退房合同范文1
从双方签订确认书之日起，如果没有特殊的约定，合同即生效并受法律保护。如果不存在法定退房的情形，则违约方需要负违约责任。
【法律依据】
《合同法》第三十三条，当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。
退房合同范文2
关键词:廉租住房;腾退方式;腾退激励;多元化
中图分类号:F121.29 文献标识码:A 文章编号:1003-4161(2010)03-0133-05
建立和完善廉租住房腾退制度是建立和完善廉租住房保障制度的重要内容,其对于廉租住房保障制度的顺利运行和廉租住房的进一步发展具有十分重要的意义。伴随着大规模廉租住房的建设,廉租住房腾退的重要性将更充分地体现出来。从现行的制度安排以及部分地区已经开始的廉租住房腾退工作实践来看,在廉租住房腾退条件、腾退过渡期安排、腾退程序、腾退惩罚制度、腾退方式和腾退激励机制等方面都还存在不少问题,解决这些问题是实现廉租住房腾退公平和有序的重要条件。本文拟就廉租住房腾退方式和激励机制方面存在的问题进行分析,并提出解决这些问题的思路。
一、廉租住房腾退方式与激励机制存在的主要问题
(一)廉租住房腾退方式存在的主要问题
1.腾退方式针对性方面的问题
导致腾退的具体情况很多,归纳起来包括这样几种基本情况:第一,隐瞒有关情况或者提供虚假材料,骗取廉租住房;第二,因审核违规或者不严或者疏漏,导致不符合廉租住房保障条件的居民家庭获得了廉租住房;第三,不再符合廉租住房保障条件的居民家庭;第四,虽符合廉租住房保障条件,但未履行合约要求(包括转租、转借、空置或者改变用途、不交租金、欠租、不交物业管理费、欠交物业管理费等)。而上述每一种基本情况又有多种具体情况。每种情况的性质和危害或者影响都有差别,因此应该针对导致腾退的各种具体情况安排不同的腾退方式。目前有关法规针对骗取廉租住房,不再符合廉租住房保障条件,虽符合廉租住房保障条件,但未履行合约要求的部分情况提供了不同的腾退方式。但仍存在以下几个方面的问题:第一,腾退方式的规定尚有遗漏,如对因审核违规或者不严或者疏漏,导致不符合廉租住房保障条件的居民家庭获得廉租住房的情况,对拒交或者欠交物业管理费的情况等就没有对应的腾退方式的规定;第二,腾退方式安排的目的性不强,例如对骗取廉租住房的不过是“责令其退还已领取的租赁住房补贴,或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租”,这实际上与对虽然不再符合廉租住房保障条件但属合法获取廉租住房的情况的腾退方式安排没有实质性的差别(《廉租住房保障办法》规定“对不再符合规定条件的,应当停止发放租赁住房补贴,或者由承租人按照合同约定退回廉租住房”①);第三,腾退方式安排存在错置,应该强制腾退的却可采取公平市场交易的方式,应该灵活处理的却进行了简单化的处理。
2.腾退方式多元化方面的问题
从廉租住房腾退方式来看,不应该是单一化的腾退方式,而应该是多元化的腾退方式。原因在于:(1)导致腾退的原因很多,有因住户客观经济条件的变化而不再符合廉租住房保障条件而导致的腾退,也有因住户主观原因而导致的应予腾退的情况,对于由不同原因引起的腾退,在方式安排上应区别对待;(2)住户不退或者拒绝腾退的原因很多,也很复杂,有的的确是因为经济困难,有的经济并不困难而是主观上要占有廉租住房,有的纯粹是要攀比,应该考虑到这些因素对腾退方式分门别类做出合理的安排。
从现行制度安排来看,对于骗取廉租住房的采取的是“责令其退还已领取的租赁住房补贴,或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租”;对于不再符合廉租住房保障条件的采取的是“停止发放租赁住房补贴,或者由承租人按照合同约定退回廉租住房”的方式,逾期未退回的,采取调整租金等方式处理;对于虽符合廉租住房保障条件,但未履行廉租住房租赁合同义务的也是采取要求“退回廉租住房”的方式,逾期未退回的,同样是采取调整租金等方式处理。由此来看,现行制度对腾退方式做了多种安排,但与腾退原因和不退或拒退原因相比较,腾退方式的多元化程度还是很不够的。
3.腾退方式灵活性方面的问题
腾退方式的灵活性需要主要在于住户具体情况的千差万别和廉租住房供求状况的不断变化。由于腾退方式的多元化程度不够,所以总体上,腾退方式难以反映住户具体情况和廉租住房供求状况的差异。在主要市场经济国家和地区,政府往往会根据住户具体情况和公共住房供求状况的差异来调整腾退方式。例如同样的收入水平,中年人与老年人的租金缴付能力、物业管理费的缴付能力等就有差别,那么在腾退方式的安排上就应该体现这种差别;再如同样情况的住户,在廉租住房供不应求时,就应该更多地采取强制退房的方式,而在廉租住房供过于求时,则可更多地采用调整租金或者以优惠价格出售的方式。
(二)腾退激励机制存在的主要问题
1.腾退激励机制缺失
从廉租住房有关腾退的制度安排来看,总体而言,基本上没有鼓励腾退的正向激励机制。《廉租住房保障办法》规定,“对不再符合规定条件的,应当停止发放租赁住房补贴,或者由承租人按照合同约定退回廉租住房”,“城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的,建设(住房保障)主管部门应当责令其限期退回;逾期未退回的,可以按照合同约定,采取调整租金等方式处理”,“对以欺骗等不正当手段,取得审核同意或者获得廉租住房保障的,由建设(住房保障)主管部门给予警告;对已经登记但尚未获得廉租住房保障的,取消其登记;对已经获得廉租住房保障的,责令其退还已领取的租赁住房补贴,或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。”各地制定的腾退制度,大体相同。由这些规定来看,退与不退,按时腾退与不按时腾退,早退与晚退,主动腾退与被动腾退,实际上并没有什么区别。主动、按时腾退者、早退者得不到任何“好处”。正向激励机制的缺失将不利于腾退工作的实施。
2.腾退的经济激励方式单一
各主要市场经济国家和地区对不再符合住房保障条件的住户,都采取了多种经济激励措施,引导其退出租住的公共住房,这些政策大体上可以分为三类。第一类激励政策是租金累进(收入水平越高,租金标准越高;收入水平越低,租金标准越低),其实质是通过增加收入水平提高的居民家庭的住房消费支出来促使其放弃或腾退所居住的公共住房;第二类激励政策是住房补贴“逆向递减”(收入水平越高,补贴越少;收入水平越低,补贴越多),其实质是通过减少对收入水平提高了的居民家庭的补贴(福利收入)来促使其放弃或腾退所居住的公共住房;第三类政策是对低收入家庭购置住房提供优惠政策,具体包括提供优惠贷款、减免部分税费、提供优先购买权、可以以优惠价格购房以及分次购买公房所有权等等,其实质是通过多种优惠政策(实际上是以其他形式向腾退者提供补贴)来“诱惑”其退出公共住房。这些经济激励措施减少了公共住房腾退的阻力,对形成良性循环的腾退机制起到了至关重要的作用。
