签约合同书范文1
第一，笔者以为认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同，具有法律效力，其存在也符合我国现有法律规定。
按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。在预约中，本合同在预约成立时尚未成立，预约合同的成立和生效，仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。两者之间具有不同的性质和法律效力，不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。
认购书的成立与生效只是对当事人在可预见的期限内有签约购房合同的义务，其“本认购书签约之日起十日内正式签约”，只是预售人向买受人发出了在十天内其有签订购房合同的义务，而不是向买受人发出签订购房合同的要约。约定在一定时期内有签约购房合同的义务，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定。因此，笔者认为，认购书其实是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般合同法的规则。
简单地说，某人签约了认购书，只要其在规定的期限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购买的具体事宜，即可认为买受人已经履行了义务，至于是否洽谈成功并签订合同则是另一新的合同事宜了。
另有观点认为，预约是一种附期限的民事法律行为。所谓附期限的民事法律行为，是指当事人在法律行为中规定一定的期限，把期限的到来作为法律行为生效和失效的根据。从表面上看，“本认购书签约之日起十日内正式签约”，这似乎约定了一段合同正式生效的时间。但实际上并不以然。因为在附期限合同中，合同已经成立，只是因为当事人在合同里约定了在一定时期，在该期限到来后合同才生效。但在认购书签约之时，当事人之间根本没有成立正式的购房合同关系，故也就无所谓附期限的合同了。
其实，在现实生活中，类似认购书的预约合同是经常化的，如签订广告合同时需要预约广告版面、想投资证券业务的则需要预约开户、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈投资之前的预约面谈等等，其法律性质其实与认购书是一样的，都是为后一个正式合同的预先约定。只不过一般的预约由于涉及标的数额小，双方权利义务简单明了，没有认购书这么引人瞩目而已。
第二，认购书成立且有效的法律条件。
当前，绝大多数意见认为，认购书只有包括以下条款才能算是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照认购书约定的主要条款签约购房合同；第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同；第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。
诚然，合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致，但这并不表明认购书必须内容清晰、明确且对将来要签约的购房合同的主要内容要有约定才算成立。
根据我国合同法规定：承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。一项要约要有法律效力则其须有确定的和完整的内容，也即具备足以使合同成立的主要条件。但究竟怎样才算是具备了使合同成立的基本条件，法律对此并无强制性要求。《联合国国际货物销售合同公约》第14条中规定：“向一个或一个以上特定人提出订立合同的建议，如果十分确定并且表明发价人在得到接受时承受约束的意旨，即构成发价。一个建议如果写明货物并且明示或暗示地规定数量或规定如何确定数量和价格，即为十分确定。”根据此条之意，很显然，要求货物是明确的，数量和价格只要能够确定即算是满足了要约的条件。而美国统一商法典的规定更是简单：一个货物买卖合同只要有标的和数量就是一个成立生效的合同，价格、履行地点、时间及违约责任都可以事后确定。
买受人根据预售人公开发出的要约邀请前来考察其所出售的标的（即预售的商品房），这时候买受人向其提供事先早就拟好的认购书，这行为显然是预售人向买受人发出了要约，因为其希望买受人能根据其提供的认购书的内容与其签约即承诺。而一旦买受人表示愿意与其签约则表明其发出了承诺即接受了认购书对其的法律约束力。这时候预约即宣告成立且有效，而无论是否书面签约或口头承诺，也无论是否认购书内容是否完整，只要其具备了特定的商品房即可。至于数量多少，笔者以为也可以省略。首先，购买商品房不同于动产货物，每个都可以相同且相等，所以如果没有约定数量，从一个到一千个，其对出卖人产生的利润及费用相差会很悬殊的。但商品房属于不动产，其在预售时通过效果图很明确地向买受人表明其能够提供的所有商品房，同时通过空间坐标表明了某个特定的商品房座落在哪个层次、哪个位置、哪个朝向，即每个商品房都存在于某个特定的空间，我们也可以理解为不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售价巨大，现实中很少有买受人会同时购买2个商品房以上的数量。退一步说，此时，由于商品房的质量、价格、面积、交付期限等最主要的条款都没有涉及或者说大概涉及，因此细谈商品房购买数量也是毫无意义的。
第三点是如何界定认购书的违约责任。
对于购房过程中不履行认购书义务的违约责任，一种观点是：在双方不能订立购房合同时，一方可以将认购书的内容视为买卖合同的内容，可以请求对方履行，或诉请裁判机关裁决并以裁决书作为买卖的依据。如果违约方不能履行，则违约方要赔偿守约方的损失，损失包括守约方的期待利益损失。
笔者认为，认购书只是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，其法律效力仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。购房者只要在一定期限内根据认购书约定的条款和日期有来和预售人签约购房合同的意图且真实地履行了其意图，则其行为实际上是履行了认购书予其约定的义务。至于购房合同双方有分歧无法达成协议，则属于另一法律行为，和认购书无必然的关系。认购书约定的定金，如果属于购房者无意前来和预售人根据认购书约定的主要条款洽谈购房合同签约，则预售人有权不予以返还。除此之外，预售人没有扣押定金的法律依据。此时的定金性质应属于解约定金，本质上也就是违约方向守约方赔偿的信赖利益损失。这种定金最大的特点就在于通过定金的放弃和加倍返还而给予了当事人解除合同的权利和机会。
我们显然不能认为因认购书中对将来签约的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。如果真是具有这种功能，则认购书就成了合同的一个重要组成部分，将来要签约的本合同其实只是对认购书的条款更详细的修改和协商而已。如真是这样，则岂不是将签约购房合同时间提前了么？预售人在提供购房合同同时标明购房合同签订后认购书即失效的条款又如何解释？
比如说，某买受人与预售人约定了在10日后要向预售人购买5个商品房，价格每平方米3000元。10日买受人如期前往与预售人洽谈，双方对数量和价格都没异议，但对违约责任却无法达成协议。此种情况下，预售人如因此以买受人违约而没收定金，则显然是缺乏法律支持的。
签约购房合同本身是一个独立的法律行为，当事人在合同的条款上当然可以反复磋商。如果由于合同的条款意见不一致，可视作无法达成一致而无法签约，约定的定金就应该退回，这并不影响购房书的法律效力。因为当事人已经履行了认购书约定的签约义务，只是因为双方就有关条款存在争议而无法达成一致协议，根据当事人意思表示一致是合同成立的核心条件，当事人当然有权放弃签约的权利。
基于上述认识，笔者以为在认购书中规定“因认购人过错不订立买卖合同时，定金由预售人没收”，以及“因预售人过错不订立买卖合同时双倍返还定金”的定金条款并非一定有效。因为此类约定含糊不清，且太过于概括性，实质上是抹杀了违约的种类、程度，根本无法起到督促当事人签约合同义务的特定目的，反而会给不法者有乘机预设定金陷阱之机会。之所以说并非一定有效，是因为这样笼统的约定，有可能把认购人无正当理由不与预售人签约购房合同的行为也包括其过错在内。如果确实存在这样的过错行为，则守约方当然有没收定金的权利，这点前面已经分析过了。
