公积金异地贷款新政策范文1
为提高住房公积金缴存职工住房消费能力，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，根据《住房公积金管理条例》的有关规定，10月9号，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务；明确职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上即可申请住房公积金个人住房贷款；同时，此次《通知》还取消了住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。有关人士认为，这些费用所占比例虽然不是特别大，但对购房者来说，还是会减少许多负担。这些收费项目的取消，不只是购房成本的降低，还可以简化许多手续与环节，为居民节约不少时间，带来许多好处。
门槛降低益于职工流动性需要
住房公积金个人住房贷款是提高缴存职工住房消费能力的重要途径，也是缴存职工的基本权益。当前，各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡，部分城市对贷款条件要求过严，住房贷款发放率较低，影响了缴存职工的合法权益，也削弱了住房公积金制度的互助作用。为此，《通知》规定：职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。同时，按照支持基本住房消费原则，《通知》强调，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
按照支持基本住房消费、资金充分运用等原则，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度。当前，职工跨地区流动日益增强，在就业地缴存、回原籍购房需求增多。为适应职工流动性需要，《通知》要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
按照《条例》规定，设区城市住房公积金管理机构应实行统一的规章制度、进行统一核算。为提高资金使用效率，《通知》要求，未按照《条例》规定调整到位的分支机构，要尽快纳入设区城市住房公积金管理中心统一制度、统一决策、统一管理、统一核算。设区城市住房公积金管理中心统筹使用分支机构的住房公积金。针对部分城市贷款发放率较高、资金流动性紧张，职工贷款排队轮候等现象，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。各地住房公积金管理中心与房屋产权登记机构应尽快联网，实现信息共享，简化贷款办理程序，缩短贷款办理周期。健全贷款服务制度，完善服务手段，向缴存职工提供数据查询、业务咨询、还款提示、投诉举报等服务。
门槛降低给住房消费带来利好
《通知》后，笔者在当地有关部门采访了解到，由于当地公积金使用率偏高，提高首套房贷款额度的可能性不大。根据目前的政策，对于在省内异地缴存满一年在本市购房的市民来说，可以申请公积金贷款。但是，有不少市民有这样的疑问；因工作变动，在外地缴存了不少公积金，需要在本市买房，公积金能不能用来贷款？住房公积金管理中心有关负责人称，根据目前的政策，对于在省内异地缴存满一年在本市购房的市民来说，可以申请公积金贷款。按规定，凡购买本地行政区域内的商品房，并已办理网上签约的省内异地缴存住房公积金的职工，在公积金缴存地管理中心开具无贷款证明和公积金正常缴存证明后，可以在当地申请住房公积金贷款。
此外，如果市民是在居住所在地缴纳的公积金，想在省内其他城市买房，是否可以使用居住所在地的公积金进行贷款，具体要看外地公积金管理中心的具体政策，政策允许就可公贷，不允许就无法公贷。
在公积金的异地提取上，当地也有具体的政策。如果是在本市缴纳的公积金，想在外地用来买房，本市账户的余额也是可以提取的。在提取时需要提交的材料包括购房合同、机打发票、完税证明和房产证。房产证要在取得后三年以内，如果房产证过了三年有效期，也无法提取余额。笔者了解到，目前住房公积金都是属地化管理，各地的公积金管理和资金运行相对来说都是独立的，政策也各不相同，在公积金的异地使用上存在一定的门槛和不便。如果未来能建立统一的公积金平台，就能真正实现完全的异地使用。
根据目前的贷款条件，不少刚参加工作想买房的年轻人受限比较大。很多年轻人工作单位缴存公积金额度较高，即便没有连续缴存12个月，缴存到6个月就能贷到25万元，但是受12个月的限制无法公贷，影响了买房计划。有关人士分析，相比12个月的缴存时间，缴存6个月后账户里面的余额也会少很多。本市公积金贷款额度计算方式为账户余额的15倍，连续缴存时间短，可贷的公积金额度就相对会少，这是客观存在的问题。总的来说，公贷释放的信号是利好，在很大程度上可影响到购房者的购房预期。
门槛降低与新房贷政策起到“叠加效应”，针对部分城市贷款发放率较高、资金流动性紧张、职工贷款排队轮候等现象，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。此次新规明确降低或取消多个项目收费，如降低贷款中间费用，取消住房公积金贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。住房和城乡建设部表示，各省、自治区住房和城乡建设厅要加强对各市住房公积金个人住房贷款业务的考核，定期进行现场专项检查。