从中国目前的情况来看,一些地方开始借鉴主要市场经济国家和地区的做法,对于不再符合廉租住房保障条件的居民家庭腾退廉租住房采取了一些经济激励措施,主要包括:租金累进、租金补贴累退、对购买经济适用房给予一定的优惠等等。但从总体来看,廉租住房腾退的激励方式仍然缺乏多样性。这主要表现在两个方面:第一,运用经济激励方式的地区少。租金累进和租金补贴累退这两种激励方式,只有广州、东莞、武汉、常州等少数几个城市进行了尝试;对购买经济适用房给予一定的优惠,只有厦门、广州等少数几个城市进行了尝试。中国大多数城市对于不再符合廉租住房保障条件的居民家庭腾退廉租住房基本没有采取经济激励方式,或者只采取了少数几种激励措施,综合运用多种经济激励方式的地区极少。第二,从目前国内已实施经济激励的地区来看,具体措施也比较单一。例如,对低收入家庭购置房产提供的优惠政策中仅包含了可优先购买经济适用房这一条措施,而在对低收入家庭购置房产提供优惠贷款、减免部分税费、价格优惠以及分次购买公房所有权等方面,还处于空白。这就意味着,一旦廉租住房保障家庭收入水平提高,不再属于廉租住房保障范围时,就没有任何后续的优惠或者保障政策与之承接,这样就使得廉租住房保障家庭缺乏腾退廉租住房的动力,而且经过利益权衡,不是选择工作,而是选择失业,不是追求高收入,而是追求保障线下的收入,不是选择如实申报,而是选择瞒报、虚报。这样就给腾退工作带来很大的阻力。
3.腾退激励制度设计缺乏合理性
从主要市场经济国家和地区的实践来看,租金累进和租金补贴累退的标准主要有两类:第一,按照公共住房保障家庭的收入水平制定租金累进标准或租金补贴累退标准。公共住房保障家庭的收入水平越高,收取的租金越多,或发放的租金补贴越少;反之,公共住房保障家庭的收入水平越低,收取的租金越少,或发放的租金补贴越多。第二,按照公共住房保障家庭享受保障的时间长短制定租金累进标准或租金补贴累退标准。公共住房保障家庭享受保障的时间越长,收取的租金越多,或发放的租金补贴越少;反之,公共住房保障家庭享受保障的时间越短,收取的租金越少,或发放的租金补贴越多。这样,可以促使不再符合廉租住房保障条件的住户主动退出廉租住房。
但是,从中国目前的情况来看,廉租住房腾退的激励方式设计还存在许多不合理之处,主要表现在以下三个方面:
第一,缺乏累进的制度安排。从各地关于腾退的租金标准来看,大多没有累进制度的安排,即无论收入水平是高还是低,只要超过了廉租住房保障标准,都执行同样水平的租金标准,无论超过的时间有多长,也都按同样水平的租金标准执行。造成的影响就是超期占用廉租住房成为了有利可图的事。
第二,缺乏对处于廉租住房保障范围之内的家庭退出廉租住房保障的激励机制。如前文所述,虽然国内有些城市已经开始对不再符合廉租住房保障条件的居民家庭采取了一些经济激励措施,但是,对于符合廉租住房保障条件的家庭,无论其收入如何变动,无论享受时间的长短,他们所能享受的福利都没有太大的差别。显然,这一制度设计仅仅考虑了怎样促进不再符合廉租住房保障条件的居民家庭退出廉租住房保障,而并没有考虑如何引导处在廉租住房保障范围之内的家庭退出廉租住房。
第三,对不再符合廉租住房保障条件的住户,只是依据不再符合享受条件的时间长短作为实施租金累进或租金补贴累退的执行标准并不合理。国内已经实施经济激励措施的城市,几乎都是按照廉租住房家庭不再符合享受条件的时间长短制定租金累进标准或租金补贴累退标准,而不考虑其收入水平的变动状况。这种做法虽然对促进不再符合享受廉租住房保障家庭退出廉租住房起到了一定的作用,但仍然存在许多弊端。一般而言,随着时间的推进,居民的收入水平也是在不断提高的,因此,在很多情况下,以收入水平为标准与不再符合享受条件的时间长短为标准是具有一致性的。但是,有时候两者的变动也有可能不一致,既可能出现随着时间的推进,居民收入水平没有提高甚至下降的情况,也可能出现居民收入水平在短时间内有大幅度提高的情况。对于随着时间的推进收入水平没有提高甚至下降的家庭,实行租金累进或租金补贴累退,会导致其收入状况的进一步恶化,急于将这部分家庭推入租房市场或购房市场是不合理的,也是不负责任的;对收入水平在短时间内有大幅度提高的家庭,仍然只是依据不再符合享受条件的时间长短来收取租金或减少租金补贴,则意味着对廉租住房保障福利的浪费。
二、解决廉租住房腾退方式与激励机制存在的主要问题的对策思路
(一)解决廉租住房腾退方式存在的主要问题的对策思路
1.实现腾退方式的针对性
腾退方式的针对性不强既损害了廉租住房保障的公平性,降低了廉租住房保障资源的利用效率,损害了廉租住房保障对象的权益,损害了社会公平,也降低了腾退制度的效率。由不同的原因导致的腾退在性质上是存在着不同的,因此必须对针对性不强的腾退方式的安排进行改革。根据导致腾退的原因的不同采取不同的腾退方式是实现廉租住房保障公平和社会公平及提高廉租住房保障资源利用效率的重要条件。实现腾退方式的针对性是腾退方式改革的方向。具体而言:第一,对隐瞒信息和虚报信息骗取廉租住房的,应采取司法性质的强制腾退的方式,并处高额罚金;第二,对因审核违规或者不严或者疏漏获得廉租住房的,应采取按市场租金收取租金的办法,同时采取行政性的强制腾退的方式;第三,对不再符合廉租住房保障条件的居民家庭,则应根据其具体条件采取调整租金(直至按市场租金收取租金),同时在过渡期后采取行政性的强制腾退的方式;第四,对虽符合廉租住房保障条件,但未履行合约要求(包括转租、转借、空置或者改变用途、不交租金、欠租、不交物业管理费、欠交物业管理费等)的,则应根据违约的具体情况分别采取合适的腾退方式。对转租、转借的,根据具体情况采取按市场租金收取租金或处罚金的方式,如住户另有住处的,则应采取行政性的强制腾退的方式;对住房空置的,根据具体情况采取调低补贴标准(直至取消补贴)和租金标准(直至按市场租金收取租金)的方式,超过规定的时限,或者住户另有住处,则应采取行政性的强制腾退的方式:按市场租金收取租金;对将廉租住房用作非法活动的,则应对住户进行刑事处罚,并处罚金,若住户另有住处,则应采取行政性的强制腾退的方式;对将廉租住房用作营利性活动的,则调低补贴标准(直至取消补贴)和租金标准(直至按市场租金收取租金)的方式,若住户另有住处,则应采取行政性的强制腾退的方式;对于不交租金、欠租的,根据具体情况进行处理,若住户有经济能力,则应采取调高租金标准(直至按市场租金收取租金)的方式,若住户另有住处,则应采取行政性的强制腾退的方式;对不交、欠交物业管理费的②,根据具体情况进行处理,若住户有经济能力,则应采取强制缴纳,并处罚金的方式,若住户另有住处,则应采取行政性的强制腾退的方式。腾退方式应该明确地反映出政府的政策导向,鼓励什么,禁止什么,容忍什么,应该通过腾退方式的安排反映出来。
2.提高腾退方式的多元化程度
腾退方式过少是难以体现出对由不同原因导致的腾退的处理的差别的,由此公平和效率也就难以得到保证,因此提高腾退方式的多元化程度势在必行。实际上,是有多种腾退方式可以选择的。
从腾退的被动性和主动性来看,有以下几种方式:(1)主动腾退。主动腾退是指住房保障对象在收入增加、资产增加、人员减少或住房状况改善后主动进行的腾退。腾退对象只需办理相应的手续,如房屋、家具、设施的检查,各类款项支付检查等,确保腾退中无意外损害。房地产主管部门将腾退家庭对象信息全面记录,以供后续查询。政府应该鼓励主动腾退,因此在其他保障性住房的安排等方面应给予优先考虑。(2)主管部门审查腾退。主管部门定期对享受廉租住房保障的家庭进行复核,并根据复核结果对不再符合享受廉租住房保障条件的住户做出取消保障资格的决定,按正常的腾退程序进行腾退。为推动腾退工作的顺利进行,政府可考虑对及时腾退的住户给予经济或者其他方面的激励。(3)他人检举腾退。他人检举腾退是指申请材料不实或者上报材料不实或者不再符合廉租住房享受条件而未被主管部门发现,经他人举报,情况属实,主管部门依法强制进行的腾退。该类腾退属于被动腾退,是强制性的。这类腾退除了办理相应的腾退手续外,通常还应根据具体情况进行一定的处罚。
