常营公园范文1
[关键词]公立幼儿园；私立幼儿园；儿童；营养
[中图分类号]R195.2 [文献标识码]A [文章编号]1672-4208(2010)15-0031-03
3～6岁是儿童生长发育的旺盛时期，营养供应不足、疾病都会影响孩子的正常生长发育，严重时可导致生长发育障碍、身材矮小、机体免疫力低下，对其身体健康产生严重影响。笔者对2004～2009年城区幼儿园每年的健康体检结果进行统计分析，报道如下。
1 对象与方法
1.1对象幼儿园在园幼儿。公立幼儿园：属国家集体所有幼儿园，一般收费较高但各种条件较好规模较大。私立幼儿园：私人承包或家庭住宅式的幼儿园，规模大小不等，室外活动场所少，但收费较低。2004～2009年公立幼儿园各年调查人数734人、874人、953人、996人、1018人、1064人，共5639人；私立幼儿园各年调查人数2955人、2897人、3246人、3599人、3778人、5040人，共21515人。
1.2方法
1.2.1体格测量使用立式身高计，被测儿童取立正姿势，脱去鞋子，测量结果以cm为单位。测体重采用灵敏度为50g的落地式杆秤，测定结果以kg为单位。
1.2.2评价标准以WHO推荐的美国国家卫生统计中心生长发育参考值作为评价标准，采用标准差的离差法进行儿童营养五等级划分评分。低体重：为年龄别体重小于2个标准差。发育迟缓：年龄别身高小于2个标准差。肥胖：身高别体重大于2个标准差。贫血：血红蛋白90～110g／L为轻度贫血，60-90g／L为中度贫血，低于60g／L为重度贫血。龋齿：全国牙防组制定的标准诊断。包茎：包皮口狭窄或包皮与头粘连，使包皮不能上翻、尿道口和茎头不能露出。缺点：轻度贫血、龋齿、包茎、疝气、隐睾、佝偻病后遗症等。疾病：中度以上贫血、肺炎、上呼吸道感染、心脏病、各种传染病、弱视斜视、皮疹及各种先天愚型等。
2 结果
2.1儿童营养不良的情况6年间公立幼儿园营养不良患儿共363人，总患病率为6.44％，私立幼儿园营养不良患儿3189人，总患病率为14.82％，经卡方检验差异有统计学意义(P
2.2疾病发生情况见表2。
2.3公、私立幼儿园各种缺点发生情况缺点的发生率从高到低依次为龋齿、包茎、轻度贫血、佝偻病后遗症。大部分儿童只是很轻微的贫血，Hb在100g／L以上。见表3。
3 讨论
3.1合理的膳食营养是儿童体格发育的保证营养不良患病率能反映地区群体儿童的健康水平。6年来我市公、私立幼儿园儿童体格发育情况的统计对比发现私立幼儿园的儿童体格发育明显落后于公立幼儿园儿童的体格发育。低体重、发育迟缓虽是多因素相互作用的结果，但平衡膳食合理营养是改善儿童营养状况最直接最有效的办法。为保证儿童在幼儿园能够得到合理均衡的营养，满足儿童正常生长发育需求，作者建议在全市范围内(包括所有的公、私立幼儿园)，使用统一标准，统一要求的带量营养食谱。食谱的制定应科学合理，由公立幼儿园经验丰富的厨房采购员根据本地各个季节食品收获特点，提供食物素材，再由保健院儿保医生利用计算机计算每周食谱营养。在计算过程中应反复核实，面面俱到，只有当所有食物营养都达到标准要求时才给幼儿食用。同时厨房师傅还要充分考虑幼儿的品味要求，在各种营养素适量、平衡、便于消化吸收的基础上，注意烹饪过程中的色、香、味，经常换新花样，满足幼儿的感观和食欲要求，促进幼儿生长发育的需要，避免保健医生的闭门造车和厨房采购员的盲目采购，保证幼儿的膳食平衡，改善公、私立幼儿园间幼儿的营养差异。
常营公园范文2
普惠性幼儿教育机构是典型的非营利组织
非营利性组织通常指为达成一定的个人或社会愿景、受法律和道德约束、不以营利为目的组织。较之于政府组织和企业组织，非营利组织也有其自身特点。萨拉蒙教授认为，无论组织的名称、形态和活动领域，只要满足组织性、民间性、非营利性、自治性和志愿性五个特征，即可被认定为是非营利组织。[3]我国《民间非营利组织会计制度》借鉴国外定义并结合我国实情，指出“适用本制度的民间非营利组织应当同时具备以下特征：该组织不以营利为宗旨和目的、资源提供者向该组织投入资源不得取得经济回报、资源提供者不享有该组织的所有权。”我国学者认为“非营利性、非政府性、志愿公益性或互益性”是非营利组织的基本属性，并且“公益性是非营利组织的第三个基本属性，也是非营利组织最具特征的一个属性。”[4]
（一）从历史看，幼儿教育机构主要解决幼儿的抚养问题，是一种人本性实践我国古代幼儿教育主要由家庭承担，但当家庭无法履行职责的时候，慈幼机构便承担起抚育幼儿的职责。宋朝时的举子仓、慈幼局、慈幼庄等，无论是由官方还是民间人士创设，皆可得到政府支持，有些机构甚至还有一套较为完整的制度，这些得到政府支持的慈幼机构主要起着补缺的职责，目的在于使“幼有所养”，之后都有此类机构出现。民国时期，随着外国教会办的学校逐渐减少，国内私立幼稚园开始蓬勃发展，以熊希龄、陈鹤琴、陶行知等爱国教育家创办的幼稚园，成为当时学前教育的典范，并深刻影响到之后的学前教育事业发展。在西方，幼儿教育机构在传播社会价值中的作用也十分凸显。在欧洲私立幼儿教育机构先于公立机构诞生，欧文于十九世纪初创办了世界上最早的幼儿教育机构———幼儿学校，希望借助教育促进儿童形成健康性格，以摆脱不良生活环境。十九世纪后半期至二十世纪初，公办幼儿教育机构逐渐增多，开始与非营利私立幼儿教育机构一起承担起增进幼儿幸福、保障教育公平的责任。综上所述，无论是政府举办还是民间举办，幼儿教育机构自成立之初就借由照顾弱小、教育幼儿，从而达到引领社会价值、增进公共利益的结果，是一种人本性实践。现在，普惠性幼儿教育机构延续并发展着这种实践，并赋予其新的时代内涵。
