家属担保书范文1
出租方(甲方)：_________
承租方(乙方)：_________
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：
第一条 房屋基本情况
该房屋坐落于沈阳市____区(县)_____。
该房屋为：楼房____室____厅___卫，平房___间，建筑面积___平方米，使用面积 __平方米，装修状况__，其他条件为___，该房屋(已/未)设定抵押。
第二条 房屋权属状况
该房屋权属状况为第_________种：
(一)甲方对该房屋享有所有权的，甲方或其人应向乙方出示房屋所有权证，证书编号为：____。
(二)甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为：___。
第三条 房屋用途
该房屋用途为：___。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。
第四条 交验身份
(一)甲方应向乙方出示(身份证/营业执照)及___等真实有效的身份证明。
(二)乙方应向甲方出示(身份证/营业执照)及___等真实有效的身份证明。
第五条 房屋改善
(一)甲方应在本合同签订后____日内对该房屋做如下改善：__，改善房屋的费用由(甲方/乙方)承担。
(二)甲方(是/否)允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围是：___，双方也可另行书面约定。
第六条 房屋租赁期限
(一)房屋租赁期自___年___月___日至___年___月__日，共计___年___个月。(期限超过20年的，超过部分无效。)
(二)租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前____日向甲方提出(书面/口头)续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前____日 (书面/口头)通知对方。
第七条 房屋租赁的租金
(一)租金标准：_____元/( 月/季/半年/年)，租金总计：___元(大写：___元)。该房屋租金 ____(年/月)不变，自第____(年/月)起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由双方另行约定。
(二)租金支付时间：______，_______。
(三)租金支付方式：(甲方直接收取/甲方人直接收取/甲方人为房地产经纪机构的，乙方应在银行开立帐户，通过该帐户支付租金，房地产经 纪机构不得直接向乙方收取租金，但乙方未按期到银行支付租金的除外。房地产经纪机构应于本合同签订之日起3个工作日内应将其中一份合同送交银行。)
(四)甲方或其人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。
第八条 房屋租赁保证金
(一)甲方交付该房屋时，乙方(是/否)向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为：___元(大写：____元)。
(二)租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。
第九条 房屋租赁中的其他费用
租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：
(一)乙方承担(水费/电费/电话费/电视收视费/供暖费/燃气费/物业管理费/___)等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。
(二)房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担。
第十条 房屋的交付及返还
(一)交付：甲方应于___年____月___日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及___后视为交付完成。
(二)返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应 当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为(乙方恢复原状/乙方向甲方支付恢复原状所需费用/乙方 放弃收回/归甲方所有但甲方折价补偿)。 返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。
第十一条 房屋及附属设施的维护
(一)租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的___日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。
(二)对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。
(三)乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。
(四)对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。
第十二条 房屋租赁合同中的转租
家属担保书范文2
【关键词】物权法 抵押登记 不动产 登记制度
一、典型案例及其基本情况
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局为抵押人河南宏兴建材经营有限公司和抵押权人中国银行某市分行办理了180万元的动产抵押登记书，其中抵押物一栏填写为“钢瓦、槽钢、角钢”等建材。事实上，这批钢结构建材在办理抵押登记时，已建成为钢结构厂房。后因该贷款到期无法偿还本息，抵押权人将抵押人诉至该市人民法院，人民法院于2008年6月30日到该市工商行政管理局查阅并复制了该动产抵押登记案卷资料，目前此案仍在审理中。
二、案例引发的关于抵押登记的争论
本案中，关于债权与债务的关系已无异议，争论的焦点在于抵押登记的效力问题，即抵押权人是否有权对作为抵押物的钢结构建材进行处置。
1、认为抵押登记有效的理由
一方认为，根据《担保法》、《物权法》和国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》的有关规定，工商行政管理部门可以办理企业、个体工商户、农业生产者以“生产设备、原材料、半成品、产品”抵押的动产抵押登记。同时，《物权法》对动产抵押实行“登记对抗主义”，第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”。另外，《物权法》第一百八十九条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。
本案中，动产抵押登记书中抵押物分别填写为钢瓦、槽钢、角钢等建材，属于《物权法》中规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”范畴，按照《动产抵押登记办法》规定，某市工商管理局有权办理这些形态动产的抵押登记，因此，抵押登记有效。