对此次出台的新规，业内专家表示，此次贷款门槛的降低，可与之前松绑房贷的政策起到一个“叠加效应”，对楼市起到一个加温、助热的效果。但目前房市过于低迷，充分回暖还需一个过程。如今，人们工作的流动性日益增强，许多人在就业地缴存公积金、却因房价过高等原因而选择回原籍购房，许多公积金费用白白缴存。新规定提出，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，这样职工就可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。公积金异地贷款的细则，都会由各城市住房公积金管理中心统一制定和决策，因此说，该政策会对全国房地产市场的交易量起到促进作用，对于工作变动的居民也更加公平。
公积金异地贷款新政策范文2
关键词：农户；金融需求；差异性；修正
中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2008)09-0071-04
一、引言
我国农村最显著的特征和最基本的社会经济制度，是以农户为单位的家庭联产承包责任制。因此，在制定农村社会和经济金融政策时，就必须要从这个最基本的现实出发。与此同时，农户结构的差异又客观存在，主要表现在收入水平、文化程度、收入来源、就业状况及资源拥有状况等诸方面。[1]由于这些差异的存在，使得农户在金融需求上也必然存在其差异。分析和研究这种差异，特别是以农户为基本要素来分析和研究对金融需求的差异，不仅可以从社会学层面来考察金融对社会的适应性，从而跳出就金融论金融的本位主义的思考模式，而且可以从技术层面来考察我国改革开放30年来农村金融制度的合理性和公平性，从而对完善和修正我国农村金融制度具有重大的理论意义和实际意义。为了分析和研究农户结构差异对金融服务需求的差异影响，和由此对金融政策、金融制度产生的影响，笔者对处于东西结合部的湖南省永州市240户农户样本进行了问卷调查，并在深入定性、定量分析的基础上，提出了相关政策建议。
二、对农户结构的现实考察
我国农村农户结构是随其政治、经济体制改革的进程不断发生变化。在纯计划经济下，农户并非农村社会最基本的经济单位，因而，其结构状况的经济意义并不大。20世纪70年代末期以来，随着农村经济体制改革的不断深化，农户作为农村社会最基本的经济单位，其结构状况对农村经济协调发展的影响愈来愈大。调查中，笔者根据样本和当地农村发展水平，主要从四个方面来考察农户结构。一是从收入水平角度考察农户结构。按照调查农户人均纯收入水平情况，大致分为最高收入组、高收入组、中等收入组和低收入组(具体分组情况见表一)。二是从资源占有角度考察农户结构。这里的资源仅指农户拥有的土地和山林资源，虽然土地和山林资源是按农户一定时点人口数平均占有的，但随着土地政策的松动，以租赁为主要方式的土地、山林流转情形大量发生，从而导致农户经营的土地和山林资源发生变化。三是从劳动力状况角度考察农户结构。这一要素农户结构大体可从两个方面划分：一是按文化结构划分；二是按技术技能。因为，文化结构和劳动技能和技术技能已经成为影响农户收入的关键性因素。四是从收入来源角度考察农户结构。随着农村社会和经济的发展，农户的收入来源已出现多元化的趋势，主要包括五个方面：即传统农业收入、经商收入、规模种养殖收入、劳务收入和其它收入。[2]
三、农户金融需求结构性偏差的表现
1.农户收入水平差异扩大，且在贷款活动中出现分化趋势。调查的240户农户按人均纯收入分为四个组，其中人均纯收入2000元(含)的47户，占比19.6%；人均纯收入2000元-3000(含)元的64户，占比26.7%；人均纯收入3000-4000(含)元的73户，占比30.4%；人均纯收入4000元以上的56户，占比23.3%。最高收入组农户的占比明显超过低收入组，且差距越来越明显，如调查的祁阳县一农户人均纯收入达到8万元，而新田县一农户人均纯收入为0。与此同时，对应的分组贷款户数与贷款金额呈现分化趋势，即收入水平高的农户借贷规模越大，如最高收入组贷款金额达到59.48万元，占比达到50.3%，户均贷款金额16075元，分别比低收入组高出54.53万元、46.1个百分点和10948元(见表1)。
2.区域经济发展水平差异放大，且与农户借款规模正相关。改革开放以来，农村经济得到了快速发展，但受自然资源和公共政策资源差异性的导向，如不同区域间的人均土地、山林占有量，粮食种植补贴政策中的面积差异量，退耕还林政策的垒大户等，导致农村一些地区自然资源向大户集中，惠农政策产生的利益被少数人攫取，进而导致区域之间发展不平衡的现象也越来越明显，且农户的借款规模与区域经济发展呈正相关，区域经济越发达农户借款的规模越大，贷款满足率也相对较高。如调查的4个种养殖专业村60户居民2007年人均纯收入4400元，高出4个贫困村2600元。4个专业村共申请贷款92万元，实际获得贷款62.6万元，户均贷款额1.04万元，分别比4个贫困村高出39.4万元、31.8万元、0.442万元和9.5个百分点(见表2)。