（二）从现实看，普惠性幼儿教育机构追求慈幼之善符合公共利益慈幼观在我国由来已久。原始社会和奴隶社会的人们在当时生产力极度低下的情况下为儿童制造石球、对死去的儿童实行“罐葬”。早在公元前11世纪，西周就出现了中国最早的慈幼机构“孺子室”。春秋战国时期，孔子出于仁爱思想也提出了“大道之行也，天下为公。选贤与能，讲信修睦，故人不独亲其亲，不独子其子，使老有所终，壮有所用，幼有所长，鳏、寡、孤、独、废、疾者，皆有所养”[5]可见，慈幼意识是儒家齐家、治国、平天下思想中十分重要的一部分。孟子在描述他的理想社会时说道“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”。[6]慈幼不仅是单纯的价值追求，更是个人与社会应尽的职责与义务，它深深融入于我国传统文化之中，并推动着幼儿教育机构的产生和发展。普惠性幼儿教育机构关照弱势群体的利益，追求慈幼之善。弱势群体的父母们常常为了生计奔波，无暇顾及家中的幼小子女，这些中下层的家庭又很难通过“拼关系”和“拼财力”来获得相对优质却短缺的学前教育资源。而布局广泛、收费合理、确保质量的普惠性幼儿教育机构的服务对象正是这些儿童，他们深入弱势群体所在的社区，为他们的子女提供质优价廉的学前教育服务，解决父母们的燃眉之急；他们面向中下阶层的适龄儿童，呵护祖国未来的健康成长。构建普惠性学前教育服务体系，是服务型政府理念的体现；而普惠性幼儿教育机构本身，便是以“慈幼”为核心的公共服务实践，他们秉承传统的慈幼观，给予适龄儿童（特别是弱势群体子女）基本的、有质量的学前教育服务，是一种向善的事业。从这一点看，普惠性幼儿教育机构无疑是符合公共利益的。
（三）从发展看，普惠性幼儿教育机构有利于促进普惠性学前教育政策目标达成目前学前教育政策着力解决的是“入园难”问题。“入园难”的本质是现有资源无法满足人民群众日益增长的学前教育需求。学前教育资源的缺乏存在绝对缺乏和相对缺乏两方面。[7]绝对缺乏体现为教育资源因短缺而导致的“竞争性”；相对缺乏可以理解为教育资源的“排他性”。导致相对缺乏的原因主要有两点：其一，因为市场行为而导致的“排他性”，主要体现在营利性民办园上———一方面是教育服务价格过高，超出了一般家庭的承受范围，另一方面是价格低廉、质量低劣无法让家长放心；其二，由于利益集团的参与而导致的显性和隐形的“排他”，例如个别由某部门举办的公办园，为了保护本团体内部员工的利益，以显性或隐性的制度安排来阻碍外部人员子女入托，这种类型的幼儿园所提供的教育服务产品无疑是具有排他性的。普惠性幼儿教育机构的直接目的是通过民间力量的介入，协助政府满足人民最基本的学前教育需求，以此来履行机构的社会使命。在吸纳资源和维护弱势群体利益方面，此类机构具有两大优势：其一，有能力汇集更多社会力量投入学前教育发展。非营利组织具有“非分配约束”，限制了组织管理者将捐赠收入非法使用的可能性，鉴于教育市场信息的非对称性，捐赠人常常认为只有投入于非营利机构中，才能确保“物尽其用”。从这一点上来说，非营利组织有助于拓展学前教育资源的来源渠道，缓解学前教育资源的绝对缺乏。其二，它所具有的民间性和公益性能够更好地保障弱势群体的利益。要解决学前教育资源的相对缺乏，必须加强对社会弱势群体的扶助。市场化的私立机构虽然同样能够给家长提供个性化的服务，但他们的营利行为有可能会妨害慈幼精神———例如为降低成本聘用不合格的教师，而普惠性机构具有内在的公益性，能够更为自觉主动地保护儿童的利益。因此，普惠性幼儿教育机构能够较好地解决“入园难”问题，从而有利于普惠性学前教育政策目标的达成。
政府财政扶持普惠性幼儿教育机构的重要性
（一）普惠性幼儿教育机构盈利能力有限“盈利”和“营利”的概念不同：盈利就是指单位获得的利润，收入大于支出就出现盈利，是组织或个人市场运营能力的标志；“营利”是指一个谋求利润的过程，而营利机构和非营利机构则是就机构对盈利的处理方式不同而作出的分类。[8]“非营利”不等于“非盈利”，普惠性幼儿教育机构特别是其中的民办园盈利能力是有限的。一般来说，幼儿教育机构收入主要由幼儿园收费、政府奖补、社会捐资助学等组成；而支出主要由人员成本、公务开支、业务开支和固定成本组成。该民办园是省二级幼儿园，班级数12个，在园幼儿数432名，教职工总数45名。从表中可看出，一方面该幼儿园总体是盈利的（21.69%），收入绝大多数依靠向家长收费（92.76%），政府奖补占比很少，符合大多数民办园的情况。较之于公办园较为合理的保育费，民办园由于较少得到政府补贴而主要依靠收费生存，普惠性必然要求收费的降低，这将极大压缩民办园的收入，无疑会带来巨大的资金压力。另一方面，在支出上，有学者调查合肥市的公办园、民办园的经费收支状况后，得出民办幼儿园经费压力最大，其次是自收自支型公办园和差额拨款公办园，但即使是情况较好的差额拨款公办园经费条件也是捉襟见肘。[9]民办园特别是最初由私人投资建立的民办园前期投入巨大，在转为普惠性民办园之后，这部分投入会成为很大的负担；自收自支型公办园仅仅省去了前期投入，日常运转还需依靠少量的收费，随着教师工资和物价水平的上涨，部分园所也将入不敷出。可见，财政补贴对于维护幼儿教育机构的普惠性是非常重要的，为此，政府有必要适度加大对普惠性幼儿教育机构的财政扶持力度。