2、认为抵押登记无效的理由
另一方认为，按照民法的划分，动产与不动产的划分是以物是否能移动并且是否因移动而损坏其价值作为标准的。按照这一标准，钢结构厂房是一种由钢材等组成的特殊建筑物或地上定着物，不能移动或者若移动则损害其价值或用途，因此，钢结构厂房在性质上属于不动产。
根据《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，对不动产抵押担保物权的设定实行“登记生效主义”。又据《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”和第二百四十六条“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”之规定，《物权法》对不动产抵押登记有明确要求。
本案中，用于抵押登记的钢结构建材在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构，应该视同钢结构厂房。但是，目前无论是法律、行政法规，还是地方性法规，均未建立不动产“统一登记制度”，未明确统一登记的范围、登记机构和登记办法。因此，某市工商行政管理局无权为已经组建成了钢结构厂房的钢瓦、槽钢、角钢等材料办理抵押登记，抵押登记无效。
三、关于我国现有不动产登记及抵押登记制度的分析
1、关于动产、不动产，相关法律法规已有明确区分
《担保法》第九十二条规定“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”另外，民法对动产、不动产的区分也有说明，即不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物；动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构厂房，属于“土地以及房屋、林木等地上定着物”，属于“不动产”范畴，办理抵押贷款时不应办理《动产抵押登记书》，而应办理《不动产抵押登记书》。
2、《物权法》明确规定不动产抵押需要办理抵押登记
财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。根据《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，按照《物权法》第一百八十条第一款第一项所列“建筑物和其他土地附着物”等财产抵押时，需要办理抵押登记。
3、目前不动产登记实际上依照原有法律法规办理
现有的不动产主要包括地产、房产以及林产、水面、滩涂、道路等。由于《物权法》颁布后，并没有法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定，地方性法规也无相关规定，所以，目前房产、地产等不动产的登记和抵押登记，实际上仍依照《担保法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》相关规定等办理。另外，部分地区制定了《森林资源资产抵押登记办法》等地方性法规，以对特定的不动产抵押登记作出规定。
4、《物权法》与《担保法》等法规冲突，导致原法律法规关于不动产登记和抵押登记的法律效力存在争议
《物权法》颁布后，其第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，其第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。根据“新法优于旧法”原则，由于《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》及地方性法规关于登记和抵押登记的规定与《物权法》关于不动产统一登记制度的规定产生冲突，自2007年10月1日《物权法》生效时，这些法律法规关于抵押登记和抵押登记的条文，以及按照这些法律法规办理的新的登记和抵押登记，已面临是否仍具有法律效力的争议。另外，原有法律法规未能覆盖的其他不动产，如本案中涉及的钢结构厂房，面临登记和抵押登记无法可依的境地。
四、解决争端的相关建议
1、最高人民法院应作出司法解释
最高人民法院应及时对《物权法》中关于不动产登记的条文作出司法解释，承认目前依照原有法律法规办理的不动产登记的法律效力，保证不动产登记有法可依。在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，各地地方性法规未依照《物权法》有关规定作出规定的，应当按照原《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等法律法规对不动产的登记规定办理，其效力受法律保护。
2、尽快建立统一的不动产登记法
我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则较为散乱而且与《物权法》相冲突，所以，可根据《物权法》、《担保法》的有关规定，参考《动产抵押登记办法》，制定一部统一的不动产登记法。同时，应尽快对“不动产的范围”、“不能进行抵押的不动产范围”、“需要进行登记和抵押登记的不动产范围”作出规定。如“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”；“抵押的不动产应属于可以抵押的财产范围，法律、行政法规规定不得抵押的不动产不能进行抵押”；“企业、个体工商户、农业生产经营者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定着物抵押的，应当向抵押人住所地的不动产抵押登记机关办理登记。”
3、设立统一的不动产登记机关
我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院（也可法定其他机关或设立新的机关）担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。
4、应用统一的不动产登记办法
以往由于不动产登记基本制度不统一、登记办法也不统一，从而不利于保护当事人权利。因此，应统一登记的办法，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动。其中，对登记和抵押等的不动产范围、应当提交的文件、《不动产抵押登记书》应当载明的内容、《不动产抵押登记书》设立日期、不动产抵押登记的效力、不动产抵押合同变更和《不动产抵押登记书》内容变更办法、办理注销登记的办法、社会查阅不动产抵押登记证书的办法等，要作出明确具体的规定，避免可能出现的登记失误、效力争议和欺诈行为。
5、制发统一的不动产权属证书
当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担、加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
【参考文献】
[1] 中华人民共和国物权法[eb/ol].国家法规数据库.http：//.
[2] 中华人民共和国担保法[eb/ol].国家法规数据库.http：//.