第四点，内部认购书的法律效力分析。
预售人在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户签订认购书，这种做法被称为内部认购。在这种情况下订立的认购书是不具有法律效力的，是无效的合同。
根据《城市房地产管理法》第四十条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。
认购无效时，预售人应当向认购人返还定金，同时预售人还应承担缔约过失责任。此时购房人是否应承担责任要再分析。如果预售人事先隐瞒未取得商品房预售许可证这事实却依然以“优惠政策”诱惑购房者签约认购书，则显然有欺诈之嫌疑。此时认购人并无过错，其所受到的损失（如利息损失、购买机会损失等），预售人应负全部责任。
如果认购人事先知道或者预售人已明确告之，则认购人也有过错，应负一定的责任。但笔者以为由双方各自对半承担或分担责任，有失公平合理原则。因为，认购书是由预售人一手制定且强制实施的，且其在出售其房屋之前有义务把法律法规规定的法定程序都履行完毕以保证其出售的房屋没有法律上的权利暇疵。这也是合同法规定出卖人应承担的义务，且他也应知道签约违背法律强制性的合同是没有法律效力的。在这种情况下，他依然与购房人签约一个无效的认购书，这首先就违背了诚实信用原则。因此，认购人只能承担次要责任，而主要责任应由预售人承担。此外，根据《商品房销售管理办法》第三十八条及四十二条规定，预售人还要承担行政责任。
第五点，签约认购书并非是法定程序，而是基于双方平等自愿之上的诺成合同。
预售人要求签订认购书这一程序，没有任何法律依据。有人以为《城市商品房预售管理办法》第二条和第十条之规定即是，但实际上以上规定是对商品房预售合同签约之规定，且只针对期房而言。相反，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和受买人应当订立书面商品房买卖合同。”该条文并没有规定签订认购书是商品房买卖的必要程序。《合同法》和其它的行政法规对此也没有强制性规定。
签约合同书范文2
上诉人（原审原告）：闻英、蒋爱玲。
被上诉人（原审被告）：广州碧桂园物业发展有限公司。
位于广州市番禺区的华南碧桂园住宅小区是被上诉人广州碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）开发建设的物业，已于2002年6月18日取得华南碧桂园南区、北区、西区（洋房82幢、别墅189幢）房屋的《商品房预售许可证》。
2002年l0月12日，上诉人闻英、蒋爱玲与碧桂园公司签订了一份《华南碧桂园认购书》。双方约定：闻英、蒋爱玲向碧桂园公司订购位于番禺区南村镇华南碧桂园芳翠苑7街308号C1型套间，房屋认购价为36999l元；闻英、蒋爱玲应于签订认购书的同时向碧桂园公司交纳定金10000元，并于2002年l0月l6日上午到华南碧桂园售楼部签订《商品房购销合同》及其补充协议和缴付第一期楼款7499l元；如闻英、蒋爱玲不能按时前往签署正式买卖合同及有关购房文件或缴付楼款或不履行认购书任何条款，则碧桂园公司可没收闻英、蒋爱玲交纳的认购定金，并有权不再另行通知上诉人而将物业另行出售，无论公开拍卖或私人交易，概由碧桂园公司自行处理。
认购书签订的当日，闻英、蒋爱玲向碧桂园公司支付了定金10000元。2002年10月16日上午，闻英、蒋爱玲前往华南碧桂园售楼部协商签订《商品房买卖合同》及其补充协议，但双方未能就违约责任、有关费用的缴纳等合同条款达成一致意见，致最终未能签订《商品房买卖合同》及其补充协议。后闻英、蒋爱玲要求碧桂园公司退还定金未果，遂诉至法院。
庭审中，碧桂园公司表示其司在签订认购书时曾向闻英、蒋爱玲出示过《商品房买卖合同》的样本，但未能举证证实。闻英、蒋爱玲对此亦予以否认。
「审判
广州市番禺区人民法院审理后认为： 2002年l0月l2日原告闻英、蒋爱玲签订的《华南碧桂园认购书》是双方自愿签订的，是当事人的真实意思表示，内容合法，是有效的合同，双方当事人应严格履行。但闻英、蒋爱玲未按《认购书》的约定到被告处交付房款及办理有关签订手续，已构成了违约，碧桂园公司按约定没收定金10000元合法合理。关于闻英、蒋爱玲认为因《商品房买卖合同》条款内容显失公平，才没有签订该合同的问题，由于《认购书》中已经明确约定若闻英、蒋爱玲不按期到华南碧桂园售楼部交付房款及办理有关签约手续，碧桂园公司有权没收原告已缴款项，故闻英、蒋爱玲在签订《认购书》时已经预见到并应当预见到不签订买卖合同的法律后果而又无提出异议，可视为对该条款的认可，因此闻英、蒋爱玲在签订《认购书》后，又以买卖合同的内容显失公平为由拒绝签订《商品房买卖合同》及交纳第一期购房款，碧桂园公司按照约定没收闻英、蒋爱玲交付的定金，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条的规定"当事人约定以交付定金作为主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金"的规定，原告没有依约与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，应承担违约责任，无权要求返还定金。因此原告要求被告退还定金的诉讼请求无理无据，不予支持。据此，原审法院于2003年2月8日作出判决：驳回原告闻英、蒋爱玲的诉讼请求；诉讼费410元由原告闻英、蒋爱玲负担。
判决后，闻英、蒋爱玲不服，上诉认为：1、我方已依约定期限到对方指定地点洽谈签订正式商品房买卖合同的手续，我方的这一行为已表明履行了认购书中约定的洽谈签约义务，但由于对方的原因，双方未能签订正式商品房买卖合同，我方才未交付第一期购房款，我方并无过错，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，订立合同应遵循自愿公平的原则；2、认购书作为商品房订购合同，只是双方买卖达成合意，认购书没有约定条款还需双方进一步协商，对方提供的商品房买卖合同文本及补充协议，是该公司单方的意思表示，我方作为购房人有权对合同条款提出修改意见，双方不能协商一致，未能签订商品房买卖合同，我方并无过错，对方无权没收我方的定金，原审认定事实有误。据此，闻英、蒋爱玲请求：撤销原判，判令碧桂园公司返还10000元及利息，受理费由碧桂园公司负担。
碧桂园公司答辩表示同意原审判决，并认为闻英、蒋爱玲的行为违反认购书的约定，应承担违约责任，没收其定金10000元。
广州市中级人民法院审理后认为：虽然双方当事人为了购买房屋签订了《华南碧桂园认购书》，明确约定了闻英、蒋爱玲必须在指定的时间内签订正式的商品房买卖合同，但碧桂园公司未能举证证实其司在签订认购书时已向上诉人出示了《商品房买卖合同》的样本，也就是说上诉人在签订认购书时并不了解其将要签订的《商品房买卖合同》内容。因此，双方在签订认购书后就买卖合同条款不能协商一致，仅是合同磋商的过程，不属可归责于任一方当事人的事由。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被上诉人应将收取的10000元定金返还给上诉人。但上诉人要求被上诉人向其支付10000元定金的利息缺乏法律依据，对此本院不予支持。综上所述，上诉人上诉有理，应予支持。原审判决适用法律有误，本院相应予以改判。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院（2002）番法民初字第5523号民事判决；二、被上诉人广州碧桂园物业发展有限公司于本判决书送达之日起7日内向上诉人闻英、蒋爱玲返还定金10000元；本案一、二审受理费各410元，均由上诉人闻英、蒋爱玲各负担20元，由被上诉人广州碧桂园物业发展有限公司各负担390元。
「评析
本案双方当事人争议的焦点在于房屋预购人在交纳定金后，又因与预售人对签订正式商品房买卖合同具体条款内容未能达成一致意见，而不同意签订该买卖合同的，是否属于违约行为。