（二）政府的支持对非营利机构的发展具有重要作用非营利机构虽然在吸纳社会资金上具有优势，但政府的支持仍然是必不可少的。约翰•霍普金斯的非营利部门比较项目显示，从全球范围来看，私人慈善基本上不构成非营利部门的主要收入来源（仅占收入的11%），而会费和其他商业收入（49%）和公共部门的支付（40%）占据了收入的绝大部分。而在公共部门主导的国家中，非营利收入的主要来源不是会费和报酬，而是公共部门的赠款和合同，[10]虽然该项目没有包含对中国的研究，但从社会慈善事业尚不发达的现状而言，中国的非营利组织的收入事实上也主要依赖政府部门。非营利组织和政府在学前教育领域的合作也确实取得了积极的效果，Selden等研究了早期儿童教育中合作关系的调查数据(I-PIECE)后表示“：（政府和非营利机构之间）跨部门的合作对组织（非营利机构）的管理、项目和员工产出方面都有明显影响。并且，这种密切合作在员工报酬、人事变动和学校满意度上的积极影响具有统计上的显著性”。[11]可见，只有政府积极履行管理和监督职责，加强同非营利幼儿教育机构的组织间合作，确保合理的资金投入，才能确保机构的长远、健康发展。
普惠性幼儿教育机构管理政策创新
（一）落实政府职责，加大扶持力度作为非营利机构，普惠性幼儿教育机构自身力量是有限的，为此，应进一步建立和完善政府主导、社会参与、公办民办并举的办园体制，充分认识普惠性幼儿教育机构的公益性和非营利性，将公办园和普惠性民办园的发展纳入整体规划，依照本地实际情况确定不同类型机构的比例，制定具体政策，落实政府职责。“国十条”提出发展学前教育“必须坚持政府主导，社会参与，公办民办并举，落实各级政府责任，充分调动各方面积极性”，明确规定了各级政府在学前教育发展中的主导责任，在发展公办园的同时，积极扶持普惠性民办园的发展，是政府落实职责的重要体现。政府稳定长效、充足合理的资金投入无疑是确保普惠性的关键。浙江省杭州市的学前教育发展水平位居全国前列，为了保障普惠性幼儿教育机构资金来源，《杭州市委市政府关于加快推进学前教育均衡优质发展的若干意见》规定了“：各区、县（市）学前教育事业费（各区学前教育事业费达到同级教育事业费的8%以上，5县（市）达到5%以上）、市本级和各区、县（市）在地方教育附加（20%）、每年的土地出让金（0.5%）”，明确指出要“引导和支持民办幼儿园提供面向大众、收费较低的普惠”；在资金使用上，2010年的《杭州市学前教育专项资金管理办法》中明确规定学前教育专项经费使用要“体现公办、民办幼儿园一视同仁”，并且在奖励资金方面给予新评上省一级幼儿园的民办园5万元的奖励（公办园为3万元）。
常营公园范文3
关键词：公园管理；免费开放；问题；对策
中图分类号：G246文献标识码： A
一、前言
近年来，随着我国城市化进程的不断加深，我国城市人口在呈现着直线上升的态势，因此，城市的公共服务也在面临着巨大的考验，地方政府如何为城市人口提供高质量的服务也在考验着“服务型”政府的建设能力。而开放式免费公园由于具有锻炼、休闲、娱乐以及观赏等功能，其在城市居民日常生活的活动空间上占有很大的分量，特别是对于中老年人的晚年生活。因此，在此等背景下，地方政府与相关的管理部门如何从本地的实际需求下手，根据公园在运行当中遭遇的问题进行改正，使开放式公园不断的适应人们在不同时期的需求也就显得非常的重要。
二、开放式公园在管理上常见的问题
1、环境问题
开发式公园在运营上属于公益性质，面对社会全体人员免费开放。但是，这也导致了相关问题的日益严重。例如，园内游客承载压力不断增大，到了节假日时，由于游客的急剧增加，部分游客没有养成良好的素质，常见到乱扔、乱踩以及折花等现象层出不穷。从而使公园无法保持到清洁的环境，给公园的环境问题带来严重的压力。另外，有人的地方就有市场，因此在大部分的公园内部，乱摆卖、兜售以及违禁烧烤等现象较为严重，而这不仅仅关系到公园的形象，也使城市形象大打折扣。
2、人身安全问题
我国大部分开放式公园在车辆的管理上，一般都明确的规定车辆未经允许不准入园，为了让这条规定坚决的执行，大部分开放式公园都会在入口处进行告示牌告示以及查处。有关政府部门规定的“还园于民”是十分好的政策，如深圳的大部分的公园为了让市民更方便进入公园，欣赏或者体验公园的美景，在充分考虑安全和市民要求下，条件许可的公园逐步推进公园围墙拆除工作，让公园的优美景观更好地融入城市，推动公园和城市道路绿化等其他城市公共空间的有机融合。在实行围墙拆除试点工作同时，充分考虑公园围墙拆除后的安全和治安压力，通过种植绿篱、树篱等方式，将公园与外部城市空间进行绿色分隔，增设出入口，方便市民出入公园，以此为前提的条件下对莲花山公园和皇岗公园的公园围墙实行拆除试点工作。我国大部分现代公园都属于欧洲模式，汽车、电动车以及摩托车等机动车在公园道路上行驶现象是时有发生。由于车辆的随意入园，给开放式公园造成了较大安全隐患，经常性的出现设施被破坏与盗窃的现象，严重的还出现飞车党偷窃与抢劫等这些现象，可参考深圳相关公园的做法，减少公园本身的安全隐患，确保入园人员的人身安全。
