公积金贷款的月利率范文1
以特有优势，带来切实利益
“住房公积金贷款是由北京住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款；贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。
它作为一种政策性贷款与商贷相比的确有着许多特殊优势，切实考虑到了贷款者的利益。公积金贷款的优势不单单表现在资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金，更为重要的是它与商贷相比在利息负担上有绝对优势。”伟嘉安捷房贷顾问公司总经理康胜对记者介绍时说。
利息的多少，是大多贷款者最为关心的问题，尤其是对那些收入水平一般但十分稳定的自住型消费者来说，百分之一的利率差，会直接影响到房贷者日常的经济支出。目前，贷款期限在1―5年的，公积金利率是4.14％，商贷期限为1年的优惠利率是5.265%、贷款期限2―3年的优惠利率是5.427%、贷款期限4―5年的优惠利率是5.508%；5年以上，公积金利率是4.59％，商贷利率5。751%。
案例：王先生已连续12个月在单位缴存住房公积金，月缴存额300元左右，其他条件也符合公积金贷款申请标准，现在想通过贷款方式购买一套位于朝阳区的二手商品房，建筑面积85平米，总房价80万，评估价约75万，王先生能支付首付30万，还需向银行申请贷款50万。（以贷款期限20年为例）
同时据伟嘉安捷按揭顾问介绍，为了抑制房产投机行为，如果采取商贷方式申请多次购房贷款，则会降低贷款成数或提高利率，而公积金则没有这方面的规定，不受多套住房利率上调的限制。
自由还款还购房者自由
自由还款方式是借款申请人办理住房公积金贷款时，管理中心根据他所申请的借款金额和贷款年限，给出一个最低还款额，然后借款人在每月还款数额不少于最低还款额的前提下，根据自身的经济状况，自由安排每月还款额。
在还款期间，借款人可以根据自身经济状况，在不低于最低还款额的前提下，通过以下两种方式调整还款额：一是通过呼叫中心电话委托调整月还款，在每期有两次利用该方式调整月还款额的机会。二是借款申请人携带身份证到管理部，通过柜台书面委托办理调整月还款额造作，每期有一次利用该方式调整月还款额的机会。
（注：需提前三个工作日办理手续；如当期多次通知调整，则以最后依次有效通知为准；不能多次通知多个月的还款额；如不再通知，则以赏赐通知额一直划扣下去。）
这种方式有什么好处呢？我们比方说，刚毕业没两年的大学生，工资少，还款能力低，所以总希望前几年少还点贷款；相反有些人可能单位效益好，现在的收入比较高，所以希望最近这几年尽量多还点，那么如果有了自由还款方式，借款人就可以根据收入情况灵活调整还款额。
需要注意的是，如果借款人一直按最低还款额还款，那么在贷款到期时会面临一大笔剩余贷款要还。举个例子，如果贷款30万，期限20年，每月最低还款额是1493元，如果一直按着这个金额还，那么到最后一个月，要偿还137000元。
专款未必专用
用公积金贷款买完了房之后，还能不能动用自己账户里的公积金，公积金贷款的还贷和商贷相比，有没有什么不一样的地方？
小孟是一家电信公司的程序设计员，上个月他和他准备登记结婚的女友搬进了自己的新家。新房子是小孟小两口去年买下的，房款总价是48万元，小孟用自己和妻子的积蓄交了10万元的首付，其余的38万用的是公积金贷款。月供1800多元，他俩的收入每月在8000元左右。俩人的公积金加一块，每个月是1500多一点。但是小孟夫妇并没有用这笔钱用于每个月的还贷，他们在今年年初一次性把两人的公积金3.5万元都取出来用于房子的大修。
说到这儿，有人可能会问了，住房公积金不是只能用来买房和还贷吗，怎么到了小孟这儿，还能拿公积金去搞大修呢？其实这个问题也不难理解，因为家庭理财没有专款专用这么一说，所以就像小孟女朋友所说的，只要您能证明您已经买了房，每个月有还贷这项支出，就可以按照规定支取公积金。这里有几点提示：首先，第一次支取，需要带住房贷款合同、
案例解答
■户口不在本地，是否可申请住房公积金贷款？
答：只要是在北京市缴纳住房公积金的，不管是北京人或外地人都可以申请公积金贷款；异地购房提取公积金，可以通过三种办法提取：即凭借购房合同直接提取、通过将现有公积金账户封存再提取、将公积金账户中存储额转账到所买房产所在地新开账户后提取。
■夫妻两个的公积金贷款额度是否可以累加？
答：如果王先生想买一套房产，贷款额度为40万元，而王先生的住房公积金贷款审批额度仅为10万元，有30万元不能够通过公积金贷款支付，这时，如果王太太的公积金贷款审批额度为30万元，那么王先生家可以通过公积金方式贷款30万―40万元。
