的低收入者由于获得了税收的折扣，并提高了归还贷款的能力，从而能获得更多的购房贷款支持。因此，当受益家庭收入增加到用收入的30％交房租不如买房划算时，会促使他们主动考虑退出。
参考文献
租金减免申请书范文3
第二条本市行政辖区内城镇最低收入家庭廉租住房管理，适用本办法。
第三条根据城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积原则上不超过当地人均住房面积的60%的规定，结合我市社会经济发展和居民住房状况，我市廉租住房面积宜控制在每户50—60平方米之间(人均14平方米），以一户二室一厅一厨一厕为主要户型。楼地面和内外墙粉刷全部为普通标准。
第四条城镇最低收入家庭廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。
本办法所称租赁住房补贴，是指市、县政府向符合条件的申请对象发放补贴，由其到市场上租赁住房。
本办法所称实物配租，是指市、县政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。
本办法所称租金核减，是指产权单位按照市、县政府的规定，在一定时期内对现已承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金减免。
第五条市政府成立城镇最低收入家庭廉租住房建设领导小组。领导小组办公室设在市房管局，负责处理日常事务。
市、县建设局负责本辖区廉租住房建设的宏观政策指导。市建设局负责安康城区廉租房建设选址规划、设计、招标、工程质量监督等工作。
市、县房管部门负责本辖区城镇最低收入家庭廉租住房管理工作。市房管局具体负责安康城区廉租住房建设的报建、施工管理及廉租房的配租、管理工作。
市、县发改委负责本辖区城镇最低收入家庭廉租住房建设的立项审批工作。
市、县国土资源管理部门负责本辖区城镇最低收入家庭廉租住房建设用地的审核、划拨工作。
市、县区财政部门负责本辖区城镇最低收入家庭廉租住房资金筹措和监管工作。
市、县区税务管理部门负责本辖区城镇最低收入家庭廉租住房建设、管理有关税费的核减工作。
市、县区物价部门负责本辖区城镇最低收入家庭廉租住房租金标准的核定工作。廉租住房租金标准由维修费、管理费两项因素构成。单位面积租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。
市、县区民政部门负责本辖区城镇最低收入家庭保障条件的制定和保障对象的审查工作。
市、县区公安消防、供电、供水、有线电视等部门负责本辖区城镇最低收入家庭廉租住房建设的功能配套工作。
第六条市、县区城镇最低收入家庭廉租住房保障对象的基本条件为：
（一）城镇非农业常住户口居民；
（二）城镇领取社会低保的居民；
（三）城镇无住房的居民；
第七条城镇最低收入家庭廉租住房资金的来源，实行财政预算安排为主，多渠道筹措的原则，主要包括：
（一）市、县区财政预算安排的资金；
（二）住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金。
（三）社会捐赠的资金；
（四）其他渠道筹集的资金。
第八条城镇最低收入家庭廉租住房资金由市、县房管部门会同民政部门，根据现有廉租住房资金的实际情况和本级财力提出廉租住房年度资金需求计划，经财政部门审核列入年度预算，实行财政专户管理。房地产管理部门按照计划，专项用于租住房补贴的发放，廉租住房的购建、维修和物业管理等，不得挪作他用。安康城区廉租住房财政预算资金实行市区共担。市财政承担廉租房建设所需资金，汉滨区财政承担城区最低收入家庭住房货币补贴和租金减免所需资金。市、区财政根据廉租住房资金需求计划将资金划入安康城区廉租住房资金专户统一管理。
第九条实物配租的廉租住房来源以收购现有旧住房和直管公房改造为主，并按住宅小区商品房建筑面积的8％提供廉租用房。实物配租应面向符合条件的孤、老、病、残等特殊困难家庭及其它急需救助的家庭。
第十条新建廉租住房享受以下优惠政策：
（一）新建廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应，免收土地出让金和土地登记费；
（二）新建廉租住房免收市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费、定额管理费、墙改费、统筹费、房屋拆迁管理费和道路占用费等行政事业性收费；
（三）除本条（一）、（二）项外，其他收费减半征收；
（四）廉租住房收入免征房产税和营业税；
第十一条房管部门购买个人居住超过五年（含五年）的普通住房作为廉租住房，免征交易过程中发生的销售不动产营业税。
第十二条租赁住房补贴发放和廉租住房实物配租的分配实行申请、审核、公示、登记、轮侯制度，其程序为：
（一）申请
申请人持书面申请报告、身份证、户口簿、婚育证明、居住地社区（居委会）或单位出具的住房情况证明、《城市居民最低生活保障金领取证》、《城市居民最低生活保障待遇审批表》(最近一年，如有孤老、烈属、下岗、残疾证明的应同时提交)，向户口所在地的社区（居委会）提出申请。
（二）审核
申请人户口所在地的乡镇政府（办事处）会同县区民政部门对申请人提交的材料、社区（居委会）调查情况和初审意见进行复查核实，签署审查意见后，报市、县房管部门。
市、县房管部门收到申请后，应在15日内完成审核。经审核符合条件的，由廉租住房领导小组办公室提交领导小组专题审定。
房管、民政部门及城区所在乡镇政府（办事处）、社区（居委会）可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当接受调查，如实提供有关情况。
（三）公示、登记
经审定符合廉租住房条件的家庭予以公示，公示期为15日。经公示无异议或者异议不成立的，予以登记，并将登记结果予以公示。
（四）轮侯
经登记公示无异议或者异议不成立的，对于申请租金核减的家庭，由廉租住房产权单位按照规定予以减免租金；对于申请租赁住房补贴和实物配租的家庭，由市、县房管部门按照规定条件排队轮候。
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市、县房管部门应当根据轮候顺序，对申请人发放租赁住房补贴或者配租廉租住房，并将发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果予以公布。
在轮候期间，申请人家庭基本情况发生变化的，申请人应当及时向有关部门申报；经审核不符合申请条件的，取消轮候资格。
第十三条经市、县房管部门确定符合租赁住房补贴条件的家庭，可以根据居住需要选择承租适当的住房，在与出租人达成初步租赁意向后，报房管部门审查；经审查同意后，方可与房屋出租人签订廉租住房租赁合同。房管部门按规定标准向该家庭发放租赁住房补贴，并将补贴直接拨付出租人，用于冲减房屋租金。
经市、县房管部门确定可配租廉租住房的家庭，应当与廉租住房产权人签订廉租住房租赁合同。廉租住房承租人应当按照合同约定缴纳租金。
第十四条建立健全廉租住房退出机制。享受廉租住房待遇的最低收入家庭应当按年度向房管部门或者其委托的机构如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况。房管部门应当会同民政、公安、城区所在乡镇政府（办事处）等有关单位对其申报情况进行复核，并按照复核结果调整租赁住房补贴或者廉租住房。对家庭年收入超出当地最低收入标准的，应当取消其廉租住房保障资格，停发廉租住房补贴，或者在下一年度内收回廉租住房，或者停止租金核减。
提供实物配租的廉租房住户，因家庭收入发生变化不符合廉租房保障条件且在合理期限内拒不搬离的，产权管理单位可依法予以强制搬离。
第十五条廉租住房申请人对房管部门的审核结果、轮候结果、配租结果有异议的，可以向同级人民政府或上一级房管部门申诉。
第十六条最低收入家庭申请廉租住房时违反本规定，不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的，由房管部门取消其申请资格；已获取廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租房标准租金的差额，或者补交核减的租金。
第十七条享受廉租住房保障的承租人有下列行为之一的，由房管部门收回其承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减：
（一）将承租的廉租住房转借、转租的；
（二）擅自改变房屋用途的；
（三）连续6个月以上未在廉租住房居住的。
第十八条违反本办法规定，房管部门或者其他有关部门的工作人员，在廉租住房管理工作中利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的，对已批准的廉租住房不依法履行监督管理职责的，或者发现违法行为不予查处的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
租金减免申请书范文4
第五条廉租住房的资金来源主要包括：
（一）按土地出让金总额的2提取廉租住房保障资金；
（二）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后的余额；
（三）财政预算安排资金；
（四）直管公房出售以及拆迁补偿资金的结余部分；
（五）社会定向捐赠资金及其他渠道筹措的资金。
第六条廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用。廉租住房保障开支主要用于：
（一）建造、购买、维修廉租住房资金支出；
（二）廉租住房的租金补贴支出；
（三）廉租住房的租金减免支出；
城市低收入家庭住房状况调查、年审工作经费，列入同级财政预算。
第七条廉租住房保障资金实行项目预算管理。建设行政主管部门应当会同有关部门于每年第三季度根据下年度廉租住房保障计划，编制下年度廉租住房保障支出项目预算，经同级财政部门审核，并报同级人民政府批准后实施。财政部门要根据当地年度廉租住房保障计划，落实廉租住房保障资金来源。
第八条建造廉租住房的资金拨付，按照《**市人民政府投资项目管理实施细则》和《**市基本建设资金管理暂行办法》的有关规定执行。其它保障支出按照批准的廉租住房保障支出项目预算，根据廉租住房保障计划，按年拨付廉租住房保障资金。
第九条每年年终，建设行政主管部门应当按照同级财政部门规定，报送年度廉租住房保障支出项目决算。年度廉租住房保障支出项目出现资金结余，经同级财政部门批准后，可以继续滚存下年度安排使用。
第十条实物配租的廉租住房来源主要包括：
（一）政府新建、配建、收购的住房；
（二）部分腾退的国有直管住房；
（三）社会捐赠的住房；
（四）其他渠道筹集的住房。
第十一条新建廉租住房，主要采取配套建设方式，在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。
第十二条廉租住房建设，一律免收城市基础设施配套等各种行政事业性收费和政府性基金。
第二章总则
第一条为建立和完善城镇廉租住房保障制度，切实解决城市低收入家庭的住房困难，根据国家、省关于城镇廉租住房管理的相关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于**市区，**、**城区内廉租住房保障及监督管理。
第三条廉租住房保障，是指政府在住房领域向城市低收入家庭中的住房困难家庭提供租金补贴或以低廉租金配租普通住房，以及对承租的公有住房给予租金减免而提供的一种社会保障。
第四条各县（区）建设行政主管部门负责廉租住房的管理工作，发改（价格）、财政、民政、国土资源、税务、统计、公安、监察、审计、金融管理等部门在各自职责范围内负责廉租住房保障的有关工作。
市房地产管理局负责定海城区廉租住房的建设、管理和供应工作。各县（区）房地产管理局（处）负责本行政区域内廉租住房的建设、管理和供应工作。
第三章廉租住房保障对象和面积标准
第十三条廉租住房的保障方式以发放住房租赁补贴为主、实物配租和租金减免为辅，实物配租主要对象为低保家庭中的军烈属、残疾人及家庭主要劳动力丧失劳动能力的无房户。
第十四条申请廉租住房的家庭，应当同时符合下列条件：