3、护林防火问题
无论属于哪种开放式公园，绿化都是主要的内容与核心的建设部分。因此，在开放式公园内部，其绿化层较为集中，部分林木有可能属于珍稀保护树种。但是，由于开放式公园的游客较为混杂，经常性的有游客缺乏防火意识而导致火灾现象的出现。火灾一旦严重化，不但使公园受到受到损失，由于公园主要建设在城市中心或者附近，其将有可以严重的危及到城市居民人身与财产安全。
4、公共设施缺失及破坏严重问题
近年来，有部分市民向地方政府与公园管理部门反映，虽然部分公园开放免费了，但是在公共设施的建设上并不能符合市民的要求。例如，公厕较少或者不清洁、花坛积水蚊虫滋养严重以及活动设施较少等。相对来说，开放式公园在免费后，相关的文化气息与娱乐项目在逐渐的减少，部分公园逐渐过渡成单纯的绿化带，不再承建城市文化的传承与开发。
三、加强开放式公园的管理
1、杜绝商业开发现象的出现
《住房城乡建设部关于印发进一步加强公园建设管理的意见的通知》关于对只为少数人提供高档餐饮、私人会所的场所一律予以取缔。可考虑周边市民需要，改造为公益性的公共文化休闲空间。组织专家和各相关单位，制定高档餐饮、会所和大众餐饮服务的具体划定标准，进一步细化规范公园餐饮服务内容，明确大众餐饮服务的具体标准，指导各公园科学、合理的提升公园服务品质。例如，珠海市的开放式公园，始终把公益性当成公园运营与建设工作的首位地位，从日常管理与服务工作做起，坚持公园“姓公”的经营模式与服务理念。在对公园进行规划建设工作时，坚决杜绝商业活动侵蚀公园的内部空间。例如深圳市洪湖公园的洪湖茶艺室、皇岗公园的弈园、荔枝公园的荔湖茶室等对外出租的盈利性、生产性花圃、苗场、鱼塘等造成环境破坏、环境污染等，应改造后回归公益服务功能。
2、加强社会治安与综合治理
大部分开放式公园实行免费的政策后，游客在数量上涨得比较明显，特别是国家规定的节假日前后，因此相关的管理越发的严峻。目前，我国大部分开放式公园在管理上都主动的纳入到社区网络化管理体系上，希望不断的提高公园本身的安保能力，在联合所在地区的基层派出所以及城管大队的前提下，共同维护公园的社会治安，为广大市民在休闲娱乐时提供安全、健康的环境。另外，对于公园内部的不文明现象，公园自身在加大宣传工作的同时，也要适当的做出一些规定分明的处罚措施。例如，2009，由广州市市政园林局所编订的《广州市公园游园管理规定（征求意见稿）》开始实行，在该《规定》中明确了游客的义务与处罚态度，为广州市开放式公园的经营管理工作提供了重要的政策支持。
3、落实各项便民与利民措施
开放式公园和普通的社会设施具有较大的差别，其在运营的过程中，对相关运作效果与设备消耗都难以与确认。因此，著名的行政管理专家与诺贝尔经济学奖获得者--西蒙博士就明确的指出：“对公共管理而言，我们必须寻找另一种衡量价值的方法”。因此，开放式公园在运行上，政府或者相关管理部门不能够把减少服务质量为替代。在实现开放式免费的模式后，公园还是要实行每日巡查的工作办法，通过巡查及时发现相关问题，然后根据问题解决问题，将政府规定或者行业固有的各项便民与利民措施进行落实。与此同时，还要结合到公园的实际情况，不断加强便民与利民措施的探讨与建设工作，从游客的建议、反映问题甚至投诉上得出经验教训，经过与实际情况相结合后，要及时的满足市民合理的要求。另外，对于资金的需求，同样要和政府部门做好交底工作，力争资金及时的到位。
4、创新公园经营管理体制
开放式公园在实行免费开放的模式后，在日常的开支上将主要由政府全额拨款，但是到位资金与实际所需资金的缺口较大。从目前的实际情况来看，主要突破口应该集中在管理理念的升级上，相关管理部门可以在公园的管理上引入国有企业改革的经营模式来加强管理，避免冗员过多、铁饭碗以及以费养人等现象的出现，建立高效、合理以及科学的管理团队。建立与社会需求水平的发展相适应的公共事业项目融资体系，是公共服务生存和发展的重要保证。除了国家投资和部分收费外，还可以采用接受捐赠、营利项目与公共项目的匹配投资和联合经营等各种措施，广泛地吸纳资金进行公共设施投资。在此基础上，对公共事业的经营管理体制进行优化，也是发挥资源潜力，实现高效运营的重要保证。鉴于公共服务的产出水平和服务质量难以通过竞争比较和量化，要借鉴营利性企业等各方面的管理经验，通过建立公众满意度调查和评价体系、公共事业单位的经营者业业绩评价体系，强化经营审计等手段，建设一支先进的管理队伍。
四、结论
综上所述，开放式公园在管理上所遇到的问题较多且严峻，因此，地方政府与相关管理部门一定要从实际出发，面对公园主要的游客人群与需求进行开发与建设工作，为广大市民在娱乐上、休闲上提供便利的活动空间。
参考文献：
[1] 许大为;李连影.哈尔滨开放式公园边界空间使用状况调查研究 [ J ].黑龙江农 业科学,2011，(01):80-83.
