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关键词：营改增 房地产企业 发展 对策
营改增是指原来企业应该缴纳营业税的税目，现在改成缴纳增值税。增值税是针对企业产品和服务增值部分缴纳的一种税费，其目的是为了减少企业重复征税。我国营改增的税负改革，从根本上和制度上处理了营业税体制下“全额征税、道道征收”的重复纳税问题，从而实现了增值税制度下“层层抵扣、环环征收”的合理纳税，无论从哪个方面看，增值税都是更合理的、更科学的、更符合国际的发展惯例。
一、房地产行业实行营改增的必要性
目前，对房地产行业而言，营改增是对房地产行业、建筑业、施工企业以及租赁、销售和使用不动产等产业的多项环节，不断流转的税制改革。房地产企业在征管体制、征管主体及征管程序上都具有多样性和复杂性，因此，营改增既有一定的改革困难，又有必然的改革必要性。
（一）营改增是避免房地产行业重复征税的重要手段
以前房地产行业使用营业税，我国的不动产企业在生产、流转和使用等环节普遍存在严重的重复性征税问题，在对房屋的销售中，转让的次数越多，重复性征税问题越严重。营业税是属于价内税，企业根据营业额或销售额全额计税，而增值税是属于价外税，企业主要依据经营生产活动所产生的增值额计税，事后用销项扣减进项的抵扣方法缴纳税费。二者相互比较，增值税的抵扣制度能更好地避免重复性征税。可见，就房地产企业而言，营改增是更好解决其项目开发过程中重复性征税问题的重要手段。
（二）营改增是规范房地产企业税款抵扣的有效途径
建筑施工企业是房地产最重要的上游企业，根据税负在流转税嫁接的原理，建筑施工企业的税负可直接关系到房地产行业的建筑成本和税费。根据以前税法规定，建筑施工企业在销售自产产品时，应缴纳增值税，在提供劳务时，应缴纳营业税，在建筑物竣工后均不得抵扣税费。由此可见，这不仅仅增加建筑房屋的成本，提高了房屋价格，抑制了购房者的生活需求和投资需求。而且营业税与增值税的同行，阻碍了增值税的抵扣链条，严重影响增值税在税负中的作用。
国家实施营改增之后，上述情况就已经不复存在了，与此同时无论是销售自产产品还是提供劳务都缴纳增值税，并且在实现销售的同时还可以进行抵扣税款。增值税制度的核心价值在于税款抵扣制，这样有利于合理规范我国的税收体制，加强企业上下游的监督力度，从而推进我国房地产行业的健康发展。
二、“营改增”改革对房地产新旧项目的影响
（一）房地产新旧项目开发成本的不同
1、房地产行业旧项目的成本核算
营改增对房地产行业的影响首先在于企业成本结构。房地产行业的成本结构中，占比最大的就是土地成本、财务成本和建安成本。其中，土地成本现在仍然无法进行抵扣。因此，对于一二线城市中的土地价格越来越高，实行营改增后，房地产行业的税负没有降低反而更高了。对于三四线城市中的房地产市场来说，实行营改增后，土地成本与总成本的比重降低了，而建安成本占有率高了，如果企业的建安成本可以抵扣税额，那么实行营改增对房地产行业最终可以实现降低税负的现象。
2、房地产行业新项目的成本核算
房地产行业涉及的建筑环节较多、建筑链较长，从目前来看，营改增对房地产行业的成本核算产生消极的影响。从建筑材料供应商来说，它包括有钢筋、水泥、石沙和五金等材料，其税率有11%和6%，当房地产行业的增值税税率为11%时，为了运用增值税抵扣原则，会导致房地产企业增加5%的建筑成本。从房地产行业的劳动力使用情况来看，房地产行业属于劳动相对密集型企业，需要很多人工，其中农民工占有很大比例，然而对其工资无法开具增值税的专用发票，使得支付工人工资这项重要的费用无法实行进项抵扣，因此，房地产企业的建筑成本再次增加。
（二）房地产新旧项目计税方法的确定
增值税的计税方法分为简易计税和一般计税。
1、房地产行业新项目的计税方法
至2016年5月房地产行业营改增后，一般纳税人在销售企业自建或自产的不动产，如果使用一般计税方法，都以其取得的所有价款与价外费用之和，作为应纳税的销售额，按照税法规定的11%计算增值税。
房地产行业的企业是一般纳税人，无论新旧项目都在不动产的归属地预缴税款，同时又向企业归属地的税务机关审核进行纳税申报。
2、房地产行业旧项目的计税方法
房地产行业的旧项目可以参考简易计税和一般计税，二者选其一，一经选择使用，在36个月内不得任意变更。针对房地产旧项目的一般纳税企业，如何选择对企业有利的计税方法，企业一般视情况而定。具体可分为以下几个方面：
第一、假如房地产企业现在已经竣工完毕，但仍在房屋销售过程中，企业营改增之后，尚未销售的继续销售，可按照征收率为5%简易计税。
第二、假如房地产企业尚在开发楼盘，并且已经开发的项目总体占比比例很小，项目的成本发票还没有接收，这时房地产可以选择对企业有利的计税方法，按照征收率为11%一般计税，因此，房地产企业大批量的成本发票就可以进行抵扣税额，降低项目的成本费用。
第三、假如房地产企业尚在开发楼盘，并且存在已经开发的项目整体占比比例较大，其项目的成本发票大部分已经入账，这就说明房地产企业未来收到的增值税发票金额很小，没有多少可以进行抵扣。因此，房地产企业可以选择按照征收率为5%简易计税。
三、“营改增”改革对房地产新旧项目的对策
（一）合理实施税收筹划