（一）申请人为保障区域内城镇常住户口，并实际居住一定年限；
（二）家庭年人均收入低于统计部门公布的上年度人均可支配收入的60；
（三）家庭人均住房建筑面积在16平方米以下。
市区及各县可根据上述条件制定分步保障计划，按照由低到高的原则逐步解决，每年的具体申请条件由建设行政主管部门向社会公布。
第十五条申请人家庭成员，包括配偶、实际共同居住的子女、父母和其它具有法定赡养、扶养或抚养关系并实际共同居住的人员。
第十六条人均住房建筑面积按保障区域内家庭现有住房建筑面积总和除以家庭人口确定。廉租住房保障面积，按照家庭现有住房建筑面积总和与住房保障面积标准的差额部分核定。
第十七条廉租住房租金实行政府定价。廉租住房租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项构成，并与城镇低收入家庭的经济承受能力相适应。具体由价格、财政部门会同建设行政主管部门确定，报同级人民政府批准后公布执行。
第十八条廉租住房租金补贴实行分层次保障原则。低保家庭住房租金补贴额为市场平均租金的100，低保边缘家庭住房租金补贴额为市场平均租金的80，其它低收入家庭住房租金补贴额为市场平均租金的60.市场平均租金由价格、财政部门会同建设
行政主管部门确定，报同级人民政府批准后公布执行。
第十九条在住房保障面积标准内，租住现有公房的低保家庭按照廉租住房租金标准缴纳房租，租住现有公房的低保边缘家庭按照公房租金标准的70交纳房租，其他低收入家庭按照公房租金标准交纳房租。
第四章廉租住房申请、审核和公示
第二十条廉租住房配租实行申请、审核、公示制。符合条件的予以配租，实物配租实行轮候制。
第二十一条申请人在申请廉租住房时，须到户籍所在地的社区领取《**市廉租住房配租申请表》，如实填报家庭基本情况，由申请人向户籍所在地街道办事处（镇政府）提出申请，并提供以下资料：
（一）申请人的书面申请；
（二）申请人及家庭成员的身份证、户口本、现有房屋产权证或租住单位自管房、房管部门直管公房的面积证明；
（三）低保户（特困户、低保边缘户）还须提供低保证明（特困证、困难家庭救助证等）；
（四）申请人及家庭成员的收入证明。
第二十二条申请廉租住房的程序：
（一）街道办事处（镇政府）自受理之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并在申请人所在社区张榜公布，无异议的，将初审意见和申请材料一并报送民政部门；
（二）民政部门自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见并转建设行政主管部门；
（三）建设行政主管部门自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见。
第二十三条经审核，符合规定条件的，由建设行政主管部门予以公示，公示期限为15日，对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。
经审核，不符合规定条件的，由建设行政主管部门书面通知申请人，并说明理由。申请人对住房状况审核有异议的，可以向建设行政主管部门申诉；对家庭收入审核有异议的，可以向民政部门申诉。
第二十四条建设行政主管部门、民政部门以及街道办事处（镇政府）可以通过入户调查、邻里访谈以及信函索证等方式，对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应如实提供情况。
第二十五条符合配租条件的家庭，由建设行政主管部门核发《廉租住房配租资格证》。享受实物配租的家庭，应与建设行政主管部门签订廉租住房租赁合同；享受住房租金补贴的家庭，凭租房合同与建设行政主管部门签订租金补贴合同，租金补贴从次月起享受，按季领取。
第二十六条实物配租对象无正当理由先后两次不接受配租方案的，取消实物配租资格，一年内不得重新申请，但可享受租金补贴。
第五章廉租住房监督管理
第二十七条廉租住房实行动态管理，一年一审。享受住房租赁补贴或者配租廉租住房的家庭，应当按年度向街道办事处（镇政府）如实申报家庭人口、收入、住房变动情况（填写廉租住房家庭人口、住房、收入状况表）。街道办事处（镇政府）对申报情况进行核实，并将申报情况及核实结果报建设行政主管部门、民政部门。
第二十八条建设行政主管部门、民政部门按各自职责对申报情况进行复核，并根据复核结果和有关规定，调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等；对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。
第二十九条城市低收入住房困难家庭有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：
（一）将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途的；
（二）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；
（三）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。
城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，建设行政主管部门应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。
城市低收入住房困难家庭拒绝接受前款规定的处理方式的，由建设行政主管部门或者具体实施机构依照有关法律法规规定处理。
第三十条任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。
第六章法律责任
第三十一条城市低收入住房困难家庭隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请廉租住房保障的，建设行政主管部门不予受理，并给予警告。
第三十二条对以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得廉租住房保障的，由建设行政主管部门给予警告；对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房，并按市场价格补交以前房租。
第三十三条建设行政主管部门及有关部门的工作人员或者市、县（区）人民政府确定的实施机构的工作人员，违反本办法规定，在廉租住房保障工作中、、的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附则
租金减免申请书范文5
内容提要: 租赁标的使用存在公法限制，构成瑕疵；其救济路径除依瑕疵担保主张违约责任之外，尚有依意思表示存在瑕疵(重大误解或者欺诈)主张撤销合同的可能；两种救济路径可由当事人选择。由于权利瑕疵与物的瑕疵在我国法中的构成要件及法律后果均有差异，故对于两类瑕疵进行区分，仍有实际需要。中国合同法在统合瑕疵担保与违约责任的道路上，仍有必要百尺竿头、更进一步。权利瑕疵与物的瑕疵在此处的区分，并无“标准答案”；我国实务以标的物受公法限制为一种物的瑕疵，值得赞同。检验通知义务属于不真正义务，检验期间属于除斥期间。瑕疵担保义务属于主给付义务的内容，在其违反具有重大性而使合同目的无法实现场合，可以发生解除权。减价责任的适用通常因当事人行使减价权而引出，惟亦不妨裁判者不经当事人主张而适用减价责任。减价责任虽系物的瑕疵场合的法律后果，在权利瑕疵场合，亦有类推适用的余地。
引言
甲出租其房屋给乙，以为办公之用。乙承租后发现，因房屋的原因而无法办理营业执照，致乙租赁合同目的无法实现。此时合同履行遭遇障碍，就此得提出如下问题:(1)租赁合同效力问题，申言之，此时的租赁合同是否基于重大误解抑或欺诈而可撤销？(2)如果合同有效，则租赁物是否存在瑕疵?若有瑕疵，则此瑕疵究属权利瑕疵抑或物的瑕疵?(3)承租人乙可否因此主张解除合同?(4)如果允许解除，则承租人使用期间的租金应否全额支付?此一看似简单的设例，其实涉及若干合同法基本理论问题。本文以几则实务裁判为素材，作具体分析。
一、我国的裁判例
(一)据以研究的案例(以下简称“案例一”)[1]
1．案情
2006年12月15日，申请人(承租人)与被申请人(出租人)签订房屋租赁合同，约定被申请人将其所有的某写字楼某室出租给申请人，作办公使用而不作任何其它用途；租金每月为人民币52140元；租赁保证金若干元。缔约后，申请人向被申请人支付了保证金，并对租赁场所进行了装修。2007年7月，申请人以该租赁场地为营业地，办理北京分公司工商注册，被北京市工商局拒绝颁发营业执照，合同双方因此产生争议，协商未果，提起仲裁。
申请人称，北京市工商局拒绝颁发营业执照，理由是根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房(2006)171号)，被申请人作为外国公司，无权将自有房产出租给申请人，因此申请人不能将租赁场所注册为分公司的办公地址。故该租赁场所存在权利瑕疵。申请人委托律师于2008年4月7日向被申请人发出律师函，告知因被申请人严重违反租赁合同第7条的保证义务，提出解除租赁合同。申请人请求仲裁庭确认租赁合同已于被申请人收到律师函之日起解除，被申请人应当归还保证金。根据租赁合同的约定和《合同法》第97条的规定，被申请人应当赔偿申请人的相关损失，包括租金、装修费用和延期设立北京分公司的损失，并赔偿申请人前期律师费用。
被申请人辩称，双方签署合同时，被申请人从未承诺，双方订立的租赁合同中也未规定，申请人在签订合同前亦未曾提出需要将承租场所用于工商注册登记并以营利性目的进行使用。另自2007年7月1日起，申请人未向被申请人支付过任何租金，已构成违约。故此，被申请人认为，在既无合同约定也无法律规定的情形下，申请人单方提出解除合同，要求被申请人归还其保证金，缺乏合同及法律依据，其请求不应得到支持。被申请人认为申请人的行为已经构成严重违约，给被申请人造成了巨大的经济损失。被申请人提出反请求，要求裁决解除合同；申请人支付合同解除前的房屋租金；申请人按合同约定支付延迟支付房屋租金的违约金至实际支付之日止；申请人向被申请人支付未履行完毕租期的应交租金损失；申请人将诉争房屋于仲裁裁决下达之日起10日内恢复原状，并承担因此发生的全部费用；申请人向被申请人支付律师费及仲裁费。
2．仲裁庭意见(裁判要旨)
经审理查明，申请人承租房屋后在办理工商登记过程中被工商登记机关拒绝，原因是根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房(2006)171号，以下简称171号文)和北京市建委联合其他五部门下发的《关于境外机构和境外个人购买商品房的通知》(以下简称“北京通知”)，境外机构、个人购买的房屋只能自用，北京市工商部门不再为境外机构、个人所购置的非自用房屋进行工商注册登记。本案被申请人即属于前述意见和通知中的境外机构。申请人主张，在合同第7条1．1款中被申请人承诺其有权出租房屋，但根据171号文，被申请人实际无权出租。仲裁庭认为，171号文及“北京通知”并非法律或行政法规，在法律、法规层面，被申请人作为房屋的所有权人仍具有占有、处分、使用包括出租其房屋的权利。然而，171号文和“北京通知”作为一个事实，客观导致了被申请人的房屋不能用于工商登记的后果，即该房屋在使用功能上存在重大限制。庭审中，被申请人承认其在签订合同之前已知晓其房屋存在不能用于工商登记的限制。仲裁庭认为，被申请人作为房屋所有人、出租人，对其出租标的物在功能上的特别限制负有告知义务，尤其是这种房屋使用功能上的限制不是楼宇的共性问题所致，而是由于被申请人自身主体的特殊性所造成。出租人即被申请人在这种情况下更应明示告知承租人即申请人。
当然，仲裁庭也注意到申请人作为出租人亦负有谨慎的注意义务，应事先了解将承租房屋的功能状况。但是，仲裁庭认为，在本案的情形之下，相比申请人的注意义务，被申请人所负告知义务更为主要。换言之，并不能因为申请人负有合理注意义务就免除被申请人应承担的告知义务。
鉴于争议的租赁房屋不能用于工商登记的客观事实以及被申请人在履行告知义务上的瑕疵，仲裁庭认为被申请人应对本案争议承担主要责任。