家属担保书范文3
[关键词]执行和解担保；执行担保；不履行担保义务的救济
[中图分类号]D922 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）39-0182-02
执行和解担保是指申请人与被申请人对生效法律文书确定的债权实现方式与内容变更后，为保障债权顺利实现而由被执行人或案外人所做的担保。执行和解虽然具有效率高、成本低、程序简便等优势，但在实践中一般都是申请执行人让出一部分法律文书所确定的利益以保证剩余利益的尽快实现。若申请人在让出一部分利益后，剩余利益仍不能尽快实现，无异于对申请人的再次伤害，所以为了保证执行和解的顺利履行，为执行和解设定担保，不仅给申请人吃了颗定心丸，而且也使被执行人多了份约束力。以《人民法院报》上刊登的一组数据为例，某一基层法院在2006年共计有21件执行和解的案件，其中有担保的和解案件3件，未提供担保的案件18件。有担保的3件和解案件履行率100%，没有担保的18件案件履行率仅为72%，未履行的案件中存在着拖延执行和逃避执行的情况。[1]执行和解中的担保虽在实践中大量运用，但由于相关法律规定的缺位，使得它在具体实践上面临以下几个困惑。
1 执行和解中的担保的性质
因担保条款是执行和解协议中的一部分，所以想确定执行和解中担保的性质需优先厘清执行和解的性质。对执行和解的性质学界主要有三种意见。第一种意见认为执行和解是纯粹的私法行为，因为和解协议是由申请人与被执行人在没有国家公权力干涉下，自行协商一致，处分权利义务的一种私法行为，在这种情形下，和解协议仅具有民法上契约的基本效力。[2]若如此，和解协议中的担保条款就犹如民事合同中的担保条款，不按约履行，可依据担保法相关规定提讼解决。第二种意见认为和解协议具有公法属性，因为执行和解对执行程序的进行与结束都有一定的约束力。对执行程序进行的约束力体现在双方当事人一旦达成和解协议后就暂时中止了原生效法律文书的执行；对执行程序结束的约束力体现在双方当事人按和解协议履行完毕后则执行程序终结，原生效法律文书不再执行。据此，一部分学者认为执行和解协议与原生效法律文书位于同等层次，都具有强制执行力。若如此，担保条款就犹如执行担保，担保人不按约履行，法院可直接处置担保人财产。第三种意见认为和解协议具有公法与私法的双重属性，因为一方面它是双方当事人经过充分协商，变更或者消灭某种法律关系，从而实现法律文书确定的实体权利的民事行为；另一方面，这种和解由于发生在执行程序中，一经人民法院执行人员确认并实际得以履行，它又是当事人为消灭与人民法院之间业已存在的诉讼法律关系，从而结束执行程序的诉讼行为。[3]若如此，担保条款的性质同样也有私法和公法的双重属性。
笔者比较认同第三种意见，即和解协议兼具有公私法的属性。原因有三：一是根据现行法律规定，若和解协议得不到履行，申请人应向人民法院申请恢复执行原生效法律文书，从中可明显看出和解协议不具有强制执行力，不能将其与原生效法律文书放在同一位置；二是根据现行司法实践，和解协议一般是在法院执行工作人员的反复劝说中由申请人放弃一部分利益，被申请人提供一定担保后达成的，一旦达成后就暂时中止了原生效法律文书的执行，若最后实际履行完毕，则视为原生效法律文书的执行完毕，一般的民事合同不可能对执法行为产生约束力，所以说它仅仅是私法行为则罔顾事实；三是从现行法律及司法实践来看，执行和解协议不仅仅是当事人之间通过充分协商处分各自权利的私法行为而且是一旦达成后就具有阻却原生效法律文书的执行的公法行为，所以执行和解协议兼具有公私法属性。属于和解协议一部分的担保条款同样的也天然具有了公私法的属性，这为我们区分执行担保及对其的救济提供了坚定的理论基础。
2 与执行担保的区别和竞合
执行担保是指在执行过程中，经申请人同意，由被执行人以其自身财产或案外人以其自身或其财产向人民法院提供担保，人民法院经审查后可以决定暂缓执行及暂缓执行的期限，被执行人到期拒不履行和解协议的，人民法院有权执行被执行人的担保财产或担保人的财产。司法实践中，一些执行工作人员往往将执行和解中的担保误认为就是执行担保，在被执行人逾期未履行和解协议后直接裁定执行担保人的财产，这是由将执行担保的性质和执行和解中的担保的性质混淆了所造成的。首先执行担保的相关依据是由民诉法直接规定的，是一种诉讼行为，即公法行为，而执行和解中的担保依附于执行和解的性质，兼具有公私法的属性。其次执行和解中的担保是申请人与被执行人、担保人互相约定的，是双方法律行为，属于合同关系，而执行担保是由被执行人或案外人向法院提供的担保，是担保人单方面的法律行为，不属于合同行为。最后若被执行人逾期不履行和解协议的，依民诉法规定可直接执行担保人的财产，但现行法律和司法解释并没有规定可以直接执行和解中担保人的财产。