无论是对新项目还是旧项目，房地产行业实行营改增以后，在财务管理方面要积极展开合理的税收筹划，加权平均各个开发环节的成本费用，最大程度的降低增值额，实行节流成本的原则。首先，在实行合理的税收筹划时，主要从房地产行业的建筑施工方面来着手，适当选择能够提供增值税的专用发票企业为材料供应商和劳务公司。其次，房地产行业的增值税税收政策比较多，企业在实行合理的税收筹划过程中，可以积极运用各项税收优惠政策，降低房地产企业的税负，减少其开发建筑成本。
（二）加强增值税发票的管理，提高增值税专用发票抵扣意识
房地产行业营改增之后财务处理上，主要关注新旧项目互相交替期间，在共同经营和共同生产的前提下，必须采用分开采购、分开决算以及分开核算。即也就是说房地产行业营改增之后，旧项目增值税的销项税和进项税，不可以用新项目的税费进行抵扣。对于房地产行业来说，增值税征收环节最重要的就是销项税扣减进项税，此次房地产税收改革是一次合理完善税收制度的具体措施，减少企业的重复性征税。同时，也能够促进房地产行业在新旧项目中，规范使用发票制度，提高增值税专用发票抵扣意识。
（三）熟悉税改政策，加强税改制度的辅导
政府应该建立房地产行业的过渡性暂时条款，例如在实施营改增税制改革后，对于一些税负不减反而增加的房地产企业，在新旧项目建设中给予一定的财税补贴，尽可能实实在在地帮助企业渡过困难时期。国家可以适当出台一些降低增值税税率的文件，暂时把一些新旧项目为11%税率，因企业的压力和困难视情况而定，暂时使用6%的增值税税率。政府还应与财政部门就房地产行业营改增的各项细节和新旧项目进行商讨，实现材料供货商的小规模纳税企业和农民工的人工费，如何合理进行税款抵扣，减少房地产企业的建筑成本。同时，财税部门要定期对相关人员进行政策辅导和培训，帮助工作人员掌握营改增税改的宗旨、要点及内容等方面。
四、结束语
综上所述，房地产行业实施营改增以后，对企业未来长远的发展是把双刃剑，其影响利弊的大小主要取决于房地产行业自身的财务管理方式和方法。营改增既是房地产行业未来一段时期里经营面对的重要机遇，也是实现其良好发展的重大挑战。总体来说，2016年是营改增税负改革的收尾之年，在其带动下加快促进国内外的财税体制接轨步伐，减少重复性征税，增加房地产企业的综合竞争力，推进企业长远发展。
参考文献：
[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014， （12）
[2]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2015， （03）
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第一条农村土地旧村复垦项目专项资金
本规定农村土地旧村复垦项目专项资金（以下简称“专项资金”）是指专项用于我县农村土地（含受地质灾害威胁、灾毁等）旧村复垦项目的资金。
第二条设立专户、封闭运行
农村土地旧村复垦项目经省国土资源厅先行核定产生的城乡建设用地增减挂钩指标上交易平台与购买方确定交易数量和价格后，县人民政府授权县国土资源部门、项目所在乡（镇）人民政府设立专户。专项资金实行专户储存、专人管理、封闭运行，专款专用、接受监督，任何单位和个人不得以任何形式、任何理由截留、挤占和挪用。
第三条专项资金使用范围
（一）支付村民拆旧补偿和安置费用。根据各乡（镇）农村土地旧村复垦项目实施方案，对一户一宅被拆迁的农村村民，可在村庄规划区内安排新的宅基地或统一规划建设安置房，保障其生活居住需要；对不需要安排新宅基地或安置的农村村民，在拆旧时依法给予经济补偿。
（二）旧村土地复垦费用。旧村土地复垦为耕地的直接工程施工费，包括：旧建筑物拆除并外运弃渣、土地平整、耕作层客土、土壤改良、农田水利、田间道路工程等。
（三）灾后重建费用。因地质灾害、灾毁等实施的旧村复垦，其城乡建设用地增减挂钩指标收益应主要用于灾后重建，包括灾后重建家园补助；项目所在乡（镇）、村的道路、农田、水利、公共设施等受损灾后修复重建工程费用等。
（四）新农村基础设施建设费用。新农村基础设施是指为农村农民生活提供公共服务的工程设施，包括：新村建设的基础设施和公共设施建设费用。
（五）支持农业农村发展、改善农民生产生活条件费用。包括项目所在乡（镇）、村的田间道路、农田水利等农业基础设施和改善农民生活条件的公共公益设施建设费用。
（六）编制农村土地旧村复垦项目专项规划及实施方案费用。县、乡（镇）人民政府根据土地利用总体规划和乡（镇）、村建设规划，组织编制农村土地旧村复垦专项规划；项目所在乡（镇）、村根据确定的农村土地（含受地质灾害威胁）旧村复垦范围，按项目制定实施方案的费用支出。
（七）旧村土地复垦工程规划设计与预算编制的费用。包括：旧村土地复垦工程直接工程施工费，项目前期工作经费即土地清查费、项目设计与预算编制费、项目勘测费、项目招标费，工程监理费，竣工验收费即项目工程验收费、项目决算及审计费、土地重估与登记费、基本农田重划及标记设定费，业主管理费，不可预见费。其设计与投资预算按照《财政部、国土资源部关于印发土地开发整理项目预算定额标准的通知》（财建〔〕169号）、《省财政厅、国土资源厅关于修订土地开发整理项目规模和投资预算标准的通知》（财建〔〕79号）执行。