由于前已认定被申请人出租的房屋不能用于工商登记属于违约行为，因此，申请人要求解除合同符合《合同法》第94条第4项的规定。本案现有证据表明，被申请人于2008年4月9日确认收到申请人解除合同的通知，据此，仲裁庭认定本案租赁合同已于2008年4月9日解除。
申请人在本案中主张被申请人应退还其已支付的全部租金，被申请人则要求申请人应按合同约定的数额向其支付全部租金。仲裁庭认为，申请人与被申请人的主张均不能成立。一方面，虽然被申请人的房屋不能用于工商登记，但是仍可以满足其他日常办公所用，申请人自租赁房屋装修完毕后一直实际使用租赁房屋，至2007年7月才发现该房屋不能用于工商登记，又继续使用至2008年4月7日才要求解除合同，客观上申请人已占有使用该房屋一年多，如不向被申请人支付任何租金将有失公允。另一方面，由于该房屋不能用于工商登记，对申请人而言，该房屋的使用价值必然有较大减损，并且因此导致申请人不得不提前解除合同，又会给申请人造成其他额外损失，因此，要求申请人按合同约定的金额向被申请人支付租金，同样是不公平的。经综合考虑本案情况，仲裁庭认为，申请人按合同约定的租金的一半向被申请人支付租金是合理的。
二、救济路径
(一)意思瑕疵与合同效力
在租赁标的物存在瑕疵场合，存在着依意思表示瑕疵，无论是基于出租人欺诈还是基于承租人重大误解，请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同的可能(《合同法》第54条第2款或第1款)。又由于《合同法》买卖合同一章有关于买卖瑕疵担保的规定，可准用于租赁(《合同法》第174条)，便产生了如何理解此两处规定的适用关系问题。
就瑕疵担保与错误，日本判例大抵是基于“错误优先说”立场，而日本通说则采“瑕疵担保优先说”。如依“错误优先说”，如果因错误而使合同无效，则所谓瑕疵担保，由于是以合同有效为前提，故无产生的余地。与之相反，“瑕疵担保优先说”则提出了形式和实质两个方面的论据:从形式上说，错误与瑕疵担保构成一般法与特别法的关系;从实质上讲，由于法律对瑕疵担保设有短期期间限制，以求尽快解决纠纷，如允许主张错误则会使上述制度趣旨落空。[2]
从其他比较法来看，在原德国民法中，如果案件符合了关于瑕疵物的特别规则，则买受人只能依此寻求救济。其他的法律体系则接受不同规则之间的重合，并允许受害人选择要适用的救济，比如在法国、比利时和卢森堡。对于救济的选择在奥地利、希腊、意大利、荷兰以及北欧国家也允许的。在英格兰、爱尔兰和苏格兰法中，主要的重合是存在于对错误陈述的救济与对不履行的救济之间;而1967年英国错误陈述法肯定了受害人可以进行选择。葡萄牙法也允许当事人在不履行之救济与对错误的救济之间进行选择。[3]综合上述比较法立场，《欧洲合同法原则》第4:119条也采纳了允许当事人选择救济的规则。其“评论”(comment)略谓:有时同一事实既得作为错误或信息不正确，亦得作为不履行。此时似乎没有什么好的理由不允许受害人选择寻求哪种救济。通常，不履行之救济能够提供较为充分的救济手段，不过受害人有时可能认为，基于错误而作出撤销合同的通知更为简便。无须赘言，受害人须选择合适的救济，它不能够既撤销合同又主张不履行的损害赔偿。[4]《共同参考框架草案(dcfr)》第ii．－7:216条继续遵循了这一路线，明定因意思表示瑕疵而有权主张相关救济的当事人，如因其情形亦得主张不履行之救济，得寻求任一救济。[5]
在我国，目前尚未见到就此所作的专门探讨。本文以为，作为不同的救济路径，实际上是存在选择可能的。这是因为，在我国法上，无论是基于重大误解还是基于欺诈，原则上其法律效果是撤销或者变更。如果权利人没有主张撤销或者变更，法院或者仲裁机构无权主动审查并进而撤销合同。因而，权利人具有选择权。
(二)租赁标的瑕疵担保与一般的违约责任:竞合抑或统合?
在租赁标的有瑕疵场合，依《合同法》第174条，可以参照买卖合同的有关规定。申言之，可以准用买卖标的物瑕疵担保的有关规定，承担违约责任。存在疑问的是，除此救济路径外，是否还存在所谓一般的违约责任的救济路径?对此，学者间存在不同的意见，大致可以分别为“竞合说”与“统合说”。
1．竞合说
该说认为，我国《合同法》规定的瑕疵担保责任未作为违约责任的特则，二者都实行无过失责任原则。有鉴于此，该说主张这两种责任存在竞合现象，出卖人究竟承担瑕疵担保责任还是违约责任，由买受人自主选择。[6]按照该学说，在瑕疵担保责任之外，尚存在一般的违约责任，可供选择。
2．统合说
该说认为，出卖人的物的瑕疵担保责任在我国合同法上已被统合进违约责任，我国法奉行的是违约责任“单轨制”，而不是违约责任与瑕疵担保责任并存的“双轨制”。我国法上的违约责任是一个统一的概念，应作统一解释，不宜人为地制造分裂。[7]按照这种学说，除上述瑕疵担保救济路径外，不再另行存在所谓一般的违约责任。
3．进一步的探讨
民事法律首先是裁判规范，其次才是行为规范。作为裁判规范，民事法律规范功能的发挥是借助所谓“涵摄”(subsumtion)技术[8]，即把案件置于制定法的事实构成之下。而一个案件事实，有可能同时符合两个或者多个法律规范的事实构成，出现所谓规范竞合现象。此时如何适用法律，便是需要慎重思考、妥善解决的问题。
在租赁标的物具有瑕疵场合，在认定其具有瑕疵之外，是否还可以认定其符合法律关于违约的一般规定呢？就此，假设是成立的，接下来的问题是，这时是否承认两套规范都是可以适用的呢?以买卖为例，在物的瑕疵担保场合，立法规定了买受人的检查通知义务，并规定了检验期间，这些均是依违反瑕疵担保义务寻求法律救济时须符合的事实构成要件，如果允许另行选择依一般违约责任寻求救济，势必使此类事实构成要件被规避，使得此类法律规范的目的落空，故在法政策上，应当否定选择适用，只宜提供一条救济路径。
另外，所谓一般违约责任的构成，在事实要件方面所要求的应当是“履行合同义务不符合约定”(《合同法》第107条)，此处的“义务违反”与瑕疵担保义务之违反是什么关系，也需要作出说明。“竞合说”直言“我国《合同法》规定的瑕疵担保责任未作为违约责任的特则”，似显速断。这只是试图突破“特别法优先于一般法适用”规则而下的一个断语，并未给出实质论证理由；特别是在普遍承认瑕疵担保规定为债务不履行规定的特别规定的背景下，对此尚有进一步说明的必要。
近现代民事法一直处于意思自治与国家规制的张力之中，并在民事责任领域有集中的体现。依意思主义，民事责任的归咎须以当事人的意思为依据，故有自己责任及过错责任的盛行。而在合同法中，责任的归咎以义务的违反为前提；故“义务”居于合同法中心地位。而在现代社会化大生产背景下，国家基于消费者、劳动者等弱者保护理念对私法领域进行干涉，实属难免。如此，合同法或债法中义务的发生，虽以当事人的意思为主，却已非以意思为不二法门。在当事人意思之外，尚得有基于法律的规定、基于诚信原则等一般条款的解释而发生的义务。于是在大陆法系德国、日本等国，乃有合同义务及合同责任的扩张现象，[9]先合同义务、附随义务、后合同义务等不一而足；在英美法系英国、美国等国，则借助默示条款(implied terms)而发挥类似功能，在合同当事人明确的意思之外，呈规范渊源之另一蹊径。在上述意思自治与国家规制的紧张状态中，不同法系均面临同一问题，即如何整合现行变化中之民事责任或民事救济体系。
其实，在意思自治与国家规制的紧张状态中，当事人的意思从未能够完全“海阔凭鱼跃，天高任鸟飞”，而毋宁说它是一种被规制的意思。在我国《合同法》中，合同成立与合同效力被分作两章规定，如果说前者体现的是当事人意思自治，后者所体现的恰为国家规制，国家法律对于当事人的意思总有一种无形的评价。经由评价或补充的意思，虽然依然是合同义务的主要渊源，却不是惟一的渊源。进而，我国的“违约”，除了包括违反当事人明确约定的情形，还包括违反附随义务等的情形。[10]
在传统的瑕疵担保责任“法定责任说”的视域中，瑕疵担保是关于特定物的特别规则。依法定责任说，一旦交付了特定物，虽有瑕疵，债务人已经履行了合同义务，而非给付义务的一部不履行(nicht teil-weise nichterfüllung der leistungspflicht)，亦非附随义务之违反(nicht verletzung einer nebenleistungspfli-cht)，[11]只不过是从买卖合同的有偿性以及公平立场考虑，使债务人负担减价或者合同解除的不利后果。[12]这种“特定物教条”在中国法及法理中是全然异质的，因而，我们没有必要受其拘束，而应当结合中国法的具体规定，将瑕疵担保义务作为出卖人所负的一项法定义务，整合纳入出卖人的义务范畴，其违反即构成违约，发生违约责任。
而依据瑕疵担保责任“债务不履行责任说”(履行说，erfüllungstheorie)，特定物的出卖人，亦负有交付无瑕疵物的义务。换言之，买卖合同系以交付无瑕疵的标的物为其内容。故买卖标的物上有权利瑕疵或物的瑕疵者，均为出卖人未履行其给付义务。出卖人违反其应交付无瑕疵物的义务而交付有瑕疵的物时，法律特别设有买受人得主张瑕疵担保权利的规定。买受人因物有瑕疵而享有之瑕疵担保权利，实为“替补之履行请求权”(ersatzerfüllungsansprüche)。故依此说，物之瑕疵担保责任，依其性质，系出卖人就其未完全履行买卖合同义务所负的责任。[13]
出卖人的瑕疵担保义务时，如今在德国民法典中已经被作为出卖人的无瑕疵供与义务(pflicht zurmangelfreien verschaffung)，纳入了出卖人的给付义务范畴，值得关注。德国民法修改者的主导思想之一是，将瑕疵物的交付作为义务违反的一种情形，并尽可能地使之统合进一般的履行障碍法。[14]为此，《德国民法典》第433条第1款规定:“因买卖合同，物的出卖人负有将该物交付给买受人并使买受人取得该物的所有权的义务。出卖人必须使买受人取得无物的瑕疵和权利瑕疵的物。”新法将“使买受人取得无物的瑕疵和权利瑕疵的物”作为出卖人的义务，是物品出卖人的主给付义务中的一项重要内容，被称为“无瑕疵供与义务”。[15]
我国《合同法》是否规定了出卖人的作为主给付义务一项内容的“无瑕疵供与义务”呢?这需要具体解释《合同法》第130条及相关规定。从第130条来看，出卖人的主给付义务只是“转移标的物的所有权于买受人”；由于第133条规定，“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，故可知出卖人为了转移标的物所有权，尚须履行交付标的物的义务。而第150条和第153条规定出卖人的瑕疵担保义务时，均使用了“就交付的标的物”或者“交付标的物”的表述，显然，瑕疵担保义务是“交付标的物”义务的一项重要内容。由此足可认为，在《合同法》中，出卖人负有“无瑕疵交付义务”或者“无瑕疵供与义务”，[16]这是其主给付义务的一项内容。
我国法不刻意区分特定物与种类物，而是统一规定，对二者的规则进行整合，以求规则简约。这可能面临一项指责:就特定物的瑕疵，由于是自始存在，属于一项自始的履行障碍，在法律上仍要求出卖人负有无瑕疵供与义务，岂不是强人所难(让人去做不能做的事)吗?其实，立法者在此处的政策不是强人所难，而是想确保特定物出卖人于无法履行无瑕疵供与义务场合买受人能够获得相应的法律救济(此时法律上不会支持买受人的作为履行请求权的“追完请求”，而是可由买受人主张减价或者在有重大缺陷场合的即时无催告解除)。法律设定义务，并不需要以该义务能履行为前提；在义务无法履行时，只要能够有相应的法律救济，也可以的。尤其应明白，民事法律，首先是裁判规范；其次才是为规范。
三、权利瑕疵抑或物的瑕疵
(一)区分的意义
在买卖场合，出卖人就买卖标的物负瑕疵担保义务。在我国法上，出卖人的瑕疵担保义务分为权利瑕疵担保义务(《合同法》第150条)与物的瑕疵担保义务(《合同法》第153条)。由于《合同法》第174条规定，法律对其他有偿合同没有规定的，参照买卖合同的有关规定，[17]所以租赁合同可参照买卖合同的上述规定，出租人就租赁标的物负有权利瑕疵担保义务和物的瑕疵担保义务。不过，由于对瑕疵等可以依修缮义务处理，实际上担保责任成为问题，被认为主要是在标的物是他人所有物场合、数量不足场合以及因担保物权的实行而使得使用收益不可能场合等。[18]在案例一中，申请人认为租赁标的存在权利瑕疵，而仲裁庭处理的结果，似乎近于以之为物的瑕疵(详于后述)，于是引发思考:此处的瑕疵到底是权利瑕疵还是物的瑕疵呢?