从腾退的具体办法来看,包括以下四种基本方式:(1)鼓励自动腾退。政府可在制度上鼓励不再符合廉租住房享受条件的住户主动腾退。(2)腾退的经济激励法。经济激励可以采取以下办法:第一,优先购买经济适用房。对按时腾退的住户在经济适用房购买轮候中给予优先权。第二,租金补贴按时间累退。腾退逾期越长,租金补贴越少,直至取消租金补贴。第三,租金收取按时间累进。腾退逾期越多,租金标准越高。第四,罚金累进。腾退逾期越多,罚金标准越高。(3)行政强制腾退。如果不符合条件的住户拒绝腾退,主管部门应采取行政强制措施强制住户腾退。(4)司法强制腾退。如果行政强制措施无效,则应该诉诸司法,采取法律强制措施强制住户腾退。
从腾退的手段来看,可以选择以下方式:(1)减少补贴(直至取消补贴)。对应腾退的住户减少补贴,可在一定程度上促使住户腾退。但减少补贴对实物配租腾退的效果不会太明显。(2)提高租金(直至按市场租金收取租金)。对应腾退的住户提高租金,可在一定程度上促使住户腾退。提高租金的方式对货币补贴和实物配租下的腾退应该都能产生明显的效果。(3)处以罚金。可根据应腾退的原因和拒退的性质与期限,确定不同的罚金标准。总的原则是要使违法、违规、违约者完全无利可图。(4)按合理价格或者市场价格出售。制定统一的标准,根据住户的具体情况分别采取按照优惠性质的价格或者市场价格出售廉租住房。(5)其他保障性住房分配的调节。对于腾退廉租住房后进入其他保障性住房分配的住户,可以运用调节保障性住房分配的方式促进腾退。具体而言,对于那些依约按时腾退的住户,在其他保障性住房分配中给予优先权,而对于那些不依约按时腾退的住户,则采取在其他保障性住房分配中顺序后置,甚至于取消一定年限的申请权利。(6)信用档案的记载。对违法、违规、违约者根据情况在其信用档案中予以记载,以加大违法、违规、违约的成本。(7)行政强制。即行政主管部门以行政手段强制住户腾退。(8)司法强制。即由法院采取强制措施强制住户腾退。(9)刑事处罚。如果住户违法,或者有其他触犯刑律的行为,即可采用刑事处罚方式。
3.增强腾退方式运用的灵活性
中国幅员辽阔,各地区经济发展水平、人均收入和消费水平和廉租住房的供求情况都有很大差异,即便是在省市范围之内,城市(区)之间的差异也相当大。因此,在提高腾退方式的多元化程度的基础上,还应该进一步增强腾退方式运用的灵活性。所谓灵活性,一是应该根据不同的腾退方式的优缺点进行搭配。不同的腾退方式有各自的功能,也有各自的缺陷。单一使用某一种手段一般难以达到腾退的预期目标,因此在进行腾退工作时,要根据具体情况和腾退目标选择合适的腾退方式的组合。如对违法者,既要强制腾退,也应补齐租金,还应处以罚金。二是应该根据各个地区的实际情况来选择合适的腾退方式。如廉租住房非常短缺,对不符合廉租住房保障条件的住户就应该采取严格的腾退政策;如廉租住房供求基本平衡,则可以采取停止发放住房补贴、收取市场化租金的方法促使住户腾退公共住房;如廉租住房供给相对充裕,则可以考虑让收入水平较高的住户以相对优惠的价格购买所居住的廉租住房。三是根据腾退的不同的具体情况选择合适的腾退方式。如前所述,不再符合享受条件的住户不愿意或者拒绝腾退的具体原因很多,有些是因为不愿意放弃既得利益,有些是因为工作交通成本或生活便利等原因不愿腾退,有些是因为市场无合适住房而未腾退,还有些是因为等待经济适用房而不腾退。对由于不同的原因导致的不再符合享受条件的住户不愿意或者拒绝腾退的情况,政府不宜采用一刀切的办法,而应该分别进行考虑,选择合适的腾退方式。对于因为不愿意放弃既得利益而拒绝腾退的家庭,当然应该采取各种方式强制其退出廉租住房;对于因为工作交通成本或生活便利等原因不愿腾退的家庭,在条件允许的情况下,可以考虑采取收取市场化租金和出售廉租住房这两种腾退方式,以免这类住户由于腾退廉租住房增加生活成本或失去工作而再次陷入贫困之中;对于因为市场无合适住房而未腾退的家庭,既可以采取收回廉租住房的腾退方式,也可以采取收取市场化租金的腾退方式,如果采取前一种腾退方式,则可以适当地延长其过渡期,并在过渡期内为其寻找合适住房提供政策帮助;对于因为等待经济适用房而不腾退,可以适当地延长其过渡期,在过渡期内对其收取相当于或略低于市场租金的费用,待其进入经济适用房后再收回廉租住房。
(二)解决廉租住房腾退激励机制存在的主要问题的对策思路
1.腾退制度安排必须有激励机制
腾退制度安排缺乏激励机制是造成退与不退一个样、按时腾退与不按时腾退一个样、早退与晚退一个样、主动腾退与被动腾退一个样的主要原因之一。要改变这种状况,就应该在腾退的制度安排中引入激励机制。激励机制应该使主动腾退的住户、按时腾退的住户、早退的住户能够获得被动腾退的住户、不按时腾退的住户、晚退的住户所不能获得的利益。这样才会形成对腾退的激励作用。
2.增加腾退的经济激励方式
现行腾退制度安排几乎谈不上对腾退的经济激励,而且激励方式也比较少,这不利于腾退工作的开展。我们认为应该根据腾退工作的需要,增加经济激励方式。(1)调整租金补贴的方式。主要是根据腾退需要调整租金补贴的时限和额度。(2)调整租金的方式。应根据腾退需要调整租金标准。(3)建立租金累进制度。考虑根据收入水平、资产水平等的变化,对于逾期过长或者性质恶劣的、违规、违约行为,可采取租金累进的办法促使腾退。(4)建立租金补贴累退制度。考虑根据收入水平、资产水平等的变化,对于逾期过长或者性质恶劣的、违规、违约行为,可采取租金补贴累退的办法促使腾退。(5)购房优惠政策的调整。政府可根据腾退情况对住户购买经济适用住房或者购买其他住房给予不同的优惠政策促使住户腾退。如对主动腾退的住户、按时腾退的住户、早退的住户给予政策优惠③,而对被动腾退的住户、不按时腾退的住户、晚退的住户不给予政策优惠。(6)罚金的调整。如对主动腾退的住户、按时腾退的住户、早退的住户不征收罚金,而对被动腾退的住户、不按时腾退的住户、晚退的住户征收罚金,逾期时间越长,性质越恶劣,征收的罚金越多。一方面政府可以根据腾退的不同原因,根据守规、守约的不同情况,根据腾退违规、违约的不同程度,采取不同的经济激励方式,另一方面政府应根据腾退原因的不同,守规、守约情况的不同、违规、违约程度的不同,采取合理的经济激励方式的组合。
3.完善腾退激励制度的设计
针对腾退激励制度设计中存在的主要问题,目前应采取以下几个方面的措施来完善廉租住房腾退的激励制度设计。
第一,引入累进的制度安排。缺乏累进性的腾退制度安排制约了腾退工作的顺利开展,在激励制度中引入累进性质的制度安排应该是完善腾退激励制度的重要内容。租金补贴、租金标准等都应该实行累进制度。
第二,建立对处于廉租住房保障范围之内的家庭退出廉租住房保障的激励机制。合理的廉租住房腾退的经济激励方式的设计,不仅要考虑如何激励不再符合廉租住房保障条件的住户主动退出廉租住房,还要考虑如何激励处于廉租住房保障范围之内的家庭逐步退出廉租住房保障范围。从目前的情况来看,对处于廉租住房保障范围之内的家庭退出廉租住房保障的激励机制还处于空白状态,我们认为,可以考虑将目前已经在过渡期采取的租金累进和租金补贴累退政策扩大到廉租住房保障范围之内。也就是说,可以依据家庭收入水平或享受保障时间的长短,将廉租住房保障家庭划分为不同的层级,并分别确定每个档次的租金额度或租金补贴额度,基本原则应该是:收入较多的家庭交纳较多的租金或获得较少的补贴,而收入较少家庭交纳较多的租金或获得较多的补贴;享受保障时间较长的家庭交纳较多的租金或获得较少的补贴,而享受保障时间较短的家庭交纳较少的租金或获得较多的补贴。这有利于激励处于廉租住房保障范围之内的家庭在其收入、资产、住房水平等提高后选择主动腾退所租廉租住房。