第四条专项资金的审批使用
凡符合专项资金使用范围要求的项目，由乡（镇）人民政府向县国土资源局提出项目资金使用申请，县国土资源局报请县政府批准后办理拨付手续（从县级专户中拨付至乡镇政府专户）。乡镇政府享有项目资金审批权，即项目资金的使用由乡镇政府负责审批，并严格执行银行结算制度和现金管理条件的有关规定，资金支付的原始凭证应具有合法性、真实性、有效性和完整性。
第五条规范项目管理
乡（镇）人民政府要加强项目及资金的使用管理，要按项目建设要求，做好项目的工程施工、工程招投标、工程监理、竣工结算、工程量审核及资金审计、决算等工作，并将项目实施及资金使用情况呈报县财政、国土资源部门。
严格项目新增耕地验收，结算土地增减挂钩指标，规范内业资料管理。
第六条加强专项资金监管
县财政、审计、国土等有关部门要加强对农村土地旧村复垦项目资金使用情况的监督检查。任何单位和部门不得以任何形式挤占、挪用农村土地旧村复垦项目专项资金。对各种违法违规使用农村土地旧村复垦项目资金的行为，要按有关法律法规规定严肃查处。农村土地旧村复垦项目专项资金使用实行公示制度，公示内容包括：农村土地旧村复垦项目专项资金预决算；农村土地旧村复垦项目专项资金收入与支出执行情况等。
第七条 建立奖惩激励机制
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一、指导思想
以落实科学发展观、构建和谐社会为统领，以改善农村生产和生活条件为目标，以优化用地结构和节约集约用地为重点，以保护资源、保障发展为出发点和落脚点，缓解我县农用地转用指标严重不足的矛盾，推动县域经济又好又快发展。
二、现实意义
城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划，将若干利用不合理、不充分和废弃闲置的农村建设用地以及位于城镇规划圈外的国有工矿废弃地地块（即“拆旧地块”）和拟用于城镇建设的地块（即“建新地块”）共同组成建新拆旧项目区。通过拆旧建新和土地复垦，将整理新增的农用地、耕地面积，等量核定为建设占用农用地、耕地指标，直接置换用于农村居民点和城镇建设，促进用地布局优化和土地节约集约利用。
省、市国土资源部门对城乡建设用地增减挂钩规模进行必要的控制和管理，即通过下达一定数量的城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的周转指标（简称挂钩周转指标）来进行必要的控管。挂钩周转指标专项用于项目区内建新地块的面积规模控制，并在规定时间内用拆旧地块复垦出来的农用地面积归还，归还的农用地面积不得小于挂钩周转指标。
三、工作原则
（一）符合规划的原则。城乡建设用地增减挂钩要确保项目区建设用地总量不增加、布局更合理，耕地和基本农田数量不减少、质量不降低。要按照土地利用总体规划的要求统筹安排并科学确定挂钩项目区，合理布局项目建新区和拆旧区，适度控制建新拆旧规模，引导城乡用地布局和结构调整，并尽量避免城乡建设中的二次拆迁。建新区建设占用土地必须符合土地利用总体规划，并加强与城镇体系规划和村镇建设规划等相关规划的衔接。
（二）增减平衡的原则。建新地块的总面积不得大于拆旧地块的总面积。建新地块中建设的集约利用水平应高于现有存量建设用地。拆旧地块复垦为耕地的数量不少于、质量不低于建新占用的耕地，并与基本农田建设和保护相相合。
（三）先易后难的原则。项目区应优先选择当地群众积极性高、资金有保障、具有建设用地整理（拆旧）潜力的地方开展工作。通过示范，先易后难，积累经验，以点带面，逐步推广。
（四）依法自愿的原则。城乡建设用地增减挂钩项目区的工作方案和实施工作必须依规依程序报批，项目区选址布局要实行认证、听证，充分吸收当地农民和社会各界意见；项目区实施过程中，涉及农用地和建设用地调整、互换，集体土地征收，以及农民补偿安置的，要实行公示，以切实维护农民集体经济组织和群众合法权益。
四、工作内容
（一）拆旧地块调查
拆旧地块主要包括：农村空闲宅基地，乡镇集体企业闲置地，废弃的农村道路及其它闲置农村建设用地；国有工矿企事业单位停办、关闭、搬迁后的废弃地，废弃的学校、铁路、公路用地；停办、关闭矿山的尾砂库、露天采石场、采矿工业场所、塌陷区等。拟于近期抓紧对全县各乡镇所有符合要求的拆旧地块进行调进摸底，并将拆旧地块落到相关图件上编制一套《*县拆旧地块分布图》，同时对所有拆旧地块进行面积统计，形成《*县拆旧地块面积汇总表》，对各拆旧地块现状以及整理方向和整理资金投入预计进行登记，编制一套《*县拆旧地块登记簿》，形成图、表、簿相对应、详实可靠的*县拆旧地块情况档案资料。
（二）建新地块选择
由县国土资源局会同县规划局根据县委、县政府当前工作指导思想和县域经济发展的实际情况，依据土地利用总体规划和有关城镇、村庄规划，共同落实选择好建新地块。
（三）编制实施方案
在完成“拆旧地块”的调查摸底和“建新地块”的选址落实工作的基础上，组织完成项目实施工作方案的编制，并落实专项资金，按照规定要求进行项目申报。
（四）项目组织实施
按照经上级批准的项目实施工作方案完成“拆旧地块”的土地整理，通过省国土资源厅的验收后归还下达的挂钩周转指标。
五、工作步骤