■补充住房公积金缴存方式如何？
答：职工缴存的补充住房公积金，由单位在职工每月工资收入中代为扣除；单位为职工缴存的补充住房公积金，由单位承担。单位为职工缴存的和代扣的补充住房公积金，由单位自发放月工资之日起五日内，存入市公积金管理中心在市建行房地产信贷部设立的补充住房公积金专户内，并且计入职工个人补充住房公积金账户。
■什么人能申请补充住房公积金贷款？
答：只要借款申请人在申请贷款前6个月正常连续缴存住房公积金（包括时间和金额）即可取得住房公积金贷款资格，在申请住房公积金贷款时同时可以申请补充住房公积金贷款。
■如何申请补充住房公积金贷款？额度如何确定？
答：履行补充住房公积金缴存义务的职工在购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房时，可以申请补充住房公积金贷款，但应当提供担保。
补充住房公积金贷款采用与基本公积金贷款一样的贷款倍数。补充住房贷款额度由补充公积金存储余额的两倍调整为15倍，最高限额由3万元调整为10万元，与基本公积金贷款一样，若借款人补充住房公积金余额的15倍小于10万元，则该条件的余额倍数改用20倍重新计算。
■申请补充住房公积金贷款怎么签合同？
答：申请补充住房公积金贷款的，不单独签订补充住房公积金贷款合同，在住房公积金贷款合同中增加补充住房公积金贷款金额，贷款期限、贷款利率、还款方式、保证责任等，均与住房公积金贷款一致。
■补充住房公积金能用于购房贷款的首期付款吗？
答：申请补充住房公积金贷款的职工，其缴存的补充住房公积金不能用于购房贷款的首期付款。
公积金贷款的月利率范文2
变化一:
首套房首付比例上调至30%90平方米以下无优惠
首套房首付比例的上调可以说是本轮调控中力度较大的一环,9月29日,央行、银监会将商贷首套房首付比例调至30%,而在调控前,对于家庭首次购买90平方米以下的小户型房屋,可以享受20%的首付优惠。新政实施后,使用商贷购房前,购房人需按3成首付合理安排资金计划。
变化二:
首套房优惠利率上调至8.5折.7折利率时代终结
除了首套房首付比例的上调,在近期房贷市场上引起轩然大波的非首套房优惠利率莫属。10月最后一周,北京各大银行相继收到银监会通知,要求将首套房优惠利率折扣最低调至8.5折。从各行实施情况来看,11月1日起已开始执行,7折优惠利率时代终结,首套房优惠利率上调后,贷款人还款压力增大。
变化三:
商贷,公积金贷款利率双双上调
加息时代来临,商贷5年以上贷款利率调至6.14%,公积金贷款利率调至4.05%。以贷款额100万元20年期为例,按商贷基准利率计算,加息后多付100多元的月供。商贷利率上调后,公积金贷款利率紧跟上调,5年期利率上调0.18个百分点,调整后为4.05%。以贷款额60万元20年期为例,公积金利率上调后多还50多元月供。
加息后各银行对新利率普遍执行次年调整方式,即明年1月1日起开始执行新利率,不过还是要提醒已在还款中的购房人,最好看一下当初与银行签订合同时对于利率调整是如何约定的,可致电贷款行,莫因加息后未存入足额的还款额而导致逾期。
变化四:
公积金首套房首付暂未上调,与商贷相比存优势
11月3日,四部委联合调整公积金政策,关于公积金首套房首付的争议终落地。此前,商贷首套房首付比例上调后,各方对于公积金首套房首付是否会上调存在诸多猜测,此次四部委政策的出台可以说让购房人吃了一颗定心丸。公积金首套房首付比例未上调,90平方米以下仍可享受20%的首付,90平方米以上首付30%,与商贷相比,购房人使用公积金贷款购买90平方米以下的小户型房屋优势犹存。
变化五:
公积金二套房贷款增设门槛,利率上调1.1倍
调控后公积金二套房贷款相比商贷严格较多:一是公积金二套房贷款利率首次上调为1.1倍;二是公积金二套房贷款增设门槛,发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭,且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普遍自住房。以北京市以例,根据2007年统计局公布的人均27.07平方米的标准,一户三口之家需满足家庭名下现有唯一一套住房且建筑面积低于81.21(27.07×3)平方米,才可使用公积金贷款购买第二套房,有置业升级需求人群值得注意。
变化六:
消费类贷款收紧,抵押消费贷款购房用途叫停
购房人需注意,抵押消费贷款购房用途叫停,对于父母想抵押名下房产为子女购房现在已经行不通了。虽然购房用途受限,但如有装修房产,购车、留学等用途,还是能够使用购房消费贷款的。此外,抵押房产需要进行融资或是再扩建的中小企业主还可以办理中小企业经营贷款,解决企业发展中的资金难题。