物的瑕疵责任(sachmängelhaftung)与权利瑕疵责任(rechtsmängelhaftung)在历史上起源于全然不同的场景和实际需要，它们在原来的德国民法典中也是分开来规定的:就物的瑕疵，依原德国民法典第459条虽须承担责任，但无须修理(nachbessern)；
在权利瑕疵场合，依原德国民法典第433条和第434条，则有履行请求权(erfüllungsansprüche)。如果履行已属不能(比如出卖人不能够移转他不享有的所有权)，则他须依原德国民法典第440条第1款、第325条负因不履行的损害赔偿责任(schadensersatzwegen nichterfüllung)，尽管依德国通说这是一种担保责任(garantiehaftung)。[19]正因为二者在法律效果上有此差异，故区分物的瑕疵与权利瑕疵，在原德国民法典框架下具有实际意义。
在修正后的德国民法典中，物的瑕疵与权利瑕疵虽然分别规定于不同的条文(一个是在第434条，另一个则是在第435条及以下)，但在法律效果(rechtsfolgen)方面几乎没有差别，尤其是在权利瑕疵场合亦得因此减价(第441条，比如土地上仅很小的一部分负担有第三人的通行权)。故物的瑕疵与权利瑕疵的区分意义目前已微乎其微(第438条第1款第1项为其例外)，这体现了一种简单化(eine verein-fachung)。[20]这被称为是对物的瑕疵责任与权利瑕疵责任的同一规制(gleichstellung von sach－undrechtsmängelhaftung)。
我国《合同法》就出卖人的瑕疵担保义务采“统合说”立场，违反瑕疵担保义务的法律效果是违约责任，除此之外，不承认其他特别的或相对独立的瑕疵担保责任。[21]不过，由于两类违约责任的构成要件尚有差异，比如违反物的瑕疵担保义务场合，买受人有瑕疵检验通知义务，并受瑕疵检验期间的限制，由于检验的内容是标的物的数量或者质量是否符合约定(见第158条的表述)，没有涉及是否存在权利瑕疵，故应当认为《合同法》第157条和第158条并不适用于权利瑕疵担保义务。另外，在法律效果方面，规定“减少价款或者报酬”的《合同法》第111条所适用的对象是“质量不符合约定的”，并不适用于权利瑕疵。综上，我国《合同法》不仅分别界定了权利瑕疵担保义务(第150条)与物的瑕疵担保义务(第153条)，而且在构成要件及法律效果方面均没有像修正后的德国民法典那样“同一规制”，故在我国法上区分权利瑕疵与物的瑕疵，仍具有实际意义。
当然，自立法论的角度，应否在统合的道路上百尺竿头、更进一步，在构成要件及法律后果层面使两类瑕疵得到同一规制，进而避免区分权利瑕疵及物的瑕疵的困扰，应有进一步研讨的余地。
(二)比较法
按德国的一般看法，“缺陷”(fehler)有可能来源于法规(rechtsvorschriften)，它们不能因此一律只按专业意义上的“权利瑕疵”对待，即是说，如果由于买卖标的物在其自由使用或者处分方面受有公法限制(öffentlich－rechtliche beschränkungen)，这时便不是权利瑕疵。最典型的例子是土地上的建筑限制(baubeschränkungen)或建筑禁止(bauverbote)，与私法上的所有权限制(如地役权)。相反，作为物的瑕疵而非权利瑕疵处理，具有充分的理由。首先，对于权利瑕疵，依原《德国民法典》第440条规定为履行责任(erfüllungshaftung)，这意味着出卖人负有涤除权利瑕疵的义务(beseitigungspflicht)，而这一点，在公法限制场合，鲜有可行性。反倒是公法对所有权的限制如此公开，各买受人均得就此获悉相关资讯，并得计算与之相关的风险，而且原《德国民法典》第477条规定的短期时效显然也是可以接受的。[22]
在日本，在买卖的标的物因《日本民法典》第566条规定以外的权利而受限制场合，或者存在其他法律上的缺陷场合，判例和通说悉以之为《日本民法典》第570条规定的物的瑕疵担保责任问题。比如作为工厂用地而购买的土地，因处于河川法的适用区域，而不能够建造工厂(日本大判大正4·12·21民2144页);在以采伐为目的而购买的山林，因处于保安林区域，而不能够采伐(大判昭和5·4·16民376页)；在买卖处于试挖掘申请中的权利场合，由于申请矿区重复，该部分没有被许可(大判昭和13·12·14民2412页)；在登记簿上被记载为“无期限”的地上权，被当作“永久”存续的事物而加以买卖，后因被认定为“未定期限的事物”而消灭(东高判昭和23·7·19高裁民106页)。就这些事例，我妻荣教授则认为，如作为权利瑕疵处理，不仅理论上更为适切，其结果亦属妥当。[23]
我国台湾地区“最高法院”也将公法上使用限制之瑕疵归类为物的瑕疵。[24]不过，学说上亦有将给付的标的带有公法上的负担(如受公法上的使用限制)作为权利瑕疵者，比如台湾地区学者黄茂荣教授认为，判断公法上使用限制属何种瑕疵，应斟酌具体情况认定之，而不能一概而论。若该公法上使用的限制系针对标的物本身有瑕疵而发，则该瑕疵应被归类为物的瑕疵。反之，若公法上使用的限制系存在于物本身之外，则应被归类为权利瑕疵。例如，建筑物因老朽不堪使用，为安全计，致受公法限制而不准为家居之用，此为物的瑕疵。反之，如土地本身完全，仅为都市计划的原因而限制建筑，则为权利瑕疵。[25]
通过上述比较考察，可以看出日本及台湾裁判实务的立场是将标的物所受公法上的使用限制作为一种物的瑕疵，而学者则倾向于把它看作一种权利瑕疵；德国则倾向于以标的物所受公法上的使用限制作为一种物的瑕疵。由此可以看出，权利瑕疵与物的瑕疵，二者的区分有时候颇不容易，正如梅迪库斯教授所说，两种瑕疵类型之间的界线划分越发被证明是困难的(比如土地的适宜建造性的瑕疵，mängelnder bebaubarkeit eines grundstücks)。[26]
(三)中国法
《合同法》第150条规定，“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”由此来看，出卖人的权利瑕疵担保义务，主要是保证第三人不得向买受人主张任何权利，即罗马法所谓“追夺担保”。[27]而案例一的问题并非第三人向承租人主张任何权利，而是承租人无法向工商管理机关进行工商登记、领取营业执照，故《合同法》第150条似难发挥规范功能而该案仲裁庭认为，“由于该房屋不能用于工商登记，对申请人而言，该房屋的使用价值必然有较大减损”，进而裁决减少租金，显然是将租赁标的物在使用上所受公法限制作为一种物的瑕疵。
值得注意的是，黄茂荣教授指出，区分权利瑕疵与物的瑕疵时，不应只因瑕疵的存在会使物的价值或效用减少，而即立刻将其归类为物之瑕疵，而应考虑该瑕疵是否为“物本身之瑕疵”。申言之，物之瑕疵与权利瑕疵之区分标准乃在于瑕疵之定着点是在物上面或权利上面，而不应以瑕疵所发生的影响以为断。[28]然而，这一提示虽富有启发性，惟对于案例一的解决，似乎并无助益。理由如下:其一，就租赁标的物而言，物与权利不过同一标的物之两面，以“瑕疵之定着点”为标准，并不一定容易判断所定着者究为权利的一面抑或物的一面。其二，就此问题，具有普适性的越国界的一般规则似难获得，各个论者的意见悉是以特定法制背景作为参照。据此，在中国大陆自应以中国的民事法律为框架，具体分析。就法律效果方面观察，发生解除权的基础是《合同法》第94条第4项后段，其中的“其他违约行为”，无论是违反权利瑕疵担保义务，还是违反物的瑕疵担保义务，均可构成，二者不分伯仲。而就减少租金来看则显然只宜从物的瑕疵角度能够获得恰当的解释。我国上述实务立场，值得赞同。
四、检验通知义务与检验期间
辽宁省沈阳市中级人民法院［2007］沈民(2)房终字第341号民事判决书(以下简称“案例二”)裁判要旨略谓:上诉人以被上诉人不具有诉争房屋的所有权、致其无法办理经营场所营业执照不能实现合同目的为由，提出解除合同、返还租金之主张，因上诉人在签订合同时确未尽到审慎义务，之后又怠于行使合同解除权，且其起诉前一直按照合同约定交付租金，并占有、使用房屋至合同期满方返还租赁房屋故上诉人的该项主张没有事实及法律依据，本院不予支持。[29]
“案例二”房屋租赁合同为期三年，合同签订履行两年半时承租人始提出异议。又查该案一审亦是认为，原告主张由于被告未能提供房屋产权登记手续，致使原告无法办理营业执照，从而导致合同目的无法实现，在签订合同时，原告未尽到审慎义务，不能及时要求被告出示相关产权手续，应承担不利后果。由于两审法院均未给出裁判的具体法律依据，不便作更多的评判。仅从二审判决书反映的事实来看，似乎该案仍有一些法律问题值得究明。其一，一审和二审法院均认为承租人在签订合同时有“审慎义务”，该义务的依据何在?其二，二审判决中的“怠于行使合同解除权”是何谓?