（一）准备阶段（20*年8月16日—8月30日）
1、成立机构
成立*县城乡建设用地增减挂钩工作领导小组，由县人民政府县长蒋湘晖任组长，县人民政府副县长邓小艳任副组长，政府办、国土资源局、发改局、财政局、农业局、林业局、水利局、环保局、交通局、建设局、规划局等主要负责人为成员，负责协调解决挂钩工作中的重大问题，制定挂钩工作相关政策，从土地出让金、耕地开垦费中落实挂钩项目专项资金。领导小组下设办公室（设县国土资源局内），由县国土资源局副局长刘冬芽同志任办公室主任，负责项目实施工作方案的编制和组织项目的具体实施。各乡镇和县直相关部门要按照各自职责，共同配合做好项目实施相关工作。
2、资料准备
县国土资源局负责准备挂钩工作所需要的土地利用现状图、土地利用总体规划图、土地利用数据以及县乡社会、经济、自然等历史和现状相关资料。
3、资金筹措
落实资金来源，合理安排经费使用，保障建设用地增减挂钩工作顺利进行。
（二）拆旧地块调查摸底阶段（20*年8月16日—9月30日）
1、实地调查“拆旧地块”；
2、编制《*县拆旧地块分布图》、《*县拆旧地块登记簿》及《*县拆旧地块面积汇总表》；
3、选择确定20*年度申报项目的“拆旧地块”。
（三）落实建新地块阶段（20*年8月16日—9月30日）
根据“拆旧地块”规模，结合我县实际情况，由县国土资源局会同县规划局选择落实好20*年度申报项目的“建新地块”。
（四）项目申报阶段（20*年8月—9月）
1、制定20*年度我县“建设用地增减挂钩”项目初步方案并申报；
2、编制20*年度挂钩项目实施工作方案；
3、组织有关听证。
（五）组织项目实施阶段（20*年11月—2009年10月）
1、“建新地块”项目建设实施；
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城市机械更新在短时间内解决城市老化、居住条件恶劣的问题，使得各方面都有迫切的要求，因而对全面考虑及缜密操作的要求也就降低了，对其中的问题也应抱以宽容的态度。
旧城改造为房地产开发提供土地和需求。旧城改造将使城市土地功能发生改变，在旧城改造过程中，提供了土地新兴功能的房地产项目进行开发，同时被拆迁的居民也需要房地产的居住产品来安置。
旧城改造的动力
旧城改造的资金来源于市场。旧城改造为房地产开发提供了土地，但房地产开发为旧城改造提供资金的作用和贡献是巨大的。当然，这些资金都不是“免费的午餐”，其趋利性是根本的，因而，成功通过市场筹集资金进行旧城改造的桥梁即是成功的房地产开发。
房地产项目的市场开拓改变社区结构。房地产发展商的市场开发往往超越社区原有区位、功能的束缚，对社区的人口、产业等结构进行了全新的塑造，对于区域经济发展的贡献超过了房产一次性销售带来的效应。
房地产开发负担了市政配套和社会配套的责任。旧城区普遍市政基础设施条件较差，教育、商业等社会配套的条件也不好，因而在旧城改造项目中这些都转化为发展商的成本――这些成本比新区项目要高多了――这也就造成了旧城项目成本往往居高不下的一个主要原因。
破坏性改造与“搭车式”开发均不可取。为了尽快完成旧城改造的任务，政府和发展商都可能采取功利的做法，试图降低成本。例如加大容积率等方法，对景观、保护区等城市保护项目带来破坏。另外，不少方面认为发展商利润很高，用搭车的方法加大房地产商的成本，导致房地产项目出现失败的可能性加大。
实现共赢
房地产开发旧城改造共赢， 为房地产开发的成功创造充分的条件。从体谅和理解房地产商市场运作的难度出发，高标准进行区域改造规划，适当降低房地产商在市政建设等方面的负担，都为房地产项目创造了一个较合理的门槛和底限。
优秀的房地产商可以创造市场成功。发展商不能单纯向政府要求优惠条件，因为很多时候土地的优惠条件并不决定项目的成功，优秀的房地产商必须通过自己的努力赢得市场成功。
坚持市场细分和土地细分挖掘土地价值。由于旧城土地面积小、成本高，因而不能以粗放的方法进行规划和开发，而应根据区位及传统资源进行市场细分和土地利用细分，才能发现更大的价值，这项工作可能就是旧城改造项目的利润所在。
共同培育商业氛围，发展都市居住模式。旧城的中心区位最适合以商业物业的形态表现出来，因而在发展居住区的时候，应比新区项目更加注重商业物业，否则就失去了旧城区位价值的优势。
寻找成功模式
旧街坊的保护必须与实用相结合，全部迁走原居民，只留下空壳并不是保护的真正目的。应考虑宜商则商、宜住则住，使旧街坊保持新的、活的生态。
吸引人口与商业设施建设。旧城改造往往疏散了人口，这与商业价值是相矛盾的。许多城市的旧城区改造之后，也就失去了往日的繁荣和活力，因而以吸引人口为目的开发才是旧城改造的要害。
把握密度与住宅档次、价位的关系。一般而言，旧城项目密度越高则价位越低，而密度越低则价位越高，考虑市场的需求和承受力，比较适合采用中密度的发展模式，价位表现适当稍高些，并体现出合理的价格性能比。
挖掘文化与传统资源。旧城的文化、传统资源都是重要的商业价值，但是这些资源不是万能的，应该创造性赋予更大的商业价值。
