租金调查报告范文1
一、多点触控，实现公房监管关口前移
一是立足风险点，逐一排查问题关键症结。针对公房信息采集、真伪辨别、督查等方面存在的职务犯罪隐患，提出五项廉政风险，形成《关于公有房屋信息监管机制不完善存在职务犯罪隐患预警预测报告》并提供有关部门，排查出公房信息底数不清是导致管理混乱的主要原因。二是找准切入点，力求预防调查成果转化。2011年，松江区院结合案件，联合闵行区院、徐汇区院对公有房屋管理中的职务犯罪情况进行了调研，并撰写了调研报告。由于公房管理涉及房管、国资委、房地集团公司等多个部门，调研报告难以转化为只针对某一具体部门的检察建议。2012年，区院在调研报告的基础上，通过多次走访、座谈、查阅资料，向有关专家咨询，最终确定选取建立公房信息监管机制作为预防调查成果转化的切口。针对预防调查中发现的问题，区院撰写《底数不清导致公有房屋监管失控需引起重视》的情况反映，得到了市委书记俞正声和副市长沈骏的高度重视，并批转房管部门要求加强监管堵塞漏洞。市房管部门也积极与区院沟通，商讨具体预防对策。三是寻求突破点，着力推动公房监管创新。针对市、区两级主管部门在公房监管领域的不同职能和特点，区院建议市级主管部门以建立公房信息监管制度和电子化信息监管平台为突破点，运用科技手段保障监管制度的实施；建议区级房管部门和国资部门加强两部门间协作配合，其中区房管部门强化房源信息查勘，区国资部门加强对房地集团的企业内部管理约束，从人、财、物三个层面加大监管力度。
二、多管齐下，确保对策建议落到实处
一是分层推进，力求预防项目取得实效。公房管理中市区、郊区管理模式差别较大，涉及管理部门较多，多头管理导致权责不明。因此，区院结合市区两级公房管理的不同特点，分别向上海市房管局和松江区政府制发预测预警报告，均得到相关领导的批示肯定。二是由点及面，逐步完善全市公房信息管理制度。通过职能部门牵头，自下而上排摸信息，掌握现有公房数量、产权人、使用权人、管理人及房屋使用状况等信息，进一步完善公房基础信息系统，做到账账相符，账实相符，有房必有信息。现在已在静安置业、卢湾永业集团开展了摸清底数的试点工作，在试点基础上争取形成全市性规范制度。三是科技防腐，建立公房信息监管系统。公房信息监管中涉及的基础信息的采集、真伪辨别、检查监督等职务犯罪隐患均与信息采集随意、信息管理不透明有关，因此，区院推动市房管部门建立了公房信息电子监管系统。现在公房信息监管软件的开发维护项目（《集中式公房管理信息系统》）已获得市经信委批准并开始试运行。通过现代科技手段，掌握公房相关信息，实行对公房使用权人、承租人、管理人的动态管理和信息共享，并由市房管部门对公房信息进行监控，避免出现利用信息不对称侵吞公房资产或其他利益的情况。
租金调查报告范文2
关键词：收益法；不动产估价；还原率；报酬率
中图分类号：F23文献标识码：A
一、引言
收益法也称为收益还原法，是不动产评估领域常用的估价方法之一，广泛应用于评估具有收益或潜在收益的不动产项目，比如商业用地、写字楼、酒店、商场，等等。使用收益法的关键在于预期收益和还原率两项参数的确定，但实践中由于预期收益及其风险情况很难准确预测，使得预期收益和还原率的取值较为主观随意，也使得估价结果经常受到质疑。本文通过实证分析，针对收益法应用中存在的若干问题提出对策建议。
二、收益法应用中的问题实证分析
本文对133份土地估价报告进行了系统研究，运用相关统计原理和统计软件，并结合对估价师和估价专家的访谈，系统总结了收益法在土地和房地产估价中的应用特点以及存在的问题。
（一）预期收益的求取存在的问题
1、缺乏动态分析。样本数据显示：部分估价报告通常假设未来年净收益不变，直接使用有限年期的报酬资本化公式（公式1）得到评估结果，求取客观租金时仅简单通过估价时点的截面数据确定，很少调查估价对象历史收益情况，缺少对市场行情的分析和判断。
V＝ 1- （1）
式中，V：不动产在估价时点收益价格；a：预期净收益；r：还原率；n：收益期限。
2、缺乏对租赁合同的细致分析。《房地产估价规范》5.3.3条规定：“有租约限制的，租约期内租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观租金。”尽管如此，样本报告中对租赁合同各项条款的披露和分析依然很欠缺，尤其对潜在收益的获取有影响的条款缺少描述。此外，在合同租金与市场租金差异较大的情况下，也并没有进行相应的解释和说明。
3、缺乏对估价对象潜在收益内涵的说明。比如，对于以租金收入为主要收益来源的不动产，典型的此类物业如写字楼和购物中心，其潜在收益一般除了包括租金收入以外，还包括押金及其利息收入、停车费收入等，因此在预期收益的测算过程中有必要对潜在收益的内涵进行详细地说明和解释，但从样本数据看这一点常常受到忽略。
4、未考虑不动产以外投资收益的剥离。有些情况下，求取的不动产净收益中既包括不动产本身产生的收益，也包括不动产以外的投资所带来的收益，比如家具等一些固定资产、品牌和特许经营权等无形资产带来的收益，若不将这部分收益剥离，便会造成不动产价值的高估。
（二）还原率的求取存在的问题
1、还原率的确定主观性较强。通过对估价报告样本数据的分析发现，还原率的取值在时间序列上缺乏一定规律性，即便在市场波动较大或者银行存款利率调整较为频繁的情况下，依然难以发现还原率的相关变化规律，还原率的这种无规律性恰恰源于还原率的确定过于主观。同时，对还原率的求取过程也没有进行详细的阐述，不够严谨。
2、安全利率的取值思路存在偏差。安全利率加风险调整值法又称为累加法，因其使用便捷，常为评估师所采纳，样本数据也表明该方法是还原率求取的主流方法。我国《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》中均规定：“安全利率可选取同一时期一年期国债年利率或央行公布的一年期存款利率”，但样本中却出现了使用一年期贷款利率作为安全利率，这一做法违背了安全利率是一种无风险利率的本质。