一、关于商品房买卖认购书的法律性质商品房买卖认购书，是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。一般来说，认购书的内容应当包括当事人的基本情况、房屋基本情况（房屋方位、面积等）、价款计算、签署契约的时限规定等。关于认购书的性质在理论和实务中有不同的观点，一种观点认为认购书是商品房买卖合同的补充合同，并非独立的合同。另一种观点认为签订认购书是订立商品房买卖合同的先决条件，认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。还有一种观点认为认购书属于附条件的商品房买卖合同，认购书约定的合同内容为商品房买卖合同所附条件，条件成就时商品房买卖合同成立并生效。笔者认为，认购书应属于预约合同，是独立的合同，单独发生法律效力，并不需要等到签订本约的条件具备时才生效。附条件的民事法律行为所附条件应当是当事人约定、可预见的事实，而不是法律规定的条件，法定条件不能成为民事法律行为生效的条件。当事人根据认购书正式签订的商品房预售契约或商品房现房买卖合同则属于本约合同。预约合同一般应当具备以下特征：第一，预约合同为诺成性合同，不受要物的约束；第二，预约合同是合意期间对未来事项的预先规划；第三，预约的标的是当事人为将来订立本约而谈判；第四，预约合同必须具备书面形式；第五，预约合同对当事人具有约束力。
二、定金及其法律性质所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。定金属于金钱担保的一种形式。依照各国立法例，定金依其性质可分为五类：1、成约定金，作为合同成立要件的定金，因定金的支付，合同才能成立。2、立约定金，当事人为保护以后正式订立合同而专门订立的定金。3、证约定金，以定金为订立合同的证据，主要适用于口头合同关系。4、违约定金，在接受定金后，一方当事人不履行主合同的，应按照定金罚则予以制裁。5、解约定金，以定金为保留合同解除权的代价。
商品房买卖认购书中约定的定金，属于立约定金，是为了保障签订本约而交付的定金。本案中，双方当事人约定在认购书签订之日闻英、蒋爱玲应交付定金10000元，若闻英、蒋爱玲不能在约定期限内与碧桂园公司签订《商品房预售契约》的，则碧桂园公司可没收认购定金。该定金条款符合立约定金的特征。
三、定金罚则的适用最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。此条规定了立约定金的定金罚则效力。法院在适用该条款时应当考虑一个问题，那就是当事人不能就商品房预售合同（即本约合同）协商一致的，能否可简单地推论出是一方当事人拒绝订立商品房预售合同？是否均应适用上述条款呢？实际上，该条款适用的前提应是一方当事人存有过错，其本意是对不能订立本约合同存有过错的当事人进行处罚。当双方当事人均对本约合同进行了磋商，仅因对条款内容存在分歧而未能签订合同的，就不应全盘适用上述定金罚则了。人民法院应当分析具体案情，选择适用。
首先，应当审查双方当事人是否依约就本约合同进行磋商。如果双方在签订认购书后没有再就本约合同进行磋商的，就应分析是哪一方的过错造成。若是由一方当事人的过错造成的，可适用上述立约定金罚则，但若不可归责于任一方当事人的，则不应适用立约定金罚则，收受定金一方只须将定金返还给对方即可。
其次，双方当事人依约对本约合同进行磋商但未能最终签约的，就应当考察当事人在签订认购书时对本约合同的内容是否知情。如果签订认购书时售房方已出示了本约合同内容的，即买受人明确知道对方的具体售房条件，而在此情况下仍签订认购书的，应视为买受人接受这些售房条件，此后，买受人若因对这些已知条款提出异议而拒绝签订本约合同的，就应确认买受人违约，适用定金罚则处理。如果签订认购书时售房方未出示本约合同内容的，应视为买受人与售房人仅就买卖房屋达成初步合意，但未明确具体的交易条件，此后双方就本约合同的内容进行协商后未能达成一致的，仅属合同磋商的过程，不可归责于任一方当事人，这种情况就不应适用定金罚则了。
签约合同书范文3
民法理论中，契约可以分为本约与预约，本约是相对于预约而言的，在预约中约定将来要订立的契约即为本约；预约，则是约定将来订立一定契约的契约。①预约，或称为预备性契约，是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议。②一般认为，预约合同包括意向书，允诺书、认购书、购买不动产的定金收据、原则协议，谅解备忘录、协议要点、谈判纪要等。预约合同应具备下列特征：第一，预约合同是诺成合同。诺成合同不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用的特征，对于预约尤其明显和重要。第二，预约是谈判期间对未来事项的预先规划。第三，预约之标的是当事人为将来订立本约而谈判。第四，预约必须具备书面形式。第五，有效的预约应当是有约束力的法锁。第六，预约合同的内容应具有确定性。由此可见，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，预约合同当事人的义务是订立本合同，预约合同应以书面方式为之。同时我们应该认识到，预约既然以订立一定内容的合同为其内容，这就要求当事人在订立预约时必须就将要订立的本约的主要内容达成一致，也就是说，在预约中，应当含有未来本约的基本（主要）条款和基本内容，否则就不能视为预约。
根据上述对预约合同特征的分析，预约与将来履行的合同在性质上不同。在将来履行的合同，合同已经成立并生效，双方的合同权利、义务已经发生，仅仅是履行期限未到而已。而在预约，本约并未成立、生效，双方本约上的合同权利，义务并未发生，预约这一合同的效力不过是在当事人之间产生届时签订本约的权利和义务。预约与条件，附期限的合同在性质上也有不同。在附条件、附期限的合同，合同已经成立，但还未发生效力。而在预约，只是本约尚未成立，预约是独立合同；单独发生法律效力，并不需要等到签订本约的条件具备时再生效。
二、商品房预售认购书的效力
1、预售认购书当事人的义务。认购书在性质上是将行谈判的预约，当事人双方应当遵循诚信原则，尽力完成协商和谈判义务，但判定当事人是否尽到了诚信谈判义务却十分困难。笔者认为，其诚信义务大体应包括：（1）充分的信息披露。鉴于预购人与开发商之间对交易标的所拥有的信息不对称，开发商应尽到充分的披露可能影响对方当事人定约信息的义务。如关于预售商品房的“五证”是否具备情况，周边环境、绿化面积，配套实施配备等情况。（2）不强加任何不合理条件的实际谈判义务。特别是开发商不得利用自身的优势加大限制或免除自己责任的条款。如缩短质量保修期限、加大办证期限、违约责任约定不对等，限制预购人的合同解除权等。（3）持续谈判的义务。除非出现重大僵局或中继谈判事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。若当事人尽到了上述义务，即使未达成正式的商品房预售合同，也不应承担任何过错责任。
2、违反认购书责任。如果当事人一方违反认购书中诚信谈判义务，不履行签订正式的商品房预售合同的义务，对方当事人能否径直请求违约方履行本约的义务，能否要求赔偿本约的履行利益。史尚宽先生认为，因预约所产生之债权，与普通债权有同样的效力，即预约义务人如果不订立本约，那么，预约权利人可以请求其履行或者以强制执行已判决代其意思表示。本约如果为要物契约，并有请求契约标的物之交付的权利。在债务不履行时，有请求损害赔偿的权利。有许多主张认购书为预约合同的人往往也简单地引用史尚宽先生的上述论断，从而将违反认购书与违反正式合同责任错误等同。笔者认为，史尚宽先生的观点仅适用于带未决条款的预约而不适用将行谈判的预约。认购书的双方尽管已经在认购书（预约）中就本约（正式预售合同）主要条款达成一致，但由于正式合同本身未成立并生效，当事人不能直接取得本约中的权利义务。
三、现行法律规定对预售认购书的规制
1、预售认购书的现行法律依据