该案两级法院所谓承租人在签订合同时的“审慎义务”，似欠缺法律根据，而更像是奉行“买者当心”古旧信条。时至今日，在租赁合同中虽未明确规定，却可以参照买卖规则。我国《合同法》已将“买者当心”这一古旧的规则转化为买受人的“检验通知义务”，并受检验期间的限制。“案例二”两级法院如果能够意识到这一点，并将此明确体现在裁判当中，其法律效果及社会效果自会大不相同。
(一)检验通知义务
《合同法》第157条明确规定了买受人的检验义务，第158条则规定了买受人的通知义务，二者均属于不真正义务(obligenheit)。其主要特征在于，相对人通常不得请求履行，而其违反并不发生损害赔偿责任，仅使负担此项义务者遭受权利减损或丧失的不利益而已。[30]买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。
规定此类规则的理由在于，给予善意的出卖人采取善后措施的机会(搜集与买受人主张相反的证据、将有瑕疵的商品转卖、与前手出卖人进行交涉等)，以及防止买受人利用出卖人负担风险进行投机(依市场的变化来决定是否解除等);另外，如果买受人是具有专门知识的商人，是容易发现瑕疵的。[31]
在“案例二”中，承租人在租赁合同履行两年半时才提出异议，参照《合同法》第158条第2款，已超过了二年的检验期间，故可视为租赁物不存在瑕疵。当然，法院如此处理，还应具备出租人不知道也不应当知道提供的标的物不符合约定(参照《合同法》第158条第3款)这一条件。
(二)检验期间
《合同法》第157条和第158条均提到了“检验期间”，该检验期间的特点在于:其一，可以由当事人约定；其二，如果当事人未约定，则为发现或应当发现瑕疵的合理期间；第三，第158条第2款规定了“自标的物收到之日起两年”；第四，标的物质量保证期优先于上述两年期间。
《合同法》第158条第2款规定的两年期间与《联合国国际货物销售合同公约》第39条第2款的规定相似，公约规定这一期间被认为是一个不变的除斥期间(die frist ist eine absolute ausschlussfrist)。[32]我国学者虽指出《合同法》第158条规定的检验期间(质量异议期间)不同于诉讼时效，但对于该期间的定性尚未给出明确的说法。[33]学者之所以不愿意将它定性为除斥期间，主要是考虑到除斥期间适用的对象是形成权，而瑕疵担保的法律后果不以形成权为限，还包括请求权。
本文以为，《合同法》第158条规定的检验期间，在性质上宜认定为除斥期间。上述学者在此定性问题上的迟疑和担忧是没有必要的，只要我们辨析清楚一点:该期间适用的对象，严格以言，只是在异议与否问题上的选择，而通过这种选择，可使买卖合同双方当事人之间的法律关系得以确定，故这里实质上存在着一个买受人的选择权(形成权)，通过这个形成权，才可以触及后续的其他形成权和请求权。
五、根本违约与合同解除
“案例一”仲裁庭认定租赁房屋不能用于工商登记属于被申请人违约，进而明确依《合同法》第94条第4项衡量并支持了申请人解除合同的申请。租赁合同的解除是基于《合同法》第94条第4项后段:有其他违约行为致使不能实现合同目的。这一规定被我国学理称为是因根本违约而解除。[34]就“案例一”根本违约的构成，乃有进一步展开分析的余地。
(一)给付义务不完全履行与附随义务不履行
依一般民法学理，因给付义务的不履行，债权人得解除合同。反之，附随义务的不履行，债权人原则上不得解除合同，但就其所受损害，得依不完全履行规定，请求损害赔偿。[35]附随义务的违反，通常并不因此发生相对人的解除权。但如果附随义务成为合同的要素，其不履行会导致合同目的不能达到场合，可例外地承认解除权的发生。在租赁合同等继续性合同中，如果附随义务的违反使依赖关系遭受破坏，也可因此发生解除权。[36]因此，裁判者在判断是否因违约致使不能实现合同目的而发生解除权时，如果所违反者是给付义务，自然顺理成章；如果所违反者是附随义务，应为额外的说理，以示对于例外情形的慎重。
(二)给付义务不完全履行与解除
就给付义务不完全履行的合同解除，在日本通说上，如事后完全履行尚属可能(追完可能)，可作为本来债务的履行迟延，按非定期行为迟延履行场合的解除权发生要件处理；如事后完全履行不可能，或已无意义(追完不能)，则可以准用履行不能的规则解除合同。[37]在中国合同法“建议草案”中，曾有相似规定。现在，则可作为《合同法》第94条第4项规定的“其他违约行为致使不能实现合同目的”，发生解除权。对此，学理解释认为，在追完可能场合，解除权的发生以催告为要件;在追完不能场合，则无须催告即可解除。[38]类似的解释论构造也可以从《联合国国际货物销售合同公约》(cisg)的相关著作中看到，认为只要瑕疵可修补，而卖方的修补也是在一定合理时间内可能得到的，那么以根本违约为理由解除合同是几乎不可能的。[39]
在本案中，仲裁庭虽认定出租人对其出租标的物在功能上的特别限制负有告知义务，但在认定解除权问题上，并非由违反告知义务出发，而是认为，由于前已认定被申请人出租的房屋不能用于工商登记属于违约行为，因此，申请人要求解除合同符合《合同法》第94条第4项。这种表述反映的是对于担保义务的违反，换言之，是对于给付义务的违反。
另外，关于此时的解除是否需要经过催告，由于被申请人是外国法人，其所受公法上的限制决定了本案合同中的瑕疵是无法改正的，因而，应当像履行不能那样，无须另行催告，即可解除合同。
在另外一起案件(以下简称“案例三”)中，作为一审的广州市天河区人民法院在［2006］天法民四初字第552号民事判决中认为，作为被告的出租人在诉讼中仍未能取得《市场登记证》。因此，应视为被告不能履行提供《市场登记证》的合同附随义务，并因此导致原告租赁涉案商铺经营销售、展示美国苹果服饰商品的合同目的不能实现。在原告已以《停业转让申请报告》与《关于退出商铺经营的函》通知被告终止合同的情况下，原告要求解除合同的第一项诉讼请求有事实及法律上的依据，应予以支持。依据《合同法》第94条第4项等判决该案合同予以解除。被告对此不服，被告以有关行政部门的工作延误导致涉案场地的市场登记证没有及时办到但并非不能办理为由，认为原告并不具有解除权、一审判决错误，提起上诉。二审法院认为，上诉人一直未办妥租赁标的的《市场登记证》，导致被上诉人不能取得上址商铺营业执照，无法于该铺址经营。因上诉人原因致被上诉人不能实现合同目的，原判解除双方当事人之间合同等，并无不当。[40]
“案例三”中出租人提供《市场登记证》的义务似应理解为从给付义务，而不属于附随义务。因为这种义务一方面对于实现承租人的合同目的具有重要意义，另一方面这种义务属于可以诉请履行的义务。一审法院以之为附随义务，似有不当。另外，以此种义务违反而解除合同，由于并非属于不能履行的义务，故应像履行迟延一样对待，以经过催告为必要。在该案中，法院似乎并未有意识地对此要件予以审查，似有不当。应当是经催告出租人履行，并经过合理期限仍未履行，始能解除合同。
六、瑕疵履行与减价责任
在“案例一”中，仲裁庭裁判承租人按约定的租金的一半支付租金，这可以说是适用了减价责任。由此引出几点，值得注意:其一，减价作为一种违约责任，在租赁合同纠纷中的规范基础何在?其二，减价责任可否不经当事人主张而由法院或者仲裁庭直接决定适用?其三，假若本案租赁合同的履行障碍并非作为物的瑕疵，而是作为权利瑕疵，是否全无发生减价责任的余地?
(一)减价责任的规范基础
在我国《合同法》中，关于租赁合同减少租金的规范基础，至少有第111条(质量不符合约定之减少价款或者报酬)、第221条(因维修租赁物影响使用之减少租金)、第228条(因第三人主张权利致不能使用租赁物之减少租金)及第231条(因不可归责于承租人的事由租赁物毁灭之减少租金或不付租金)。针对本文仲裁案件，减少租金的规范基础是哪一个呢?