3、风险调整值的确定主观性强。风险调整值是累加法中另一项关键的参数，但风险调整值的大小大多由评估师凭主观经验给出，缺少风险的量化和细化过程，这就难以保证还原率的取值客观合理。
4、实质利率的概念存在误用。实质利率的概念是由台湾学者林英彦提出的，其含义是指以银行一年定期存款利率为基础，用物价指数调整后扣除一成（10%）的所得税得到的实质利率作为土地还原率；而样本报告中有的将1～3年的贷款利率为基础，用物价指数调整得到实质利率，即：
实质利率＝
并将实质利率作为安全利率的取值，再加上风险调整值后才得到土地还原率。但从实质利率的概念来看，林英彦教授提出的实质利率是求取土地还原率的一种方法，而不是安全利率的确定方法，不需要再加上风险调整值，说明实质利率的概念在一定程度上存在误用和混淆。
三、相关参数解析及公式选择
还原率和预期收益的确定过程中存在以上诸多问题，反映出收益法在目前应用过程中存在着不科学、不合理之处。本文认为，应从参数取值的定性分析和定量分析着手，同时应根据不同情形选择适当的收益法公式选择。
（一）参数的定性分析。定性分析是定量分析的基础，这里的定性分析包括对参数的影响因素分析、参数取值的动态分析和估价对象的客观情况分析。
1、对各项参数的影响因素分析。预期收益取值的影响因素分析可以从外部影响因素和内部影响因素两个方面着手，前者包括：①估价对象的区位状况分析，主要分析地理位置、交通因素对收益的影响；②市场供求状况的分析，市场供给和需求的现状对预期收益可能产生的影响；③外部性影响，如估价对象周边的环境因素等。
后者包括：①估价对象用途，不同用途的不动产收益模式、收益的增长能力、收益法的风险水平均不同；②估价对象本身的品质，比如建筑年代、外观、装修情况、物业管理水平等。还原率取值的影响因素分析同样也可以从外部因素和内部因素两个方面着手，前者一般包括经济形势、市场行情、市场利率、位置、投资增值前景等，后者一般包括承租人状况、收益稳定性、建筑物经济寿命、建筑年代等。
2、对各项参数取值进行动态分析。通过对各项参数如租金、费用等过去若干年的历史数据进行收集、调查、分析，结合委托方的相关预测以及市场行情合理判断未来各项收益和支出的变动趋势。
3、对估价对象的客观条件分析。尽管我们的估价规范（则）强调为得到客观合理价格应采用客观收益作为估价依据，但很多情况下不得不考虑估价对象本身的特殊性。比如，在签有租赁合同的情况下，租约期内收益应使用租约中签订的租金而不能使用客观租金。此外，随着全国各地地标性建筑物的增加，并且这些地标性建筑多为高档写字楼或酒店，对于这类地标性建筑物的评估，相对缺乏可比案例，因此很难通过市场调查得到客观收益水平，这种情况下更应该侧重物业本身的特殊性和唯一性。
（二）参数的定量分析
1、还原率的量化方面。采用累计法计算还原率的关键在于风险调整值的确定，本文认为可以通过专家打分法和层次分析法等方法建立风险因素的修正体系，进行系统的测量。也可以借鉴美国资本资产定价模型法（CAPM法），通过测算不动产市场风险相对市场投资组合风险的反应程度，计算风险溢价水平。
安全利率的取值方面，由于我国存款利率没有完全市场化，且房地产投资期相对较长，使用长期国债利率或许是更好的选择。从国外经验看，美国和日本通常取10年期国债利率作为安全利率。
2、客观收益的量化方面。本文认为测算市场客观租金时，可借鉴市场比较法中的比较因素修正体系。
（三）收益法公式的选择
1、根据评估的价值类型选择适当的收益法公式。所谓价值类型，是指评估的是不动产市场价格还是不动产长期的价值，价值类型不同，评估思路不同。由于直接资本化法中的资本化率和净收益值均是从市场中提取得到，可以说直接资本化法是一种市场导向的方法，因此直接资本化法更适合转让价值评估，评估值更接近估价时点的市场价格；而报酬资本化法主要是从长期投资的角度考虑，可以说是一种利润或报酬导向的方法，因此报酬资本化法更适合评估长期持有型物业，以获取稳定现金流为特点的不动产评估，评估值更接近不动产的长期价值。直接资本化法与报酬资本化法中的参数均有来自市场的分析，对于同一宗不动产两种方法评估的不动产价格不应有较大的差异，通常两种方法可以同时使用，以相互校验。
2、根据估价对象所处状态选择适当的收益法公式
情形一：若估价对象已进入经营稳定期，估价师预期估价对象未来收益无大幅变化时，可以使用公式2：
V＝ 1- （2）
式中，V：估价时点收益价格或现值；A：未来净收益；Y：报酬率或折现率；n：收益年限。
情形二：对于有租约限制的不动产评估，预期收益的需要分段测算，即租约期内收益应使用契约租金，而租约期外的租金应使用市场租金，这种情况下适宜用报酬资本化法中的折现现金流分析。
情形三：对于新建或在建不动产评估，不动产经营需要若干年才能达到稳定状态，这种情况下也适宜用折现现金流分析。
值得说明的是：国内在使用报酬资本化法评估不动产价值时，通常预测估价对象从估价时点开始到土地使用权终止日或建筑物经济寿命结束的时点各期的净收益，以一定的报酬率折现加总后得到估价对象的价格；而美国、台湾地区和日本在使用报酬资本化法时通常计算两部分内容，一部分计算估价对象在设定的持有期限内的净收益，通常设定的投资持有期限在5～10年之间，因为对估价师来说，预测短期的收益比预测长期的收益更容易，并预测估价在未来5～10年的总收益，将各期的净收益以适当的折现率折现后加总；另一部分计算估价对象在持有期末的价值，通常的方法是将持有期末当年或次年的净收益用期末资本化率折现到估价时点并扣除相应的税费，由于不动产剩余经济寿命的缩短以及预测未来数十年后的净收益风险较大，因此期末还原率的取值一般高于期初还原率，其常用的公式为：