目前，我国民法通则及合同法对认购书所属的预约合同都未作规定，但这并不表明对认购书的调整无法可依。在整体意义上，认购书存在于正式合同缔结前，一般也随着正式合同的签订而结束。大家通常认为，《民法通则》第4条规定了诚实信用原则与公平原则是预约合同的理论基础。合同法扩大了合同上的责任，规定了先契约责任以解决合同缔结前的责任问题，其中《合同法》第42条、第43条，第58条关于先契约责任的规定，就可以成为规制商品房预售认购书的直接法律依据。2003年6月1日实施的由最高法院的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）相对明确了商品房预售认购书在现行法律状态下的性质及责任，成为司法裁判的直接依据，促进了商品房买卖中因认购书所致纠纷的解决，对维护交易安全将起到很好的作用。
2、《解释》关于预售认购书的规制
（1）《解释》第4条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人将定金返还买受人。”该条的核心内容为认购书中的定金处理办法。
《解释》第5条规定，“商品房的认购，订购，预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条对如何认定名为商品房买卖认购书，实为商品房买卖合同进行了规定。
（2）笔者认为，《解释》考虑到，实践中，商品房尚不具备预售的法定条件，通过签订认购书而约定正式商品房预售合同的签订，从而最终形成交易，系当事人双方的需求所致。但由于存在事实和法律上的障碍，影响商品房销售价格，面积、交付时间等事宜的一些因素尚不确定，如由于建设工程未开工，有关工程设计、勘探，建筑安装、工程监理、装修等建设工程合同的成本费无法核算，对应向政府缴纳的税费尚不能确定，存在着变更设计，增加建筑面积、延期交房的可能性等等，故在认购书中仍然存在大量的缺失条款，需要双方本着诚实信用原则，克服“事实或法律上障碍”，在签订正式合同条件成熟时（填充缺失条款和明确不确定条款的条件已成熟），即具备签订本约条件时，予以填充和确定，诺成性合同转化为实践性合同，预约转化为本约。
同时，《解释》也考虑到，实践中当事人仅签订预售认购书（预约），且认购书（预约）已具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同（本约）应当具备的主要内容，也是指本约应当具备的合同条款，而非预约必备条款，但未签订正式的商品房预售合同（本约），即不存在“事实或法律上障碍”而没有签订本约的必要，而且具备了上述内容即具备了商品房现实交易的可能性，认购书即实质成为实践性合同而非诺成性合同，为该认购书（预约）应认定为商品房买卖合同（本约）。
（3）《解释》已实际界定预售认购书具备预约合同的性质，但未规定应在哪一阶段当事人可以签订认购书，认购书应包括那些基本内容，因而也导致实践中对预售认购书效力的不同意见。
笔者认为，预售认购书作为预约合同，应符合合同法律、法规的有效性要件，才能有效，应成为认定预售认购书效力的判断前提。换言之，预售认购书作为预约合同，应受《民法通则》、《合同法》等民事法律的规制，认购书若存在符合无效合同的情形时，自然应为无效，否则即为有效。如，实践中，开发项目尚未立项，开发商就向社会公众销售房屋，认购书就不是针对特定项目签订的，认购书上的所有条款都是不确定的，缺乏商品房买卖的现实基础，这一阶段签订的认购书与非法融资无异，应当无效。如案例：将某开发公司为筹集资金，通过广告宣传，将未立项的楼盘分成每1平方米出售，与预购人签订认购书，因该行为为变相集资，该行为被金融主管部门发文制止，预售认购书自然也就无效。再如，预售认购书的目的是签订正式的商品房预售合同，商品房预售实行许可证制度，若开发商最终不能取得预售许可证，其签订认购书的目的在于规避强制性法律规定，认购书应为无效。
（4）在预售认购书中，直接体现双方利益的是定金。《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）中有关定金规定的性质兼有证约定金和违约定金两种性质。认购书中常常出现订金、押金等字眼，不能将其一概认定为法律意义上的定金，但如果认购书上记明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，那么，此时订金和押金即具有定金的性质。认购书的定金属于立约定金，是为了保障签订本约而交付的定金。
最高法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；接收定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。此条规定了立约定金的定金罚则效力。《解释》关于认购书中定金的处理方式即源自该法律规定。具体的说，定金具有担保功能，认购书中的定金，其目的是担保双方的诚信谈判义务，已达成正式的预售合同。根据前文分析，认购书属于将行谈判的预约，双方当事人的只负有诚信谈判的义务，而不负有实现特定结果（签署正式预售合同）的义务。所以，如果购房人已尽了诚信谈判义务，但却因其他因素未能签署正式的预售合同，定金条款也不能发生作用，而应将定金退还预购人，若因开发商的原因违反了诚信谈判义务，而未能签署正式预售合同，将不是认购书中所述的退回定金，而应是双倍返还。若因预售双方当事人就有关条款存在争议或不能归责双方当事人的原因致使本约不能签订时，返还定金即可，这并不影响认购书的法律效力。双方当事人已尽到了诚信谈判义务，却不能签订本约，双方当然都有权放弃签约的权利。
3、对《解释》的补充建议
签约合同书范文4
一、总则
为规范公司合同管理工作，明确管理职责，界定管理层面、提高管理效能。做到管理有规章、签约有约束、履行有核查,有效防范与控制合同风险，维护公司合法权益。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规，并结合公司实际情况，制定本制度。
二、定义
本制度所称的合同，是指公司与公司以外的自然人、法人、其他组织之间就设立、变更、解除民事权利义务关系所签订的协议。
三、适用范围
（一）本制度适用于公司的合同管理工作（劳动合同除外）。
（二）本制度适用于公司所属的各部门。
（三）公司建立“统一管理、统一审查、分级负责、全程监控”的合同管理体制。
（四）除本制度另有规定外，公司的生产、经营、项目建设等一切对外交易活动，均应签订书面合同。
四、合同管理职责
（一）公司及所属部门对外签订及履行合同时应做到遵守法律法规、诚实守信、保守秘密、维护公司利益。
（二）合同管理由合同主办部门、财务中心及其他相关部门分别行使职权，各部门行使职权应遵循职责明确、相互配合、严禁推诿等原则。
（三）公司各部门为合同主办部门。合同主办单位（部门）是合同业务的直接责任人，对合同的订立、履行全过程负责。
具体职责如下：
1、负责确保合同项目计划经公司有效审批；确保合同标的内容与计划一致；确保合同申报的内容准确；确保文本、资料规范、完整、真实；确保合同标的满足相关技术要求（产品的技术性能、标准、质量等）；
2、负责审核合同相对方的签约资质和履约能力。合同相对人是法人的，应验证其相关资质文件原件并索要复印件，并加盖其公章；合同相对人是自然人的，应验证其有效身份证件原件并索要复印件、联系方式、经常居住地等信息；
3、负责进行合同谈判；
4、负责本部门合同的起草，对报审的合同进行初步审核，保证内部合同管理规范、完备；
5、负责对本部门业务所涉及的重要合同（如采购合同、销售合同、工程承包合同等）发起评审、会审工作，沟通相关部门及领导意见，形成工作纪要，指导完成合同起草和拟定；
6、负责办理合同签订的内部审批手续和外部登记、鉴证等工作。
7、负责统计、监督和跟踪本单位（部门）合同签订及履行情况；
8、负责协调合同纠纷工作；
9、负责本单位（部门）合同管理的基础工作，包括建立合同台账、档案等；
10、公司赋予的其他职责。
（四）公司业务主管部门负责与本部门职责有关的合同管理工作。
1、财务中心：负责对合同履行的资产、资金、价款、结算等进行审核监督。具体职责如下：
（1）履行合同所需资金或所涉及资产的合理性及资金安排的可行性；
（2）审核合同金额（类型、大小写等）是否正确、准确；税负、发票相关条款是否符
合相关法律法规的规定；付款条款的正确性、合理性及适当性；
（3）认为需要审核的其他内容及公司赋予的其他职责。
2、信息中心：负责公司OA系统中合同申报、审批流程的系统维护。
（五）法务负责人：全面负责公司的合同条款审核管理工作，主要承担以下管理职责：
1、负责公司合同的法律审核；
2、每年组织相关业务部门对标准合同文本进行修订完善；