3.农户经营和运行目的差异，导致的借贷为主要形式的金融需求来源渠道出现差异。农户自有经济实力的差异，直接影响了农户的经营发展目标，进而影响了借贷性金融需求的差异，有的是为渡生计的生活性借贷，有的是为再生产或扩大再生产的生产性借款，但二者的来源渠道差异明显。从调查情况看，向亲友借款和向信用社借款比重相当。调查的240户农户中46.7%的曾向亲友借款，仅比从信用社借款高出4.2个百分点，但借款金额较少，一般在5000元以下，且基本上属无息借款。从借款用途看，调查农户生活性借款与生产性借款都有，但受有无付息和金额大小因素影响，对借款渠道的依赖不同。如：从农村信用社借款中，购买农资、农机等生产性借款占比78%，而家人治病、子女教育等生活性借款占比仅22%；从亲友借款中，购买农资、农机等生产性借款占比40.2%，而家人治病、子女教育等生活性借款占比达59.8%(见表3)。
4.农户收入来源结构差异明显，并导致不同层次的金融需求。调查的240户农户2007年纯收入合计297.6万元，其中务工收入和规模种养殖收入分别占比44.56%和33.1%，传统的农业生产收入占比仅12.74%(见表4)。这种收入来源结构导致农户产生不同层次的金融需求，一是以劳务收入为主的农户对贷款需求量较少，占比仅19.06%，但对结算、银行卡知识、存款利率、人寿保险需求较旺盛；二是规模种养殖收入为主的农户对贷款需求量大，占比达到46.01%，同时还伴随着大量的农业保险需求；三是以传统农业收入为主的农户也有一定的贷款需求，但金额不大，占比仅17.02%，他们则对反假币知识具有较强的需求。
5.劳动力素质高低成为农户增收致富的关键因素，并产生后期差异性金融需求。问卷调查显示，65%的农户认为技术和手艺是增收致富的重要因素，80%的农户认为文化素质是决定外出务工收入高低的关键因素。实际调查还发现，一些掌握了技术和手艺的农户及文化程度较高的务工者在完成原始积累后，具备了扩大生产规模和返乡创业的能力，进而产生了一定的金融需求；而从事传统农业和务工收入低的农户金融需求量少。如宁远县近几年来共300多名务工人员回乡创业，带动贷款需求近10000万元，其中莲花大酒店和莲花水泥厂就属一务工人员回乡建立，金融机构共投入贷款8790万元。
6.农户自然资源占有量的差异，拉大贷款金额和期限的差异需求。由于各地农户自然资源(仅指稻田、旱地和山林)拥有量的差异客观存在，调查农户大部分选择占有量较大的自然资源进行生产经营，并产生不同的贷款金额和贷款期限差别。一是稻田资源比较丰富的组三农户多种植水稻、油菜和蔬菜等农作物，对贷款需求量为2.1万元，仅占三组贷款额的26.92%，期限都集中在一年以内；二是旱地资源比较丰富的组二农户多选择水果种植和烤烟生产，对贷款需求量达到4.3万元，占三组贷款额的55.13%，期限要求多在1-5年；三是山林面积比较丰富的组三农户多选择林木生产，虽投资金额少，但生产周期长，因此贷款需求量在1.4万元，占三组贷款额的17.95%，但贷款期限多要求在5年以上(见表5)。
注：每组样本农户为10户，稻田、旱地、山林面积为人均数，贷款需求为合计。根据调查的30户农户数据整理。
四、农户金融需求结构性偏差与金融无差异服务的结果
通过对问卷的分析和研究，发现了不同的农户结构对金融服务的需求存在着显著的差异。这种差异不仅表现在对同类服务数量上，同时也表现在对服务结构种类上。目前我国农村金融对农户提供的基本上是无差异服务，如国有股份制银行以集约化经营的现代化企业为主，农业发展银行基本上管理流通环节的粮食资金，邮政储蓄银行则才开始小额贷款的试点，虽然农信社是支持三农发展的主力军，但受企业制度不完善等原因制约，也存在着服务对象和功能不明确的问题。而保险机构服务的无差别则主要表现在其对利润追求的唯一性上。[3]调查显示，这种无差异服务与农户结构及基金融需求差异明显存在的非对称状态对农村社会和经济的持续健康发展，特别是农村金融资源配置已经并将连续产生一些非良性结果。
1.导致金融资源在农村配置的高度集中，并因此放大农户财富的“马太效应”。这种高度集中是指少数农户占有绝对数量的金融资源，如在以收入水平为要素的这一组调查中，占该组农户数人口53.7%高收入和中等收入组农户占用的贷款总量是调查农户贷款总额的84.5%。虽然金融资源向高效益主体流动符合市场经济的高效原则，但却违背了公平原则，必将导致农户财富产生更为严重的“马太效应”，从而影响农村农户这一最基本社会结构的稳定。
2.导致以粮食生产为主的传统农业的逐步萎缩。在按收入来源要素的这一组农户结构中，贷款主要集中在以规模种养殖收入和劳务收入两组农户手中，合计占比达到65.07%，而从事传统农业的农户组仅占有17.02%的贷款资源。在当前粮食生产比较效益低下的市场环境下，生产资金难以得到落实，一定程度上造成了传统农业的逐步萎缩。如新田县农办统计数据显示，2008年3月底该县耕地实际耕作面积约为33.15万亩，比上年同期减少2000亩，长年抛荒面积占比2.5%，如加上季节性抛荒面积1400亩，耕地抛荒面积占比高达4%以上。
3.农村金融无差异服务使得农村金融资源在配置过程中公平与效率难以兼顾。从现实情况看，农户对金融资源的需求的目的不外乎两个，一个是以盈利为目的的生产性需求，一个是以解决生存困难为目的的生活性需求。在像农业这样的弱质产业领域中，以效率为金融资源配置准则就意味着农业产业永远处于劣势，进而导致宏观上的产业结构失衡，并通过“短板效应”制约国民经济的均衡发展。