V＝+ （3）
其中，V：估价对象的收益价格；CFi：各期净收益；Y：报酬率或折现率；n：折现现金流量分析期间；i：各年期；PR：期末价值。
期末价值（再出售价值）的求取公式为：
PR＝ （4）
其中，Rn：期末还原率；CFn+1：第n+1期的净收益。
四、几点建议
（一）还原率的取值应与估价对象所处阶段相匹配。一般情况下，高风险对应高还原率，低风险对应低还原率，假设估价对象为一处写字楼，按照其所处的阶段划分为项目建设期、租赁期、经营期，美国的估价教材中一般认为这三个阶段的风险依次下降，即项目建设期风险最大，其次是租赁期，经营期风险相对较小，还原率的取值也依次递减。因此，应首先对估价对象所处阶段进行合理判断，在此基础上调整还原率的大小。
（二）还原率的取值应与预期收益的取值相匹配。在预期收益取值较为保守的情况下，还原率的取值可以相对较低，在预期收益取值较为乐观的情况下，还原率的取值可以相对较高。
（三）建议通过市场调查和投资者调查的方式对市场行情、投资者预期进行定期调研，并由估价协会组织或委托咨询机构组织实施这项工作，定期向社会调查数据和调查报告，估价师便可以依据这一权威的调查结果应用于相关参数值的确定。
（作者单位：首都经济贸易大学）
主要参考文献：
[1]Tsoyu Calvin Lin.The development of REIT markets and real estate appraisal in Taiwan.Journal of Real Estate literature.Vol 15，No.2，2007.
[2]美国评估学会著.不动产估价（第11版）.北京：地质出版社，2001.
租金调查报告范文3
一、工作目标
以各项税收政策和法律法规为依据，以规范房屋租赁双方涉税行为为重点，大力整治房屋租赁中存在的问题，进一步规范房屋租赁的税收征管，逐步实现房屋租赁管理的法制化、规范化，提高纳税人的纳税意识和税法遵从度。
二、清理整顿对象和时限
本次清理整顿的对象是全县范围内所有出租房屋的单位和个人。清理整顿的时限是自年1月1日起，对个别出租收入金额较大、有偷税逃税性质的，可追溯到以前年度。
三、清理整顿主要内容
清理整顿的主要内容为年1月1日以来单位和个人出租房屋，所取得租赁收入应纳税收的征缴情况。
四、计税依据、应纳税种和征收标准
（一）计税依据
出租房屋的单位和个人，应以真实有效的房屋租赁合同或协议记载的房产租金收入为计税依据。租金明显不实或偏低的，由税务机关依据有关规定予以核定。
（二）应纳税种
行政机关、企事业单位房屋租赁应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税（行政机关不征收企业所得税）。个人房屋租赁应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税。
（三）征收标准
1、营业税：按租金收入的5%征收；个人出租住房的，按租金收入的1.5%征收。
2、城市维护建设税：纳税人所在地在县城、镇的，按营业税税额的5%征收；纳税人所在地不在县城、镇的，按营业税税额的1%征收。
3、教育费附加：按营业税税额的3%征收。
4、地方教育附加：按营业税税额的2%征收。
5、房产税：按租金收入的12%征收；个人出租住房的，按租金收入的4%征收。
6、城镇土地使用税：出租房占地面积×适用税额=每年应缴税款；个人出租住房的，免征城镇土地使用税。
7、印花税：按租赁合同协议所载金额的1%0征收；个人出租住房的，免征印花税。
8、企业所得税：按企业利润的25%征收；未建账的或无法核算企业利润的，按租金收入的3%征收。
9、个人所得税：个人出租非住房月租金收入在4000元以下的，按租金收入扣除税费并减除800元后的余额的20%征收；月租金收入4000元以上（含本数）的，按租金收入扣除税费并减除20%后的余额的20%征收。个人出租住房月租金收入在4000元以下的，按租金收入扣除税费并减除800元后的余额的10%征收；月租金收入4000元以上（含本数）的，按租金收入扣除税费并减除20%后的余额的10%征收。
五、工作步骤
（一）宣传发动（10月15日至10月20日）
地税部门要充分利用新闻媒体、电视、通告、短信等方式，进行政策宣传，增强纳税人的纳税意识，提高税法遵从度。
（二）自查补报（10月21日至11月10日）
出租房屋的单位和个人，应根据自身实际纳税情况进行自查，并做好纳税申报工作。各行政机关、企事业单位要及时组织本单位干部职工填写《县房屋租赁税收自查表》（见附件），并年11月1日前报县地税局办税服务厅。纳税人自查补报的税款不予行政处罚。
（三）重点检查（11月11日至12月31日）
组成多个清理整顿工作组，对自查补报工作进行检查。在自查补报阶段未按规定进行申报的，向出租人下达责令限期改正通知书，要求补缴相关税款，并按规定给予行政处罚。对逾期未整改的纳税人，列为重点检查对象，并视情况依法进行调查；对未履行纳税义务的单位和个人，函告所在单位，并视情况报纪检监察部门依法做出处理；对涉嫌犯罪的案件，依法移交司法机关追究刑事责任。
（四）常态化管理（年1月1日以后）
通过三个月的清理整顿，督促纳税人取得房屋租金收入后，主动到税务机关申报缴纳税款，并取得省地方税务局统一。整顿工作结束后，进行常态化管理，由地税部门牵头，会同房管部门抓好日常监管。
六、工作职责
（一）地税部门
1、充分利用新闻媒体，大力宣传出租房屋税收清理整顿活动的目的、意义和工作要求。