虽说执行担保与执行和解担保有上述三方面的区别，但由于二者都具有一定的公法属性，所以在符合一定条件的情况下，二者还是存在竞合的可能的。具体来说就是执行和解担保的要件符合执行担保的构成要件时，二者才存在竞合可能，从而执行和解担保才有适用执行担保相关法律规定的可能性。从上述执行担保的定义可以看出执行担保有以下几个构成要件：第一是执行担保是向法院提供的，具体形式为提供保证书，保证被执行人按期履行义务，否则承担保证责任；第二是必须经申请人同意；第三是担保人有代为履行债务的能力。在司法实践中，执行和解一般是由法院执行工作人员通过辛苦工作一手促成的，在这种情况下，就会出现被执行人或第三人在法院执行工作人员的促使下，向法院提交保证书，保证被执行人按期履行和解协议，否则承担保证责任，这样就符合执行担保的第一个构成要件。又因为和解协议是申请人与被执行人、担保人充分协商的结果，其中担保人或担保财产必然是经过申请人同意才能写入和解协议的，这样也符合执行担保的第二个构成要件。至于担保人要有代为履行债务的能力，则无论是执行和解或者执行担保中法院都要负担起审查的责任的，否则若和解协议中的担保人无履行能力，则执行工作人员辛辛苦苦的工作就白费了。在执行和解担保各个条件都符合执行担保三个要件的情况下，为切实保护当事人的合法权益，笔者认为执行和解担保可以适用执行担保相关法律规定。
3 对执行和解担保中担保人拒不履行担保义务的救济
现行法律规定若债务人不履行执行和解协议，债权人可向人民法院申请恢复执行原生效法律文书，这是现在和解协议纠纷的主要救济形式。这种救济方式有几个弊端：一是该种救济方式显示被执行人拒不履行和解协议没有什么对其不利的法律后果，至多恢复原生效法律文书的执行，造成执行案件“和而不解”，甚至成为被执行人恶意拖延履行义务时间的法律漏洞；二是这种救济方式中和解协议中的担保人更无须承担任何不利法律后果，因为依此规定，被执行人不履行和解协议，则和解协议无效，依附于和解协议的担保条款自然也无效，申请人只能向法院申请恢复执行原生效法律文书；三是司法实践中对执行人拒不履行和解协议且该和解有担保人，一般直接裁定担保人在担保范围内承担责任，[4]但该种操作方式严格来说于法无据，这种救济方式造成实践与法律相脱节。
也许有的读者会问，法律不是规定“权利人可以申请法院恢复对原生效法律文书的执行”，这里说的是“可以”不是“应当”，是不是意味着“还可以”有其他的救济途径。最高人民法院部分函文和批复中确实涉及权利人是否可以依据和解协议另行的问题。[5]权利人依据执行和解协议另行的适用范围是有限的，重新只是在不能得到民事诉讼法规定的强制执行途径有效救济的情况下当事人可以选择的补充做法，但在实践中，人民法院是否受理权利人放弃申请原生效法律文书的执行直接选择另行是有很大争议的。
笔者认为对执行和解中担保人拒不履行担保义务进行救济最根本的举措是赋予权利人对申请执行原生效法律文书或另行该和解协议两种途径的程序选择权，建立对恶意和解者及拒不履行担保义务的担保人的惩罚机制，最大限度地发挥执行和解的作用。但在当今法律还未赋予权利人程序选择权的情况下，为了防止法律规定与实践进一步脱节，笔者建议最大限度地发挥执行担保的作用，即审查涉及担保的执行和解案件的各项条件是否符合执行担保的构成要件，若符合直接进入执行担保程序，若不符合，则申请恢复原生效法律文书的执行。
参考文献：
[1]李立峰.执行担保助消“和而不解”[N].人民法院报，2007-04-11（007）.
[2]黄金龙.不履行和解协议的救济程序[J].人民司法，2005（11）.
[3]金俊银.对执行和解若干问题的探讨[J].法律适用，2005（9）.
家属担保书范文4
一、住房按揭的抵押标的
住房按揭的抵押标的（购房者只有所有权的期待权和使用权的房屋）是否可以设定抵押呢？本人认为是可行的，但应当在法律上可以明确。首先，从经济理论上讲，抵押权是一种价值权、变价权。只要可以达到经济目的，使债权人实现债权的抵押标的均可高定抵押。至于抵押物的结构是否完整或其标示的形式要件是否完整并非重要，关键在于抵押物是否完整或其标示的形式要件是否完整并非重要，关键在于抵押物是否具有经济价值。其次，《中华人民共和国房地产管理法》第44条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。”此规定实际上也是确保购房者所购买的房屋具有价值权，在交易上具有独立性，若购房者购买该房屋，并以其作为抵押标的，按揭银行的债权就可以得到保证。第三，建设部1997年颁布的《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定了“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人支付首期房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”也明确规定预购的商品房（现房或期房）可以作为抵押标的。由此可见，在住房按揭中购房人已交付首期房款给房地产开发商，房地产开发商也已进行了实质的投资，那么只有取得期待权和使用权而未实际取得所有权及其证书的房屋（现房或期房）作为抵押标的设定抵押，银行的债权目的是可实现的。但是，在此笔者还是认为国家应该尽快对现行法律进行修正，在法律上明确规定住房按揭中抵押标的的有效性及对抗力，以减少、避免法律适用上的冲突。