常营公园范文4
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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 罗静对承兴国际涉足主题公园信心十足
夏日将近，姜戎小说《狼图腾》的拥趸都在为这样一条娱乐新闻兴奋：法国导演让·雅克·阿诺执导的中法合拍片《狼图腾》于今年5月正式开机，其中暗含这样一条信息，小说中的狼，将由承兴国际开发成各式玩具等品牌授权商品，供庞大的影迷群体消费。
擅长捕捉此类商机的承兴国际，是品牌开发与营销的高手。1996年成立于香港的承兴国际，起家业务是帮宝洁、百事可乐生产并销售毛巾、杯子等促销品。2006年NBA常规赛进入中国，当年承兴国际拿下NBA在国内的独家品牌授权，开发了NBA包袋，遭到球迷哄抢。CEO罗静因此见识了品牌营销的魔力，此后，2009年承兴国际又推出了限量版NBA手机。同期《功夫熊猫》热映后，承兴国际又将阿宝的中国品牌市场抢先占据，2012年，凭借品牌授权运作功夫熊猫儿童手机，承兴实现了近百万台手机销量。
品牌授权作为营销工具的价值被越来越多的国内企业和营销公司看中，承兴国际的先发优势，让其率先坐上国内品牌营销行业的头把交椅，不需厂房和设备，200多人的团队可以实现数亿元的营收。2012年，承兴国际营收由2010年的9668万，增至6亿元，而未来3年年均增长率预计保持在35%左右，可罗静不想就此罢手。如何让品牌精准对接到消费者，还需要新模式的探索。
这时，集合唐老鸭、白雪公主等动漫形象的迪斯尼乐园给了罗静启发，迪斯尼模式核心是搭建品牌拼盘，让品牌池里的所有授权品牌，在一个公园里通过主题故事全部呈现。这正是罗静想做的，主题公园要融购物、娱乐休闲等于一体。
承兴国际开始迅速布局，先与广东签署卡通奇境主题公园项目，2013年又与镇江市政府签署了总投资近65亿元的镇江卡通奇境文化创意体验园项目。在罗静计划中，承兴国际计划运营的主题公园，门票、酒店住宿、衍生品收入将各占1/3。这种收入结构，与美国主题公园一致，而国内主题公园，目前仍停留在靠门票收入存活的初级阶段。
中外主题公园收入结构反差，是促使罗静涉足主题公园运营的动力之一。从品牌授权运营到主题公园经营，承兴国际的抉择，在全国各地都在兴建主题公园的风潮下，显得颇为冒险。
看看现在国内主题公园有多泛滥，尤其在珠三角、长三角一带，被广泛引用的一个数据是，到2005年，全国有2500多个主题公园，套牢的资金1700多亿元，70%亏损，盈利者仅10%左右。
面对主题公园泡沫化的现象，总是一脸冷峻的罗静，却认为这恰恰是进入时机。除了主题公园，难道就没有一条更易生存的品牌营销之路吗？
“有，但未来产业链要延伸必走此路。”罗静斩钉截铁，在其看来，传统品牌授权涌入的竞争者越来越多，只能在渠道终端和获取独家授权上厮杀。罗静举了个例子，国内银行推信用卡阶段，承兴国际与招商银行、中信银行等金融机构合作，把哆啦A梦、兔斯基、变形金刚、猫和老鼠等品牌形象印到信用卡上，卖萌的动漫形象在银行卡上刮起一股风，跟风者众，承兴国际银行客户慢慢被分食，有的银行甚至专门成立部门运作品牌形象。这就逼着承兴国际在拿到品牌授权后，不再简单地一卖了之，还要向上、下游延伸。
在短期无法快速组建专业团队运营管理的背景下，罗静选择直接收购国外公司。2011年，承兴国际收购了美国供应商科维斯特（Corvest）、美国参议员促销集团（Senator Promotion Group USA）等4家营销公司，并购这些处于营销上游的美国公司，让承兴国际的海外业务急增，占全部授权业务的80%左右。“主题公园的品牌运营，我们已储备了功夫熊猫、变形金刚、加菲猫、猫和老鼠、蝙蝠侠等20多个有消费力、生命力强的国际品牌形象。”罗静认为这是承兴国际的杀手锏，看美国和日本影视、动漫长大的80后、90后是国际品牌拥趸，其主题公园游戏体验和衍生品80%将引入海外品牌，这一点区别于国内主题公园，“目前还没有一家像我们拿到这么多海外品牌授权。”
转向主题公园运营前，罗静和团队对国内尚有知名度的主题公园也进行了盘点和调查，即便是华谊兄弟欲打造的影视主题公园，也以国内品牌形象为主，另外像起步较早的华侨城旗下的深圳、北京、上海欢乐谷，以及同样标榜打造中国版迪斯尼的深圳华强集团的方特主题公园等，重在游戏和体验项目，产业链比起美国、日本，都差一截，但收入可观，“这个市场的需求还是挺大的。”罗静在镇江项目开工前，调查其周边主题公园收入，江苏的中华恐龙园、环球嬉戏谷、苏州乐园等，仅门票一项，按年均300万人次，每人180-200元不等的票价计，收入即达五六亿元，若像美国一样，培养游客3日内的度假模式，公园内的酒店和咖啡馆等休闲场所拉动的消费量也十分可观。
可这些市场需求都是参照美国财务模型的简单预估，罗静很清楚潜在风险，主题公园创造的消费力受所在地域经济水平、交通等条件影响。再者，作为轻资产的品牌营销公司，要参与主题公园运营，耗资巨大，回报周期长，除了引入国外专业管理体系外，品牌自身生命周期也要考虑进去。与此同时，竞争激烈的传统品牌授权和运营业务也不能舍弃。
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[关键词] 旅游社区类型房地产；奥林匹克森林公园；主题公园；郊野公园；中央体育区(csd)
旅游社区类型房地产，一般是指在某一较为成熟的主题型旅游景区基础上发展起来的、配套设施较为齐全、以居住为主要目的的房地产。旅游社区类型房地产是旅游产业与房地产业发展到一定阶段后相互渗透与融合的产物。随着我国城市化进程的加快，旅游社区类型房地产在我国旅游房地产实践及城市发展中正扮演着日益重要的角色。