2、按公平、公正、公开原则，认真做好税收征收管理，做到应收尽收。对欠缴的税款认真组织清理。对应申报缴纳而未申报缴纳出租房屋税收的，按规定予以处罚；对涉嫌犯罪的，应依法移关司法机关追究刑事责任。
3、对所有出租房屋进行登记建档，做好信息管理。
（二）房管、潋江镇、开发区
协助税务部门做好出租房屋的信息管理工作。
（三）各行政机关、企事业单位
1、组织干部职工加强出租房屋税收知识的学习，督促有房屋租赁的干部职工进行纳税申报。
2、有公房出租的行政机关、企事业单位，要及时、准确申报缴纳税款。
3、行政机关、企事业单位租用他人房屋须凭省地方税务局统一入账，不得白条抵库。
4、根据清理整顿工作领导小组函告的情况，督促相关责任人整改，并视情况进行教育和处理。
（四）纪检监察部门
对清理整顿工作领导小组通报的情况，依法做出相应处理。
（五）司法机关
组织警力及时对地税部门移送的案件进行调查、侦破；对地税部门依法移送的涉嫌犯罪的案件，依法依规追究刑事责任。
七、工作要求
租金调查报告范文4
第二条城镇最低收入家庭廉租住房是指向城镇住房困难的最低收入家庭(以下简称双困家庭)提供的租金相对低廉、具有社会保障性质的普通住房。我市城镇双困家庭申请最低收入家庭廉租住房适用本办法。
第三条市房产管理局（以下简称房管局）在国家统一政策指导下，根据我市社会发展的实际情况，按年度编制廉租住房计划，报市政府批准后执行。
第四条市房管局对全市城镇廉租住房工作进行指导和监督，负责城镇廉租住房的组织、协调和管理工作。
市民政局负责城镇最低收入家庭的认定工作。
市财政局负责最低收入家庭廉租住房保障资金的筹集、管理和监督工作。
市**负责双困家庭居民的户籍审核工作。
各镇（办、区）及市建设局、城管局、发展和改革局、国土资源局、物价局、地税局、国税局、住房公积金管理中心、规划局等相关部门按照各自职责，做好与最低收入家庭廉租住房保障相关的工作。
第五条我市城镇最低收入家庭廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，租金核减和实物配租为辅。
租赁住房补贴是指政府向城镇符合双困家庭条件的申请对象发放租金补贴，由其直接到市场上去租赁住房。租赁住房补贴标准按照当年市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算；其补贴面积标准按照保障面积标准和自有住房面积的差额计算。
实物配租是指政府向城镇符合双困家庭条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。实物配租的对象一般应当是孤、老、病、残等特殊困难家庭和其他急需救助的家庭。用于实物配租的廉租住房人均使用面积不低于10平方米。
租金核减是指城镇最低收入居民家庭已承租的公有住房按照廉租住房的租金标准计收租金，其与公有住房标准租金的差额部分由产权单位予以核减。
第六条市物价局是廉租住房租金的主管部门。廉租住房租金标准制定和调整，应当遵循公正、公开的原则充分听取社会各方面的意见。廉租住房租金标准制定或调整，应当在媒体上公布，通过政府网站、信息公开栏等方式进行公示。
廉租住房租金标准由维修费、管理费两项因素构成，并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应。
维修费是指维持廉租住房在预定使用期限内正常使用所必须的修理、养护等费用。
管理费是指实施廉租住房管理所需的人员、办公等正常开支费用。
第七条申请廉租住房的家庭应同时具备以下条件
㈠家庭月收入符合本市民政部门规定的城镇居民最低生活保障标准，且已接受民政部门连续救助1年以上；
㈡家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系；
㈢家庭人均使用面积在8平方米以下；
㈣申请租金核减的，现承租的住房为公有住房。
第八条申请廉租住房，应当由申请家庭的户主或推选的具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。
申请人应当向户口所在地镇（办、区）或居委会（以下称受理单位）提出书面申请，并提交下列材料：
㈠民政部门颁发的最低生活保障金领取证；
㈡家庭成员所在单位或者户籍所在地居委会出具的住房困难证明；
㈢家庭成员的身份证明；
㈣家庭成员的户籍证明；
㈤其他相关证明。
申请人为非户主的，还应当出具其他具有完全民事行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书。
第九条受理单位收到廉租住房申请材料后，应当及时做出是否受理的决定，并向申请人出具书面意见。申请资料不齐全或者不符合法定形式的，应当在5日内书面告知申请人需要补正的全面内容，受理时间从申请人补齐资料的次日起计算；逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
材料齐备后，受理单位应当在15日内签署意见并将全部申请资料移交市房管局。
第十条接到受理单位移交的申请资料后，市房管局应当会同民政局等部门组成审核小组予以审核。并可以通过查档取证、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式，对申请人的家庭收入、家庭人口和住房状况进行调查。申请家庭及有关单位、组织或者个人应当如实提供情况。市房管局应当自收到申请材料之日起15日内向申请人出具审核决定。
经审核不符合条件的，市房管局应当书面通知申请人，说明理由。经审核符合条件的，由市房管局在申请人的户口所在地、现居住地或工作单位将审核决定公示15天。经公示无异议的，予以核准登记；有异议的，应在10日内完成核实，经核实异议成立的，不予登记。对不予登记的，应当书面告知申请人，说明不予登记的理由。