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加入“ WTO”标志着国际经济一体化在我国得到进一步发展，为加速我国经济的国际一体化进程，我国采取了一系列的措施。为了贯彻执行《 中华人民共和国会计法》和《 企业财务会计报告 条例》，规范企业的会计核算工作，提高会计信息质量，财政部于2001 年 1月 1日颁布了新的《 企业会计制度》。新制度在具体实施过程中一些不完善的方面也日益暴露出来，会计学界对相关问题提出很多不同见解，笔者对“ 新制度”也进行了较为系统的研究和学习，并将有关问题与实际运用情况进行了比较分析，认为“ 新制度”中某些关于会计处理的规定存在一定程度的不合理，本文就以下几个方面谈谈自己对新《 企业会计制度》的有关规定的看法和建议。
一、现金溢余的会计处理
《 企业会计制度》关于“ 货币资金的会计处理规定”中，对于现金在清查过程中的短款，属于无法查明原因的（ 非责任人或保险公司赔偿），根据管理权限，经批准处理后，借记“ 管理费用———现金短款”科目，贷记“ 待处理财产损益——待处理流动资产损益”科目。对于无法查—明原因的现金益余，经批准后，借记“ 待处理财产损益———待处理流动资产损益”科目，贷记“ 营业外收入——现金溢余”科目。对于上述规定，笔者认为，对属于无法查明原因的现金溢余，经批准后，应记入“ 管理费用———现金溢余”科目，来冲减管理费用。这是因为：
1、将现金短缺记入“ 管理费用”科目，而现金溢余却记入“ 营业外收入”科目，显然这样的会计处理是不对称的，这样做不利于会计人员的理解和操作。
2、《 企业会计制度》规定，“ 营业外收入”科目核算企业发生的与其生产经营无直接关系的各项收入，包括固定资产盘盈、处置固定资产净收益、非货币性交易收益、出售无形资产收益、罚款净收入等。由此可看出，“ 营业外收入”并不包括流动资产的盘盈。再者，按规定，流支资产 的 盘盈报经批准后， 借记“ 待处理财产损益———待处理流动资产损益”科目，贷记“ 管理费用”科目。现金溢余属于流动资产的盘盈，所以不应记入“ 营业外收入”科目，而应记入“ 管理费用”科目，进行如此处理更符合会计制度规定的合理性。
3、如果把现金短缺记入“ 管理费用”科目，把现金溢余记入“ 营业外收入”科目，而不是冲减管理费用，则企业所编制的多步式利润表上将反映出企业营业利润偏低的结果。如果现金溢余的数字很大（ 尽管出现此情况的概率很低），将直接导致会计报表使用者不能正确分析企业的利润构成情况。
鉴于以上几方面的分析，笔者认为应把无法查明原因的现金溢余记入“ 管理费用———现金溢余”科目，从而解决上述提出的问题，达到完善《 企业会计制度》的目的，使企业反映的会计信息更符合会计核算的原理。
二、关于企业“ 进项税额”的会计处理
按照我国《 税法》规定，工业生产企业购进货物（ 包括外购货物所支付的运输费用），必须在购进的货物已经验收入库后，才能申报抵扣进项税额，对货物尚未到达或尚未验收入库的，其进项税额不得作为纳税人当期进项税额予以抵扣。
而《 企业会计制度》规定，对于已经付款或已开出、承兑商业汇票，但材料尚未到达或尚未验收入库的采购业务，应根据发票账单等结算凭证，借记“ 在途物资”、“ 应交税金———应交增值税（ 进项税额）”科目，贷记“ 银行存款”或“ 应付票据”等科目；待材料到达、验收入库后，再根据收料单，借记“ 原材料”科目，贷记“ 在途物资”科目。
由上述规定可以看出，税法上工业企业购进货物，是在货物验收入库时，才可以抵扣进项税额，而会计制度中，在已经付款或已开出、承兑商业汇票，材料尚未到达或尚未验收入库时，就可以根据发票账单及结算凭证借 记“ 应 交 税金———应交增值税（ 进项税额）”科目。这样，在“ 在途物资”和“ 验收入库”这一过程中抵扣进项税额存在时间差，而这一时间差就可能在月底与月初造成当期应交增值税与实际不符的事实，也会在客观上提供了本期增值税的提前抵扣的可能，不利于国家税收的征管。举例如下：
借：在途物资 20000
应交税金——应交增值税（ 进项税额）
— 3400
贷：银行存款 23400
若在2 月2日，企业才收到货物，企业作分录如下：
借：原材料 20000
贷：在途物资 20000
就以上分析，我认为对应交税金——应交增值税（ 进项税额）作下述处理： 工业企业对于已经付款或已开出、承兑商业汇票，而材料尚未到达或验收入库的采购业务，可在“ 应交税金”科目下设置“ 待转增值税额”二级科目作为过渡，该科目借方记录尚未验收入库的在途物资的进项税额；贷方记录转入应交税金———应交增值税的进项税额。具体会计处理如下，根据例1的会计业务：
1、企业于1月30日业务发生时
借：在途物资 20000
应交税金——待转增值税额 3400
贷：银行存款 23400
2、2月2日物资验收入库时
借：原材料 20000
应交税金——应交增值税（ 进项税额）— 3400
贷：在途物资 20000
应交税金——待转增值税额 — 3400
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论文出处(作者): 三、有关旧固定资产处理的若干问题