北京奥林匹克森林公园，是2008年北京奥运会的重要配套设施，但面临着会后如何经营以保护生态环境及维持日常运营的问题。由于带有城市公园性质的奥林匹克森林公园很难从自身的运营收益上自给自足，因此，奥运赛后的奥林匹克森林公园的功能定位及商业模式设计是关乎其可持续经营的关键问题。本文探讨了城市大型旅游社区的开发模式及其意义，并试图研究此种模式对奥林匹克公园的借鉴之处，将其发展目标定位为大型体育主题旅游社区，并对其后续运营中可能出现的问题进行了思索。
一、旅游社区类型房地产开发的意义及开发模式演进
1.旅游社区类型房地产开发的意义。wWW.133229.Com旅游社区类型房地产开发对于旅游产业发展、房地产业发展以及城市发展三个方面都有一定的促动作用。
对于旅游产业来说，旅游社区类型房地产是城市旅游产品的重要构成，它通过地产和旅游项目的嫁接与融合，构建了一个旅居结合的，融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区，既是对现有文化旅游产品的延伸，又提升了房地产项目所在地的综合性休闲度假接待能力与城市人居品质，增强了旅游经济的整体竞争力，并成为一种具有持续活力与扩张力的新兴城市旅游产品。
对于房地产业来说，旅游社区类型房地产是房地产开发的一个新业态，它所针对的并不仅仅是面向观光需求和度假需求的旅游者市场，提供的也不仅仅是短期使用服务功能，它在经营上更加侧重的是面向居住消费者市场，为居住消费者提供日常居住的住宅，属于产权交易的范畴。旅游社区类型房地产往往是经营性景区发展到一定阶段后而延伸出的部分，是一种产业化的操作方式，因而其价格并没有比普通楼盘超越太多，对于房地产开发商来说具有较大的利益刺激作用。因此，旅游社区类型房地产既是对一般的房地产开发产品序列的重大补充，同时也是房地产开发商应对日益激烈市场竞争的一种战略性扩张策略。
对于城市发展来说，旅游社区类型房地产是构建宜居城市的重要手段，对于优化城市空间格局，解决“大都市病”具有重要的意义。旅游住宅地产的开发，多选址在城市的边缘区，利用了城市边缘区较为充裕的土地储备以及相对低廉的土地价格优势，同时有效利用在城市边缘区不断兴建与扩张的公共交通、水、电力、通讯等基础设施，通过项目的商业运作和生态旅游环境的营造，构建了一个融合多种功能于一体的大型旅游休闲社区。这种开发模式，在一定程度上优化了城市空间结构，促使大城市由单中心结构向多中心、组团式、开敞式的网络状结构转变，促进了城市空间的有序发展，对于缓解由于“城市蔓延病”而引起的环境污染、交通堵塞、治安、房价居高不下等问题起到了一定的作用，成为构建宜居城市的一个重要手段。
但应注意的是，尽管旅游社区类型房地产在区位选择上位于城市边缘区，但旅游社区类型房地产并不是“远郊房产”的另一个名称。经验证明，旅游社区类型房地产的位置距市中心直线距离不宜超过30公里，那种在与各主要城市距离相近的地方开发以求左右逢源的想法往往并不能获得成功，不如紧紧依靠着某个城市。在这方面已有不少开发商欲在京津冀交界地带开发旅游房地产而纷纷遭遇失败的例子。
2.旅游社区类型房地产开发模式的演进。旅游社区类型房地产的实践，最早是由主题公园类型景区演变而来。研究者们认为，旅游社区类型房地产的开发理念及实践，经过了“单一的主题公园”、“综合性、区域性开发的雏形：迪斯尼世界”、“大型休闲旅游社区”三个阶段。
最早的旅游社区类型房地产的雏形是主题公园，其实质是满足现代都市休闲娱乐等多样化需求的一种旅游产品，如世界上第一个主题公园，维也纳的citypark，世界上第一个微缩景观主题公园，荷兰“马都洛丹”(madurodam)等。由于单一主题公园“主题”两个字本身所固有的局限性，使主题公园的发展存在障碍，同时，主题公园的高投资、高风险也成为主题公园投资者的一个难题。在此背景下，迪斯尼的创造者开始综合性、区域性开发尝试，并建立了一个产品丰富的娱乐休闲王国，迅速带动了区域周边的人气和土地的升值。随着休闲时代的到来及旅游业态的深刻变革，旅游与地产的结合走向深入，大型旅游社区开始出现。而作为旅游社区类型房地产的创造地，迪斯尼所在地的奥兰多不仅成为美国第三大旅游目的地，还成为全世界的“旅游主题公园之都”，迪斯尼也成为世界知名的旅游品牌。
我国旅游社区类型房地产开发的启动，可以从深圳华侨城控股公司于 2000年开创的“旅游主题社区”住宅地产经营模式算起。华侨城通过旅游社区地产的开发，成功地摆脱了“中国主题公园病”，走出了一条从单一的旅游景区向复合型的旅游社区类型房地产转变的创新之路。
二、北京奥林匹克森林公园区域开发为大型旅游社区的可行性分析
北京奥林匹克公园位于城市中轴线的北端，是举办2008年奥运会的核心区域。其中，北部规划为奥林匹克森林公园，以北京北五环路为界，占地约680hm2，将成为一个以自然山水、植被为主的，可持续发展的生态地带，成为北京市中心地区与边缘组团之间的绿色屏障，对进一步改善城市的环境和气候具有举足轻重的生态战略价值。对于赛后的北京奥林匹克森林公园，其向大型旅游社区模式发展的可行性及意义在于：
1.解决赛后奥运场馆及设施闲置这一世界性问题。奥运会的举办对一国经济的影响全面而深刻，但同时，如何深挖“奥运”机遇的潜力，最大程度地发挥奥运效应和作用，尤其是避免“后奥运效应”，争取更大的发展空间，是包括中国在内的任何一个奥运会举办国家都会面临的问题。
在赛后，作为2008年奥运会的核心区域的奥林匹克公园功能定位是什么?其赛后的运营又应该依靠何种经营模式来予以维持?以大型旅游社区的开发模式进行经营不失为一种思路。
2.改变旅游区“门票经济”的尴尬状况。我国旅游景区的发展一直处于“门票经济”的困境，景区经营的附加值受到明显的限制。奥林匹克森林公园作为城市公园中的一种类型，应带有一定的社会福利与公益性质，因此仅仅依靠门票的收入来维持公园的正常运营及生态旅游环境保护可以说是杯水车薪。而以奥林匹克森林公园的景观价值及生态价值为核心旅游吸引物，尝试拓展其运营的商业空间，开发为主题性的大型旅游社区，则既实现了资源在一个更高层面上的配置，同时也使得公共资源能够在更广阔的范围内发挥辐射效应。