第十一条对于已登记的、申请租赁住房补贴或者实物配租的家庭，市房管局应当按照规定条件排队轮候。经民政局等部门认定的由于无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人或抚养人、优扶对象因重度残疾等原因造成困难家庭可优先予以解决。
轮候期间，申请人家庭收入、家庭人口、住房等情况发生变化的，申请人应当及时告知市房管局，经审核后，市房管局应对变更情况进行变更登记，不再符合廉租住房条件的取消资格。
第十二条已准予租赁住房补贴的家庭，应当与市房管局签订《廉租住房租赁补贴协议》。协议应当明确租赁住房补贴标准、停止廉租住房补贴的规定及违约责任。租赁补贴家庭根据协议约定，可以根据居住需要选择适当的住房，在与出租人达成租赁意向后，报市房管局审查。经审查同意后，方可与出租人签订房屋租赁合同，并报市房管局备案。市房管局按规定标准向该家庭发放租赁补贴，用于冲减房屋租金。
第十三条已准予实物配租的家庭，应当与廉租住房产权人签订廉租住房租赁合同。合同应当明确廉租住房情况、租金标准、腾退住房方式及违约责任等内容。承租人应当按照合同约定的标准缴纳租金，并按约定的期限腾退原有住房。
确定实物配租的最低收入家庭不接受配租方案的，原则上不再享有实物配租资格，市房管局可视情况采取发放租赁住房补贴或其他保障方式对其实施住房保障。
第十四条已准予租金核减的家庭，由市房管局出具租金核减认定证明，到房屋产权单位办理租金核减手续。
第十五条市房管局应当在发放租赁住房补贴、配租廉租住房或者租金核减后一个月内将结果在所在社区或单位一定范围内予以公布。
第十六条最低收入家庭廉租住房的资金来源，主要包括：
㈠财政预算安排的资金；
㈡住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；
㈢土地出让净收益中安排的一定比例的资金；
㈣没收违法建筑拍卖所得中安排的资金；
㈤直管公房处置所得中安排的资金；
㈥社会捐赠的资金；
㈦通过其它渠道筹集的资金。
第十七条最低收入家庭廉租住房资金实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理等，不得挪作他用。
第十八条实物配租的廉租住房的来源，主要包括：
㈠政府出资收购的住房；
㈡社会捐赠的住房；
㈢腾退的公有住房；
㈣政府出资建设的廉租住房；
㈤其他渠道筹集的住房。
实物配租的廉租住房来源应当以收购现有住房为主，适当兴建廉租住房。廉租住房的选址应当经过论证，充分考虑社区综合服务、人居环境、入住者的社会心理等多项因素。
第十九条政府新建的廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应；市人民政府在行政事业性收费等方面给予政策优惠；对购买旧住房作为廉租住房，以及实物配租的廉租住房租金收入按照规定给予税收优惠。
第二十条享受廉租住房待遇的最低收入家庭应当按年度向市房管局或者其委托的机构如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况。市房管局应当会同市民政局等相关部门对申报情况进行复核，并根据复核结果，对享受廉租住房保障的资格、方式、额度等进行及时调整，并书面告知当事人。
第二十一条承租人死亡的，其同户籍家庭成员需继续承租的，要重新提出申请，经审查符合承租条件的，新的承租人与房产行政主管部门或廉租住房提供单位办理继续承租手续。
第二十二条廉租住房申请人对市房管局的审核结果、轮候结果、配租结果有异议的，可以向市政府或者上级房管部门申诉。
第二十三条最低收入家庭申请廉租住房时违反规定，不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的，由市房管局取消其申请资格；已骗取廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租房标准租金的差额，或者补交核减的租金，情节恶劣的，并可处以1000元以下罚款。
第二十四条享受廉租住房保障的承租人有下列行为之一的，由市房管局收回其承租的住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止发放租金核减：
㈠家庭收入连续一年以上超出本市城镇居民最低生活保障标准；
㈡因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出8平方米的；
㈢将承租的廉租住房转借、转租或拖欠租金累计6个月以上的；
㈣擅自改变房屋用途的；
㈤连续6个月以上未在廉租住房居住的。
第二十五条市房管局作出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。享受实物配租的家庭应当将承租的廉租住房在规定的期限内退回。逾期不退回的，市房管局可以依法申请人民法院强制执行。
第二十六条市房管局或者其他有关行政管理部门工作人员违反本办法规定，在廉租住房管理工作中利用职务上的便利，收受他人财物，对批准的廉租住房不依法履行监督管理职责、弄虚作假予以批租的或者发现违法行为不予查处的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
租金调查报告范文5