第三,应根据多种因素确定租金累进和租金补贴累退的具体标准。根据单一因素确定租金累进和租金补贴累退的标准很容易造成腾退户之间的不公平,也不利于建立公平的腾退制度。从主要市场经济国家和地区的实践来看,租金累进和租金补贴累退的标准主要有两类:按照公共住房保障家庭的收入水平划分和按照公共住房保障家庭享受保障的时间长短划分。这两种方式各有优缺点。按照公共住房保障家庭的收入水平作为划分标准的出发点是让更困难的住户获得住房保障,同时让条件较好的住户由于收益较小而放弃或腾退廉租住房。与按照家庭享受保障的时间长短作为划分标准相比,其主要优点在于充分考虑了廉租住房家庭的可负担能力,廉租住房家庭所享受的保障水平与其可负担能力是成正比的,不会产生负担能力不足的问题;其缺点主要在于可能会带来部分家庭为了继续享受廉租住房福利而选择放弃工作,形成“失业陷阱”。按照家庭享受保障的时间长短作为划分标准的出发点是迫使那些长期享受廉租住房福利的住户努力改善收入水平,逐步退出廉租住房保障体系。与按照公共住房保障家庭的收入水平作为划分标准相比,其主要优点在于能够迫使享受廉租住房保障住户努力寻找工作,提高收入水平,避免“养懒人”;其缺点主要在于没有考虑廉租住房家庭的可负担能力,既可能出现对部分收入水平一直难以提高的家庭住房保障不足问题,也可能出现对部分收入水平迅速提高的家庭住房保障过度的问题。因此,在制定租金累进和租金补贴累退的具体标准时,要将家庭收入水平和享受保障时间的长短结合起来确定。合理确定租金累进和租金补贴累退的具体标准不仅应该考虑居民家庭的人均收入水平和享受住房保障的时间长短,还应该考虑居民家庭的资产(净值)等。根据这些因素,分成若干等级,不同的等级确定不同的租金累进标准或租金补贴累退标准。当然,也完全可以根据腾退管理和运作的需要,根据其他因素划分层级和确定相应的租金累进标准或租金补贴累退标准。
注 释:
①中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国监察部、中华人民共和国民政部、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局:《廉租住房保障办法》(建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令第162号),载《中华人民共和国住房和城乡建设部网站》(mohurd.省略),2007年11月8日。下文其他引文出处同此。
②实物配租中政府管理的廉租住房。
③例如可以采取以下一些措施:第一,提供购买保障性商品房的优先权;第二,减免购房的部分税费;第三,以无息或低息贷款方式协助这些家庭买下属于自己的产权房,但对他们的产权房上市做出限制;第四,可以考虑对购买能力有限的租户实行产权分享形式,即先购买部分产权,其余部分仍继续付房租,等将来经济能力提高后,再买下整套住房。
退房合同范文3
一、公共租赁住房退出机制存在的法律缺陷
1.立法体系不健全
任何社会保障制度要发挥其为广大民众服务的作用，都必须依靠严格的立法作为支撑。住房保障制度属于社会保障制度体系，作为其重要组成之一的公共租赁住房制度的规定应当体现在法律中，但当前我国并未出台专门的有关住房保障方面的法律法规。《指导意见》《管理办法》《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》和《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》等文件，都对公共租赁住房退出的主体、条件、程序、管理及责任方面都有所涉及，然而这些大多是政策的宏观指导，在具体实践指导方面只有一部《管理办法》。北京、上海、重庆等大城市根据自己的发展水平制定了公共租赁住房方面的具体法规规章，由于缺乏上位法的指导而显得过于杂乱。至于公租房退出方面的规定，很多城市仍处在探索阶段。且无论是《指导意见》《管理办法》等部委规章还是各地方的具体规定，都缺乏稳定性和强制性，加之法律责任不明确，使得在公共租赁住房退出制度的执行当中的随意性很大。
2.具体退出标准不完善
《管理办法》中规定了公共租赁住房合同到期的正常退出和包括拖欠租金退出、主体不适格退出和违反规定退出的强制退出两大情形，从表面上来看，这两大情形已经覆盖了全部，但具体分析起来每种情形具体设置的退出标准却并不完善。
一是对合同期限的设定存在不合理性。《管理办法》中规定，合同期满需要继续租住的承租者，应当在期满之前3个月内提交申请，若未按规定提交的在租赁期满后应当腾退，同时还概括性地规定了最长合同期限一般不超过5年。各个地方结合《管理办法》对合同期限也都有具体规定，大多将最低年限定为2-3年。笔者认为此设定存在一定的合理性，各个地区的发展是有差异的，有的一线城市也将合同的最低期限设为3年，这样的合同审查期限相对来说过长，使得部分承租者在经济情况已有所好转后仍居住在公共租赁住房内，与公共租赁住房的建设宗旨相违背。
二是对拖欠租金的规定缺乏详细规定。《管理办法》规定，租金拖欠的最长期限为累计 6 个月，若承租者未能在该期限内交纳租金则应退出其租住的公共租赁住房。笔者认为，拖欠租金具有一定的主观恶意性，应与正常的退出分离开来，而且《管理办法》中并未规定对已拖欠的租金怎样补交和是否需要缴纳滞纳金。
三是退出标准整体表现僵化。《管理办法》中关于退出条件，在承租期内仅有对家庭住房状况审查的规定，那些经济条件明显转好的家庭只有在申请续租时才被审查，这就造成了一些问题，即部分经济条件转好者在租赁期内不会按规定退出而是租住数年，既影响了公租房的高效流转，也侵害了部分符合保障条件的轮候人的基本居住权。
3.退出的相关制度不配套
一是现有的公共租赁住房退出的监管体制不健全。既缺乏专门的管理机构，且数据统计方式落后，虽然个别省市设立了专门的保障房管理机构，但受人员编制、财政等的影响，管理机构往往没有专门针对退出环节成立相应的机构，在工作中更多是对公租房进行笼统管理，难以发挥实质的监管作用。
此外，在日常管理中一般采用的都是承租人主动申报，工作方式较为被动，加之我国缺乏全面有效的住房征信信息化统计体系，居民住房、购房的相关数据分散，政府部门之间共享信息困难，使得数据统计严重滞后，难以满足退出管理的需要。
二是缺乏配套的奖惩机制。我国对于公租房的退出并没有设置明确的奖惩制度，虽然大多数城市在实施细则中对惩罚措施有一定规定，但力度薄弱。以拖欠租金为例，《管理办法》中仅规定拖欠租赁者应退出公租房，并没有惩罚规定。即使一些地方性规范中有所规定，也基本以补交租金或缴纳一定的违约金为主，惩罚性质较弱，难以起到威慑作用。此外，目前我国公共租赁住房退出制度中激励政策是空白的，只有上海等少数城市稍微有鼓励措施，由于缺乏上位法和相关法律法规，很难起到约束承租者主动退出的实质性作用。
三是缺乏退出后保障制度。《管理办法》中对于三种承租人资格不符的情形人性化地设置了合理的搬迁期限，但设置并不完善，缺乏具体的操作规范，加之各地方并未都规定搬迁期，使得搬迁期制度的运行不规范，难以真正发挥其保障效果。此外，退出后的过渡期也没有相关设定，因此这种没有过渡的体制是有明显缺陷的，容易导致按时腾退房屋者也可能面临经济压力，应加大完善力度。