4.农村金融无差异服务必然带来金融政策的“一刀切”。首先，金融服务主体的无差异导致金融政策传导渠道单一。在单一的传导渠道中，政策的差异性往往作简化抹平，从而容易发生技术性政策漏损。其次，金融服务方式的缺失，又造成了金融政策效应的点面错配。为了控制信贷规模，中央银行往往采取的是复合式政策手段，如利率手段、公开市场手段等，而对仅有贷款方式提供融资服务的农村金融主体来说，就只有通过增减贷款数量的方法来落实对信贷规模的控制，从而容易形成“一刀切”的局面。这种“一刀切”又会使“弱户”、“小户”最直接受到冲击，削弱其拥有金融资源的份额，进一步扩大贫富差距。
5.造成公共资源分配的不公和浪费。一是少数农户利用金融资源集中的优势，钻取公共资源分配中的漏洞，攫取惠农政策补贴，这集中体现在退耕还林政策中。如永州市退耕还林涉及农户212296人，其中大户2630人，占政策涉及农户总数的1.24%，而大户承包的退耕还林面积达39.56万亩，占全市退耕还林总面积的30.1%。二是在粮食种植补贴政策中，一些种粮大户虽然能够在金融支持下承包更多的稻田耕种，却因为粮食种植补贴只发放给稻田所有人的原因，无法享受到国家公共资源的正效力。
五、改善农村金融服务的对策建议
1.金融服务要深入研究农村社会变化问题。金融服务政策只有紧跟农村社会变化、紧贴农村社会需求，才有强劲的生命力。因此，农村金融服务必须坚持发展的观点，不断深入研究社会变化，并随社会变化不断加强调整、修正其服务方向与策略，加强对“三农”的支持力度。[3]
2.金融政策要强化社会责任意识。在市场经济条件下，商业性金融机构的经营目标选择利润最大化是实力竞争的需要，但作为对社会公共资源的利用，其服务必须以社会为载体，其服务政策必须以社会责任为约束，必须坚持效率与公平为原则。
3.金融政策要坚持多样性原则。一是指制定金融政策制度的参考样本提取要考虑多样性，不以个别代替全面，以充分体现政策制度更加符合我国地域广、区域发展不平衡的现象。二是指金融政策制度的约束性，要充分考虑当今中国经济主体构成要素的差异性，及其对金融需求的差异性，保证社会所有成员、所有经济主体都能享受金融资源。三是金融政策应具体细化，不应制订“一刀切”的金融信贷政策，而应兼顾农户的差异性，可将“农户小额信贷”演化为政策性贷款，由农发行或农村信用社为承办方，执行优惠利率，国家财政补贴承贷机构的贷款发放和回收成本；为解决农户生活困难的信贷需求应该退出农村金融资源配置范畴，而由社会保障系统来解决；政策性保险也应尽快覆盖所有农户，而最基本的保障为农户住房保险和主要农作物保险等。[5]
4.金融服务要充分利用公共管理政策的正效力，衍生出众多的支农信贷新产品。随着国家对发展农业生产一系列优惠政策的出台，国家公共管理政策的正效力的激励作用完全可以被金融服务予以开发利用，如开设“移民补助质押贷款”、“退耕还林补助质押贷款”和“政策林权质押贷款”等，解决农户大额贷款担保抵押难题，有效支持农业生产发展。
5.要进一步深化金融生态建设的内涵。金融生态建设必须要首先考虑金融服务与社会需求的一致性，尽量减少或规避差异性存在，使其趋于平衡、健康发展状况，真正达到生态要求。
参考文献：
[1]蒋国政.对解决“三农”问题政策环境的辩证思考[J].中国金融参考，2005，(11).
[2]蒋国政等.关于金融服务与建设社会主义新农村的调查[J].金融参考，2006，(5).
公积金异地贷款新政策范文3
第一类:首次购房已贷款,再次购房仍需使用贷款的人群
典型案例:A先生第一套住房为2006年贷款购置,现为改善居住条件,想购置一套大一点的房子,但因手中资金不足,还需再次使用贷款。
解析:因为A先生之前已有过贷款购房纪录,再次贷款购房银行对其审核时,在央行征信系统中能够查到他的贷款纪录,这种情况通常会被认定为二套房。
第二类:首次购房使用商业贷款,再次购房使用公积金贷款的人群
典型案例:B女士第一次贷款购房时因无公积金缴存账户,所以当时使用的是商业贷款。后来新单位为其缴存了公积金,她想卖掉现在的房子用公积金贷款再购买一套房。
解析:在公积金二套房新政未下发前,像B女士这种情况是可以享受首付20%的优惠。但今年3月1日起公积金二套房提高首付比例至四成,因为B女士首套房购买时使用的是商业贷款,因此,购买第二套房用公积金贷款则会被算做二套房,首付比例为四成。
第三类:首套房贷款结清并已出售,再次使用贷款购房的人群
典型案例:C先生曾贷款购买过一套房产,今年年初将贷款结清,并已将此房产出售。现想贷款购买一套面积大些的房产。
解析:像C先生这种情况,不论其首套住房贷款是用商贷或是公积金,只要购买第一套住房时曾有过贷款纪录且在其征信报告中能够体现出来,那么根据现在的银行政策,不管其首套住房贷款是否结清、出售,再次购房时贷款都会被认定为二套房。
第四类:结婚前曾贷款购房,婚后任何一方再申请贷款的人群
典型案例:D先生结婚前曾贷款购置过一套房产,婚后想再贷款买一套房,考虑到自己已有过贷款,所以想用配偶名义申请贷款。
解析:目前二套房的界定是以家庭为单位的,商贷、公积金都一样。只要婚前一方有过贷款购房纪录,婚后无论以任何一方的名义申请贷款,都是属于二套房的范畴,所以像D先生这种情况也会按二套房政策执行。
第五类:夫妻一方有过贷款,以家庭成年子女名义再申请贷款的人群
典型案例:夫妻E先生和F女士,他们之前曾有过一次贷款购房纪录,现想以已满20岁女儿的名义申请贷款购买第二套房。
解析:像E先生和F女士这种情况,以女儿名义再次申请贷款购房的也会被认定为二套房。因为目前二套房的认定是以家庭为单位,包括成年子女也属于家庭成员之一,所以夫妻一方有过贷款,以成年子女名义再次申请贷款购房都会被算做二套房。