变化七:
首套房契税减半,出售住房一年内再购房个税不再减免
第二轮调控还涉及到住房交易契税和个税的调整,如表所示。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且属于家庭唯一住房的,按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的不再减免个人所得税。对首次和二次购房税费契税和个税的一减一征,体现了差别化的税收政策。
变化八:
外地人限购令仍收紧,不能提供证明者拒批贷
9・29新政中再次重申,对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。不过,对于可以提供这两项证明之一的外地购房人在京是可以买房的,需要提供在京暂住证、银行收入流水证明、学历证明以及其他大额资产证明等,贷款时切记材料准备齐全。
变化九:
商贷,公积金贷款三套房仍停贷
目前商贷和公积金贷款三套房仍然是停贷,也就是如果购房人家庭成员名下现有两套全款住房、或是有过两套贷款住房现已结清贷款等情况,根据“认房又认贷”的标准,都会被认定为第三套房,商贷和公积金贷款都是拒批的,未有松动。
本文由伟嘉安捷供稿
调控连环效应显现11月第1周房贷市场交易量骤降3成
伟嘉安捷统计数据显示,首套房优惠利率上调首周,房贷市场交易量平稳过渡,但11月第一周环比上月最后一周,交易量下降近3成。这主要是受9・29新政、商贷、公积金齐调息以及公积金贷款政策调整等一系列宏观调控连环效应影响。
9・29新政将商贷首套房首付比例调至30%,首次置业人群前期购房首付压力明显增大,同时,新政中又叫停了抵押消费贷款的购房用途,对抵押房产再购房的二次置业人群影响较大。
10月20日起商贷和公积金贷款双双上调贷款利率,其中5年以上商贷上调了0,2个百分点,公积金贷款上调了0.18个百分点,贷款利率的上调无形中增加了首次和二次购房人的还款成本。
11月1日起首套房7折优惠利率全面取消,统一上调至8.5折利率。上调后,多数首套房人群能够平和对待,因为从下半年开始,首套房7折优惠利率已只有屈指可数的几家银行可以申请到,再加上加息的影响,大部分购房人已预料到首套房优惠利率会有所调整。
11月4日四部委再调公积金贷款政策,增设公积金贷款购买第二套房门槛,只对现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭发放,同时对公积金贷款首次执行上浮1.1倍利率。
公积金贷款的月利率范文3
第一条 为推动成都市住房制度改革，逐步建立住房信贷体系，支持城镇居民购买自住住房，规范个人住房信贷管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《国务院办公厅转发〈国务院住房制度改革领导小组关于加强住房公积金管理意见的通知〉》、《个人住房贷款管理办法》及有关规定，制订本细则。
第二条 个人住房置业担保贷款（以下简称贷款）是指借款人申请个人住房贷款时，由成都市住房置业担保有限公司（以下简称担保合同）为其提供保证并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，由保证人承担连带偿还本息的责任。
第二章 贷款的对象和条件
第三条 贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人。
第四条 借款人须同时具备以下条件：
一、具有成都市城镇常住户口或有效居留身份；
二、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
三、具有购买住房的合同或协议；
四、在贷款银行开立储蓄存款帐户（或交纳住房公积金存款），存款余额占购买住房所需金额的比例不低于40％，并以此作为购房首期付款；
五、担保公司同意作为借款人偿还本息并承担连带责任的保证人；
六、贷款银行规定的其它条件。
第五条 借款人应向贷款银行提供下列资料：
一、借款人的身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；
二、有关借款人家庭稳定经济收入的证明；
三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；
四、担保公司同意保证的书面意见；
五、借款人在贷款银行所属营业机构的存款单据；
六、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；
七、贷款银行要求提供的其它文件或资料。
第三章 贷款程序