《合同法》在租赁合同一章虽有三个条文涉及到了减少租金，但它们均需要具备特定的事实要件。本案租赁合同的履行障碍，起因于租赁标的物在使用上受到的公法限制，并不涉及维修租赁物问题，故不适用第221条；亦不涉及第三人主张权利，故不适用第228条；亦非因不可归责于承租人的事由致租赁物毁损或者灭失，所以第231条也难以为济。
仲裁庭认定，“由于该房屋不能用于工商登记，对申请人而言，该房屋的使用价值必然有较大减损”，这本身就是在将问题的症结归结为物的瑕疵，可以作为“质量不符合约定”，而适用《合同法》第111条。另外应当注意，第111条位于《合同法》总则编第七章“违约责任”中，不仅可以适用于买卖合同，对于其他类型的合同亦得适用。租赁标的有瑕疵场合，虽属依第174条准用买卖合同关于瑕疵担保义务的规定，在法律后果问题上，在援引第111条时已是“适用”而非“准用(参照适用)”。
(二)减价责任可否不经当事人主张而由法院或者仲裁庭直接决定适用
“案例一”中的申请人主张被申请人应退还其已支付的全部租金，被申请人则要求申请人应按合同约定的数额向其支付全部租金。仲裁庭认为申请人与被申请人的主张均不能成立。经综合考虑本案情况，仲裁庭认为，申请人按合同约定的租金的一半向被申请人支付租金是合理的。
显而易见，申请人没有主张减价责任，被申请人更是没有主张减价责任，最后是由仲裁庭裁量适用减价责任。
减价作为一种债权人的救济手段或者违约责任，自债权人的立场分析，显然是赋予债权人一种主张减价的权利，称为减价权(minderungsrecht)。[41]减价责任的适用，通常是基于债权人的主张，但若因此认为须以当事人行使减价权为前提而排斥法院或者仲裁庭的能动性，则未免失之极端。依《合同法》第111条后段，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。其中，“合理选择”一语便已显示，受损害方当事人的选择固属可能，但其选择是否合理，裁判者就此仍有裁量的余地。受损害方当事人可能选择解除合同、退还租金，但裁判者权衡双方利害得失等因素，认为减价更为公平合理，仍可裁量适用减价责任。
(三)权利瑕疵与减价责任
减价作为一种责任，体现的是“按质论价”的公平理念，于物的瑕疵场合最能发挥其功用，惟于权利瑕疵场合，可否派上用场，无论是立法例还是学说，均有重大分歧。
自法制史与比较法的立场观察，罗马法时代的“减价之诉”就仅对物的瑕疵适用，并不适用于权利瑕疵。这一立场基本被大陆法系立法维持着，应无疑义。在传统民法上，权利瑕疵担保的效果通常是，使买受人得依关于债务不履行的规定行使其权利，[42]通常并不包括减价。[43]
不过，日本民法典第563条(权利一部属于他人场合的担保责任)第1项规定:“因作为买卖标的的权利的一部属于他人，出卖人不能将其移转于买受人时，买受人得按其不足部分的比例请求减少价金。”此明显承认了减价。第565条规定，指示数量而买卖的物不足场合，及物的一部在订立合同时即已灭失场合，买受人不知其不足或灭失时，得准用上述规定。
另外，我国《合同法》第228条第1款规定:“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”在立法机关人士所作的释义中，将此规定解释为是关于出租人的权利瑕疵担保责任的规定。[44]
2002年修正后的德国民法典第437条规定了“有瑕疵场合买受人的权利(rechte des kufers beimngeln)”。其所谓“如物有瑕疵(ist die sache mangelhaft)”，其范围不仅包括物的瑕疵和权利瑕疵，亦得包括他种物给付(falschlieferung)及给付数量不足(zuweniglieferung)，均发生相同的法律后果，[45]包括请求事后补充履行、解除或者减价、请求损害赔偿。这样，第441条规定的减价，不仅适用于物的瑕疵，也适用于权利瑕疵。[46]德国学说就因权利瑕疵(rechtsmngeln)发生减价，举例如土地买卖场合，土地上存在有买受人无法除去的役权负担。[47]施莱希特里姆教授指出，自法律政策以言，值得追求的是对于权利瑕疵亦许予减价，以免在个别场合难以区分物的瑕疵和权利瑕疵。[48]
《联合国国际货物销售合同公约》第50条规定了减价，该条是否适用于权利瑕疵的情形，学者解释并不一致，存在否定说[49]与肯定说[50]的对立。
作为我国法的解释论，原则上应坚持对权利瑕疵不适用减价，理由在于《合同法》第111条的规范射程并未及于权利瑕疵。对于德国学者提及的个别情形，作为例外，类推适用第111条而承认减价权的发生，亦未尝不可。[51]
结论
依据第六次全国人口普查主要数据，截至2010年11月1日，中国内地人口总量为13．39亿，相当于4个美国总人口数。其中，近乎一半的人口为城镇居民。伴随着城市化的不断推进、大量流动人口涌向城市，仅北京常住人口数已达1961万(占全国常住人口比重的1．46%)，城市房屋存在着巨大的刚性需求，房屋租赁合同因而扮演重要角色，房屋租赁合同的相关法律问题值得深入研究。
租赁标的的使用存在公法上的限制，进而妨碍租赁合同目的的实现，引出若干法律问题，需要深入研讨。本文以三则裁判实例为素材，剖析相关问题，得出如下基本结论:
(1)租赁标的的使用存在公法限制，构成瑕疵。这时的救济路径在依瑕疵担保主张违约责任之外，尚有依意思表示存在瑕疵(重大误解或者欺诈)主张撤销合同的可能。两种救济路径可由当事人选择，不存在一者优先于另一者的关系。
(2)租赁标的瑕疵可准用买卖合同瑕疵担保的相关规定，我国法中的瑕疵担保已与违约责任统合。若采“竞合说”则有使瑕疵检验通知义务及检验期间规范被规避进而目的落空之虞，实际裁判例也未显示接纳“竞合说”的痕迹。
(3)由于权利瑕疵与物的瑕疵在我国法上分别规定，在构成要件及法律后果层面均有差异，故对于两类瑕疵进行区分，仍有实际需要。我国合同法在统合瑕疵担保与违约责任的道路上，仍有必要百尺竿头、更进一步。
(4)标的物使用存在公法上的限制，在我国实务上实质上是作为一种物的瑕疵，而不是权利瑕疵。权利瑕疵与物的瑕疵在此处的区分，并无“标准答案”，而是一个需要根据不同国家具体法律规定等进行具体解释的问题。我国实务见解值得赞同。
(5)检验通知义务属于不真正义务，检验期间属于除斥期间。
(6)瑕疵担保义务属于主给付义务的内容，可以概括称为“无瑕疵供与义务”或者“无瑕疵交付义务”，其违反属于给付义务违反，在其违反具有重大性而使合同目的无法实现场合，可以发生解除权。
(7)减价责任的适用通常由当事人行使减价权而引出，惟并不以此为限，裁判者亦有裁量的余地。在合适的场合，即使当事人未主张减价责任，裁判者亦不妨适用减价责任。减价责任虽系物的瑕疵场合的法律后果，在权利瑕疵场合，亦有类推适用的余地。
注释:
[1] 此份素材为一则仲裁裁决书，为了保护当事人隐私权，以及为了避免给相关的仲裁委员会造成困扰，故将相关信息隐去。所示案情及仲裁庭意见则尽可能保留原样。
[2]［日］曾野裕夫:《和解与错误》，载［日］中田裕康、潮见佳男、道垣内弘人编:《民法判例百选ii债权》，有斐阁2009年第6版，第140－141页。不过，对于日本判例立场的概括，似乎也有不同看法，有学者认为如果原告主张错误，判例便以之为错误;如果原告主张瑕疵担保，判例便以之为瑕疵担保。由于判例有此倾向，故判例未必就贯彻了“错误优先说”，或可说判例实际上采纳了“选择可能说”。参见［日］山本丰:《瑕疵担保责任与错误》，载［日］星野英一、平井宜雄编:《民法判例百选ii债权》，有斐阁1996年第4版，第116－117页。日本民法典第95条规定:“意思表示，于法律行为的要素有错误时，为无效。但表意人有重大过失时，表意人自己不得主张其无效。”这一规定在后来的最高裁判例上被作为“相对无效”，亦即仅表意人可得主张无效。参见日本最判昭和40·6·4民集19卷4号924页;最判昭和40·9·10民集19卷6号1512页。这其实与我国法上的可撤销很相近了。而日本新近的债权法改正草案已经将错误的法律效果由无效修正为可撤销，值得关注。日本《债权法改正基本方针》第1．5．13条(错误)第1款规定，“在因对法律行为的当事人或者内容有错误而作出与真意不同的意思表示场合，若可合理地认为无此错误表意人即不会作此意思表示，该意思表示可得撤销。”参见［日］民法(债权法)改正检讨委员会编:《详解债权法改正基本方针i序论·总则》，商事法务2009年版，第103－105页。
[3] see ole lando，hugh beale(ed．)，principles of european contract law，parts i and ii，kluwer law international，2000，note of article 4:119．
[4] 参见前引[3]，ole lando and hugh beale(ed．)书，comment of article 4:119．
[5] draft common frame of reference(dcfr)ii．－7:216:overlapping remedies．
[6] 参见崔建远主编:《合同法》，法律出版社2010年第5版，第388页。
[7] 参见韩世远:《出卖人的物的瑕疵担保责任与我国合同法》，载《中国法学》2007年第3期。
[8] 参见［德］卡尔·恩吉施:《法律思维导论》，郑永流译，法律出版社2004年版，第60页以下。
[9] 学者将此概括为合同责任时的扩张(缔约上的过失理论等)、质的扩张(安全照顾义务等)及主体的扩张(附保护第三人作用的合同等)。参见［日］下森定:《债权法论点笔记》，日本评论社1990年版，第6页。
[10] 参见韩世远:《中国的履行障碍法》，载《私法研究》(创刊号)，中国政法大学出版社2002年版，第183－184页。
[11] vgl．karl larenz，lehrbuch des schuldrechts，zweiter band，besonderer teil，1．halbband，13．aufl．，1986，s．67．
[12] 参照［日］来栖三郎:《契约法》，有斐阁1974年版，第86－87页。在德国旧债务法框架下，亦存在同样的观念。see zimmermann，the new german law of obligations:historical and comparative perspectives，oxford 2005，p．99;vgl．esser/weyers，schuldrecht band ii be-sonderer teil，teilband 1 vertraege，8．aufl．1998，s．14．这种观念被北川善太郎教授称为“特定物教条”(特定物のドグマ)。参见［日］北川善太郎:《契约责任研究》，有斐阁1971年初版3刷，第139页。
[13] vgl．brox，besonderes schuldrecht，16．aufl．1990，rdnr．58;schlechtriem，schuldrecht besonderer teil，2．aufl．1991，rdnr．72．转引自詹森林:《民事法理与判决研究(二)》，元照出版公司2003年版，第263－264页。
[14] vgl．huber/faust，schuldrechtsmodernisierung:einführung in das neue recht，2002，s．290．
[15] vgl．brox/walker，besonderes schuldrecht，31．auflage，2006，s．6 ff;roland michael beckmann，in:staudingers kommentar zum bgb，§§433－487，2004，s．110．
[16] 参见韩世远:《合同法学》，高等教育出版社2010年版，第389页以下。
[17] 比较法可参见《日本民法典》第559条的相似规定。
[18] 参见［日］近江幸治:《民法讲义v契约法》，成文堂2009年第3版，第193页。
[19] vgl．dieter medicus，bürgerliches recht，21．aufl．2007，s．178．
[20] 参见前引[19]，dieter medicus书，第179页。
[21] 关于“统合说”，参见前引[7]，韩世远文;关于“竞合说”，参见崔建远:《物的瑕疵担保责任的定性与定位》，载《中国法学》2006年第6期。
[22] 参见前引[12]，esser/weyers书，第36－37页。
[23] 参见［日］我妻荣:《债权各论》中卷一，岩波书店1957年版，第284页。
[24] 比如，我国台湾地区“最高法院”49年台上字第552号判决;“最高法院”49年台上字第376号判例;“最高法院”59年台上字第912号判决。参见黄茂荣:《买卖法》(增订版)，台湾作者自版2004年12月增订第六版，第337－339页。
[25] 参见前引[24]，黄茂荣书，第339页。
[26] 参见前引[19]，dieter medicus书，第178页。
[27] “在出售一块土地时，即使出卖人并未特别表示，他仍须承担诸如‘这块土地或其用益权不得被追夺’之类的责任。”彭波尼语，见d．18，1，66pr．参见黄风:《罗马私法导论》，中国政法大学出版社2003年版，第300页。