第六类:夫妻一方贷款所购房产离异后判给另一方,购买人再次申请贷款的人群
典型案例:G先生和H女士结婚后,以G先生的名义贷款购买过一套房产,双方离异后将此房产判给了H女士,现G先生想再次使用贷款购置一套住房。
解析:虽然G先生贷款购买的房产离异后判给了H女士,但在央行的征信系统中还是会查到G先生的贷款纪录,所以G先生再次贷款购房时也是属于二套房。
第七类:首次贷款所购房产属“改善型”住房,再次使用贷款购房的人群
典型案例:I女士2005年贷款购买过一套50平米的小户型,她现在的居住条件低于北京市住房平均水平27.07,因为孩子长大了房子不够居住,现在她想换套面积大点的房产,依然是选择贷款购房。
解析:如果I女士去年购房,那么根据她的居住水平低于人均居住面积是可以按改善型购房人群处理,第二次贷款购房的首付和利率可比照首套住房贷款政策。但是,在今年新的“国十一条”政策出台后,未提及改善型住房如何操作,根据各家商业银行目前的二套房贷款政策,已取消改善型购房贷款的优惠。只要借款人首套住房有过贷款记录,那么不论其居住面积是否低于当地住房平均水平,都会按二套房贷款政策严格执行,首付40%,利率上浮1.1倍。
第八类:曾在异地贷款购房,在北京再次申请贷款的人群
典型案例:2002年,J先生曾在老家山东贷款购置过一套房产,因工作调动,现打算在北京再购买一套小户型的住房。
解析:因为目前央行的征信系统是全国联网的,且2009年6月份银监会通知,各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由而放弃“二套房贷”政策约束。所以像J先生这样已在一个城市有过贷款纪录,在另一城市再次申请贷款购房,也会被划入二套房的政策征收范围内。
TIPS:
个人信用要时刻维护好
在商业贷款和公积金贷款二套房均从严的市场环境下,银行对借款人的信用审核也更为苛刻了。其中,公积金新政中规定借款申请人办理公积金贷款时,需提供信用中心出具的借款人信用报告,如果目前的商业贷款还款状态处于“逾期”状态,则不能通过公积金贷款审核,待还款状态恢复为“正常”后方可通过审核并办理后续手续。
公积金异地贷款新政策范文4
关键词：我国；林业贴息贷款；政策性；研究
中图分类号：F2
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2013）24-0027-02
1 引言
自2003年集体林权制度改革以来，林业贴息贷款成为我国调整林业生产结构，有效培育与开发林业资源，促进林下经济发展的一项优惠政策。它在拓宽林业融资渠道，促进林业产业健康发展，提高农民收入和带动农民消费增长等方面发挥着巨大的作用。
2 林业贴息贷款业务的政策性与经济性分析
2.1 林业贴息贷款的具体政策规定
中央财政对重点扶持工程项目的贷款予以贴息，主要包括：（1）林业龙头企业为开发林业资源、带动林区和沙区经济发展的种植业、养殖业及林产品加工业贷款项目；（2）经济实体营造的工业原料林、木本油料经济林以及有利于改善沙区、石漠化地区生态环境的种植业贷款项目；（3）国有和集体林场、国有森工企业为加强对森林资源保护，缓解林业生产资金压力开展的多种经营贷款项目，及自然保护区和森林公园开展的森林生态旅游项目；（4）个人从事的营造林、林业资源开发和林产品加工贷款项目。对于符合以上规定的林业贷款，中央财政按年3%的贴息率贴息。对于大兴安岭和中国林业集团公司的林业贷款，中央财政按年5%贴息率贴息。
林业贴息贷款期限为3年，不足3年的，按实际贷款期限计算。对于农户个人小于30万元的小额林业贷款，根据林业生产周期适当延长贴息期限，但最多不超过5年。（《林业贷款中央财政贴息资金管理办法》）
2.2 基于政策分析的林业贴息贷款研究
我国林业贷款贴息政策自1986年开始设立。2003年，财政部应集体林权制度改革的要求下发了《基本建设贷款中央财政贴息资金管理办法》，将速生丰产林基地建设和天保工程转产项目纳入贴息范围，并规定了贴息方式、贴息范围、贴息期限等，改变了以往只对开发银行贷款给予贴息的政策。
2005年，财政部和国家林业局颁发了《林业贷款中央财政贴息资金管理规定》，取消了以往5年调整的时间限制，初步建立起中央财政资金扶持林业贷款的长效机制，有利于林业贷款贴息政策的稳定性和持续性。同时，首次将各类银行，包括农村信用社在内的金融机构发放的符合条件的贷款纳入贴息范围，首次将非公有制林业龙头企业林业贷款项目以及林农和林业职工个人多种经营贷款项目等纳入贴息范围，并且对林业贷款取消了按月贴息的办法，改为按整年贴息。新《规定》还对贴息率做出了调整，如图1所示，当银行贷款利率为3%～5%时，贴息率为1.5%；当银行利率为5%～7%时，贴息率为2%；当银行利率≥7%时，贴息率为3%。可见贴息率随着银行贷款利率的增高而增高。
2006年，中国银行业监督管理委员会批准中国农业发展银行贷款业务范围扩大到地（市）级以上农、林、牧、副、渔业产业化龙头企业。当年，林业产业抓住了契机，在国家林业局与中国农业发展银行联合下发的《关于加强合作积极促进林业产业发展的通知》的指导下，进一步扩大林业建设融资渠道，积极争取政策性银行信贷投资。在贴息贷款投向上，积极促进社会主义新农村建设，通过发挥林业龙头企业的辐射带动作用，实现林农增收。