二、住房按揭的抵押登记
我国1995年《中华人民共和国担保法》第41条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第44条规定：“办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。”1997年建设部《城市房地产抵押管理办法》第六条规定“国家实行房地产抵押登记制度”。因住房按揭的房屋在按揭时不可能有所有权证书或使用权证书，不可能符合《担保法》的规定，因此1997年建设部《城市房地产抵押管理办法》第34条规定“以预售商品房或在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后重新办理房地产抵押登记。”但建设部的规章毕竟不能与人大或其常委会通过的法律相抵触，如果出现住房按揭纠纷，法院在适用法律上就存在着矛盾。因此，考虑到我国房地产发展的需要及现实的商业银行的操作状况，建议国家应该尽早制定包括期房抵押的抵押登记制度。在法律上明确期房抵押的合法性，使期房抵押具有有效性和对抗力，保障贷款银行的合法利益，从而推动住房按揭的健康发展。
家属担保书范文5
第一条为了完善和规范水利前期工作项目计划的管理，集中各种资金加快水利前期工作，提高水利前期工作质量和经费投入效益，搞好水利前期工作项目储备，依据国家计委、财政部的有关文件精神，结合当前进一步深化水利投资计划体制
改革的要求，特制订本管理办法。
第二条本办法适用于由部直属勘测设计单位承担的水利部安排各阶段前期工作经费的各类前期工作项目。
第二章水利前期工作项目的分类
第三条按水利前期工作项目的经费来源以及工程项目的属性，分为直属项目、地方项目、集资项目、部内单位项目、专项、其他项目，并划分为规划、项目建议书（预可研）、可研、初设、其他、专项六大类。
第四条部直属项目指由各流域机构、部直属勘测设计单位承担的大江大河大湖治理、江河开发利用、跨地区、跨流域调水、优化分配水资源骨干工程的各阶段
前期工作。
地方项目指地方根据本地区水利发展规划开展的各阶段水利前期工作项目。部内单位项目是指由部内各有关业务司局根据本专业规划工作需要，经批准后，组织有关单位进行的政策法规研究、标准化及规程规范编制、行业发展规划等前期工作项目。
专项项目是指由水利部与有关部委共同承担，并由国家专项安排的，涉及国家经济发展宏观布局、资源优化配置等水利前期工作项目。其主项目是指基础性资料、业务建设等。
第三章水利前期工作项目的管理和立项程序
第五条对水利前期工作项目，需申报《水利前期工作勘测设计（规划）项目任务书》，经审查批准后方可开展工作。
第六条各勘测设计单位应根据国民经济发展规划和水利发展规划要求，在编制前期工作五年计划基础上，按有关要求编制《水利前期工作勘测设计（规划）项目任务书》，经所在单位的主管领导批准后，报水规总院和规划计划司。拟在下一年度安排前期工作经费的项目，一般应在本年度6月底前上报。上级主管部门在收到任务书后，一般应在3个月内提出审查意见。在经审查批准后，方可开展该项目的勘
测设计工作。
第七条编报《水利前期工作勘测设计（规划）项目任务书》的主要内容包括：上阶段主要工作结论及审查意见，主要工作特性、立项的依据和理由、勘测设计和科研试验大纲、综合利用要求、外协关系、阶段总工作量及经费、勘测设计工作总进度（包括中间阶段主要成果及进度）等。
第八条部直属项目及集资项目在满足上述条件的情况下，涉及跨流域、跨省、跨部门的前期工作项目，由承担工作单位先行协调有关方面的关系和意见（必要时由主管部门协调），并附有相应的意见，与项目任务书一并报部。
第九条集资项目的经费安排原则上以地方经费为主，由集资各方共同承担。各直属勘测设计单位在安排此类项目时，一般应是上一阶段的前期工作（包括规划）已落实和可在近期开工建设的项目，并主要安排水电、供水项目，以及老少边穷地区水利前期工作项目。在具有经部批准同意的下列附件时，可由项目业主牵头，组织出资各方签订集资协议及有关合同：
1.地方委托部直属勘测设计单位承担该项目的委托书；
2.核定项目前期工作总经费，签订经费分担意向性协议；
3.回收前期工作经费协议；
4.勘测设计任务书。
第十条部内单位项目实行由业务司局归口领导，并按规定编报项目工作任务书，经批准后执行。