《 企业会计制度》规定：固定资产应按其取得时的实际成本作为入账价值，取得时的成本包括买价、进口关税、运输和保险等相关费用，以及为使用固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出 ，同时规定其基本处理是： 借 记 “ 固定资产”科目，贷记相关科目。也就是说无论取得的固定资产是新是旧，均按其取得时的实际成本作为固定资产的入账价值 ，不 涉 及“ 累计折旧”科目。笔者认为，尽管按这种规定进行账务处理，具有简单的优点，但当取得的是已使用的固定资产时，则不利于会计信息使用者正确理解企业真实的财务信息，具体存在以下几个方面的问题：
1、与“ 固定资产”科目的核算规定不一致
《 企业会计制度》中“ 固定资产”科目规定“ 本科目核算企业固定资产的原价。”按一般理解固定资产的原价是指该固定资产处于全新状况时的当前市场价格。当取得的固定资产是全新固定资产时，上述会计处理规定是恰当的，但当企业取得的是旧固定资产时，上述会计处理则不妥因为，在这种情况下计入“ 固定资产”科目的金额往往不是该固定资产的原价，而可能是该固定资产的当前可收回净额或者是企业换出资产的账面价值加上应支付的相关税费等的金额。前者如投资者投入的旧固定资产、接受捐赠的旧固定资产或盘盈的旧固定资产以及进行更新改造的固定资产等，后者如企业通过债务重组取得的旧固定资产或通过非货币性交易换入的旧固定资产等。
2、不能准确地反映企业整体固定资产的新旧程度
我们知道，将企业资产负债表中“ 累计折旧”项目金额、“ 固定资产净值”项目金额与“ 固定资产原价”项目金额（ 根据“ 固定资产”科目期末余额直接添列）比较，可以获得企业整体固定资产新旧程度的信息。这一信息反映了企业的技术状况和生产能力，为会计报表使用者分析企业整体固定资产新旧程度和技术水平提供重要信息，便于他们作出相关决策。当企业取得旧固定资产时，如果按照上述规定进行账务处理，资产负债表中“ 累计折旧”和“ 固定资产”项目反映的金额都是不准确的，从而不能准确地反映企业整体固定资产的新旧程度。当企业取得的旧固定资产在固定资产总额中所占比重较大时，情况尤为突出，有可能导致企业提供的固定资产的有关信息失去相关性，误导会计报表使用者。下面举例说明：
例 2：设甲公司固定资产由两部分构成：一部分是全新的固定资产，原价400万元；另一部分是投资者投入的旧固定资产，投资各方确认的 价值是600万元，该旧固定资产处于全新状况时的重置价值为1200万元。
假如按《 企业会计制度》中规定的取得旧固定资产时的账务处理方法，则计入“ 固定资产”科目的总金额为1000万元，计入“ 累计折旧”科目的金额为0；资产负债表中的“ 固定资产原价”项目金额为1000万元，“ 累计折旧”项目金额为0，“ 固定资产净值”项目金额为1000万元。对 于并不知企业财产情况的会计报表使用者通过将“ 累计折旧”、“ 固定资产净值”项目金额分别与“ 固定资产原价”项目金额进行比较，就会得出甲公司固定资产为全新固定资产的错误结论，并会进一步认为甲公司固定资产技术水平先进可靠、生产能力强等错误判断，从而可能作出一系列错误的投资决策。显然，《 企业会计制度》中关于固定资产的相关规定存在不合理的会计处理。
根据上述分析，提出以下建议：
企业对于取得的固定资产，应当区别其新旧分别进行账务处理。即当取得的是新固定资产时，无需考虑其累计折旧，直接按其取得时的成本，借记“ 固定资产”科目，贷记相关科目。当取得的是旧固定资产时，应考虑其价值损耗程度，按该固定资产在全新状态时的当前市场价格，借记 固定资产“科目，按其新旧程度估计的价值损耗金额，贷记” 累计折旧“科目，按确定的价值，贷记有关科目。
这样改进企业取得固定资产时的会计处理，可以克服前述两个问题，使“ 固定资产”科目核算的是固定资产的原价，使资产负债表能够较为准确地反映企业整体固定资产的新旧程度，这样对旧的固定资产进行会计处理并没有改变企业资产总额与利润总额，但所提供的会计信息更具有相关性。
按照这种会计处理方法，则例2中计入“ 固定资产”科目的总金额为1600万元，计入“ 累计折旧”科目的金额为600万元；资产负债表中的固定资产原价“项目金额为1600万元，” 累计折旧“项目金额为600万元，” 固定资产净值“项目金额为1000万元。这样进行账务处理，不仅使” 固定资产“科目能始终按照《 企业会计制度》核算固定资产的原价，而且，当企业取得的固定资产有旧固定资产时，可以准确地反映出企业整体固定资产的新旧程度，使企业提供的有关固定资产信息具有相关性，便于会计报表使用者能够得出正确的分析，正确理解和掌握企业资产的质量和构成情况，以便能作出正确的投资和经营策略。最重要的是完善了我国的《 企业会计制度》，使我国的会计制度既与我国的实际情况相结合，又能尽快与国际会计惯例接轨，建立统一有效的会计制度。
《 企业会计制度》已经颁布两年多了，在试行中越来越多的会计应用问题已经显现，以上仅仅对《 企业会计制度》中不完善的几个典型问题阐述了笔者的浅见，在实际核算过程中，我们还有很多问题尚需要解决，而且随着时间的推移，肯定还会有更多的弊端暴露出来。随着会计改革的不断进行，相信我国的《 企业会计制度》会越来越完善。
[ [l]中华人民共和国财政部。企业会计制度[M].北京：经济科学出版社，2001.
[2]中华人民共和国财政部。企业会计准则—投资（指南）[M]北京：经济科学出版社，2001.