第六条 借款人应到担保公司领取《成都市个人住房置业担保贷款申请书》（一式三份），向贷款银行提出借款申请，并提交第五条规定的资料。贷款银行自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款银行审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。
第七条 申请使用住房公积金贷款购买住房的，借款人须将申请交成都市住房制度改革资金管理中心（以下简称房改资金中心）初审，由房改资金中心委托银行对贷款进行调查，经房改资金中心审批同意后委托银行办理。
第八条 在借款申请批准后，贷款银行与借款人签订借款合同，借款人与担保公司签订担保合同，并办理合同公证、房屋保险等手续。按照借款合同约定的时间，由贷款银行以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。
第四章 贷款额度、期限和利率
第九条 个人住房置业担保贷款数额，不得高于实际购房价款的60％，最高不得超过20万元。
第十条 住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交住房公积金的2倍，且其贷款额度一般不超过6万元。
第十一条 贷款期限由房改资金中心或贷款银行根据具体情况确定，最长不超过20年。
第十二条 个人住房置业担保贷款的利率按人民银行有关规定办理。
第五章 贷款偿还
第十三条 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，要事前征得贷款银行和担保公司同意，办理有关手续。
第十四条 借款人应在双方约定贷款期限内，按月等额偿还贷款本息。计算公式为：
n
I（1＋I）
R＝P————————
n
（1＋I） －1
其中：R每月还款额；
P借款额；
I贷款月利率；
n按月计算的贷款期限。
第十五条 还款方式。
借款人在贷款银行开立个人储蓄还贷专户，专项用于还贷，根据借款合同约定，由银行按月扣收。
一、可由借款人每月用现金存入还贷专户，用于还贷；
二、还款期内，借款人可按年支用本人和配偶住房公积金帐户内的住房公积金，用转帐方式，转存入还贷专户；
三、可由借款人所在单位依据借款合同签订委托代扣协议书，由借款人所在单位每月从借款人工资中代扣，转入还贷专户，用于还贷。
第十六条 借款人可提前偿还全部贷款本息。
一、借款人应在预定提前还款日一个月前，书面通知贷款银行和担保公司，该通知一经发出，即不可撤销；
二、借款人提前偿还全部贷款本息，贷款人按合同约定利率和实际贷款的期限计收利息。
第十七条 在还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的，在接到贷款银行发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息，按中国人民银行有关规定计收。
第六章 借款合同的变更和终止第十八条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方和担保方协商同意，并依法签订变更协议。未达成协议之前，原合同继续有效。
第十九条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。
第二十条 借款人按合同约定偿还全部贷款本息后，借款合同及保证合同终止。
第七章 贷款保证
第二十一条 出现下列情况之一的，由担保公司负连带偿还责任：
一、借款人连续三个月以上未按照合同约定归还贷款本息；
二、借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后无继承人、受遗赠人或监护人，或其继承人、受遗赠人、监护人拒绝履行借款合同的。
第二十二条 借款人违约时，贷款银行根据违约性质、程度、金额采用下列一种或数种方式处理：
一、限期纠正违约行为；
二、中止借款人提取贷款，提前收回部分或全部贷款；
三、处以罚息；
四、从借款人帐户中扣款，偿还贷款本息；
五、按照法律程序追偿贷款本息。
第八章 其它
第二十三条 本细则只适用于成都市城镇居民购买自住普通住房，不适用于城镇居民维修、自建或购买豪华住房。
第二十四条 本细则由中国建设银行成都市分行、中国工商银行成都市分行、中国农业银行成都市分行和成都市住房制度改革资金管理中心负责解释和修改，并报中国人民银行成都市分行备案。
第二十五条 本细则自之日起施行。
附件：成都市个人住房置业担保组合贷款操作规程（试行）