自1997年开展房产税专项检查工作以来，各地做了大量工作，在征收管理上采取了一系列积极的措施堵塞漏洞，1998年全省房产税收入达22，229万元，已成为我省地方财政收入中一个重要税种。1998年12月至1999年1月，全省各地地税机关又对房屋出租情况及房产税缴纳情况开展了一次清理检查，取得了一定的成效，共清理检查房屋出租户21，894户，查补税款1，714.29万元，入库1，572.17万元。但由于时间短、检查面窄，清理检查的深度和广度都受到了影响，在房产税征收管理上仍然存在比较多的漏洞。为了进一步严肃税收法纪，强化房产税的征收管理，堵塞漏洞，做到应收尽收，确保完成税收收入任务。省局决定从5月20日至7月31日在全省范围内开展一次房产税专项检查及税源普查工作，现将有关事宜通知如下，请遵照执行
一、提高认识，统一思想，加强领导，精心安排
由于房产税涉及面广，税源分散，征管难度大，纳税人主动申报纳税意识不强，税收流失依然较为严重。房产税有两种计税依据，随着第三产业的发展，出租房屋的情况越来越多，由于自营和出租在税负上悬殊较大，导致出租房屋申报纳税率较低，加上租金收入隐蔽性强，在税收的征收管理中还存在不少漏洞。为此，省局要求各级地税机关务必提高认识，统一思想，将此项工作列入重要议事日程，切实加强对这项工作的领导。做到认真组织、精心安排、制定方案、层层落实，从组织上和思想上保证房产税专项检查及税源普查工作的顺利进行。
二、专项检查和税源普查的具体要求
专项检查的范围主要是1998年1月以来欠缴和偷逃的房产税，对以前年度偷逃的房产税也应查补和追缴。专项检查的重点，一是出租房屋缴纳房产税的情况；二是清产核资后对房产按重估值缴纳房产税情况。在这次专项检查中，既要检查企业纳税单位，也要清理未办理纳税登记的行政副业单位；既要检查商业区，也要清查一般地区；既要检查私房出租，也要清查公房转租。
同时，各级地税部门要结合专项检查，开展税源普查，进一步加强征管基地工作，建立税源资料库。县(市、区)级地税部门以及地、州、市局直属征收部门要建立分户税源册籍表；省和地、州、市级地税部门要建立重点税源册籍表，加强对重点税源变化情况的控，进一步加强房产税的征收管理，堵塞漏洞，努力做到应收尽收。
三、专项检查的方法及步骤版权所有
专项检查采取纳税人自查和税务机关重点检查相结合的办法进行，尤其是对党政机关、企事业单位出租房屋缴纳房产税的情况要加大检查的力度。各地要依靠当地党政领导的支持，积极争取工商、房管、街道办事处、公安派出所等有关部门的配合，采取拉网式的检查，及时准确地掌握出租房屋的情况，严格征收管理。对那些屡查屡犯、明知故犯，拒不纳税的“钉子户”，要通过新闻媒体予以曝光，情节严重的移交司法机关依法处理。自查面要求达到100%，重点检查面要求达到50%以上。
检查步骤分三个阶段进行，具体时间安排如下：
5月20日至5月31日为宣传发动阶段；
6月1日至6月30日为自查阶段；
7月1日至7月31日为重点检查阶段。
同时，税源普查工作也应在7月31日以前完成。
四、需要明确的几个政策问题
(一)关于对出租房屋的纳税人界定征税问题
对出租房屋征收房产税，出租房屋的单位和个人未按规定向房产所在地的主管地方税务机关申报纳税，主管地方税务机关可以依照有关税收法律规定将《纳税通知书》送达承租人，由承租人在规定的期限内找到出租人并通知其进行纳税申报并缴纳税款，承租人不能在主管地方税务机关规定的限期内找到出租方并缴纳税款的，视为出租人不在房产所在地，应由承租人缴纳房产税。
(二)关于核定租金收入征税问题
对出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，可由主管地方税务机关在典型调查测算的基础上，按照房屋座落地的繁华程度、房屋结构、新旧程度等将本辖区分为若干区域，核定各区域房屋每平方米建筑面积的房屋最低租金标准，报县(市、区)级地方税务局批准后，以纳税人实际出租的房屋建筑面积和适用的租金标准计算出应税租金收入，据以计征房产税。
(三)关于居民个人利用私有房屋从事生产经营活动的征税问题
对居民个人利用私有房屋自有自用从事生产经营活动的，按房产计税余值计征房产税。但其营业执照、房屋产权证、户口簿和身份证的姓名必须一致，否则，一律从租计征房产税。
对一些房屋产权所有人以自己的名义办理营业执照，并在出租房屋收取租金时连同营业执照、税务登记证一并租给他人，以假自营真出租偷逃国家税款的，各级地税机关一经查实，一律从租计征房产税，并按《征管法》规定予以处罚。
五、加大宣传力度，提高纳税意识
为了保证这次检查工作的质量，维护税收执法的严肃性，各地要根据实际情况，通过电视、电台、报刊通告以及利用居民区内宣传板报等多种有效形式，对这次专项检查进行宣传发动。特别是对出租房屋的出租人和承租人要加大宣传力度，使其知道出租房屋要依法纳税，并了解要缴纳哪些税、如何申报纳税以及纳税时限等，提高纳税人自觉纳税意识，促进纳税人主动申报纳税，任何单位和个人都有权检举违反税收法律、行政法规的行为。税务机关应当为检举人保密，并按照规定给予奖励。
六、通过专项检查和税源普查应达到的目标
1、弄清本地区应纳房产税总户数是多少，其中：
①按房产余值计税有多少户。
②按租金计税有多少户。
③既有余值，又有租金计税有多少户。
2、弄清偷逃税款容易发生的部位、行业及其特点。
3、找到本地房产税征管工作中存在的主要问题及薄弱环节是哪些?下步应采取哪些措施进行堵漏。
4、整理出本地区查处偷逃房产税典型案例1-3例。
5、纳税人主动申报依法纳税意识有明显提高；房产税收入有较大幅度增长；偷逃税面得到最大限度的降低。
七、做好信息反馈和检查总结
开展专项检查和税源普查工作，是加强房产税征收管理的一项重要措施。各地在工作中有什么好的经验和做法，请及时上报省局二处，以便交流经验，指导下步工作。各地、州、市地方税务局务必在此项工作结束后20日内，将各县、市、区(特区)自查、重点检查以及税源普查等情况进行汇总统计和总结，书面报告省局。
附：版权所有
1、房产税自查报告表(略)
租金调查报告范文6