第十一条规划项目的立项应有规划查勘报告；可行性研究项目的立项一般应有审批的该河流域规划报告、项目建议书；初步设计项目的立项一般应有审批的可行性研究报告。在上报各类《水利前期工作勘测设计（规划）项目任务书》时，应按该项目的特点及规程规范的要求抓好制约建设立项的主要问题，保证勘测设计产品的质量。
第十二条一个流域内的规划项目，一般应在批准的大流域规划的前提下，由流域机构根据本流域的特点，明确开展下一步规划工作的重点，排出规划工作的顺序，明确工作内容、深度范围、规划完成时间等。带有研究性和收集资料性的工作，应按其他类项目安排。
第十三条对于一些开发目标单一，涉及矛盾较少的中小型水利前期工作项目，可由承担勘测设计工作的单位提出报告，经批准后，可将其可研及初设两个阶段合并工作。
第十四条对于其他类水利前期工作项目，由项目承担单位编报立项报告。经审查批准后，专项安排。
一些应在各阶段各项目内安排的其他类基础资料工作应在各项目中统一安排。
第十五条水利前期工作项目的执行单价管理，在勘测设计单位走向市场部分，按收费标准执行。部下达前期工作项目，考虑市场物价变化的影响，每年执行单价由水规总院商规划计划司确定。
第十六条对承担的地方项目和集资项目应按现行收费标准核定项目的工作费用。部承担的经费按部考虑市场物价变化等因素确定的当年单价执行。二者差价作为勘测设计单位对该项目的超前投入或集资。在该项目开工后，按工程概算核定的数额，由项目业主单位按集资协议返回勘测设计单位，或由勘测设计单位作为工程的投资，享有相应的权益。
第十七条当若干单位共同承担一项目时，应由部明确总负责单位。在项目立项前，须有各单位分工协议。各参与工作单位应与总负责单位协调工作，并将工作成果交总负责单位，其成果报告产品质量由总负责单位负责。
第十八条以部为主安排前期工作经费的项目，由部选择确定项目承担单位。
第四章部属水利前期工作项目经费来源和计划安排原则
第十九条部属水利前期工作项目经费来源主要有：（1）从每年国家下达水利部的国家预算内非经营性基本建设投资中安排经费；（2）水利部直属事业经费；（3）从基建投资回收的前期经费及水利前期工作基金；（4）其他经费。
前期工作项目在完成立项所必备的程序后，方可申请使用部属水利前期工作经
费。
第二十条为了保证水利前期工作项目储备的需要，在水利前期工作经费安排上，水利事业前期费一般用于规划、其他两大类以及基础资料的收集工作所需。水利基建前期费一般用于可研、初设以及重要规划的补助。
第二十一条开展水利前期工作应按“分级负责”的原则，充分发挥中央、地方及各部门的积极性，共同搞好水利前期工作。部属水利前期工作经费主要用于第
二章第四条所述的部直属项目的前期工作。
第二十二条工程的主要效益在一省之内，但为流域性治理规划中的大型骨干工程的地方项目，其可研、初设，可申请使用部属水利前期工作经费，此类项目一般由部直属勘测设计单位、流域机构与地方共同开展前期工作。由部直属勘测设计单位、流域机构承担前期工作的集资项目，部承担的经费应控制在总经费的30％～50％。
第二十三条对老少边穷地区的水利前期工作，在工作经费上要予以适当照顾。经费主要用于该地区的国际河流、边界河流治理、内陆河流控制性水利骨干工程的水利前期工作项目和涉及国家经济发展宏观布局所需的水资源规划等。
第二十四条各阶段的水利前期工作项目，均实行项目经费包干。
第二十五条水利前期工作项目的预备费及质量保证金，在执行单价上涨时，应首先动用预备费。在该项目经审查符合要求后，方可下达预留的质量保证金（5％～10％）。
第五章水利前期工作年度经费计划的编制下达、调整及检查
第二十六条根据各单位上报的年度计划安排要求和国家安排本年度水利基本建设投资中水利基建前期费规模及水利前期工作基金存款余额，参照水利前期工作项目五年计划和当年的实际情况，按轻重缓急，编制水利前期工作项目经费年度计划。
第二十七条水利前期工作项目年度计划的安排，应重点保证延续项目和在本年度内完成的可研、初设、重大规划项目的需要。
第二十八条各单位在编制年度前期工作经费建议计划时，各项目应具备立项条件，符合程序要求。在编制计划时，首先应审核、总结上一年度各项目的完成情况、存在问题，提出本年度工作的重点及预计完成的项目。在计划报表中，应如实填写各项内容，报送部有关单位。
第二十九条水利前期工作项目的年度经费计划一般在本年度4月前下达。在每年的7月下旬，各勘测设计单位根据半年计划执行情况，提出调整建议计划。9月下达年度调整计划。下达年度计划和调整计划后，勘测设计单位应在20天内上报核备计划。
第三十条部有关单位和各流域机构要切实加强对各水利前期工作项目执行情况的检查监督工作，严格计划管理。检查的主要内容应包括：
1.项目经费的到位、使用、完成情况；
2.对应经费的工作量完成情况及工作进度、质量；
3.外委项目的计划落实情况；
4.项目执行中各勘测设计单位的人员、力量配置；
5.集资项目的地方前期工作经费到位情况；
6.其他有关管理及存在问题等情况。