为了深化住房制度改革，促进住房商品化，推进房地产业和房地产市场的发展，按照《成都市个人住房置业担保贷款实施细则》（试行）（以下简称担保贷款细则）有关规定，决定推出住房公积金和银行经营性资金相结合的个人住房置业担保组合贷款（以下简称组合贷款）。为便于开办此项业务，特制定本操作规程。
一、组合贷款由职工住房公积金和银行信贷资金按一定比例组合放贷，并由成都市住房置业担保有限公司（以下简称担保公司）担保的贷款。组合比例由成都市住房制度改革资金管理中心（以下简称房改资金中心）和贷款银行共同确定。
二、组合贷款根据其资金来源的不同和利率的差异，分别签订住房公积金借款合同和商业信贷资金借款合同，核算上分帐核算。
三、用住房公积金发放的贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1至3年（含3年）的，加1.8个百分点；期限为3至5年（含5年）的，加2.16个百分点；期限为5至10年（含10年）的，加2.34个百分点；期限为10至15年（含15年）的，加2.88个百分点；期限为15至20年（含20年）的，加3.42个百分点；
四、用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即，贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1至3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）法定贷款利率；期限为3至5年（含5年）的，执行1至3年期（含3年）法定贷款利率；期限为5至10年（含10年）的，执行3至5年（含5年）法定贷款利率；期限为10以上的，在3至5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5％。
五、个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
六、个人住房置业担保组合贷款程序（一）申请。
借款人到担保公司领取《成都市个人住房置业担保贷款申请书》（一式三份），并提交担保贷款细则第五条所规定的材料，由担保公司确定是否愿意为其担保。
（二）初审。
由房改资金中心及贷款银行对申请进行初审，出具初审意见。初审内容包括：
1.审核借款人及所在单位住房公积金缴存情况；
2.确定住房公积金贷款的额度和期限；
3.确定商业信贷资金贷款额度和期限。
（三）调查及审批。
1.初审合格后，贷款银行和担保公司对贷款进行调查，调查内容包括：
①购房行为是否合法；
②是否具有偿还贷款本息的能力。
2.审批：
由房改资金中心对住房公积金贷款进行审批，银行对商业信贷资金贷款进行审批。
3.借款人与担保公司签订担保合同，并办理合同公证、房屋保险等手续。
（四）签订借款合同和担保合同。
1.房改资金中心与银行签订住房公积金委托贷款合同、贷款银行与借款人签订住房公积金借款合同；
2.借款人与贷款银行签订组合商业信贷资金借款合同。
（五）划拨贷款。
1.借款合同生效后，房改资金中心将资金划入房改资金中心委托贷款基金户，再由贷款银行按借款合同拨付到购房合同指定售房单位帐户；
2.贷款银行将组合商业信贷资金划入购房合同指定售房单位帐户。
七、贷款发放后，贷款银行和担保公司要对借款人执行借款合同的情况进行追踪和检查。
八、贷款的偿还1.借款人在贷款银行所属储蓄机构开立个人储蓄帐户，并存入足够还款资金，贷款银行按借款合同规定的还款时间，按月从借款人储蓄帐户扣收。如借款人提前还款，要事前征得贷款银行和担保公司同意。
2.借款人应在双方约定贷款期限内，按月等额偿还贷款本息。计算公式为：
n
I（1＋I）
R＝P————————
n
（1＋I） －1
其中：R每月还款额；
P借款额；
I贷款月利率；
n按月计算的贷款期限。
3.还款方式：
贷款人在贷款银行开立个人储蓄还贷专户，专项用于还贷，根据借款合同约定由银行按月扣收。
①可由借款人每月用现金存入还贷专户，用于还贷；
②还款期内，借款人可按年支用本人和配偶住房公积金帐户内的住房公积金，用转帐方式，转存入还贷专户；
③可由借款人所在单位依据借款合同签订委托代扣协议书，由借款人所在单位每月从借款人工资中代扣，转入还贷专户，用于还贷。
4.当借款人储蓄帐户中存款不够扣收时，由贷款银行会计部门在扣款的次月向信贷部门提交拖欠贷款本息的清单，由信贷部门组织催收。
公积金贷款的月利率范文4
如今的房地产市场是看房的多，买房的少，大家都感觉房价还可能再跌，谨慎出手为上，但是对那些确实需要买房或已经买了房子的人来说，房贷则成为他们最关心的问题。尤其是近期央行连续降息，对供房一族来说影响巨大。随着一个多月的酝酿，各家银行有关房贷新政的实施细则也逐步明朗化。如果房贷选择得当，可以让您省下不少钱。
降息周期优选公积金贷款