[28] 参见前引[24]，黄茂荣书，第337页。
[29] 资料来源:北大法宝数据库。
[30] 参见王泽鉴:《债法原理》，北京大学出版社2009年版，第36页。
[31] 参见［日］江头宪治郎:《商取引法》，弘文堂2002年第3版，第26页。日本商法第526条规定了买受人对标的物的检验及通知义务，该规则是对商人间的买卖设定的。我国《合同法》采民商合一体例，不区分商人间的买卖及非商人间的买卖，而是统一规则，此处或有“商化”之嫌。
[32] vgl．peter schlechtriem，internationales un－kaufrecht，4．aufl．2007，s．123．将ausschlussfrist译作“除斥期间”，参见［日］山田晟:《ドイツ法律用語辞典》，大学书林2001年改订增补第4版，第60页。
[33] 参见前引[21]，崔建远文;前引[6]，崔建远主编书，第396页。
[34] 参见王利明:《合同法研究》第二卷，中国人民大学出版社2003年版，第292页。关于根本违约，另外可参见王利明:《论根本违约与合同解除的关系》，载《中国法学》1995年第3期;韩世远:《论根本违约》，载《吉林大学社会科学学报》1999年第4期。
[35] 参见前引[30]，王泽鉴书，第31页。
[36] 参见韩世远:《合同法总论》，法律出版社2008年第2版，第462页。
[37] 参见［日］我妻荣:《债权各论》上卷，岩波书店1954年版，第174页；［日］水本浩:《契约法》，有斐阁1995年版，第97页；［日］藤冈康宏、矶村保、浦川道太郎、松本恒雄:《民法iv债权各论》，有斐阁1998年第2版，第45页。
[38] 参见前引[36]，韩世远书，第461页。
[39] 参见前引[32]，peter schlechtriem书，第96页。
[40] 参见广东省广州市中级人民法院民事判决书(2006)穗中法民五终字第2387号。资料来源:《北大法宝》数据库。
[41] 参见韩世远:《减价责任的逻辑构成》，载《清华法学》2008年第1期。
[42] 比如，我国台湾地区“民法”第353条(权利瑕疵担保之效果)规定:“出卖人不履行第三百四十八条至第三百五十一条所定之义务者，买受人得依关于债务不履行之规定，行使其权利。”其立法理由略谓:“出卖人如不履行此种义务，则与债务人不履行债务无异，此时买受人即得依照债务不履行之规定，行使其权利。所谓行使关于债务不履行所生之权利者，即契约解除权、违约金请求权、损害赔偿请求权等是也。”
[43] 笔者注意到，亦有学者认为，权利虽有一部欠缺，而买受人尚欲领受其他部分之履行者，则得就欠缺部分，向出卖人请求一部不履行之损害赔偿(台湾地区“民法”第226条第2项的反面解释)，或比例免付价金(台湾地区“民法”第266条第1项但书参照)。参见戴修瓒:《民法债编各论》，三民书局股份有限公司1995年第3版，第28页。据此，似谓权利瑕疵担保场合亦得有减价的法律效果。经查台湾地区“民法”第266条第1项规定:“因不可归责于双方当事人之事由，致一方之给付全部不能者，他方免为对待给付之义务，如仅一部不能者，应按其比例，减少对待给付。”此时既属因不可归责于双方当事人之事由所生，故难谓债务不履行，此一规定似不应归入台湾民法第353条所谓的“关于债务不履行之规定”。
[44] 参见胡康生主编:《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社1999年版，第337页。
[45] vgl．jauernig/chr．berger(2007)，§437 rn 2．
[46] vgl．jauernig/chr．berger(2007)，§442 rn 3．
[47] vgl．münchkommbgb/h．p．westermann(2004)，§441 rdnr．1;前引瑏瑤，huber/faust书，第346页。
[48] 参见前引[32]，peter schlechtriem书，第146页。
[49] 关于否定说，see peter schlechtriem ed．，commentary on the un convention on the international sale of goods(cisg)，translated by geof-frey thomas，clarendon press·oxford，p．440．vgl．schlechtriem/schwenzer/müller－chen，cisg－kommentar(2008)，art．50 rn．2．日本的相关学说亦倾向于否定说，参见［日］潮见佳男、中田邦博、松冈久和编:《概说国际物品买卖条约》，法律文化社2010年版，第179页。
租金减免申请书范文6
一、指导思想和基本原则
（一）指导思想。坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护人民群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，逐步建立健全高、中、低价位相结合的住房价格体系和廉租住房、经济适用住房、微利商品住房、普通商品住房相配套的住房供应体系，多渠道解决城市低收入家庭的住房困难问题。
（二）基本原则。解决城市低收入家庭住房困难，要坚持立足市情，满足基本住房需要；统筹规划，分步解决；政府主导，社会参与；统一政策，因地制宜。坚持真正让低收入家庭得到实惠；坚持公开、公平、公正、阳光操作，依法依规办事；坚持遵循市场规律，履行政府责任；坚持保护消费者利益，保护投资者利益，规范房地产市场健康有序发展。
二、工作目标和任务
（一）廉租住房保障目标。2011年底，对符合住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的低保家庭基本做到应保尽保；2011—2012年底，城市廉租住房制度保障范围，由城市最低收入住房困难家庭逐步扩大到符合条件的低收入住房困难家庭，并实现应保尽保。低收入住房困难家庭的收入标准由市政府根据有关规定确定。住房标准原则上按家庭人均住房建筑面积15平方米以下确定。
（二）经济适用住房建设目标。2011年至2012年，根据实际情况，每年按照我市年度商品住房开发总量的10%—20%的比例，安排新建一批经济适用住房。
三、完善配套措施，确保住房保障工作目标的落实
（一）落实建设用地。“两房”建设用地实行行政划拨方式供应。对“两房”建设用地，要切实保证供应，在土地供应计划中优先安排，合理确定区位布局，并在申报年度用地指标时单独列出。
（二）落实廉租住房保障资金。一是市财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房保障资金。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。四是廉租住房租金收入实行收支两条线，专项用于廉租住房的维护和管理。
（三）落实优惠政策。一是“两房”建设一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金。相关税费按照有关规定减免。经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府负担。二是各商业银行应积极配合经济适用住房建设单位以在建项目作抵押申请住房开发贷款。购买经济适用住房的个人贷款，贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率。贷款人除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应提供准予购买经济适用住房的证明。三是公积金管理部门对申请提取个人公积金和住房公积金贷款的购买经济适用住房个人，应给予优先办理。
四、经济适用住房建设
（一）经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市房管部门根据经济适用住房年度建设计划，直接组织建设。
（二）建设经济适用住房要做到标准适度、功能齐全、质量优良、经济适用、环境优美、便利节能。建设单位要严格控制经济适用住房面积标准，以每套建筑面积60—80平方米左右为主，最高不得超过90平方米。
（三）经济适用住房小区的配套。小区的基础配套设施和公共配套设施齐全，并与住宅工程同步建设，同步交付使用。
（四）经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。经济适用住房建设项目开发商对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设项目开发商应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。保修期从住房交付使用之日起计算。经济适用住房小区应当实行物业管理，为居住区居民提供符合基本生活需要的物业服务。
（五）对距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，经批准利用自有土地集资、合作建房，全部纳入经济适用住房建设年度计划和用地计划当中，接受本市相关部门监督，实行住房制度改革的深化延续。
五、经济适用住房价格标准
经济适用住房面向社会公开销售。销售价格实行政府定价，由市物价部门会同市房管部门每年向社会公布。
（一）经济适用住房的销售基准价格和浮动幅度，按照原国家计委《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔XX〕 2503号）的规定，由市物价部门会同市房管部门按照保本微利的原则在项目开工前确定，并向社会公示。
（二）经济适用住房销售实行明码标价。销售价格不得超过公布的最高限价，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。市价格主管部门要依法进行监督。
（三）经济适用住房的最高限价应以本市中低收入家庭通过8至10年的努力，基本具有买得起80平方米左右住房的能力为标准来计算。2011年乐平市经济适用住房销售最高限价为每平方米1183元。今后时期，乐平市经济适用住房销售最高限价按以下公式确定，并逐年予以公布。
乐平市经济适用住房销售最高限价计算公式：
（上年本市年人均可支配收入－本市年人均支出）×3人×0.9系数×10年／住房建筑面积80平方米
注：本市年人均支出不包括住房支出。
六、经济适用住房供应对象
（一）乐平市符合购买经济适用住房条件的中低收入家庭，人均年收入标准线依据市统计部门向社会公布的上年城镇居民年人均可支配收入乘以0.9的系数划定。住房面积标准根据家庭人均住房建筑面积在15平方米以下划定。
（二）经济适用住房的供应对象必须同时具备以下条件：
1、持有本市城镇居民户口（含符合安置条件的军队人员），家庭收入符合市政府划定的中低收入家庭年收入线标准。
2、城镇无房户或现住房面积低于人均住房建筑面积15平方米的住房困难家庭。
3、经济适用住房应优先出售给符合条件的中低收入家庭中的无房户、危房户和住房困难户以及烈军属、劳动模范。
（三）凡具有以下情形之一的，不能申请购买经济适用住房。
1、已参加集资建房的；
2、已购买过经济适用住房（含安居工程住房）的；
3、已参加过房改购房（含在外地已参加房改购房）的；
4、单位奖励赠送住房的。
七、经济适用住房申请、审批、购买和退出程序
（一）经济适用住房销售应当在公平、公正、公开前提下，按照“个人如实申请、社区群众评议、房管部门管理、政府严格审核、逐级张榜公示、分类摇号排序、社会公开监督、违规操作必纠”的原则确定申请购买程序。
（二）准入机制
1、经济适用住房申请对象的购买资格，采取居委会、街道办、市政府三级审查和三榜公示方式予以认定。居委会或单位负责所辖范围内申请家庭的初审或出具证明工作，街道办负责复核，市政府负责审定。
2、居委会收到申请人递交的《乐平市居民购买经济适用住房评议申请表》及证明材料后，应当及时委托申请人所在工作单位对申请人申报的情况进行群众评议。申请人无工作单位的，由申请人居住地居委会组织居民小组进行评议。申请人工作单位或居委会应根据评议情况作出评议结论，评议程序必须在10日内完成。
居委会对评议结论进行初审后，将符合条件的申请人在其所在单位或居住地张榜公示。公示时间不少于5天。
居委会对公示期间的投诉举报材料进行调查核实，将无投诉或经调查核实投诉不实的申请人组织填写《乐平市居民购买经济适用住房申请表》，并将初审意见和申请材料报洎阳街道办。
3、洎阳街道办应当自收到申请材料之日起10日内，就申
请人家庭收入、家庭住房状况、评议材料是否符合条件进行复审，提出复审意见，并在街道或居委会公开栏进行公示，公示时间不少于5天，对公示无异议或异议不成立的，将复审意见和申请材料报市政府。
4、市政府应当自收到申请材料之日起委托市房管部门在10日内通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或个人应当予以配合，如实提供有关情况。经审核，符合规定条件的报市政府核准，并由市政府将结果在政府网站或相关媒体上进行公示，公示时间不少于5日。