3、负责公司范围内合同管理工作的指导、监督和检查工作；
4、负责或配合外部法律顾问对公司合同纠纷的调查、调解、仲裁、诉讼工作；
5、公司赋予的其它职责；
（六）合同主办部门为最终签约部门，其他部门应当在本部门职责和权限范围内对合同进行审核，并协助、配合、监督合同的签订和履行。
五、管控说明
（一）合同主办部门与他方达成合约意向，经协商一致，除即时结清者外，一律应订立书面合同，严禁口头协议和非正式书面协议。
（二）特殊情况下，以传真、公文信件或者电子邮件等方式签订合同的，应当随即以正式的书面合同予以确认。
（三）合同主办部门应在交易开始前办理完毕合同签订事宜。非遇突发事件等特殊情况，坚决杜绝履行在先，签订合同在后的情况发生；确遇特殊情况需事后补签合同的，应在事后3日内履行合同签订审批流程，并在OA系统合同审批流程中写明合同补签原因。
（四）原则上合同主办部门应使用公司的统一合同文本。如无统一合同文本又需多次重复使用的合同文本，由合同主办部门负责起草，经法务负责人审定后，公布使用。
（五）公司所属非独立法人单位（部门），未经特别授权不得以本单位（部门）名义对外签订合同。
（六）凡未经OA系统合同审批流程审查过的合同，而由合同主办部门私自签订的，由此导致的一切法律风险及后果均由私自签约的合同主办部门负责。
（七）国家法律法规或行业规范对供应商、服务商等的从业资质有规定的，必须选择具有相关资质的单位提供商品或服务。
六、合同起草
（一）合同主办单位（部门）在公司授权的职能范围内起草合同。
（二）订立合同时，必须做到充分协商，合同对当事人权利、义务的约定必须明确、具体，合同文本用语应当准确、严谨、简练、规范。合同一般应包括以下条款（根据签约需要，选择适用）：
1、合同标题明确，各方当事人的法定全称、法定代表人、住所应当与各方当事人的有效证件等资信材料载明的情况一致；
2、签约的目的和依据；
3、合同标的。合同标的应具有唯一性、准确性，标的物应详细约定规格、型号、商标、等级等内容；不动产应注明名称和坐落地点等内容；不易确定的无形资产、劳动服务、技术转让、工作成果等描述要准确；
4、数量条款。合同应采用国家标准的计量单位、计量方法、计量工具，应约定标的物数量，常年合同无法约定确切数量的应约定数量的确定方式（如电子邮件、传真、送货单、发票等）；
5、质量条款。应包括质量检测标准和方式，国家有强制性标准的，应写明该标准的代号全称；如有多种标准的，应约定与合同标的相适应的标准；应写明质量检验的方法、责任期限和条件、质量异议期限和条件等；
6、价款或报酬条款及可能发生费用的分担条款。合同中应明确约定支付方式、数额、票据、计算标准和程序、币种等；
7、履约期限、地点或方式条款。履行期限、履行地点应具体明确；交付标的物方式、服务提供方式、结算方式应具体明确；
8、权利义务条款。应明确约定履行过程中各方的权利义务及风险责任的划分；
9、合同的担保条款。合同中对方当事人要求提供担保的，应根据公司规定的程序报批且经有权确认人签字确认；要求对方提供担保的，应当审查对方提供标的物的真实情况和保证人的资信情况；
10、违约责任条款。有法定违约金的，应按规定在合同中写明；法律没有规定或规定不明确的，应根据实际情况具体约定违约金、赔偿金的数额、比例及计算方法；
11、解决争议方式条款。可选择协商、调解、诉讼或仲裁等方式；选择诉讼方式的，签约时应优先选择我方所在地人民法院；选择仲裁方式的，应明确约定仲裁机构的名称；
12、其他条款：合同文本份数；生效的时间和条件；联系方式；附件名称；签约地点、日期；签约各方开户银行及账号；签约各方公章或合同专用章；法定代表人（负责人）或人签字。
13、除上述条款之外，合同当事人双方可以在合同中增加协商约定的条款，但不得违反法律、法规及本制度的规定。
14、合同各方当事人共同认为必须明确的其他条款。对技术类合同和其他涉及经营信息、技术信息的合同，应约定保密承诺与违反保密承诺时的违约责任；履约期限1年以上的重大合同应当约定双方联系制度。
（三）涉外合同的内容按照有关法律规定确定。
（四）合同主办部门应就合同文本统一进行合同编号：
1、合同编号的格式为：公司代码-部门代码-签订日期-流水号。
（1）公司代码一律为“****”；
（2）部门代码：合同主办单位（部门）代码
（3）签订日期：即合同签订日期，八位阿拉伯数字。
（4）流水号：合同主办部门该年度所签合同的顺序号，由四位阿拉伯数字组成，是按合同签订先后顺序编制的流水号，自“0001”起，至“9999”止。
（5）补充协议、变更（解除）协议或长期合同项下的订单与主合同共用一个合同编号，但在主合同编号的流水号后，根据补充协议、变更（解除）协议或订单的签订次数及顺序在合同编码后用扩号加两位阿拉伯数字标识，自“01”起，至“99”止。
（五）合同文本除签订日期、合同编号或签字栏内容外，一律采用打印字体，不得手写。
七、合同的审批签订流程
（一）原则上合同一律在OA系统合同审批流程中申报、审查、审批；对于个别特殊合同可以通过纸版进行申报、审查、审批。
（二）合同主办部门负责合同的谈判和合同文本的起草，并填制合同审批单，然后依次经主管领导、财务中心、法务部及其他有关部门直至总经理签批意见，经对签批意见处理落实后形成的合同正式文本方可由公司法定代表人或负责人签字盖章。
（三）合同主办部门根据经济业务实际情况，对合同审批部门的签批意见无法落实的，应在合同合同审批流程中进行情况说明，并经主管领导同意，否则提出签批意见的部门应将该合同审批流程驳回合同主办部门，不予审批通过。
（四）使用法务提供统一合同范本的，主办部门仅需在合同中填写金额、数量等基本情况的，可以不经过办法务审核。
（五）涉及到重大经济、法律责任，有重大影响的合同，应由合同主办部门召集会议，
经相关的各部门讨论决定。
（六）合同签订时，需要办理下列手续的，由合同主办部门负责办理：
1、法律、法规、政策要求需办理的手续。
2、公证手续；
3、担保手续；
4、合同约定需要办理的其他手续。
（七）对外签订合同，原则上由我方拟定合同文本，如对方提供合同文本的，审批流程同上。
（八）签订各类合同必须使用合同专用章或公章，公章由财务中心专人保管；凭签批完成的合同审批单到印章保管部门加盖印章；两页以上的合同必须加盖骑缝章；未加盖印章的合同，结算部门、财务部门不得办理结算、付款事宜。
（九）严禁在对外签订合同的空白文本上盖章，对于不能在同一地签订的合同，应由对方先签字盖章或各自签署后互换文本。
（十）申报审批的合同文本必须内容完整，不得申报空白合同文本；任何单位或个人不得以合同相对人已盖章为由，拒绝合同审核人员对合同提出修改意见。
（十一）合同承办部门申报审批的合同文本为外文格式的，须同时附翻译的中文文本。
（十二）未履行审查、审批手续或审查、审批手续不符合规定的合同，一律不得签订。
（十三）合同主办单位（部门）打印签订的合同文本必须与审批流程中申报的合同文本保持一致，不得擅自变更合同内容，但修改合同文本中的错别字除外；合同文本签订前，合同双方就合同标的、数量、价款、交付方式、运输、验收等实质性条款作出重新修订的，合同主办单位（部门）须重新履行审批流程，不得仍以原审批流程作为新文本的签订依据。
（十四）合同文本中约定须法定代表人签字的，应由法定代表人签字或加盖名章。
（十五）未经授权的单位负责人、部门负责人、业务人员一律不得在合同“授权代表”处签字；合同主办部门的业务经办人员可以在合同文本的“联系人”处签名和填写联系电话。
（十六）合同签订后，任何单位（部门）和个人不得对合同文本进行涂改。合同内容的变更、合同主体的转让，必须签订书面变更协议或补充协议。
（十七）合同经我方签字盖章，但合同相对人尚未签字盖章时，如合同所涉及业务发生变更或取消，导致该合同文本作废的，则我方合同主办部门需将我方已签字盖章的所有合同文本交给印章管理部门，不得擅自进行处理。
（十八）合同相对人是法人或其他组织的，必须加盖与合同相对人主体名称完全一致的公章或合同专用章，不得以其他业务章或部门印章代替；合同相对人是自然人的，必须是本人亲笔签名并摁手印，不得他人代签。
（十九）合同审查应认真、准确、及时、高效。具体要求如下：
1、合同主办单位（部门）、审查部门应在1个工作日内完成合同申报、审查工作；
2、对于审核中遇到问题需要进一步核查的，应在2个工作日内完成；