2009年，财政部和国家林业局联合出台了《林业贷款中央财政贴息资金管理办法》，首次将小额贷款公司等非银行金融机构发放的林业贷款纳入贴息范围。同时，将地方单位林业贷款贴息率由2%提高到了3%，对地方林业贷款的贴息期限也做出了调整，在保持造林等种植业3年林业贷款贴息期限不变的情况下，延长多种经营项目贷款的贴息期限到3年，并规定将林农和林业职工个人造林贷款的贴息期限最长延长到了5年。此时，林业贴息贷款为林业产业发展注入了活力，有效拓宽了林业融资渠道，推动了林业产业体系建设的又好又快发展。
2010年，林业贴息贷款范围进一步扩大，林业贴息贷款政策逐渐发展成熟，有效推动了集体林权制度改革的进行。
2.3 基于经济分析的林业贴息贷款研究
2000年-2012年林业贴息贷款政策实施效果如图2所示，林业贴息贷款为产值和税收的增加、就业紧张局面的改善都有促进作用，且增长趋势明显。
对于具体的实施成就，主要有以下五点：（1）积极引导社会资金投入林业，促进了林业投资主体多元化；（2）促进了林业产业健康发展；（3）缓解了林业重点工程建设压力；（4）促进了农民就业，增加了农民收入；（5）促进了非公有制林业的发展和传统林业向现代林业的转变。
3 林业贴息贷款业务对利益相关者的影响
3.1 对林农的影响
林业贴息贷款是一种政策性信贷资金的支持，微观上，在政策背景下，它缓解了农村一部分低收入家庭的资金需求矛盾，林农可以通过资金融通，调动生产积极性，挖掘生产潜能，提高收入水平，达到“减贫”效果；宏观上，林业贴息贷款的产业政策引导林农进行特色林业生产，以及林下创业。长期可以调整地方产业结构和特色产业的规模化经营。
3.2 对政府的影响
（1）对中央政府的影响。
林业贴息贷款对中央政府的影响主要表现在促进了非公有制林业经济的发展，它作为一项重要资金来源，支持了林业产业的发展和林业重点工程建设，促进了农村经济结构调整和新农村建设。更为重要的是，贴息政策将林业生产资金“搞活”，拓宽了融资渠道，在林业贴息贷款政策的指引下，逐渐形成了以中央财政、金融机构和社会资金为主的多元化多渠道资金投入的新格局，改变了以往国家无偿投入的局面，大大缓解了国家财政的压力。同时，国家对非公有制林业企业的贴息贷款扶持力度逐年加大，这有效促进了参与林业建设的民营企业的稳步发展壮大。
（2）对地方政府影响。
林业贴息贷款对许多地方林业发展有促进作用，突出表现为对地方林业产业的发展。江西省运用林业贴息贷款政策，积极建设速生丰产用材林、短周期工业原料林和名特优新经济林。通过政策引导，大力发展以企业为主体的工业原料林基地建设，同时将林木生产、加工、销售相结合，逐步形成“产、供、销”一体化的发展格局；陕西省运用林业贴息贷款政策积极扶持新兴产业，并培育林业经济的新增长点。从林业采运和加工的单一化发展，到林、果、竹、花、茶、药的综合发展，特别是花卉、森林游憩、中药材基础建设等新兴产业的发展，林业贴息贷款对林业产业发展的资金融通发挥了巨大作用，为开辟新的产业发展途径提供了必不可少的资金支持；山东省运用林业贴息贷款积极扶持林业龙头企业的发展，从而对产业规模的扩大、产品档次的提升、规模效益的形成和农民收入的增加等发面都起到促进作用，尤其是对森林资源有效保护和拉动林业产业链中的种植业发展等方面的作用巨大。各省市和各地区综合利用林业贴息贷款政策，有重点的扶持林业产业项目，巩固龙头产业，培育重点产业，发展新兴产业，调整和优化林产品结构，为繁荣地区经济，提高地区竞争力提供了强有力的保障。
3.3 对金融机构的影响
通过林业贴息贷款，可以发挥金融业的吸引社会资金进入林业产业的主渠道作用，提供满足林业发展所需要金融服务，扩大金融业对林业地区的覆盖面，努力使更多的林户和中小林业企业以合理的价格获得各种金融服务，显著增强为“林农”服务的金融功能，是中国金融业支持林业发展的必然政策选择，同时也对金融机构的未来发展提出了以下几点要求：
（1）继续放宽林业地区金融机构的准入门槛和降低监管标准。
（2）利用现代科技降低林业地区金融服务成本。
（3）加快推进利率市场化进程，完善利率覆盖风险机制。
（4）探索多种形式的风险补偿方式，降低金融风险。
各地金融机构要按照有利于改善林区金融服务、有利于增加林业贷款、有利于促进林农增收的要求，积极创新推出多样化、个性化的林业信贷产品，为拓展扩大林权贷款创造条件。
4 林业贴息贷款业务的相关问题分析
近些年，林业贴息贷款在盘活林业资金、优化林业产业结构、带动林区经济发展和增加农民收入等方面做出了突出贡献。然而，目前我国林业贴息贷款政策仍存在着一些问题，制约了林业贷款贴息业务的进一步开展：
4.1 贷款期限短
财政部和国家林业局颁发的《林业贷款中央财政贴息资金管理办法》中对林业贴息贷款的期限有严格的限制。而林业生产周期长，贷款期限与林业生产周期严重脱节，难以满足林业生产的需要，往往在贷款项目经济效益尚未实现时就到了还款期，对借款单位，特别是农户个人造成了巨大压力。由于贷款期限短又无流动资金可用于还款，借款人更倾向于通过申请新的贷款资金来偿还上一次贷款，从而弥补清偿能力不足，长期下去，不仅林业生产单位和个人会因为银行债务沉重而失去林业生产的积极性，更会影响林业产业和重点项目的可持续发展。
4.2 贷款落实难
落实难问题主要表现在：贷款安排与贴息资金安排不到位；金融机构保险体系不健全，抗风险能力弱；对林业贴息贷款政策的宣传力度不够，导致群众对政策缺乏深入了解；林业贴息贷款业务办理手续过于繁杂等。这些问题严重影响了林业贴息贷款业务的办理和资金的投放。