[3]财政部注册会计师考试委员会。会计（CPA教材）「M].北京：中国财政经济出版社，2002.
[4]财政部注册会计师考试委员会。税法（CPA教材）「M].北京：经济科学出版社，2 002.
[5]王明珠。损益信息失真查证实务「M。北京：中国时代经济出版社，2002.
[6财政部财务与会计杂志社。有关旧固定资产核算的若十质疑[J].财务与会计，2003，（3）。
新旧项目范文6
一、明确改造任务
（一）工作目标。通过小区基础设施改造、居住环境整治完善、公共服务设施配套提升，力争用5年时间，把建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全的城镇老旧小区（含单栋住宅楼）改造成基础设施完善、公共配套设施齐全、居住环境整洁、安全健康、管理有序、文明和谐的居住社区，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。2020年，全省新开工改造城镇老旧小区1020个，涉及居民17.45万户；到2022年，基本形成符合我省实际的城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，基本完成全省2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
（二）改造内容。城镇老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类3类。
1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯、5G移动通信基础设施以及光纤到户等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施，幼儿园等教育设施，周界防护和高空抛物监测等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
（三）改造范围。重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，并根据国家年度计划申报要求，适时调整小区建造年限规定。国有企事业单位、省管公房、移交政府安置的军队离退休干部住宅小区、军队及院校所属城镇老旧小区按属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施。对已享受过其他中央补助资金进行过改造的城镇老旧小区（如节能改造、“三供一业”改造等），依然存在市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的，逐步纳入改造规划和计划，但同一改造内容不得重复使用中央补助资金。不得将计划征收拆迁的小区（含独栋住宅楼）纳入城镇老旧小区改造范围，不得将已经实施和计划实施改建、扩建、翻建的棚户区纳入城镇老旧小区改造范围，严禁借城镇老旧小区改造变相搞房地产开发。
二、多渠道筹措资金
（一）合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原则，鼓励引导居民出资参与城镇老旧小区改造。通过建立奖补政策，鼓励引导居民进行门窗更换和水表、电表表后改造。鼓励居民通过让渡楼面资源、小区公共收益、投工投劳等多种方式，积极支持城镇老旧小区改造。业主共有物业管理区域内的广告、便民服务亭、停车、充电、智能信包箱等经营收入，可用于城镇老旧小区改造及物业管理。各地要结合实际，研究出台住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的具体办法。支持居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。
（二）加大政府财政投入。积极申报争取中央财政专项资金、中央预算内投资等中央补助资金，省级财政予以一定支持。中央和省级财政补助资金主要用于市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。省直有关部门在安排专项补助资金时，要对城镇老旧小区改造配套项目给予支持，对城镇老旧小区改造中符合省级专项资金使用条件的社区综合服务建设项目给予补助。市州、县市区政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可纳入国有住房出售收入存量资金使用范围；要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。认真落实国家关于城镇老旧小区改造相关税费减免政策。
（三）鼓励专业经营单位积极出资。电力、通讯、有线电视、供水、燃气等专业经营单位要积极履行社会责任，主动参与支持城镇老旧小区改造。涉及管线的迁改、规整费用，由相关专业经营单位和地方共同承担，具体比例由各地研究确定。改造范围内的电力、通讯、有线电视管沟、站房及箱柜设施，土建部分建设费用纳入财政支持，网络缆线、电线等更新及规整入地由专业经营单位组织实施。鼓励小区楼面资源对5G等移动通信基础设施开放。