第三十一条勘测设计单位不得擅自调整项目之间的经费计划安排。如确需调整，应在上报调整计划时一并上报，经批准后，方可调整。
对在年度计划安排中不执行已批准任务书及计划安排，擅自扩大增加工作内容，提高标准，改变工作内容，超越阶段进行工作的，由承担单位自负工作经费。凡核定阶段总工作量的项目一般不得超过总工作量。如确因方案变动等原因，需增加工作量和变动工作内容时，需报批后执行。
第三十二条勘测设计单位应按统计报表制度的要求向有关单位上报季报、半年报、年报和重点项目勘测设计简报。勘测设计单位年度决算应由勘测设计主管部门按项目审核年度计划完成的形象进度、工作内容及总工作量后，按工程项目进行年度财务决算。
第六章水利前期工作项目的验收
第三十三条水利前期工作项目在完成后，均应进行检查验收。项目的检查验收依据是，经批准的项目任务书和执行过程中的各种变更批准文件。项目承担单位要对项目的完成情况以及下一阶段工作的遗留问题等，作出评价报告。
第三十四条通过检查验收，对于原计划外需要补充完成、进一步研究落实的技术问题，应在检查验收以后，由原做工作的勘测设计单位根据审查的结论意见，提出补充完成工作的任务书，明确补充工作量、内容、范围、深度、经费，按项目任务书的报批程序报批后，方可安排补充工作的经费计划。
第三十五条对于经验收、审查，未予通过的各类水利前期工作项目，以及包括在原项目任务书中的工作内容，要按检查验收的结论意见，由原单位继续完成该项目的前期工作，其经费由承担该项目单位自行承担。
第七章附则
第三十六条各勘测设计单位可在本办法的基础上，制订本单位的具体实施办法。
第三十七条有关水利前期工作项目经费回收及水利前期工作基金建立的具体管理办法，将另行制定。
家属担保书范文6
关键词:纳税担保;民事担保;法律性质
中图分类号:D9
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)17-0303-01
1 纳税担保和民法担保之比较分析
1.1 适用方式的比较分析
民事担保发生在民事、经济领域,可以由当事人依法自行设定。我国《担保法》第2条规定:“在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中,债权人需要以担保方式保障其债权实现的,可以依照本法规定设定担保。”
纳税担保的适用方式是法定的,且只能发生在税收征纳活动中。《税收征管法》和《纳税担保试行办法》中明确的规定了适用纳税担保的三种情形,即税收保全前的纳税担保、离境清税的纳税担保和行政复议前的纳税担保。《海关法》也规定了税收保全前的担保、进口货物先放后验等关税担保的情形。
1.2 担保方式的比较分析
《担保法》第2条规定“担保的方式为保证、抵押、质押、留置和定金。”我国《税收征管法实施细则》及《纳税担保试行办法》明确规定纳税担保的三种方式:纳税保证、纳税抵押、纳税质押。纳税担保方式排除了定金和留置,较于民法担保有所取舍。
在纳税担保法律关系中,就税收之债而言,强调纳税人和纳税担保人的给付义务,不存在税务机关为纳税人或纳税担保人的问题,而定金是当事人之间互为担保的方式,显然不适用于纳税担保。留置是指“按照合同约定占有债务人的动产,债务人不按合同的期限履行债务的,债权人有权依照本法规定留置该财产,以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价值优先受偿。”税务机关通常并不事先占有纳税人的财产,留置也不适用于纳税担保。但是,《海关法》中却存在例外,第60条规定的“进出口货物的纳税义务人,滞纳税款三个月的,海关可以将应税货物依法拍卖,以变卖所得抵缴税款”因而具有留置担保的特征。留置权是法定担保物权,《担保法》第84条和《合同法》第264条规定了留置权的适用范围,除特定合同之外,占有债务人财产的不能成立留置权。由此,《海关法》中“留置担保”尚未得到立法确认。
1.3 责任范围的比较分析
民法上担保的责任范围一般包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。折价或者拍卖变卖抵押物、质物后,其价款不足清偿部分,由债务人清偿。
《纳税担保试行办法》第5条规定:“纳税担保范围包括税款、滞纳金和实现税款、滞纳金的费用。费用包括抵押、质押登记费用,质押保管费用,以及保管、拍卖、变卖担保财产等相关费用支出。用于纳税担保的财产、权利的价值不得低于应当缴纳的税款、滞纳金,并考虑相关的费用。纳税担保的财产价值不足以抵缴税款、滞纳金的,税务机关应当向提供担保的纳税人或纳税担保人继续追缴。”可见,我国的纳税担保为全额担保,纳税担保人的责任并不以提供担保的财产为限,因为法律赋予税务机关继续追缴的权利。
1.4 保证规定的比较分析
《担保法》第7条规定:“具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民,可以作保证人。”,第8、9、10条规定了不得作为保证人的情形。保证的方式为一般保证和连带责任保证。