4.3 忽视地区差异
由于国家政府部门在制定财政贴息政策的过程中没有考虑国家各地区之间的差异，特别是经济发展水平的差异，致使全国实行统一的贴息贷款期限、贷款利率和地方财政负担的贴息资金配套比例等政策，从而增加了经济欠发达地区实施财政贴息项目的困难。
4.4 贷款项目规模小
林业贴息贷款项目规模小使得贴息贷款业务办理次数多，资金作用不能得到最大程度的发挥，这就增加了金融机构的信贷成本，金融机构为了平衡经济效益，会选择提高贷款利率，特别是有些地区面向林农个人的林业小额贷款的贷款利率高达10%，贷款利率高已经成为普遍现象。
5 林业贴息贷款业务相关建议
针对林业贴息贷款政策中存在的问题，笔者有以下几点建议：
5.1 加大对林业贴息贷款政策的宣传力度
利用报刊、媒体等对林业贴息贷款政策进行宣传，提高林业贴息贷款，特别是林业小额贴息贷款的社会认知度，让广大林企和林农充分了解林业小额贴息贷款政策，使林业贴息贷款惠及更多的林企和林农。
5.2 延长贷款期限
金融机构可以根据不同林业生产周期的长短灵活调整贷款期限。而对于暂时缺乏还款能力的借款人，可以根据林木生长情况和具体的林农收入状况适当延长还款期限。对于提前还款的借款人，可以采取一定的优惠政策加以鼓励。
5.3 简化林业贴息贷款业务的办理手续
精简机构，简化林业贴息贷款业务的申报程序，提高业务办理效率。
5.4 因地制宜调整贴息贷款政策
在中央贴息贷款政策的领导下，依据各地区经济发展水平，允许各地区因地适宜的制定符合本地区的贷款政策，以更好地促进各地区林业发展。
5.5 加大贴息资金扶持力度
林业贴息贷款政策是有效盘活林业资金、调整和优化林业产业结构、带动林区经济发展、增加农民收入的重要手段。但就目前来看，中央财政的贴息资金仍与林业生产单位或个人的实际需要相差甚远，建议中央财政扩大贴息资金规模。同时，地方财政在中央财政的指导下，也应根据实际情况制定相应的林业贴息贷款政策，加大贴息资金的扶持力度。
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公积金异地贷款新政策范文5
年，要力争实现农民增收新的六大目标：农民异地转移2100人，其中整村搬迁人数占50%以上；农民转移就业6750人，帮助解决农民就业岗位2025个，其中异地转移农民占60%以上；林权抵押贷款余额达到4000万元，其中林农小额循环贷款余额达到2000万元；被征地农民基本生活保障实现“即征即保”，农村低保对象每人每月补差不低于100元，新型农村合作医疗人均筹资标准达到140元以上；低收入农户中20%以上人均纯收入超过2500元；农民人均纯收入增幅高于全国或全省水平。同时，实施农村危旧房改造5272户（批建完成新房比例达到50%），其中农村低保标准120%以下困难家庭危旧房改造1249户，实施危旧房改造23个行政村，力争达到55个行政村。
一、稳定和完善农村基本经营制度。坚持一个“长久不变”、“两个转变”，稳定和完善农村基本经营制度。坚持一个“长久不变”，就要毫不动摇地坚持以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。推进“两个转变”，就要推进农业经营体制机制创新，家庭经营要向采用先进科技和生产手段的方向转变，增加技术、资本等生产要素投入，着力提高集约化水平；统一经营要向发展农户联合与合作，形成多元化、多层次、多形式经营服务体系的方向转变，着力提高组织化程度。
二、大力推广林权抵押信用证贷款。积极建立林权抵押贷款和信用贷款相结合的林权抵押信用证贷款制度，推进贷款模式多样化、便民化，逐步实现有林权证就有信用证，并一定三年不变，加快林权抵押贷款“增量扩面”。年，要普遍推行林权抵押信用证贷款制度，结合信用村、信用乡（镇）创建工作积极推进林农小额循环贷款，80%的行政村开展农户信用等级评定及综合授信工作。提高农户资产评估、信用等级评定的科学性，提高授信额度，延长贷款期限，简化贷款程序，优惠贷款利率，授信额度采取“一次核定、随用随贷、余额控制、周转使用”的管理办法。进一步完善林权直接抵押贷款、森林资源收储中心担保贷款，满足农村不同群体、不同层次的信贷需求。积极采取“整村评估、户户可用”、“一户评估、其他参照”等简化评估方式。积极探索完善担保公司、龙头企业、林农联保贷款、农民专业合作社担保贷款、村集体组织担保贷款等担保模式，增加林业经营者的融资渠道。
三、推进林地林木有序流转。鼓励林农依法以转包、出租、转让、互换、股份合作等多种形式流转林地林木，促进林业规模化、标准化、集约化经营。年，林地流转率按林地实际总面积力争比上年增长3个百分点。加快山林实地勘界，做到林权登记内容齐全规范、数据准确无误，逐步解决人、地、证不相符的问题。年，实地勘界率达到50%，争取2010年全部完成。完善林木采伐审批公示制度，改革商品林采伐限额管理制度，商品林依法实行自主经营、自主销售。认真执行暂缓征收“两金”政策，切实减轻林农负担，增加林农收益。加快林业要素市场建设，各乡镇要建立林权管理服务点，适时引入社会中介组织参与森林资源收储和担保，加快森林资产评估分支机构建设。加强林权管理服务机构、森林资源收储和担保机构、森林资产评估机构之间以及与抵押贷款金融机构之间的协同配合，努力提供一站式管理服务。加强流转管理服务平台信息化建设，努力实现县、乡镇和村三级联网。建立健全林权流转纠纷化解机制和各种流转模式的相应工作机制。规范各类林权流转合同，林权流转应签订书面合同。国有、集体森林资源资产交易全部进入政府交易中心，积极引导个体林农林权交易进入中心。