目前，常见的房贷方式主要有商业贷款、公积金贷款和两者组合贷款三种，各种房贷方式各有利弊。
商业贷款的优势在于贷款额度较高，且手续比较简单，但是它的利率较高，一般要比公积金贷款利率高出一个百分点以上，11月27日利率调整后，商业贷款基准利率五年以上为6.12％，五年以下为5.94％，住房公积金贷款利率五年以上为4.05％；五年以下为3.51％。并且它提前还贷的限制较多。
公积金贷款虽然利率较低，提前还贷较自由，但是最高贷款额度有限，并且申请公积金贷款的手续较复杂，时间成本较大。
公积金贷款加商业贷款组合贷款可以不受贷款总金额的限制，并且最大限度地节省利息，但是它的申请需要办理公积金贷款和商业贷款两套手续，缴纳两种贷款所需的各种费用，因此申请者需要充足的时间和精力来应对。
有人认为办理公积金贷款支付的各种费用较多，综合考虑，似乎并不比商业贷款省多少。但事实上，公积金贷款比商业贷款多了评估费，却少了律师费。另外，购房人用住房抵押进行公积金贷款，办完手续后，按规定保险公司将扣除一定手续费后退还借款人剩余年限的“购房综合险”的保费。随着公积金贷款批贷放款的时间缩短、交易流程提速、暂不受二套房政策限制等优惠政策的推出，公积金贷款正在成为购房人的首选。
慎选还贷方式
贷款方式和额度选定后，如何归还贷款就成为应该重点考虑的问题了，还款又可以分为使用公积金和不使用公积金两种。
使用公积金还款有两种选择：一次性还款法和逐月还款法。一次性还款法是指每年用购房人住房公积金账户里的余额部分提前归还其住房贷款一次，如果住房公积金月缴额每年递增，则购房人就可以提前还清贷款，减少一部分利息支出。而逐月还款法是使用购房人公积金账户里的余额加上每月缴存的公积金，如果公积金缴存额是在递增，则在贷款前期的还款压力比较轻，尤其是对于收入有限，刚刚支付大笔首付的购房人，这种还款方式虽然不会减少利息支出，但是易于长期规划。
目前，商业银行主要有等额本金和等额本息两种还款方式。等额本金是指将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息，前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。而等额本息是指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，借款人每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。
假如张先生以12000元/平方米的价格买入100平米大小的住房，则总房款为120万元，首付20％即24万元，从银行按揭贷款96万元，按2008年11月27日利率基准计算利息，分20年还。
方案1
等额本息方式还贷，则每月还款6944.36元，支付利息706647.08元，还款总额为166647.08元。
方案2
等额本金方式还贷，则前三个月还款金额分别为：8896元、8875.6元和8855.2元，以后逐月递减，支付利息总额为589968元，还款总额为1549968元。
比较可知，从省钱角度看，等额本金还款方式优于等额本息，但是在还贷初期，等额本金还贷压力较大，以后逐步减小。
此外，在还贷前期，等额本金归还本息的金额大于等额本息法，若处于降息周期，则等额本金法在较高利率时已经支付了较多的本息，享受低利率的本金要比等额本息法小很多，因此等额本息法更容易享受到降息带来的好处。购房人应该根据自身经济实力和未来收入状况：综合考虑，选择适合的还贷方式。
提前还贷选时机
一般在年底的时候是提前还贷的高峰期，但是如今中国已经进入降息周期，购房人的还贷压力将逐步减轻，此时不是提前还贷的好时机。
央行连续四次降息，大大地减少了购房人的利息支出。尤其是对于那些选择了等额本金还款方式且处于还款中后期的购房人，提前还贷意义不大，因为在还款前期月供利息比重比较大，越往后利息支出越少。
当然提前还贷是否合适是因人而异的，如果购房人不擅长投资，或投资回报低于银行贷款利率，当资金比较充裕的时候，这部分人可以考虑提前还贷，减轻还贷压力。
警惕四大认识误区
误区一：贷款方式自由转。如今，央行大幅度降低利率，公积金贷款优势明显，对于已经使用商业贷款且现在还款压力较大的购房人来说，急切希望将商业贷款转为公积金贷款，但是根据银行规定，贷款后贷款方式不能任意更改。
误区二：更换已贷款的还款方式。等额本金和等额本息两种还款方式各有利弊，当购房人需求情况发生变化时，希望可以通过转变还贷方式来减轻压力的要求是不可能被银行所接受的。根据银行相关规定，一般只有当借款人提出部分提前还贷时。结清提前还贷以前的那部分贷款后剩余按揭贷款可以根据借款人的要求进行适当调整与变更。除此方法之外，借款人已经贷款后还款方式是不可以改变的。