3、因公出、岗位调整或其它原因不能及时完成合同申报、审查等工作时，应及时做好工作转委托、交接。
八、合同的履行
（一）合同在签字、盖章，且约定的生效条件成就前，不得实际履行。合同生效后，一切与合同有关的部门及人员应全面、及时履行合同，确保信誉；
（二）公司任何部门及人员发现合同相对人不按照合同约定履行的，应当立即通报合同主办部门，合同主办部门应当在法定或合同约定期限内以法定或合同约定方式向对方催促履行或者提出索赔。不按照合同约定履行，包括不能履行、不全面、不适当的履行。如需出具催促履行合同和索赔函件，应由法务负责起草；
（三）公司任何部门及人员收到合同相对人提出的催促履行合同和索赔的函件或告知，应当立即送交或告知合同主办部门，由合同主办部门商同办法务负责人制定对策，经合同主办部门负责人签注具体意见后执行；
（四）有关合同履行中的书面签证、收发货单据、结算文件、往来信函、文书、传真等均为合同的组成部分，必须由双方业务代表签字或加盖印章。各部门应将相关资料保存备案。合同权利义务完全履行完毕后，合同文本及相关资料交由主办单位存档保管；
（五）合同主办单位（部门）或合同相对人将我方或双方已盖章的合同原件不慎损毁或遗失，需要补签合同文本的，造成合同损毁或遗失的单位（部门）应出具情况说明，经主管领导签字同意后，方可补签。
九、合同变更、解除和终（中）止与转让
（一）合同签订后受法律约束，我方不得擅自变更、解除和终（中）止合同。若确需变更、解除和终（中）止合同，由合同主办部门说明原因签订相应协议上报审批。审批流程与合同签订审批流程相同；
（二）因合同履行情况发生变化需变更合同条款的，主办部门在征得合同相对人同意并经公司审批后，以书面形式向合同相对人提出变更合同的要求；在未得到合同相对人书面答复前，除依法可以中止履行外，仍需按合同约定履行；合同主办部门不得以对方的口头（包括电话）答复作为合同变更的依据；
（三）对方提出变更合同要求的，必须以书面形式提出。否则仍按原合同约定履行；
（四）我方因不可抗力致使合同无法履行，需要解除合同的，须立即由合同主办部门提出处理意见并完成审批，向合同相对人提出书面解除要求，并提供有关证明文件；
（五）合同相对人因不可抗力致使合同无法履行，提出书面解除合同要求时，应立即中止合同的履行，并要求合同相对人提供有关证明文件；
（六）合同相对人未能在合同约定的期限内履行义务，合同主办部门在发出书面文函催促履约后仍未能履行合同，则应解除该合同，并追究违约责任；
（七）合同签订以后，经协商一致，合同一方当事人将其合同权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当由转让合同权利义务的一方、合同另一方以及受让合同权利义务的第三人签订转让协议；
（八）主办部门必须妥善处理合同变更、解除和终（中）止与转让的善后问题。相关书面资料和处理记录保存备案，并定期连同原合同一并送交秘书处存档。
十、合同纠纷的处理
（一）合同发生纠纷时，合同主办单位（部门）应当依据实际情况提出纠纷处理意见，及时安排人员与合同相对人协商解决。经协商能够达成一致的，应当按照合同签订程序签订和解协议。双方不愿协商或协商不成的，我方决定提起诉讼或合同相对人提起诉讼时，合同主办部门应将该合同纠纷的所有材料送交法务，并与其他部门共同积极配合法务商讨解决方案，经审批流程完成后决定提起诉讼或应诉；
（二）合同纠纷的提出，加上与对方协商处理纠纷的时间，应在法律规定的时效内（一般为2年）进行；
（三）对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书和有关主管机关或仲裁机关的调解书、仲裁书，在正式生效后，主办单位（部门）应指定专人负责该文书执行的跟踪和履行情况。对方逾期不履行已经发生法律效力的调解书、仲裁决定书或判决书的，合同主办部门应及时上报。经协商无效者，由法务向法院申请执行；
（四）合同纠纷处理或执行完毕，法务负责人应及时通知相关部门，并将有关资料整理归档。
十一、合同档案管理
（一）合同主办单位（部门）应当建立本部门合同台账及合同档案资料管理工作。
1、合同档案是指合同谈判、签订、变更、履行和争议处理过程中形成的，具有查考利用价值的各种书面、电子资料等与合同有关的所有资料。包括但不限于：
（1）调查资料；
（2）合同正本及附件原件；
（3）合同审核和审批资料；
（4）合同谈判、签订、变更和履行过程中的往来函件（信函、传真、电子邮件）等；
（5）合同谈判、签订、变更和履行过程中签订的意向协议、补充协议、备忘录、会议纪要等；
（6）争议处理过程中形成的和解协议书、仲裁调解书、仲裁裁决书、决定书、民事裁定书、民事判决书等；
（7）合同履行过程中的有关文件资料；
（8）其他应当存档的相关资料
（二）合同履行完毕或合同的权利义务终止后，合同主办单位（部门）应当及时整理合同资料，确保资料齐全，按合同编号归档。定期将合同档案移交给档案管理处，具体要求以公司相关档案管理制度执行。
（三）作为财务原始凭证装订或保管的，视作已保管存档无需移交，确需存档的可使用复印、影印件。
（四）合同文本及有关资料的保管期限为合同终止后至少15年。涉及公司重大机密的，暂由主办部门妥善保管存档，公司依据实际情况确定档案移交时间和部门。
（五）各单位(部门)要做好合同管理安全和相关信息保密工作，确保公司商业秘密和合法权益不受侵害。
十二、罚则
（一）公司各部门及员工在签订合同时，对对方的主体资格、合同内容等不尽勤勉义务，给公司造成重大经济损失、或不利的社会影响的，公司依据规章制度对直接责任人进行处理。
（二）公司各部门及员工在签订合同时，与对方相互串通，损害公司的利益，公司根据相关法律法规、公司规章制度解除劳动合同。
（三）在合同履行过程中，主办单位（部门）或协同、监督部门未尽到职责，造成公司损失的，公司有权依据规章制度对直接责任人进行处理。
（四）保管合同（含相关资料）的部门由于管理不善等原因造成合同（含相关资料）丢失给公司造成损失的，公司有权依据规章制度对直接责任人进行处理。
（五）公司员工未尽保密责任，泄露合同内容，给公司造成不利损失的，公司有权依据规章制度对直接责任人进行处理。
十三、附则
签约合同书范文5
一、一般来说，购房者在签订认购书给付定金的时候，与开发商未就主合同的主要内容达成一致，而事后双方不能就主合同主要内容达成协议，则购房定金通常应当返还购房者。
定金有立约定金（订约定金）、成约定金、解约定金、证约定金、违约定金等各种类型。但在最高人民法院担保法司法解释施行之前，我国法律规定的主要是指违约定金。而担保法解释承认了除违约定金以外的其它类型定金的效力，其中第一百一十五条就是对立约定金的明确规定。立约定金也可以被称为是主合同的订立而签订的从合同，特点在于，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有联系。在主合同订立之前就已成立。凡在认购书、意向书一类协议中设定立约定金的，其法律效力自当事人实际交付定金时产生，在其所担保的立约行为没有发生时，违反承诺的一方当事人就应当受到定金处罚。因此，我们认为，在实践中不能把认购书、意向书中约定的定金性质都认为立约定金，否则对购房者极为不利。如：因开发商提出的一些不合理的条件或基于恶意，导致购房合同不能签订而让购房者承担定金不能返还的后果是有违公平原则的。
二、严格以认购书约定的条件为准，可区别于以下几种情况。
首先，如果认购书并没有明确约定房屋的价格、面积、户型结构等具体条件，而是把这些内容留待签订正式的商品房预售或销售合同再行协商，而开发商与购房者又未能就此协商一致，从而导致双方未能签订主合同的，则开发商应当将定金返还购房者。其次，如果开发商在签订主合同时，提出与认购书约定的不同的条件致使主合同不能签订的，开发商应当承担违反认购协议的违约责任，依照担保法的规定，开发商应当向购房者双倍返还定金；再次，如果开发商和购房者双方就认购书约定的条件之事项未能达成一致，导致不能签订主合同的，开发商应当返还购房者定金。另外，如果认购书已经将以后要签订的主合同的条件作了明确具体的约定，而购房者应当承担违反认购协议的违约责任。此种情况下，开发商可以不予返还购房者定金。
签约合同书范文6
一、合同的主体(甲方\乙方)
甲方在签合同时一般应有甲方公司的全称（保证公章和营业执照上面的名称相一致）及法定代表人的签名；
对乙方则应特别注意