《纳税担保试行办法》第8条规定:“纳税保证人,是指在中国境内具有纳税担保能力的自然人、法人或者其他经济组织。法人或其他经济组织财务报表资产净值超过需要担保的税额及滞纳金2倍以上的,自然人、法人或其他经济组织所拥有或者依法可以处分的未设置担保的财产的价值超过需要担保的税额及滞纳金的,为具有纳税担保能力。”不得作为纳税保证人在第9条中做出规定,增加了不得作为纳税保证人七种情形,对担保人的担保能力也明确化、标准化。可见,纳税保证人的资格严于民事保证。《纳税担保试行办法》第7条规定了纳税保证的方式,即连带责任保证,排除一般保证,当纳税人在规定期限届满未缴清税款及滞纳金的,税务机关可要求纳税保证人在其担保范围内承担保证责任。
1.5 强制担保的比较分析
纳税担保与民事担保的显著差异之一在于是否存在强制担保的问题。民法的基本原则为平等、自愿、公平、诚实信用,担保的设定完全遵循意思自治,不存在强制担保。《税收征管法》第38条规定:税务机关“在限期内发现纳税人有明显的转移、隐匿财产或者应纳税的收入的迹象”时,责令纳税人提供担保,否则税务机关即可采取税收保全措施,这属于强制担保。
1.6 担保成立的比较分析
民法上担保合同的成立基于双方当事人的合意。纳税担保的成立虽然也是以税务机关与纳税人、纳税担保人的意思表示一致为基础,但是税务机关却处于主导地位,纳税人、担保人处于弱势。第一,《税收征管法实施细则》第62条规定,纳税担保书须经纳税人、纳税担保人签字盖章并经税务机关同意,方为有效。《纳税担保试行办法》第7条规定,税务机关认可的,保证成立;税务机关不认可的,保证不成立。纳税抵押和纳税质押的成立也是以税务机关同意或确认为前提。第二,纳税担保人同意为纳税人提供纳税担保的,应当填写纳税担保书。纳税担保书属于格式文书。对于抵押和质押纳税担保,还应由担保人按规定填写财产清单,且财产清单须经纳税人、担保人签字盖章并经税务机关确认才有效力。
1.7 担保实现的比较分析
民法担保中当事人的法律地位平等,条件具备时,担保权人可以要求义务人为或不为一定的行为,但这种请求需有对方的配合才能实现。担保权人没有强制对方履行或者直接将担保物拍卖、变卖的权利,只能向法院,据判决申请法院强制执行。
纳税担保与民事担保实现方式的差异,表现在税务机关的自力执行权上。无论何种方式的纳税担保,税务机关对纳税担保人均享有自力执行权,不需要通过协商或启动司法程序。我国《税收征管法》第40条规定:“纳税担保人未按照规定的期限交纳所担保的税款,由税务机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的,税务机关可以采取强制执行措施,即通知纳税人开户银行或其他金融机构从其存款中扣缴税款,或者扣押、查封、依法拍卖或变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或其他财产,以拍卖或者变卖所得抵缴税款。”
2 纳税担保法律性质
基于以上比较分析,显见两种法律制度的异同,在异同中对纳税担保法律属性的界定可从三方面分析:
2.1 公法属性――保障国家税收实现
施正文教授在《税收债权论》中定义税收之债:“作为税收债权人的国家或地方政府得请求作为税收债务人的纳税人履行缴纳税款这一金钱给付的法律关系。”税收之债是公法之债。基于税收之债产生的纳税担保,必然具有公法属
性。其公法属性体现在担保成立,实现,法律救济和法律
责任等方面。赋予税务机关在纳税担保法律关系中的主导地位,最大限度保障国家税收的实现。
2.2 私法属性――维护纳税人的合法权益
纳税担保作为民法债的担保在税法上的引入,折射出纳税担保的私法属性。其私法属性体现在纳税担保是建立在意思自治形成合意基础上。事实上,除为了维护国家、公众利益而赋予税务机关在程序和实体上的特权外,其与民事担保在形式上几乎没有差异。
2.3 “以公为主、公私兼顾”――透过现象看本质
税收是现代国家提供公共服务的物质基础,具有很强的公益性,为了保障公益需求,实现税收之债,国家必须赋予税务机关一定的强制执行力。纳税担保的宗旨是保障税收债权的实现,只是在保障税收安全的前提下,留出私法合意的空间,本质上反映出公共利益优于个人利益。因此,纳税担保兼具公法和私法的双重属性,是公法私法化和私法公法化在税法上的体现。但为避免法律适用上的冲突,两种属性并不具有同等地位,而是“以公为主,公私兼顾”即:纳税担保的公法属性居于主导地位,在保障国家税收债权的前提下,兼顾保护纳税人、纳税担保人合法权利,满足纳税人的合法要求,避免给纳税人带来不必要的损害,达到税务机关与纳税人、纳税担保人之间权利、义务的相对平衡。
参考文献
[1]金永恒.论税收担保的法律属性[J].山西大学学报(哲学社会科学版),2006,(04).