第二条本县城内廉租住房的建设、租赁和管理均适用本细则。
第三条城区廉租住房是政府和单位在住房领域实施的社会保障职能，向本县城区具有常住居民户口的最低经济收入家庭，提供租金相对低廉的普通住房。
第四条最低经济收入家庭是指由县民政部门确定的城区居民最低生活保障线以下的家庭；最低收入家庭中人均居住面积在6平方米以下的家庭为住房困难的最低收入家庭。
第五条本细则主要适用于大余县南安镇城区居民，不包括其他建制的乡、镇居民。
第六条县房地产管理局是全县管理廉租住房的部门，负责制定廉租住房的具体实施方案，组织和协调工作。
县财政、民政、物价、税务、公安、规划建设、国土、监察、发改委、劳动和社会保障等部门以及南安镇人民政府和有关街道、社区居委会，按照各自职责，协同实施本细则。
第二章廉租住房资金的来源和管理
第七条廉租住房资金实行财政预算安排和多渠道筹集，主要来源包括：
（一）各级财政部门预算安排的廉租住房资金；
（二）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；
（三）从土地出让净收益中提取不低于10%的城镇廉租住房资金；
（四）经政府批准出台转让廉租住房的收入；
（五）接受社会捐赠用于廉租住房建设的资金；
（六）廉租住房资金的利息收入；
（七）其他渠道筹集的资金。
第八条廉租住房资金的管理
城镇廉租住房保障资金专项用于购建城镇廉租住房、向廉租住房保障对象发放租赁住房补贴。城镇廉租住房保障资金实行项目预算管理，县房地产管理局安排城镇廉租住房保障资金，必须按照同级财政部门的规定编制项目支出预算，并按照同级财政部门批复的预算和财政国库管理的有关规定，加强预算执行管理。城镇廉租住房建设工程统一纳入政府采购范围，实行公开招标。城镇廉租住房保障资金年终结余，可继续结转下年滚存安排使用。
第九条新建廉租住房建筑面积控制在50平方米以内。
第十条廉租住房建设用地实行行政划拔方式供应，免交行政、事业性报建费用，服务性收费按照收费标准的下限减半收取；符合廉租住房的租金收入，税务部门应当按照规定给予税收优惠。
第十一条廉租住房的租金实行政府定价。由物价部门会同县房地产管理局、财政局根据维持廉租住房在预定使用期限内正常所必须支出的维修费、管理费进行测算，提出廉租住房的租金标准，报县政府批准后公布执行。
廉租住房的租金标准应当与住房困难的低收入家庭的经济承受能力相适应，县政府可以根据县城区的经济发展水平适当调整廉租住房的租金标准。
第三章廉租住房的申请及审核
第十二条申请廉租住房的条件
（一）申请家庭中至少有一人取得3年以上（含三年）本县南安镇城区居民的常住户口，家庭成员必须在县城工作和生活，相互之间有法定的赡养、抚养和扶养关系；
（二）持有民政部门出具的最低经济收入家庭的证明；
（三）申请家庭人均年收入符合县政府确定的租住廉租住房的最低收入标准；
（四）申请家庭为无房户，或者现有人均住房建筑面积末达到县政府租住廉租住房的面积标准；
（五）申请廉租住房，应当由申请家庭的户主作为申请人；户主不具有完全民事行为能力的，申请家庭推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人；
（六）对符合申请条件的烈属、孤老、重残和因灾导致无房的家庭，优先安排廉租住房。
第十三条申请廉租住房的程序
申请家庭应由其具有完全民事行为能力的成员作为申请人，到户口所在地的街道居委会领取《大余县城镇廉租住房申请表》（以下简称《申请表》），如实填报家庭的基本情况，并提交相关材料。
（一）家庭基本情况包括：
1、申请人及家庭其他成员（含赡养、抚养、扶养成员，下同）的姓名、性别、年龄、婚姻状况、文化程度等；
2、申请人及家庭其他成员的经济收入状况；
3、申请人家庭现住房性质、位置、面积状况等；
4、申请人家庭有烈属、残疾、孤老等特殊情况的说明。
（二）提供的材料包括
1、民政部门出具的城镇居民最低生活保障证明；
2、家庭成员提供单位或南安镇政府出具的经济收入证明；
3、家庭成员的身份证；
4、家庭成员的户籍证明；
5、家庭成员之间的赡养、抚养、扶养关系证明；
6、申请家庭成员所在单位或者住地街道居委会出具的现住房情况证明。证明材料中应提供的附件为：有住房的应提供房屋所有权证，租住公房或者私房的应提供租赁合同，无房户应当特别注明；
7、县房管部门出具的申请人及家庭成员的住房状况证明；
8、其他相关证明。
第十四条受理和初审
（一）南安镇人民政府在收到申请材料后，应向申请家庭出具书面凭证。申请材料不全或者不符合法定形式的，南安镇人民政府应当在5个工作日内书面通知申请人需要补齐或者补正的申请材料；申请材料齐全的，南安镇人民政府应及时签署意见，并在10个工作日内将全部申请资料移送县房地产管理局；
（二）县房地产管理局凭申请家庭填报的《申请表》和提供的材料受理其申请；
（三）县房地产管理局自受理申请和材料之日起60个工作日内会同县民政、公安、南安镇政府、申请人所在街道居委会，通过查档取证、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式核实申请家庭人口、住房、收入等状况的调查，填写《大余县申请廉租住房家庭调查初审表》（以下简称《调查初审表》），并进行初审；
（四）初审意见由“大余县推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度工作领导小组办公室”确定，并填入《调查初审表》初审意见栏内。
第十五条审核
县房地产管理局会同县民政、财政、监察、南安镇政府等部门、乡镇组成审核小组，对调查、初审资料进行审核。资料齐全、程序完备、符合廉租住房承租条件的，由审核小组在《调查初审表》审核意见栏内填写审核意见，并予以公示。