3.整合奥运圈内的房地产项目，构建大型品质社区。奥林匹克森林公园区域房地产项目较多，但缺乏整合，存在良莠不齐的现象。奥运区域内既有高档别墅区如亚运新新家园、紫玉庄园，也有中档地产项目，如北辰绿色家园、万科星园等，同时还有中低档项目或经济适用房项目，如北苑家园、天通苑等。以奥林匹克森林公园为主题的大型旅游社区的构建，将是一个利用城市基础设施改善的良好机遇整合、提升现有地产项目，构建北京又一品质功能区的契机。
三、北京奥林匹克森林公园的开发定位：功能及主题的兼顾
1.我国公园的分类。我国目前尚无明确的国家标准对公园进行分类，仅根据实践经验，并参考国家建设部、林业部、国土资源部等相关部门的管理规定，按照功能及性质对我国的公园作如下划分：
城市公园：城市公园是城市集中的公共绿地、城市生态保护带及本市居民日常休闲娱乐的活动场所及防灾避难场所，具有一定的社会公益事业性质。如北京的北海公园、玉渊潭公园、东单公园、皇城遗址公园等，其中，城市郊野公园也属城市公园范畴，如北京的颐和园、翠湖公园等。
主题公园：因具有一定文化主题而创造出的人造景点，具有明显的商业性，以吸引游客和追求利润为主要目的。如美国的迪斯尼、深圳的世界之窗、北京的世界公园等。
科学公园：以科普教育为主要功能的旅游景点，目的是保护自然和提高公民素质，包括两大类型：天然科学公园，如地质公园、湿地公园、森林公园等；人造景观科学公园，如动物园、植物园、海洋水族馆等。
和平公园：原来是战争发生地，为纪念战争受害者而建立的公园，是以和平公园的方式来保护特殊的生态和文化，促进和平与安宁。如日本广岛的和平公园，韩国与朝鲜欲在非军事区建立和平公园，北京市的中山公园等。
风景名胜区：指风景资源集中、环境优美、具有一定规模和游览条件，可供人们游览欣赏、休憩娱乐或进行科学文化活动的地域，部级风景区相当于国外的国家公园。
2.奥林匹克森林公园的功能定位：城市郊野公园的性质。城市郊野公园是指位于城市近、中郊绿化圈层，具有较大面积的呈自然状态的绿色景观区域，包括人为干扰程度小的传统农田、处于原始或次生状态的郊野森林自然景观等。城市郊野公园满足了现代都市居民踏青郊外，回归自然，休闲度假的需要，仍属于城市公园的范畴。
《奥林匹克森林公园规划》中，对于赛后奥林匹克森林公园的定位是：奥林匹克森林公园在满足2008年北京奥运会比赛需要的同时，还充分考虑了赛后利用，整个公园将成为北京市居民文化、体育、休闲的重要场所。
因此，应该把奥林匹克森林公园认为是城市公园中的郊野公园，仍具有一定的社会公益性质，一般由政府供给公园维护的日常经费，并不依靠公园的门票等收入弥补成本支出。
3.对奥林匹克森林公园开发为大型旅游社区的主题定位：中央体育区。中央体育区是指主要由体育、商业、居住、休闲等职能设施所构成，以综合服务业的发展来促进城市产业结构和城市功能格局的优化，涉及体育运动、休闲娱乐及房地产等产业，聚集规模宏大的居住群及其与其匹配的商贸休闲部落的体育商贸休闲居住中心。目前，这种新兴的产业形式及城市功能分区，在我国上海浦东、大连、青岛等城市迅速发展，不仅为体育产业的发展注入了新的活力，也成为了城市中的新区。
奥林匹克森林公园赛后的发展目标是建设一个运动型、健康型的体育主题生活小区，既是北京大都市功能区的一种延伸，同时也是体育产业与城市功能有机融合的一种创新载体。
四、问题及后续思考
1.土地政策的限制。在我国城市发展的实践中，由于房地产市场的持续升温，导致宏观层面对土地开发权的政策日益趋紧，也增加了旅游社区类型房地产的开发难度。另外，旅游项目立项及审批较之普通的商业地产项目成功性更大、成本更低，因此，一些房地产开发商就借旅游之名行房地产之实，将低价征得的旅游用地违规转为房地产用地，从中牟利，并导致许多违规行为的发生。目前，为完善我国旅游住宅等房地产项目的开发，国家已经实施了严格的土地管理制度，相关土地招标及审批程序进一步完善和规范，尤其是对于风景名胜区、自然保护区周边的旅游地产开发已有严格的限制。因此，土地政策的变化将使以奥林匹克森林公园为题材的旅游社区类型房地产的开发存在一定程度上的不确定性。
2.行业波动性的风险。旅游社区类型房地产模式是在近几年房地产市场急剧扩张的宏观背景下兴起的，也受到了整个房地产业超出常规发展规律的市场泡沫的影响。实际上，旅游社区类型房地产中高端定位的特点使其面临的消费市场规模比较有限，一旦市场波动必然导致经营风险。因此，行业自身的脆弱是旅游住宅房地产模式必须慎重面对的问题。尤其在后奥运阶段，即奥运会后的一段时间内，由于受需求不足制约，可能产生房地产业波动、旅游业不景气等低谷效应，因此，奥林匹克森林公园旅游社区类型房地产的开发同样也会受到宏观大环境的影响，存在着相当程度上的市场风险。
3.开发运营主体的问题。奥林匹克森林公园旅游社区类型房地产的运营主体，应是专业的城市运营商，是指那些承政府之上、启市场之下的土地一级开发商，他们在政府的宏观调控和指导下，充分运用市场化的机制和手段，通过开发大面积的土地来带动城市和区域经济的发展。我国目前城市运营商进行开发的模式尚不成熟，由于兼备开发商及部分政府职能的双重身份，其融二者为一体的特殊的企业性质在开发运营中容易导致许多违规问题的出现。
参考文献：
[1][美]阿瑟·奥沙利文.城市经济学(第四版)[m].北京：中信出版社，2003.
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[3]文彤.城市旅游住宅地产发展研究[j].城市问题，2006，(9).
[4]袁广锋.北京奥运会场馆功能可持续发展研究——基于我国大型公共体育场运营现状的反思[j].首都体育学报，2006，(1).