误区三：延长已贷款的还款年限。当宏观经济形势不好，人们收入减少时，不少购房人想要通过延长贷款年限来减轻月供压力，对于这一点是不可行的。因为，根据银行政策规定以及银行与借款人签署借款合同的条款来看，当借款人已经办理完一切贷款手续后，其还款年限是不可以随意延长的。不过，为了减少还贷压力，购房人可以缩短还款年限和提前还贷。
误区四：随意变更借款人身份。贷款压力增大后，部分人群想通过更改或者添加借款合同中的借款人数来达到缓解压力的目的，其实这样做也是不可以的。换句话说贷款协议上的借款人不可以任意删减、取缔或者添加。
巧用银行房贷产品
市场需求的多样化，促进了房贷产品的细分，各家银行纷纷推出了各具特色、满足不同需求的房贷产品，人们应该细心选择。目前市场上常见的房贷产品主要有以下几种：
1、混合利率房贷，是指在贷款开始的一段时间内利率保持固定不变，利率固定期结束后利率执行方式转换为浮动利率的贷款。有了混合利率贷款，即使客户的贷款在10年以上，也能够享受到固定利率规避利率上升风险的好处。适合收入固定、预期升息或锁定风险的人。
2、固定利率房贷，是指在贷款期限内利率保持固定不变的个人住房贷款。其最大优点在于，一旦选择了这项业务，将不用再为房贷利率操心，一旦利率上涨还能规避风险。适合对未来理财有完整周密的规划，同时对利率变动有一定风险承受能力的购房人。
3、直客式贷款，即个人先找银行贷款，然后去各楼盘买房，由于银行不通过开发商就可以向购房人本人发放购房贷款，买房人先贷款后买房，立刻能享受到一次付清房款的优惠。适用于银行信用等级较高的客户，特别适用于优质法人客户职工团购。
公积金贷款的月利率范文5
业内分析人士认为，楼市新政促使改善性需求在一定程度上得到释放，首套房提前还贷的现象也有增加的趋势。那么，提前还贷究竟需要注意什么？购房首付和利率的现实状况如何？组合贷是否划算？记者就此进行了深入采访。
提前还贷未必划算
按照“认贷不认房”的按揭贷款新政，若要享受首套房30%首付比例和可能申请到的折扣利率，那么必须先结清原有的首套房贷款。为此，记者从北京多家商业银行了解到，这段时间考虑或已在办理提前还贷的客户的确不少。“我们几乎每天都能接到咨询提前还贷需要办理什么手续的电话，这些客户普遍想重新申请贷款购买新房。”建行某支行客户经理表示。
通常，大多数借款人会选择等额本息的还款方式，即每月还款一样多；少部分采取等额本金还款方式，也就是初期还款较多，以后每月按一定比例递减，前期还款压力大，后期相对轻松。
那么，提前申请还贷需要些什么手续呢？记者咨询获悉，贷款客户可与之前经办贷款的网点先电话联系，预约办理时间；办理时需带身份证、贷款合同、存折等材料，一般两个星期左右就可以办完。
据了解，违约金收取规则通常以“贷款是否满一年而提前还款”为界，贷款不满一年的提前还贷通常要收取一定比例违约金；贷款满一年的提前还贷，工、农、中、广发、光大、浦发等银行不收取违约金。
另外，民生证券分析师邢华秀指出，如果提前还贷再重新贷款购房是为了投资，那么目前来看不一定划算。以首付30万元、贷款10年期70万元为例，月供7966元，10年利息总额高达25.6万元，加上3%的契税等费用，100万元的房子购房总成本接近130万元。而最新的9月百城价格指数显示，百城住宅均价同比仅涨了1.12%。按这一涨幅计算，10年后房价不到112万元，投资10年甚至还亏损10多万元，如此一来，还不如选择购买一些收益较好的理财产品作为投资。
7折利率仅是传说 欲享优惠条件多
尽管监管层提出首套房贷款利率下限可为基准利率的7折，但事实上，7折利率目前仅是传说。据记者了解，大多数银行对首套房按揭贷款利率执行基准利率，给予优质客户最多8.5折至9折的优惠。数据显示，共有13家银行可以给出利率优惠，其中有11家银行可提供首套房9折至9.5折优惠利率，但条件都较为严格。
何谓有资格享受折扣的优质客户呢？除了信用记录良好和达到资质评估要求外，须在贷款银行有一定量的存款，或购买理财产品。比如，民生银行上海分行给首套房贷款客户提供最低8.5折优惠，但需要客户近三个月内日均金融资产超过500万元，且该500万元金融资产须持续持有6个月以上。交通银行北京分行给出的条件是，应办理交行沃德卡、客户卡内日均资产在50万元以上（含），方可享受9.5折房贷利率。
在二套房按揭贷款方面，前不久，建设银行房贷新政细则出台，规定“对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，符合当地购房政策，又申请贷款购买住房，贷款最低首付款比例60%，贷款利率下限为贷款基准利率的1.1倍”。同时，建行表示，对拥有两套及以上住房并有一笔及以上未结清购房贷款的家庭，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