二、完善公共租赁住房退出机制的法律建议
1.坚持立法先行，健全住房保障法律体系
公共租赁住房的实施要有严格的法律法规作为其执行的保证，因此，要完善公共租赁住房退出的立法问题，必须坚持立法先行，建立起一套保障性住房法律体系，从国家的基本法到部门规章、地方性法规都应当对公共租赁住房的退出进行明确规定，以法律的层面来规定违法行为及法律责任，从而保证住房保障制度可以在法律规范的制约下稳定运行。
具体到公共租赁住房的退出机制，应明确规定申请人员的范围、申请条件、退出条件、程序和相应人员的法律责任等，充分发挥法律的强制力和执行力。尤其是对于公共租赁住房的法律责任，要以严格的法律来详细规定各种可能发生的违法行为，对不同的违法行为作出区分，针对各种违法行为的主观恶性程度轻重制定不同的处罚力度，以保证公租房在实施过程中有法可依。
2.完善具体退出标准
一是优化合同期限标准。租赁期满退出是公共租赁住房退出的一种正常情形，因各地方的经济发展水平不一致，在设定合同的最高年限时要结合地区自身的发展水平和居民居住情况，发达地区的经济发展较快，公民收入或住房情形变化也会较快，这些地区的合同期限可适当缩短，反之经济欠发达地区的合同年限可适当加长。
二是补充对拖欠租金的详细规定。应当在《管理办法》中对于拖欠租金进行详细补充，除按租金标准补交租金外还应按照拖欠天数缴纳滞纳金，同时应当规定一旦拖欠次数达到3次，即便累计未到6个月也应强制退出。
三是动态调整退出标准。我国经济正处于不断向前发展时期，公民整体生活水平也不断提高，因此，笔者认为，公租房退出相关标准的制定必须要根据社会经济发展水平动态调整并且实现动态管理，和市场联动，掌握市场规律，合理且适时地调整退出标准。
3.完善公共租赁住房退出制度
一是完善相关的监管体制。公租房制度从建设到分配再到管理和退出涉及到很多领域的工作，要确保此工程有条不紊地进行，除应有专门的保障管理机构对其相关事务进行具体负责外，还应建立动态监管制度，包括完善公租房管理档案，建立统一的公租房信息管理平台、建立资格年审制度、加大巡查力度等，通过动态监管，使得公租房从建设、分配到后续的退出等阶段都能实现有效管理。
二是制定奖惩结合的配套措施。如对于违反公共租赁住房退出规定的人员给予严厉的惩罚措施，给予中低收入家庭买房提供优惠的税收政策、降低首付比例等，以鼓励承租者主动退出促进公租房的高效流转。
退房合同范文4
【关键词】保障性住房 租赁型 退出机制 困境 对策
当前，租赁型保障性住房已经成为我国保障房的主要形式，近几年国家进一步加快了保障性住房的建设，从中央住房城乡建设部到各地方不断出台新的规定。在2013年12月2日住房城乡建设部根据《国务院批转国家发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》和《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》等文件精神，会同财政部和国家发展改革委起草了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》。
内容要求从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。从而进一步改善行政管理程序，删繁就简后的制度更加清晰，公共租赁住房和廉租住房并轨运行后退出机制的审核上也将统一，如此一来对于使用保障性住房的居民来说，将不再像从前一样容易混淆。
衡水市虽然还未对保障性住房进行统一，但是在保障性住房的任务完成上、分配计划以及入住上都取得了很大的进步，仅以桃城区为例，截止到2013年10月桃城区公共租赁住房项目开工率100%，竣工率达77.3%。已竣工项目抓紧进行配套施工，200套公共租赁住房有望年底前分配入住。①除了在完成目标上有所进展以外，根据《河北省城镇住房保障办法》、《河北省保障性住房准入退出管理办法》、《衡水市城市低收入家庭认定办法实施细则》有关规定，衡水市结合实际情况制定出了《住房保障申请家庭联审联查办法》，对于涉及的相关部门、联查程序以及监督机制做了规定，并明确规定纪检部门对于行政不作为工作职责履行不到位、不作为的，，的的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。严格监督程序，有效地约束了政府部门利用职权的情况发生，加之保障性住房信息公开化使得其政策更加公平、公正。
现行租赁型保障性住房政策解读―以衡水为例
租赁型保障性住房是为了应对在经济快速发展过程出现的城镇部分居民生活困难，没有住房保障的情况而产生的，目的是解决中低收入人群的住房困难，实现“居者有其屋”的居住理念。国家“十二五”规划以来，全国加大建设保障性住房的力度，政府投入了大量的人力物力，但是在保障房的后期管理上，仍存在严重问题，最为显著的就是租赁型保障性住房的退出机制不健全。建立公平、高效的租赁型保障性退出机制，实现租赁型保障性住房投入资金的良性循环、住房资源的高效利用是保障房功能得以保证，社会公平价值得以体现的重要内容。在租赁型保障房退出机制设计的理念上，既要考虑地方政府的财政能力、住房市场运行的状况，又要考虑租赁式保障性住房的剩余使用价值、居民的平均住房水平等因素，因此应采取多元化的退出模式，在基本原则和目标相同的条件下，各地应根据本地实际情况采用适合于本地实际的退出方式。
当前租赁型保障性住房制度构建还亟需完善。首先在立法上住房保障制度方面的内容相对滞后，我国的立法机关也在不断地研究探讨，国务院出台新的政策指导。自2012年7月15日起施行的《公共租赁住房管理办法》中对于强制退出条件及其处罚措施做了新的规定，对于不当使用的予以重罚，对于不符合条件的应当强制腾退，但具体实施起来因现实情况多样，依然存在着诸多问题。
根据衡水市的租赁型保障住房政策分析，退出方式主要分为主动退出与强制退出两种，对于已经不符合其条件的应主动申请退出，对于拖退、隐瞒不退，以及违反《公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》）规定的进行强制退出，对于违规行为按照《办法》规定进行处罚，新出台的《办法》相比之前在处罚力度上以及退出后过渡上有了很大的改善，然而从实施情况以及衡水近两年的租赁型保障性住房的建设来看，依然还有很大的完善空间。
退出机制存在的问题和困境
现有制度存在的问题。对于租赁型保障房的退出机制各地方采取的方法大致相同，一是主动退出，二是强制退出，但退出的情况及处罚问题不能单靠国务院出台的《办法》来实行，还要和本地区的实际情况结合起来。实际问题也是复杂多变的，并且在经济快速发展，人民生活水平大幅度提高的今天，如何既能合理制定处罚金额，又能减少改动政策的频率是现在需要改善的地方。作为诸如衡水这样的经济欠发达城市，居民生活水平较其他一线二线城市而言还相对落后。保障性住房的目的是为了给没有住房的年轻人一个过渡阶段，给家庭困难的群众一个改善其环境的时间。我国虽然每年都在兴建保障性住房但仍然无法满足需求，加之土地愈加稀缺，保障性住房的需求越来越大，而经济适用房为小产权房，是可以永久居住的，从现实着眼这是不符合现状的，而衡水市现在依然在实施，对于一个经济不发达且保障性住房需求大的城市而言是极不可取的。