常营公园范文6
最近频现巨额融资需求，东方园林的资金缺口或成隐患。数据显示，东方园林今年一季度亏损859万元，而去年盈利2.58亿元；更为重要的是，东方园林自2009年开始，经营活动现金流量便持续保持负值。
光大证券王天睿、石磊等认为，2011-2012年将是公司经营性净现金流的负值高点。
而从经营模式上探究原因，略显盲目的平面式扩张及缺乏保障机制的回款模式将在未来较长一段时间内制约东方园林的稳健发展，短期内难以出现转机。
现金流之忧
东方园林财务数据显示，2008-2010年净利润同比增速分别为54.42%、41.44%、208.13%，公司还在2010年年报中指出，“考虑期权费用，2011年净利润计划目标约为4亿元”；而在今年一季度亏损之后，东方园林依然乐观的估计，今年上半年净利润将同比增长50%-100%。
资料表明，东方园林2011年一季度经营活动现金净流量为-1.87亿元，现金及现金等价物减少1.04亿元，而这种情况并非始于今年，早在2008年，东方园林的经营活动现金净流量便出现大幅下滑，而到了2009年，该指标已经变成负值，并一直持续到现在。
经营活动现金流关乎公司日常运营，不容有失，但是东方园林持续维持负值水平，与其业绩极不匹配。
一位从事审计工作的人士告诉记者，从稳健的角度而言，经营活动现金流比最终的业绩更为重要，该现金流一旦出现问题，企业极有可能陷入资金链断裂的困境，若不能及时补充，后果将不堪设想。
东方园林显然意识到了问题的严重性，仅6月份以来，东方园林先后两次融资公告，而在此之前，东方园林一季度已取得短期借款9000万元，只不过目前对资金的需求更为迫切，以至于密集公告。
东方证券对东方园林的增发项目持乐观态度，认为一旦增发成功，将“进一步提高公司的经营实力”，但上述人士对此较为保留。
“不断的通过短期融资补充现金流并非长久之计，财务结构极易产生混乱。而通过股票增发进行融资周期较长，而且对募投项目的限制较多。”该人士同时指出，东方园林的症结并不是能否顺利融到资金，而是未来是否还会出现现金流紧缺的情况。
摆在东方园林面前的问题是，如果未来几年再次出现巨额资金缺口，东方园林将如何应对？单纯依靠紧急“输血”的方式改善现金流并不是长久之计。
类似的尴尬并不止于东方园林，与其并称“北东方、南棕榈”的棕榈园林（002431）同样存在现金流紧缺的问题。资料表明，棕榈园林去年经营活动现金净流量为-8772万元，今年一季度迅速扩大至-2.24亿元，不过棕榈园林业绩相对平稳。
单一的平面式复制
东方园林在2010年董事会报告中指出，随着中国城市化进程的加速发展，园林绿化行业正处在高速发展的黄金时期，因此，东方园林将在“苗木基地建设”和“景观设计”等方面加大投入。
然而，业内人士分析，东方园林发展模式较为简单，就是典型的“商超式”扩张，力图以规模取胜，以期达到集约化经营。这样的发展思路本身没有致命的问题，然而，东方园林的扩张方式过于单一，仅仅采取“复制粘贴”的平面化经营方式。
资料显示，园林建设业务在东方园林主业中占比极高，但其毛利率一直维持在30%左右的水平，而盈利能力较强的园林设计在主业中的占比则几乎低到可以忽略不计的程度。2009年中期，园林设计在主营收入中占比仅为2.16%，截至去年底，该比率仅仅提高到3.10%（今年一季度因合并子公司报表略有提高）；而在同期，园林设计的毛利率则从42.10%上升到63.21%。
东方园林并非没有意识到园林设计的行业前景，早在2009年，东方园林就指出，“园林景观设计业务对本公司的发展具有重要的战略意义”，但时隔两年，东方园林并未将园林设计上升到“战略”高度。虽然东方园林于去年底收购了控股子公司北京易地斯埃东方环境景观设计研究院有限公司（下称“EDSA-东方”）42%的股权，股权比例跃升至75%，但EDSA-东方盈利情况有限，2010年实现净利润1558.84万元，对东方园林合并净利润的影响程度仅为4.53%；另外，东方园林也并未再行设立或收购园林设计公司，很难说园林设计业务将会成为东方园林的重点。
事实上，东方园林的重点依旧是“圈地”、“拿项目”。资料显示，东方园林今年以来签订了不下10个框架协议和施工合同，包括与本溪高新技术产业开发区及与海宁市盐官景区综合开发有限公司签订的协议书或意向书。
记者发现，东方园林的这些新项目基本承袭了以往的风格，即以市政园林工程为主。与棕榈园林不同的是，东方园林更侧重于市政园林工程，该业务占比约为70%，休闲度假项目及地产景观项目占比偏低，客观上形成了较为单一的局面，一旦市政园林工程出现回款不及时的情况，东方园林资金链随时面临断裂的危险，而这样的情况却偏偏发生了。
回款模式始终是隐患
东方园林一季报显示，帐面货币资金不过4.10亿元，而应收账款高达5.02亿元，在流动资产中占27.34%，相比之下，棕榈园林的应收账款比例则较小，仅为15.84%。据分析，东方园林2008-2010年应收账款环比增速分别为34.24%、72.27%、148.93%，业内人士预计应收账款在未来一段时间内将继续快速增长。
东方园林应收账款长年居高不下，一方面容易造成经营现金流的短缺，另一方面也容易引起坏账损失。据悉，东方园林在承建工程项目时，大多参照《建设工程价款结算暂行办法》进行工程款结算。如果严格按照此办法执行，东方园林在工程初期最高可获得30%的预付款，并且在工程竣工之后，最高可获得80%的工程款（包括前述预付款），其余款项则被用作保证金。
然而这是最乐观的估计，但事实并非如此。东方园林2010年年报“其他应收账款”为4352万元，款项性质多为履约保证金。
市场人士分析，履约保证金在工程承包中很常见，属于正常的事项，不过市政园林的“垫资”规则就未必合理。
据悉，所谓“垫资”是指承包人用自有资金（包括对外融资）为发包人垫付工程费用，垫资比率超乎想像，极端情况下可以达到60%。东方园林的市政园林项目动辄几千万甚至上亿元，需要庞大的资金储备用来垫资。
一方面是积极寻求项目签订大单，另一方面则是动用各种手段准备资金，不过假如工程款项能够及时回收，东方园林也不失为稳健经营，但问题就出在款项回收方面。
资产营运能力分析显示，东方园林近三年应收账款周转率分别为4.18、3.76、4.24，处平滑状态；而销售收现比（经营活动产生的现金流入/主营业务收入）则分别为76.00%、52.67%、44.30，处于下降状态，收账能力由此可见一斑。