记者了解到，在不少城市，二套房首付比例由过去的70%下调为60%，不过，贷款利率依然保持上浮，一般上浮10%，几乎没有获得基准利率的情况。
“组合贷”模式受困 放款时间长
为了促进改善性需求带动楼市成交量提升，推进异地贷款业务，10月中旬，住房城乡建设部、财政部和人民银行联合出台了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，规定贷款申请最低公积金缴存期从原来的12个月降到6个月、贷款发放率低于85%的城市提高公积金贷款额度、高于85%的要做好“组合贷款”等。
实际上，一线城市公积金利用率普遍较高，二线城市其次，三、四线城市利用率普遍低。
公积金贷款的月利率范文6
我和老公都是工薪阶层，由于单位效益的制约，这几年工资涨幅不大。每月的收入，除去日常开支，所剩不多，结婚这么些年，也没攒下多少钱。看着周围的人都纷纷改善了居住条件，搬进了宽敞明亮的新房，手头拮据没能力改善居住条件的我们一家三口，只能挤在九十年代初老公单位自建的70多平米的蜗居里。
2008年，我在农村的公公去世了，怕婆婆一个人孤单，老公将婆婆接到了城里。家里多了一口人，空间越发地逼仄。无奈之下，我和老公准备买房，但我们手头积蓄只勉强够一套90平米左右房子的首付，余款肯定得按揭了。然而，就在我们去向银行咨询贷款事宜时，却被告之，如果自有一套住房再贷款购房，将按照二套房“首付最低50％、利率上浮1.1倍”的政策执行，对此结果，囊中羞涩的我们一时不知如何是好。
理财师对我们解释说：“目前商业贷款二套房政策坚若磐石。一旦查出借款人家庭成员名下有住房或是有贷款纪录，那么再贷款时将按二套房政策严格执行。不过，与之相比的公积金贷款虽然在认定标准和首付方面和商业贷款毫无差别，但贷款利率却是唯一不变的，即使是二套房仍执行3.87％。所以，在购房时，除了用自有资金和银行的房贷外，还有一笔很特殊的钱不能错过，那就是住房公积金。用好、用活公积金，并且让它最大化地转化为实实在在的财富，这里面有不少窍门，处理得好，在购房和理财过程中可以省下不少‘银子’呢。”
理财师的话，让我们看到了希望。我们在1995年购买第一套房的时候，当时由于户型面积小，而且是老公单位的自建房，房价便宜，所以那套房子我们一次性付了全款。购第一套房的时候我和老公的住房公积金也没用上，这么多年，一直处于“雪藏”状态。得知我们在购买第一套房时付的全款，没有向银行贷款，而且也没有用上公积金，理财师说这样的话，我们购买的二套房将不受银行二套房贷政策的限制，在贷款方式上，我们选择用公积金贷款购买第二套房。她将商贷与公积金贷款利率作了比较后说，5年以上商贷的年利率为5.94％，而5年以上公积金贷款利率则为3.87％，可见公积金贷款利率要比商贷利率低0.288个百分点。目前，随着房贷利率的7折优惠取消和银行存贷款利率的上调，公积金贷款更显示出了其独特的优势。眼下公积金的年存款利率为1.71％，相当于银行储蓄3个月的利息，那笔钱放在里面就相当于在贬值，最聪明的做法就是想办法盘活它。
有了理财师的指点，对于购房的贷款方式，我们心里有了数。接下来，我便和老公奔波于市区各大楼盘，开始选房。拿着手头有限的资金，权衡再三，我们打算买一套一百平米以内，总价不是很高、贷款最好大部分可以用公积金贷款解决的房子。按照目前的政策，我和老公可以使用的公积金贷款的最高额度为60万元，如此一来，加上我手头的16万元资金，按我们当地的房价，买个90平米左右的户型还是可以的。
按照这样的目标，我们终于选定了一套总价在85万左右的三室一厅的房子。按照最新的规定，公积金贷款5年期以上的利率为3.87％，我们选择了20年的贷款期限，60万元的贷款金额。交了16万多的首付后，算下来每个月需要还款大约4000元。这个支出与我们夫妻每个月缴纳的公积金额度相差1500元，因此买房的压力并不算大。
买了房子以后，我和老公便开始盘算如何还贷，才能达到最省钱的效果。买房前，我的补充公积金账户里还有余额近5万元，据此，银行的信贷经理建议我选择年冲，理由是我和老公的月缴额都不少，加上余额较多，积攒一年后，我们两人的公积金账户余额差不多可以有9万元钱，一次性冲抵房贷的话，可以减轻不少利息负担，而且年冲的话可以只还本金。
说实话，年冲方式的确可以减轻未来一年后的房贷负担。但是，我和老公考虑到年冲还掉的只是公积金本金，而且通胀的来临让商业贷款部分还贷的压力越来越大，权衡再三，我们选择了月冲。因为月冲的方式相对来说，对抗通胀更加有效。通胀时期，负债率越高，对资产保值增值就越有利。