1、首先应特别注意营业执照上的公司名称，保证合同上的乙方和企业营业执照上的名称保持一致，还应注意公司的样章的名称和营业执照上的一致。
2、一般而言，合同上会要求有企业法定代表人的签字，在此应确认在此处签字的人的身份，如果不是法定代表有人，则应特别注意该人员是否有公司或法定代表人的授权委托书，并且应把授权委托书、合同书及个人的身份证明放在一起保管，以保证签订合同的有效性。
3、应注意签约方的资信状况，以保证合同的有效履行。
4、在履行合同的过程中涉及到乙方人员签字的地方都要注意签字方的身份，是否具有合法的授权委托书，否则签字可能会变为个人的行为，最好在涉及到乙方签字的地方都加盖公司的印章加以确认。
5、如果签约方为个人，应特别注意落实个人身份，并留下身份证复印件，及资信状况，最好是以钱款两清的方式来交易，以避免风险。
二、合同主体的考察
1、签约对方的主体资格
（1）签约对方为个人时，法律要求必须是完全民事行为能力人，既签约方精神正常且年满18周岁或者16至18周岁但以自己的收入为主要生活来源，在此情况下可以要求其提供身份证、详细的家庭地址、联系方法及个人的其他情况，方便于在必要时对其进行实地的考察和确认，。
（2）签约对方为企业时，则应注意企业下属部门，如企业各部/科/处/室等是不具备主体资格，不能签约的，如果签订了这样的合同可能会因为主体不适格而被认定无效；而企业的分支机构，如分厂、分公司、办事处等，则应看其是否具有对外开展业务资格（是否有授权）？是否有非法人营业执照？如果有授权或非企业法人营业执照才有签订合同的资格，对分公司、分厂、办事处的审查，除审查分支机构的履约能力外，还应审查公司的履约能力的情况，因为在分支机构无力承担责任的情况下，公司还应承担补充责任。对企业主体格的审查，一般是对企业营业执照进行审查，主要应查看的内容是企业名称，看该名称与拟签合同当事人的名称是否一致，不一致则风险较大；看注册资本，是否与拟签合同标的额相称，如差别较大，则可能风险也较大，应加以注意；看企业经营范围，看拟签合同业务是否在经营范围内，不是，风险也较大；看企业的工商年检是否通过了工商部门年度检验，如果没有，则签定合同时风险也会较大。除以上的方式以外，还应依据营业执照中记载的情况，对公司的办公地点、人员、固定资产等进行实地考察和确认。
3、要核实对方资信情况
在审核了对方的主体资格，没有问题后，则应核实签约对方的资信。核实资信的方式与签约对象是新客户还是老客户，有很大的区别，如果是老客户，则可以考虑与其签合同，但要核对其之前的履约的情况，如履约情况差，一般不能再与其签合同，既使签，也只能同时履行合同，既交货的同时付款的合同。如果交货期较长，则应要求对方先支付一定的履行保证金，并要求在交货的同时付清全部货款；对核对履约记录情况后，如履约情况一般或履行情况良好，则应考察其资信证明文件，除了交货的同时付款以外的合同，一般应要求对方提供资信证明文件，资信证明文件一般包括企业简介，营业执照，效益情况，税务证明，银行信用等级证明以及单位的基本情况等资信证明资料；同时可以通过了解对方客户的评价，调取工商资料等其它手段核实对方所提供的资信证明情况，同时还可以对公司的注册资本情况、会计资料、股东等进行核实，最后依据对方的资信情况确定是否应签合同或签什么样的合同。
对于新客户除了交货的同时付清款的合同外，一般应要求对方提供资信证明材料，并实地进行考查，在确认有良好资信及履约能力后再与之签定合同，如果在此过程中能让对方提供履约担保则会极大的减少风险。
三、合同的订立
1、依据《合同法》的规定，当事人订立合同采取要约和承诺的方式，而要约是指希望和他人订立合同的意思表示，一个有效的要约包括（1）内容具体明确；（2）表明经受要约人承诺，要约人既受该意思表示的约束力；（3）要约应具备合同的主要条款；做为销售人员，如果有和他人订立合同的愿望，则应当会向他人发出合格的要约，这样一旦对方对要约做出承诺，则双方间的合同就宣告成立。如果发现要约有问题应以书面的方式及时撤回要约，有效的要约撤回应在要约之前或与要约同时到达对方，才会产生相应的法律效果。在合同签定的要约阶段存在以下的风险（1）把要约误认为要约邀请；（2）要约内容不当；（3）要约撤回不当；由于要约一经对方承诺，合同就宣告成立，这样的合同如果不违反法律强制性规定，就会在双方间产生约束力。做为销售人员在给他人发要约时，一定应注意以上的三个问题，一旦对要约的内容考虑不清楚，或为想和他人签订合同把自己接受不了或无法接受的内容写入要约，这样一旦对方给予了承诺可能就会给企业造成风险。
2、承诺
承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺应以通知的方式做出，如果在要约明确了承诺的时间，则承诺应当在要约确定的期限内到达，承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。应特别注意的是，承诺的内容应当与要约的一致，不能作出实质性变更的。做为销售人员如果接到对方的要约，应在对方要求的承诺期限进行承诺，并不要对要约做出实质性的变更。在承诺阶段的法律风险主要有（1）承诺方式不当；承诺一定要以书面的形式做出，不要未经书面承诺直接以行为的方式给予承诺，以免给自己造成风险；（2）把新要约当承诺；产生这种原因主要是在承诺的过程对对方的要约进行了实质性变更，以至把新要约当成承诺，误以为合同已经成立，最后给自己造成不必要的损失。
如果承诺以后，发现承诺对自己不利，则应及时撤回承诺；有效的承诺撤回的方式应以书面的方式做出，并在承诺到达对方之前到达对方，才为有效。有效的利用承诺撤回权可以避免许多的风险。
3、应考虑本方的履约能力
如本方的履约能力能达到拟签合同约定的要求，则可以签约，否则应慎重考虑订立合同，许多的合同欺诈就是利用一方超过履存能力签定合同后，对方抓住了这一点，向另一方索赔而造成的。
4、合同谈判成果的确认
销售人员在和客户以要约、承诺的形式反复接触并基本达成一致后，应学会以明确，有效的方式对谈判成果进行确认，作为双方签订正式合同的依据。一般而言，在谈到结束以后，应以缔约谈判备忘录，缔约意向书等形式确认谈判成果，以备正式签订合同时参照。对于制作的谈判文书被确认以后，应对内容进行确认并写上时间、地点、当事人、谈判成，果然后由双方签字、盖章，在法律效力上，缔约意向书、会谈纪要等主要具有以下的特点：（1）按照《合同法》如果一方最终无正当理由拒绝签订正式合同，则应承担缔约过失责任，赔偿对方因缔约而受到的损失；（2）这些文书有时可以起到补充正式合同的重要作用，正式合同对有关事项约定不明或者没有约定，而该事项又对合同的履行或者争议处理不可或缺，那么依据《合同法》的规定，可以按照这些文书记载的内容处理合同中的有关问题。（3）这些文书有时可解释合同条款。由于在缔约意向书中一般包括已决条款和未决条款两部分，对于已决条款会直接成为合同中的条款，故在意向书中确定已决条款时应特别的谨慎，千万不要以为不是正式合同就随意的承诺，避免在签定正式合同时给自己造成不利；而对于未决条款由于是双方的分歧所在，可能会影响正式合同的签定，故在意向书中应对因未决条款达不成一致造成正式合同不能签定的情况，约定有相应的处理方式，以免有不必要的法律风险。
5、合同成立并生效的风险
在正式向对方履行时，一定要先注意合同是否成立并生效，在没有肯定之前，千万不要想当然就开始履行合同，以免给自己造成损失。
6、合同的形式风险
合同的形式有有书面形式、口头形式和其他形式。除了交货的同时负款的合同外，一般应以书面的形式签定合同，在以信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等形式签定合同时一定要要求以书面的形式做最后的确认，以避免双方在履行过程中发生分歧。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同的，一定要先要以书面的形式订立合同，千万不要因为人熟就无视这样的约定，因为这里面隐藏了许多的法律风险。当然如果当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同是成立并有效的，但这样的行为会给企业带来许多不必要的风险和麻烦，应当尽量的避免。
7、合同交易主体的风险
（1）人（比如销售人员）无权、超越权的风险