落实退出机制的困境。目前，大多数城市，特别是二、三线城市制度收入申报尚不成体系，收入核查制度也不完整，单纯依靠居民住户的自觉性进行主动申报、如实申报，在现实中很难保证其真实完整性。仅通过入户调查来调查核实，工作量庞杂，收集的信息也未必准确。但是，租赁型保障性住房政策的享有者应具有严格的审查、批准程序和相应的监督机制，确定应退出租赁型保障性住房的对象，要综合考虑使用者的收入状况、财产情况和现有的住房情况，并结合本地经济发展水平、居民收入水平和居住条件设定租赁型保障性住房的享受条件和标准，超出该标准坚决予以清退。具体情况包括三类：一是租户申请时信息失真或者审核不严而享受保障待遇的；二是租户的收入、财产和住房条件等得到了改善不应再享受保障待遇的；三是因为享受保障待遇的标准进行调整导致租户不应享受保障待遇的。此外，那些虽符合标准，但违法或者违规使用保障性住房的租户也应纳入退出对象之列，包括利用住房从事违法活动、擅自改变房屋用途、将承租的住房转借和转租、住房长期空置等情况。除了在制度上的缺失以外，在落实租赁型保障性住房退出机制上也存在着诸多实际问题，其表现主要有以下几点：
一是资产核查困难。保障性住房居民的家庭收入，个人及家庭资产情况是其符合租住条件的基础，但是在现实生活中，对于资产的核查并不顺畅，虽然《公租房管理办法》中有明文规定，但是在现实生活中，在保障性住房小区仍存在着开高档车或外租现象，并且屡禁不止。这是因为在资产核查时仍存在漏洞。
二是居民主动退出意识淡薄，会产生福利固化。居民在其意识中不愿意主动退出，从而导致保障性住房供给结构失衡，很多人对于退出制度很模糊，有些群众在明知的情况下不愿意退出（见表1、表2）。由于中国长久的居住观念以及普遍素质不高导致了居民主动退出的动力不足，很多学者提出奖惩机制，对于主动退出的应给予政策上的鼓励。笔者认为主动退出应该是其租住租赁性保障性住房的义务，既然是义务，就不应给予奖励，所以这种观点不利于提高公民的道德素质。
表1：租赁型保障性住房退出机制了解程度调查
表2 ：租赁型保障性住房居民主动退意愿调查
资料来源：根据社会调查问卷获得
三是应建立完善的退出保障性住房的法律机制。我国现在仍未有法律法规对保障性住房的退出制度上进行规定，在依法治国的今天，完善保障性住房的相关法律迫在眉睫。在保障性住房的退出制度上，有学者认为对于退出保障房群体，在购置商品房时应在政策上给予充分的支持，例如设立基金支持或者给以低息贷款②，笔者认为此做法不可取。原因有二，其一以现在的商品房价格上涨趋势来看，政府充分支持会给政府带来巨大压力，商品房不同于保障性用房，二者费用差极大，政府建立基金来支持其购买商品房显然是不现实的；其二近年来商品房市场火热，房价居高不下，国家多次出台政策压低房价，如果给予退出保障房群体以低息贷款显然也是不符合国情的。所以如何构建退出保障房后续的制度，还需要不断的探索，新的《办法》中规定退出者及家庭没有住房的可以以市场价继续租住其保障性房屋，虽然此做法不利于将房源腾出给更需要的群体，但也确是在努力的衔接退出后的后续工作。
租赁型保障性住房退出机制的完善
为了坚持效率优先、符合实际，真正做到公正合理地解决租赁性保障性住房的实际问题，笔者提出完善我国租赁型保障性住房问题的相应对策，为国家保障性住房建设提出建议。
首先，健全资产核查制度。一是举报奖励制。可以设立居民举报制度，在现实生活中真正做到了解实际的是生活在周围的居民群众，但由于群众维护公众利益的意识不够，致使没有达到预期效果，这可以借鉴俄罗斯的“赃款分利”原则③，对举报群众经审核举报事实确实的可以予以奖励。
二是居委会定期入户普查制。居委会应当定期对辖区的保障性住房住户进行入户考察，这样既可以了解其家庭现状，也可以确定其是否为自己租用，在入户的过程中会出现许多问题，例如对于几次家访无人应答的，可以在小区明显位置张贴公告，在限定时间内要求其住户到居委会配合工作，逾期不到的，由法院通知其申诉，不申诉的进行强退。
三是建立保障性住房档案管理体系。保障性住房管理部门对租赁性保障性住房住户建立档案，实行一户一档案，并健全电子信息系统，将租赁型保障性住房的住户信息，例如工资等收入证明、家庭成员住房情况证明等逐一登统，并上传网络，将信息进行公开披露，将档案系统化、信息网络化、内容公开化。
四是银行证券公司总资产核查制。对于申请到租赁型保障性住房的居民应该对其银行总资产以及其手中可能存在的证券进行定期审核，其审核的结果是住户个人财产数据，这不同于住房情况、工资情况等公开公示的内容，对外应注意保密，以确保做到保护其个人隐私的目的。
其次，提高居民主动退出意识。一是加强退出制度的宣传。在申请时着重解释这一制度并说明拖退、骗退及违反规定的后果，对于居民主动退出意识不强，可以加大宣传力度，在其申报审核通过时着重对退出机制进行着重解析，对于拖退以及违反《办法》相关规定的惩罚措施及法律责任应予以说明，从而起到警示作用。
二是建立个人信用体系。建立个人信用体系与银行、工作单位等信用体系相衔接，做到信用信息公开透明，个人信用体系系统全面，对各个层面和领域的信用进行评测和监管，综合考虑多方面因素和表现，综合监管，从而杜绝骗租、不退的问题出现。
三是对符合条件主动退出的住户实施奖励。租赁型保障性住房的使用者，由于经济条件提高、收入增多、住房条件自行改善等原因满足退出标准主动退出的，对其进行鼓励和奖励，具体包括给予再申请租赁式保障性住房优先选择权、保障性住房出售时享有优先购买权，在自购房产时给予一定价格优惠和补贴、贷款购房时在利率上给予优惠、减免部分税费、办理相关手续和登记时费用有所减免等。既要通过负向的经济激励促使应退住户及时退出，又要通过正向的经济激励促使应退住户及时退出。
四是对骗取住房保障资格和符合条件拒不退出的住户采取适当惩罚措施。在香港《房屋条例》中规定，任何人如果故意向房屋委员会虚报资料，即构成违法，最高可判处20万元港币的罚款，同时判处监禁六个月。在香港，骗租保障房最高可以判处限制人身自由，如此严厉的惩处措施，对骗租保障房的住户起到了强大的震慑作用。诸如此项规定，在租赁性保障房退出制度上也可以借鉴，适当设置更为严厉的惩罚措施，不仅通过行政手段进行调解，甚至可以通过刑罚手段来保障。
最后，健全保障房分配使用监督机制。现今的监督体制为政府对保障性住房居民定期审核，有专门部门进行核定，由检察机关进行监督，但此项制度在现实中仍存在问题：检察机关是否检察到位？执行机关是否严格按规定执行？如何确保公众可以了解其真实情况，使民众充分地享有知情权呢？在此笔者认为应建立第三方监督机制，根据现实情况来看，虽然媒体有监督作用，但媒体监督的问题实在太多，无法做到专一；有民众监督但在实际上起到的作用不大，毕竟与政府相比民众仍是弱势群体，以弱势群体监督强势的一方显然是不可取的，那么建立专门独立的第三方就显得尤为重要了。笔者认为，就现今状况而言，可以由民众公投成立专门委员会对政府进行监督，再由民众监督委员会，如果委员会不作为可以废除重选，由检察机关、民间组织一起监督效果会更好一些。
各地方政府近几年一直都在对租赁性保障性住房进行着各种的尝试，各地方的经验再反馈到中央，由国务院进行考察研究再制定全国性政策，早在2010年对与保障性住房就已经开始了起草工作，但由于现实问题复杂，仍未出台相应的法律法规，但应加快创建法律的步伐，进一步完善其保障性住房的内容，做到有法可依，有法必依，依法执行。