第十六条公示
（一）县房地产管理局将申请家庭的基本情况在申请人现居住街道居委会、工作单位公示7天，无异议的，由县房地产管理局上报“大余县推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度工作领导小组”。
（二）经公示有异议的，县房地产管理局应当在10个工作日内进行核实，将公示和核实结果上报“大余县推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度工作领导小组”；异议成立的，不予登记，书面告知申请人，并说明不予登记的理由。
第十七条批准和登记
（一）对公示及核实合格的家庭，县房地产管理局填写《大余县城镇廉租住房审批表》，报“大余县推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度工作领导小组”审批，在10个工作日内由县领导小组做出准予登记或者不予登记的决定；
（二）对准予登记的家庭实行轮候配租住房。
第十八条轮候配租
本细则所称的配租住房，是指以低廉的租金向申请家庭出租一处符合本县廉租住房标准的普通住房。
（一）申请家庭配租轮候顺序，按照受理日期的先后确定，同一日申请的，按困难程度确定；
（二）配租家庭无正当理由拒绝接受配租方式或轮候时间的，县房地产管理局取消其配租轮候资格，并在12个月内不得重新申请；
（三）在轮候期间，申请家庭的基本情况发生变化的，申请人应当及时告知县房地产管理局；县房地产管理局核实后，将核实情况报“大余县推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度工作领导小组”，领导小组根据情况做出变更登记或者取消其本次配租和轮候资格的决定。
第十九条住房楼层、房号的确定方式
（一）准予登记的申请家庭确定后，县房地产管理局按照其常住人口数确定承租人廉租住房户型，通过公开摇号的方式确定申请家庭租住廉租住房的楼层、房号；
（二）准予登记的申请家庭户数少于或者等于配租廉租住房户数时，申请家庭即为廉租住房承租人；准予登记的申请家庭户数大于配租廉租住房户数时，在优先安排本细则第十条第五款所列家庭的情况下，其他申请家庭通过公开摇号的方式确定廉租住房的承租人；
（三）通过公开摇号确定申请家庭廉租住房的楼层、房号后，由县房地产管理局向申请家庭发放《大余县廉租住房实物配租通知单》。申请家庭拒绝接受《大余县廉租住房实物配租通知单》的，视为自动放弃承租廉租住房资格；
（四）摇号落选的申请家庭，仍需安排廉租住房的，可不再提交申请及相关资料。凡已经审核符合公告申请受理条件的，由县房地产管理局直接进行公示；已不符合申请受理条件的，应当书面通知申请人并说明理由；
（五）廉租住房承租人原系直管公房承租人的，除直接改按廉租住房租金标准收取的以外，都应交回原直管公房。拒不交回的，取消廉租住房的承租资格。
第二十条签约
经轮候取得租金实物配租资格的家庭，到县房地产管理局领取《大余县城镇廉租住房实物配租通知书》，同廉租住房产权人签订《大余县城镇廉租住房租赁契约》。
第二十一条廉租住房的使用和管理
（一）最低收入家庭只能承租一处与居住人口面积相当的廉租住房；
（二）廉租住房承租人的家庭收入超过当年最低生活保障线标准，不再属最低收入家庭或廉租住房承租人的家庭住房情况发生变化时，承租人应在当年内向县房地产管理局如实报告。县房地产管理局在接到报告并核实情况后，通知承租人在6个月内退还廉租住房。承租人腾退廉租住房确有困难的，经县房地产管理局批准，可以在一定期限内按标准租金续租，但最长租赁期限由县房地产管理局根据情况确定；
（三）廉租住房承租人在租赁期间死亡或外迁的，与其共住的配偶、父母、子女符合廉租住房租赁条件的，可以续租廉租住房；如不符合条件或者已没有配偶和共住父母、子女的，县房地产管理局将收回住房；
（四）承租人在租赁期间已对住房进行装修的，腾退住房时，不予补偿；
（五）廉租住房的管理单位每年定期对承租户的家庭收入情况进行核查，及时掌握变动情况；
（六）廉租住房承租人应于每年的第四季度，持县民政部门或南安镇人民政府出具的最低家庭收入家庭证明，向房地产管理局备案；
（七）廉租住房产权人应当履行维修养护义务，保证建筑结构的安全和设施、设备的正常使用；
（八）廉租住房产权人应当加强对廉租住房的产业管理，设立专门帐册、表卡，建立住房动态挡案；
第二十二条廉租住房的合同解除
对具有下列行为之一的，经县房地产管理局批准可以解除合同。
（一）承租人家庭收入已连续2年超过上年全县最低经济收入家庭标准的；
（二）拖欠租金累计超过六个月以上的；
（三）廉租住房无故闲置三个月以上的；
（四）将廉租住房转租、转借给他人的；
（五）擅自将廉租住房调换或擅自改变房屋建筑结构、设施、设备和改变住房用途的；
（六）利用廉租住房进行违法活动的；
（七）法律、法规规定可以收回的。
第四章经济法律责任
第二十三条廉租住房承租人违反廉租住房规定的，由县房地产管理局书面通知承租人迁出廉租住房，并取消其3年内申请廉租住房的资格。同时，由县房地产管理局根据《城镇廉租住房管理办法》（建设部1999年第70号令）第九条、第十条、第十一条的规定给予处罚；
第二十四条本细则规定应办理腾退廉租住房手续，如廉租住房腾退户故意拖延逾期不办的，可依法向人民法院提讼；
第二十五条凡为租住廉租住房提供虚假证明，要追究直接当事人的责任，同时给予提供虚假证明的单位负责人相应的党纪、政纪处分及处罚，情节严重的还要追究法律责任。
第二十六条房地产管理人员及其他参与廉租住房管理的工作人员、、、收受贿赂，尚不构成犯罪的，给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。