行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效。这种称之为表见，对很多企业都存在替在威胁。这主要表现在企业的销售人员离开企业后因为手里还有原来企业的授权委托书、空白合同、工作证等能够让人觉得他还是企业员工的材料，然后利用这些材料以企业的名义和他人签定合同；还有就是企业中的员工利用手里面有这样的一些材料，出于个人利益的考虑和他人签定合同，最后这些合同产生的后果，都会由企业来承担。
（2）法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。这就说明公司内部对法定代表人的约束文件，在法律上对外并无约束力，其后果最终还是应由企业承担，但在企业和法定代表人之间是有约束力的，因此在公司内部的管理中，有限制法定代表人的权限时，一定要对法定代表人违约后所应承担的责任加以明确，以此达到彻底约束的目的。这是由法定代表人产生的风险。
产生以上两类风险主要是在合同管理上存在漏洞所致，加强合同的管理才是避免这类风险的有效方法。
四、合同条款
签约时的合同标的、数量、质量、履约条款，违约条款等都应当准确，不得有含糊不清的内容，任何的岐意都会引起不必要的纠纷。
1、标的条款
标的条款中主要包括标的数量和标的质量，在标的数量中应明确计量单位、计量方式、数量以及其它可能影响数量的内容；标的的质量保证条款应包括权利性保证（既对标的物有完全处分权的保证），完整性保证（保证标的以及其配套设施完整、齐备）包括效能性保证（保证标的符合事先约定的指标参数、能够达到预定的用途与目的），质量检验（检验质量的机关、方式、方法）维修保证及保证期等，对标的条款应尽可能的准确，具体以确保不发生岐义为原则，最好能根据行业特点提供格式标准合同，在以该合同为基础依据具体的情况进行调整，这样可以减少合同签定过程中的随意性。
2、价金条款
在签订价金条款时（1）金额的大小写应当一致，且不能发生涂改以避免产生岐义；（2）金额中涉及税金的应注明税金的承担方式；（3）对货款的支付条件应明确，以降低交易风险；（4）支付的方式应当明确。
3、履约条款
在合同的履行条款中应明确合同履行的地点，合同履行的时间、合同履行的义务人及合同履行的内容；对于合同履行的时间应当明确，是时间点还是期限，并且要力求精确，并明确时间的计算方式；对于合同履行的地点则应尽可能详细，写明城市，街道及其号码，甚至可能时要明确到房间的号码；履行内容则要求义务人应当做什么，如何做，达到什么标准等是履行条款的核心内容，由于履行条款与违约条款、风险分担分割点以及纠纷管辖间都联系。因此在签订时应该力求准确，并应系统考虑，综合衡量后才能确定。履约风险是合同风险中最为多见的一种，这源于两点：一是对方履行能力弱；另一种是对方利用履行条款中的漏洞或者双方对履行条款的理解产生误解导致最终的风险。
4、质量条款
现今有很多人在利用合同赚钱，其利用的最多的一点就是质量条款，在合同里约定质量条款时一定要注意质量保证的能力，不要为拿下合同签一些超出自己能力的合同；一旦最终的质量无法保证，可能会带来各种形式的索赔。在质量条款中（1）要约定质量的达标标准的；（2）约定质量检验期限。在实践中应学会在检验期及时检查产品的质量，是否符合标准，以防给自己造成损失。
5、违约条款
一个没有违约条款的合同是履约没有保障的合同，是没有约束力的合同，因此在合同中必须对违约条款明确化。违约的表现形式为一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在此情况下违约方一般应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这里面最要紧的是约定好一方违约应支付另一方违约金的数额或约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，这样可以有效的避免双方在产生分歧时在违约金上纠缠不清。这里要特别说明的一点是定金和订金的区别，在法律上只有定金存在双倍返回的问题，其他的都只有返还本金的义务。
6、标的物灭失的风险
标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。为了分清交付过程中的灭失风险，在签定合同时一定要把履行的时间、地点、履行的标准明确化，以避免产生意外灭失时无法确定责任。
五、合同的合法性
合同无效主要出于以下的几种原因之一：
（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（3）以合法形式掩盖非法目的；
（4）损害社会公共利益；
（5）违反法律、行政法规的强制性规定。
签定一个无效的合同会给善意履行方带来很大的风险，也会给恶意方很多随意解除合同的借口。其风险是非常大的，故在签定合同时应特别注意有无存在合同无效的情形，以避免合同无效给自己带来风险。
六、解除合同的法律风险
解除合同分法定的解除和约定的解除，
法定的解除是指只要具备以下情形之一的，当事人可以解除合同：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（5）法律规定的其他情形。
约定解除应以双方合同约定的解除条件为准。
解除合同是是有期限的一定应在法律规定（一般为一年）或者当事人约定解除权行使期限内要求解除，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
解除合同过程中最容易产生风险的地方是解除合同的程序及解除合同条件的理解上，解除合同一般应当以书面的形式通知对方，合同自通知到达对方时解除。在解除合同时一定要特别的注意，随意的解除合同会给企业带来很大的风险。在解除合同时如果对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，在行使合同解除权的过程中，一定要把解除合同的通知送达对方的手上，并留有证据。以免在是否已经解除的问题上发生争议。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力
七、可撤销的合同
（1）重大误解：既一方因自己的过错对合同的背景、目的、内容产生重要误解而订立的合同；
（2）显失公平的合同：既一方在或缺乏经验的情况下，订立了明显对自己不利的合同；
（3）乘人之危：既行为人利用他人的危难处境或紧迫需要强迫对方接受违背意志的合同；
以上三种类型合同是属于可撤销的合同，受害人一方可以在知道或者应当知道存在以上情况之一的那时起一年内要求撤销上述的合同。
八、合同履行过程中的几种特殊情形
1、同时履行抗辩权
合同双方互负债务，没有履行的先后顺序，如果存在对方不履行或不完全履行的情形，则另一方有权拒绝相应的履行；
2、不安抗辩权
先行履行债务的一方有确切的证据证明对方可能丧失履行能力，可中止履行，并要求对方提供担保，否则可不予履行合同；
3、后履行抗辩权
在后履行一方发现在先履行一方的履行不符合合同的要求，则在后一方可以中止履行。
4、代位权
债务人怠于行使其到期债权造成债权人损害时，债权人请求法院以自己的名义代位行使债权；
5、撤销权
债务人放弃到期债权或无偿、低价转让财产造成损失的，债权人可请求法院撤销该行
以上五种是当事人一方在合同履行过程中发现债权可能存在损害时常见的补救措施，利用好了，可有效避免损失，减少法律上的风险。在上述的前三种履行方式中，争取在合同承担后履行义务，因为这时合同中风险最小的，如果实在不行，可争取同时履行的方式上（上述第一种）。对于采用第二种，既先履行义务时，则应建立在这样的一个基础上，既对方是自己的老客户，资信非常好，而且并无履行不良的行为存在，但即便如此，也应慎之又慎，谨防给自己造成不必要的损失。
九、情势变更
在合同的履行过程中，当事人订立合同时依据的客观情况发生重大变化，影响了合同的履行的，可以对此申请求变更价格条款。这里面最常见的是材料价格的巨大变化或市场发生重大变化所引起的。企业在经营过程中，有效的对此加以利用，也会极大地减少企业的损失。
十、后合同义务
企业应当在合同中约定保密条款，这样可以有效防止商业秘密外泄，这对保护企业利益是非常有利的。
十一、签定合同时还应注以下的细节
1、保留好营业执照复印件、法定代表人身份证明、授权委托书、身份证复印件等有关可以证明身份的材料；