（作者单位：衡水学院；本文系衡水学院校级课题“衡水市廉租房退出机制的困境及其对策”阶段性成果，项目编号：2013059）
【注释】
①“衡水桃城区保障性住房建设速度快效果好”，衡水市住房保障信息网，2013年11月29日。
②董雪丰：“我国保障性住房运行机制研究”，《重庆大学学报》，2012年第10期。
退房合同范文5
出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于___________地块的国有土地使用权。
该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：______________________________ ，土地使用权面积为：___________，买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所在土地用途为：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。
出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：_________，建设工程规划许可证号为：___________，建筑工程施工许可证号为：___________，建设工程施工合同约定的开工日期为：______________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：___________________。
第三条 基本情况
该商品房的用途为【普通住宅】【经济适用住房】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【】：________；【层高】【净高】为：________米,【坡屋顶净高】最低为：________米，最高为：_______米。该商品房朝向为：_______________。有______个阳台，其中________个阳台为封闭式，________个阳台为非封闭式。
第四条 抵押情况
1、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；
2、该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：____________，抵押登记部门为：______________________，抵押登记日期为：_____________。
第五条 计价方式与价款
1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米______元人民币，总金额_____仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元人民币整(大写)。
2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米__________元人民币，总金额_____仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元人民币整(大写)。
3、按照套(单元)计算，该商品房总价款为_____仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰____拾______元人民币整(大写)。
第六条 付款方式及期限
1、一次性付款。
2、分期付款。
3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_____%，其余价款可以向___________银行或住房公积金管理机构借款支付。
第七条 出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。
第九条：设计变更的约定
(一)经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。
(二)买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。
(三)买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人已付房款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
第十条 逾期付款责任
(1)逾期在_____日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，并于实际支付应付款之日起_____日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。
(2)逾期超过_____日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起_____日内按照累计的逾期应付款的_____%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_____(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金，并于实际支付应付款之日起_____日内向出卖人支付违约金。
第十一条：交付条件
1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；
2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；
3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；
第十二条 市政基础设施和其他设施的承诺
1、市政基础设施：
2、其他设施
第十三条 逾期交房责任
(1)逾期在_____日之内(该时限应当不小于第十条第(1)项中的时限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第(1)项中的比率)，并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金，合同继续履行。
(2)逾期超过_____日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之______(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金。
第十四条 面积差异处理
1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；
(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
2、根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据实测建筑面积结算房价款；
(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。
第十六条 商品房质量、装饰、设备标准的约定