（四）支持金融机构提供信贷服务。国开行省分行、农发行省分行等金融机构要结合各自职能定位和业务范围，按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度，并积极争取金融政策倾斜支持。各商业银行要加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。
（五）引导社会力量积极参与。进一步放开与城镇老旧小区改造关联的城市基础设施投资、建设和运营市场，做好基础类、完善类、提升类相关建设项目打捆发包，鼓励引导社会和民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与城镇老旧小区改造，实现投资主体多元化、投资渠道多样化。支持城镇老旧小区改造实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。推广特许经营、建设—拥有—运营（BOO）、政府和社会资本合作等模式参与改造。社会和民间资本参与城镇老旧小区改造，可享受市场准入、产业扶持和税费减免等优惠政策。
三、加快审批进度
（一）推行改造方案联合审查。城镇老旧小区改造方案经居民同意后，可由各地政府组织住建、发展改革、财政、自然资源等部门进行联合审查。联合审查通过的改造方案，作为城镇老旧小区改造项目办理立项用地规划、工程建设、施工许可、竣工验收等审批依据，相关部门直接办理审批手续。
（二）简化立项审批及用地规划许可手续。纳入城镇老旧小区改造年度计划的项目，可依据联合审查通过的改造方案，将项目建议书、可行性研究报告、初步设计及概算合并为可行性研究报告（代初步设计）进行审批，可行性研究报告（代初步设计）应达到初步设计深度，可研批复中需分类明确基础类（主体改造修缮+配套基础设施）、完善类、提升类投资规模和建设内容（需量化）。不涉及土地权属变化的城镇老旧小区改造项目，无需办理用地规划许可，可用已有用地手续等材料作为土地证明材料。
（三）精简合并工程建设许可和施工许可手续。城镇老旧小区改造应确保建筑主体结构安全。不增加建筑面积、不改变建筑结构的项目，无需办理工程建设规划许可手续。实行项目建设单位告知承诺制的，不再进行施工图审查。涉及新增建设项目、改建和扩建等增加建筑面积、改变建筑功能和结构的城镇老旧小区改造项目，可合并或同步办理建设工程规划许可和施工许可，实行施工图联合审查。允许将工程质量监督手续和施工许可证合并办理。
（四）实行联合竣工验收。鼓励相关各方进行城镇老旧小区改造项目联合验收。
四、统筹推进实施
（一）坚持政府主导。各地要建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，明确各有关部门、单位和街道（镇）、社区职责分工，制定工作规则、责任清单和议事规程，形成工作合力，共同破解难题，统筹推进城镇老旧小区改造工作。
（二）科学编制规划。各地要研究确定年度计划和远期目标，科学编制本地区城镇老旧小区改造“十四五”专项规划，明确各年度改造计划，形成“储备一批、在建一批、新开工一批、竣工一批”的良性循环。要综合评估地区财政承受能力，不得盲目举债铺摊子，项目可行性研究阶段应充分论证改造内容、资金平衡等方案，确保纳入年度改造计划的项目按时开工、有序推进、按期建成。城镇老旧小区改造“十四五”专项规划由市州政府批准后，于2020年10月20日前报送省住建厅、省发展改革委、省财政厅。
（三）明确实施主体。鼓励多种所有制企业作为实施主体承接城镇老旧小区改造，支持有实力的国有企业参与城镇老旧小区改造项目建设。支持市、县政府原有的融资平台通过市场化改制，实现市场化运营，在不承担政府融资职能的前提下，作为实施主体承接城镇老旧小区改造服务。鼓励采用工程总承包（EPC）、全过程工程咨询服务等推进项目建设。
（四）推进片域改造。坚持以改造小区为基本单元，整合推进片域改造，实现养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安（如派出所、社区警务室）等各类设施增设、更新，以及电力、通信、供水、排水、供气、供热等管线改造规划计划与城镇老旧小区改造规划计划相衔接，做到整体规划、协调配套、同步建设、全面推进。同时，建立存量资源整合利用机制，落实土地支持政策。改造项目涉及历史文化街区、历史建筑、古树名木的，要严格落实相关保护修缮要求。
（五）完善管理机制。结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。
五、强化组织保障
（一）落实主体责任。各市州、县市区政府和兰州新区管委会对本地区城镇老旧小区改造工作负总责，主要负责同志要亲自抓，把推进城镇老旧小区改造摆上重要议事日程，调动各方面资源抓好组织实施，落实好各项配套支持政策。省政府成立由分管领导任组长的省城镇老旧小区改造工作领导小组（名单见附件），研究推进全省城镇老旧小区改造工作。
（二）明确部门职责。住建部门要切实担负起城镇老旧小区改造的组织协调和督促指导职责，各有关部门要按照职责加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时研究解决工作中的新情况新问题，完善相关政策措施。对城镇老旧小区改造工作成效显著的地方，将给予有关激励支持。