市政府对经公示无异议或异议不成立的，确定为符合经济适用住房购买条件的申请人，将名单予以公布。由市房管部门对经政府批准公布的申请人发放《乐平市经济适用住房准入通知单》、《乐平市居民经济适用住房摇号通知单》，并报市政府备案。
（三）购买程序
符合条件的职工可主动向单位提交购买经济适用住房申请，填写申请表。任何单位不得阻挠、拖延、拒绝办理。
1、公告房源。市房管部门通过媒体公告房源位置、数量、基准价格、开发建设单位、销售方式、时间等。
2、申请登记。申请人在销售项目申请购买期限内向单位及有关部门提出申请，单位及有关部门对申请人的申购条件进行审查，并公示其基本情况。
3、分类摇号。对提出申请的购房户，按照收入状况、住房困难程度、家庭人口、年龄大小分类，由市房管，公证，监察等部门进行公开摇号。对符合购买条件的中签家庭，按序组织选购，并向社会公示。
4、准购通知。符合经济适用住房购买条件的，由市房管部门向申请人核发《乐平市居民经济适用住房购买通知书》，并注明申请人可以购买的面积标准和购房期限。在规定购房期限逾期未选购的，应当按照规定重新申请。
5、按序选房。申请人按序号，持有关材料在规定时间内到指定地点按顺序选房。申请人自动放弃选择的房源，由候补申请人按顺序选房。
6、轮侯制度。轮侯户数按出售的经济适用住房总户数10％的比例确定。进入轮侯期的申请人，未能购买到经济适用住房的或参加摇号未中签的申请人，可以参加下次申购经济适用住房摇号，但须经市房管部门重新核实申报条件。
7、签订预售合同。经市房管部门核准的经济适用住房购买人，持核准证明与项目开发商签订《经济适用住房（预）售合同》。
（四）退出机制
1、市房管部门、街道办事处及居委会，建立中低收入家庭的动态监管体系。逐户建立中低收入家庭的收入、住房和家庭常住人口状况的动态档案，并对中低收入家庭的居住状况进行定期复核，对住房和收入状况发生变化的，及时调整申购资格和分类排序。
2、采取社区公示、网络查询和热线电话、有奖举报等多种方式，对中低收入家庭进行广泛社会监督。
3、经济适用住房应直接销售给符合条件的申请人，不得向单位成批或整栋销售。开发单位不得向未经市政府审批取得购买资格的家 庭出售经济适用住房。
4、已享受国家优惠政策购买住房的，购买经济适用住房前应按届时房改政策价格返售给原售房单位。
八、售后和交易管理
（一）经济适用住房物业管理服务收费标准按普通商品住房同等级标准70%收取，专项维修资金首期交存比例按商品住房的最低比例执行。
（二）居民购买经济适用住房，应当按照规定办理权属登记。在办理权属登记时，国土资源、房管部门应当分别在土地使用证上注明“划拨土地”，房屋所有权证上注明“经济适用住房”，并在产权人栏目中填写申请人家庭所有居住人员姓名。
（三）购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让的，由市政府按照原购房价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。市政府回购的经济适用住房继续向符合条件的中低收入住房困难家庭出售。购买经济适用住房满5年后，购房人可将其上市交易，并按照同地段普通商品住房与经济适用住房差价向市政府缴纳土地收益和税、费减免等价款，具体交纳比例由市政府确定。向市政府交纳的价款全额上缴市财政，作为“两房”建设的专项资金。
（四）个人购买的经济适用住房不得改变使用性质，不得用于商业性经营、仓储等非居住性用途。对未参加房改但已享受住房分配货币化补贴的职工，如已购买了经济适用住房，应当停止发放住房补贴。
九、完善廉租住房制度
（一）廉租住房制度是政府采取住房租赁补贴、实物配租和租金减免等方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房制度。城镇最低收入家庭廉租住房保障方式以租金补贴为主，实物配租和租金核减为辅。实物分配主要面向孤、老、病、残等特殊困难家庭和急需救助的家庭。
货币补贴是指市政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。
实物配租是指市政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。
实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力，也可通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。
1、采取货币补贴方式的，补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准及自然户家庭人数确定，即：
（1）低收入家庭货币补贴额度为：（保障面积标准—家庭人均现住房建筑面积）×自然户家庭人数×租赁补贴标准。
（2）低保家庭货币补贴额度为：（保障面积标准—家庭人均现住房建筑面积）×低保家庭保障人数×租赁补贴标准。
（3）现保障面积标准确定为人均住房建筑面积10平方米。
（4）现住房面积为受理核查时该住房困难家庭的自有住房面积。
（5）现低保家庭保障人数是指由市民政部门核定的低保困难家庭的实际人数。
（6）城区低收入住房困难家庭每平方米租赁住房补贴标准，由市政府根据本市经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定，其中对城市居民最低生活保障家庭，按照我市市场平均租金确定租赁住房补贴标准。市场平均租金由物价部门会同市房管部门测定。
2、采取实物配租方式的，配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。
实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金，按照配租面积和市人民政府规定的租金标准确定。
（二）廉租住房供应对象的认定标准（收入线标准、住房困难标准）由市政府确定。现阶段廉租住房供应对象为民政部门认定的生活在最低生活保障线以下和人均住房建筑面积低于10平方米的城区困难家庭。今后时期市政府将逐步扩大廉租住房制度覆盖面，有计划、分步骤解决最低收入家庭住房困难。
（三）廉租住房资金以财政预算安排为主，多渠道筹措，形成稳定规范的住房保障资金来源，主要包括：
1、年度财政预算安排的廉租住房补贴专项资金；
2、提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
3、土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；
4、政府的廉租住房租金收入；
5、中央和省财政廉租住房保障专项补助资金；
6、社会捐赠及通过其他渠道筹集的资金。
（四）廉租住房严格执行申请、审批等程序。廉租住房租金标准实行政府定价，原则上由房屋维修费和管理费两项因素构成，并与 城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应。
（五）申请廉租住房保障的家庭应当同时具备下列条件：
1、取得本市城市常住户口5年以上（含5年），并在本市城区范围内实际居住的人员；
2、家庭人均收入低于市政府公布的低收入家庭标准；
3、家庭人均现住房建筑面积低于市政府每年公布的保障面积；
4、申请家庭成员之间有法定的赡养，扶养或者抚养关系。
（六）申请廉租住房保障，按下列程序办理：
1、申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向居住地所在居委会提出书面申请。
2、申请人应当真实填写《乐平市城镇居民廉租住房申请登记表》，并如实提交下列材料的原件和复印件：
（1）家庭成员户口簿、身份证；
（2）申请人工作单位、居住地居委会出具的家庭成员收入和家庭住房情况证明；
（3）有效的城镇居民最低生活保障金领取证；
（4）合法有效的家庭成员之间的赡养、抚养和扶养关系的证明；
（5）烈属、孤老、残疾的，需提供合法有效证明；
（6）家庭现居住房屋的权属证明、家庭主要成员；
（7）其它有关材料。
3、洎阳街道办应当自受理申请之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行核实，提出初审意见并在洎阳街道办事处和居委会公示栏内张榜公示，公示期限不少于5日，公示无异议或异议不成立的，将初审意见和申请材料一并报送市民政部门。
4、市民政部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并书面反馈市房管部门。
5、市房管部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭住房状况是否符合条件规定提出审核意见。经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由市政府在市政府网站或相关媒体上予以公示，公示期限为15日。对经公示无异议或异议不成立的，报市政府批准，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，以适当方式向社会公开登记结果，并由市房管部门备案。
6、经审核，不符合规定条件的，市房管部门应当书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向市政府或上级廉租住房保障主管部门申诉。
（七）市房管、民政等有关部门以及洎阳街道办事处、居委会可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。
（八）市房管部门应当综合考虑城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公开。
对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭，凡申请租赁住房货币补贴的，要优先安排发放补贴，做到应保尽保。
实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭，
（九）对轮候到位的城市低收入住房困难家庭，市房管部门应当按照已确定的保障方式，与其签订租赁住房补贴协议、廉租住房租赁合同或者租金核减认定证明，予以发放租赁住房补贴、配租廉租住房或者核减租金。
发放租赁住房补贴、配租廉租住房和核减租金的结果，在市政府网站或相关媒体上予以公布。
（十） 租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。
廉租住房租赁合同应当明确下列内容：
1、房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；
2、租金及其支付方式；
3、房屋用途和使用要求；
4、租赁期限；
5、房屋维修责任；
6、停止实物配租的情形：包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等；
7、违约责任及争议解决办法：包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等；
8、其他约定。
十、完善对经济适用住房和廉租住房制度的监督机制
（一）市政府建立经济适用住房和廉租住房申请家庭、已购买家庭和已租家庭的信息档案管理系统,并对经济适用住房和廉租住房的申请标准，实行动态管理，每年元月三十一日前向社会公布一次。制定有效措施，防止高收入家庭购买经济适用住房、承租廉租住房和已购经济适用住房家庭重复购买经济适用住房。
（二）市有关部门应建立健全监督机制和监管措施，加强对经济适用住房和廉租住房建设、购买、租赁中违法违纪行为的查处。对未经批准、擅自改变经济适用住房土地用途的，由土地行政主管部门依法进行处罚；对不执行政府公布的经济适用住房最高限价、廉租住房租金标准的，由价格主管部门依法进行处罚；擅自向未取得购买通知书的家庭出售经济适用住房，向不符合条件的家庭出租廉租住房的，由政府责令期限收回，并对有关责任单位和责任人给予严肃处理。
（三）对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房，骗租廉租住房的个人，由市房管部门取消其经济适用住房购房资格，收回已购（已租）住房，或者退还已领取的租赁住房补贴、补交核减的租金，并可提请所在单位对申请人进行处分；对出具虚假证明的单位，由市房管部门提请有关部门追究单位相关人员的责任。
（四）市政府要加强对已购经济适用住房的后续管理，房管部门要切实履行职责，对已购经济适用住房及享受廉租住房保障的家庭的居住人员、房屋的使用性质等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。
十一、住房保障制度的组织实施
（一）市政府负责本方案的组织实施。市房管部门具体负责住房保障制度有关政策拟定、统筹协调和日常管理等工作。
（二）各相关部门按照各自职责做好相关工作。国土资源部门根据每年政府确定的经济适用住房建设规模，确保土地供应；财政部门根据住房保障制度专项资金需求计划，保证资金到位，并对专项资金的使用进行监督；发展和改革、物价、监察、民政、税务、工商等行政主管部门和金融机构根据职责分工，协同配合，确保住房保障制度的顺利实施。