1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还全部已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起_______日内(该时限应当不低于60日)，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还买受人全部已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
第二十一条 共有权益的约定
1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有；
2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有；
第二十二条 前期物业服务
(一)出卖人依法选聘的物业管理企业为：__________，资质证号为： __________。
(二)前期物业管理期间，物业服务收费价格为__________/月.平方米(建筑面积)，由物业管理企业按照【年】【半年】【季】收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、__________、__________、__________。
第二十五条 争议解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商或调解不成的，按照下列第______种方式解决：
1、提交____________仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。
第二十六条 本合同自双方签字(盖章)之日起生效，未尽事项，双方可以另行签订补充协议。对本合同的变更或解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
退房合同范文6
河南省夏邑县人民医院药剂科，河南夏邑 476400
[摘要] 将过程管理应用于住院药房退药管理，采取过程管理方式规范住院病房退药，减少出门后退药情况，保证药品质量，能够显著提高药房药品质量管理水平，有助于促进人员综合素质的提高，值得推广应用。
[
关键词 ] 住院药房；退药；过程管理
[中图分类号] R5
[文献标识码] A
[文章编号] 1672-5654（2014）12（c）-0071-02
住院药房的药品管理中面临的较大的问题就是对退回药品的质量管理，在实际的医疗服务过程中往往存在着较多的退药现象。退药主要是发生在临床医师在领取和发放药品之后，患者会出现退药。住院病房退药会造成资源浪费，也会给医院的药品管理带来困难。以上种种均会导致临床用药安全隐患。该院为了更好的解决由于住院药房退药引发的药品质量管理问题，引入了过程管理，优化了退药流程，取得了良好的效果。
1退药过程管理的实施
药品质量管理是整个药房质量管理的核心内容，对于药品的质量关必须实现全过程管理。将过程管理应用于住院药房的退药管理中，首先要制定整体的过程管理方案。该院实施住院药房过程管理的具体方案如下：①明确管理理念。药房是药品的供应部门，保证药品的质量是药房管理工作的核心内容。药房的工作环节较多，达到有效保障药品质量的目的，需要全体工作人员的共同努力。因此，医院需建立起一支专业素质强、团队精神强等的管理队伍，将住院药品的过程管理理念进行全面的贯穿。使药房工作人员在工作中不断发现问题，不断改进，不断优化管理流程，确保药品质量。②制定管理方法和评价指标。退药是不可避免的，因此一味的拒绝退药并不是解决问题的方式，而是应该疏堵结合的方式对住院药房的药品进行管理。一方面应该强化管理制度的建设和完善，建立起一种完善的退药审核制度，使整个退药的过程更加规范完善，杜绝随意性的退药行为；另一方面，加强培训，建立核对制度，登记制度，是工作人员熟悉工作利用此[1]。③夯实有效管理的基础。在住院药房退药管理中制定合理的工作目标，同时配合合理的激励考核机制，系统化的学习提升机制，激励工作人员齐心协力完成管理目标。④健全监管机制。要想使得住院药房退药的管理过程能够有效地推行实施，需做好住院药房管理的监督工作。在这个过程中，保证退回药品的质量是十分重要的，在这方面，该院采取的是多层次的管理模式，在进行退药时，不仅仅设置了专门的管理人员进行核对，还设立了核对组长，负责对退药情况进行日常的抽查核对。同时还需设立科室质量与安全管理小组，对各个科室的退药情况与安全管理情况进行抽查，以此来确保药品的质量安全[2]。
2该院实施过程管理前后退药情况分析
2.1退药原因分析
在实施住院药房退药过程管理前，共有2 466例患者退药，退药的主要原因包括医嘱调整、医嘱错误、患者死亡、患者出院、患者拒用、使用受限、不良反应等。其中由于医嘱错误而导致的退药率最高为52.3%。见表1。
2.2各科室退药情况分析
在住院药房退药中，不同科室的退药情况差异较大，其中退药率较高的前3位科室为普外科、重症监护室和烧伤科。见表2。
2.3过程管理实施前后退药情况比较
住院药房退药流程优化前退药患者2 466例，退药率为0.9%，其中出门前退药患者592例，占24.0%，出门后退药患者1 874例，占76.0%；住院药房退药流程优化后退药患者1 282例，退药率为0.8%，其中出门前退药患者607例，占47.3%，出门后退药患者675例，占52.7%；住院药房退药流程优化前后退药情况比较差异有统计学意义（P<0.05）。
3讨论
在医院工作中，对于医疗质量的管理可以说是核心内容，对于临床用药，如何有效、安全及经济的进行可以说是医院合理用药中较为重要的问题，属于医院医疗质量管理中的一项核心内容。对于基层医院来说，如何有效的进行处方点评，加强用药的合理性，可以说是医院质量管理中的重难点问题。
药品属于特殊的商品，对于患者的生命安全至关重要，所以对于住院药房来说，在退药管理过程中，保证药品的质量是最重要的。因此在进行住院药房药品管理中保证药品的质量是最核心的原则，因此药品的质量管理必须是整体性的贯穿全程的管理。因此在药品从购买到进入药房，需对药品从外观、批号、有效期等各个方面进行全面的质量控制。在药品储存期间需通过对储存环境的湿度控制、有效期批号登记、抽查、点账等手段来动态实时控制药品质量。
临床研究表明，就患者自身来讲，考虑到手术风险突然放弃手术治疗，或者是患者的身体状况突然发生变化不适宜进行手术治疗等，均是造成住院药房退药的主要原因。因此，有效地对这部分退药进行控制，就能够将住院药退药率降低[3-4]。该院在深入分析住院药房退药原因的基础上，将过程管理应用于住院药房退药管理中，对住院药房退药过程进行了全程管理，对每个节点进行了质量控制，显著地降低了住院药房的退药率，达到了全面质量管理的目标。将过程管理应用到住院药房退药过程中，一方面能够显著地降低药师的退药核对工作，节约了人力资源，另一方面使住院药房的药品质量得到了保障，最大程度消除药品质量安全隐患[5-7]。
综上所述，将过程管理应用于住院药房退药管理中，加强退药的过程管理，对于降低退药率，提高药品管理质量具有重要的意义，非常值得在实际中进行推广应用。
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参考文献]
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