四、促进耕地承包经营权加快流转。尊重承包农民主体地位，鼓励农户依法采取转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转耕地，年耕地流转率按耕地实际总面积力争比上年增长3个百分点。保障农民耕地流转的收益权，流转收益归承包农民所有。耕地流转不得改变集体所有性质，不得改变耕地用途，不得损害农民耕地承包权益。积极推进农民以耕地承包经营权入股组建农民专业合作社，并提倡统一对外经营，实行保底分红和二次返利，提高农民收益。支持村、组集中连片流转，鼓励长期性流转，因地制宜开展季节性流转。县财政对新增的集中连片流转面积达到50亩以上、流转期限达到5年以上并签订书面流转合同的流出耕地农户每亩一次性奖励100元。各乡镇要建立耕地流转服务机构，有条件的村要建立耕地流转服务站，实行耕地流转登记备案制度，加强耕地流转登记、管理和服务。流转期限超过一年的，应签订书面流转合同。承包方委托发包方统一流转的，必须签订书面委托流转合同。耕地流转合同和委托流转合同文本采用省统一制定的格式。加强耕地承包和流转信息化建设。建立健全协商、调解、仲裁、诉讼为主要内容的耕地承包和流转纠纷解决制度。
五、大力支持发展农业规模经营。引导具有较强资金、技术、管理能力的专业大户、工商企业和农民专业合作社规模受让流转林地和耕地，积极开展规模化、标准化生产。支持各类规模经营主体开展农产品加工、农业观光旅游、农家乐休闲旅游等，拓展农业功能，提高农业综合效益。对流转5年以上并签订流转合同的，并且经营耕地面积超过50亩或林地面积超过200亩的规模经营主体，允许农地按经营面积不超过3‰、林地按经营面积不超过5‰的比例在经营土地范围内建设农家乐、林家乐、生产管理用房等配套设施，其用地视作农业生产用地，按农用地管理，经县农业或林业主管部门审核同意后，由乡（镇）国土所协调用地选址，并到县国土资源管理部门备案，不得改变用途。鼓励各类规模经营主体提升产业化经营水平，重点扶持和发展茶叶加工、竹加工、食用菌加工、果蔬加工产业。
六、提升技术要素对发展高效生态农业的支撑作用。积极引进高等院校、科研院所和大企业共建高效生态农业区域创新平台。积极实施国家及省农业成果转化资金项目、科技富民强县项目、农业科研项目和星火计划项目等，加快农业科技成果转化，争取列入部级科技富民强县专项计划。进一步完善基层农业技术推广体系，健全县农业技术推广中心及分中心，全面推行责任农技员制度，建立健全责任农技考核制度，充分发挥首席农技推广专家、农技指导员、责任农技员的作用。深入实施“农民信箱工程”，进一步加强农业农村科技信息公共服务平台建设。
七、继续加快山区农民异地转移。以高山远山地区、小规模自然村和地质灾害隐患区的整村搬迁为重点，大力推进整村搬迁，异地转移农户扶持政策继续按照原相关文件执行。县委、县政府继续对完成农民增收六大目标的乡镇给予工作经费补助和奖励。要加快安置小区（点）建设，积极鼓励公寓式安置，促进异地转移农民向中心村、镇搬迁，不断提高城镇化水平。采取集中安置与分散安置相结合，推进安置形式多样化、多层次，促进山区农民梯度转移。对低收入农户等困难群体要探索采取建设简易房安置和购买农村闲置房安置等扶持政策，确保困难群众同步搬迁。以异地转移农民集中安置区为重点，大力发展农村来料加工业和农家乐休闲旅游业，促进异地转移农民转产转业。年，县财政继续安排各10万元专项资金用于发展农村来料加工业、农家乐休闲旅游业，全县来料加工费收入要达到2600万元以上。鼓励工商企业积极吸纳异地转移农民就业，对吸纳异地转移农民就业的工商企业，可在3年内按同等条件和标准享受城镇企业安置下岗职工同等收费优惠政策。加快异地转移尤其是整村搬迁农民的林权抵押贷款和林地、林木、耕地的流转，尤其是要满足整村搬迁农民的林权抵押贷款需求，切实提高山区农民异地转移能力和创业能力。鼓励农业规模经营主体到农民异地转移尤其是整村搬迁地区开展规模经营。积极探索农民异地转移后续管理新机制，集中安置小区要按照建设农村新社区的要求实行社区化管理，对异地转移农民在就业、就学、就医等方面给予当地居民的同等待遇。积极探索并适时开展户籍制度改革试点，促使在城镇稳定就业和居住的农民有序转变为城镇居民。鼓励异地转移农民自主创业，工商、税务等部门要优惠或减免有关规费。
八、推进农村宅基地整理与流转。完善农村宅基地制度，严格农村宅基地管理，搞好农村宅基地确权、登记、颁证工作，依法保障农户宅基地的用益物权。推进农村宅基地整理，整村搬迁村农民的旧房除保留必要的村集体生产用房外，要彻底拆除，符合复垦条件的要优先复垦为耕地。年，全县要完成农村宅基地复垦300亩。结合旧村改造、宅基地整理等，积极稳妥地开展农户宅基地置换和流转的试点。鼓励经济条件较好、发展潜力较大、适宜人口集聚的中心镇、中心村，在满足本地居民建房需求的前提下，将闲置宅基地、空置房以及村庄整理盘活的宅基地等调剂给异地转移农民。探索建立宅基地有偿退出机制，制定激励措施，对“一户多宅”农民、进城定居农民等的闲置宅基地、闲置房，鼓励村集体有偿收回后再统一流转。闲置宅基地、闲置房流转给异地转移农民建房后要及时予以确权、登记、颁证。
九、着力构建新型农业服务体系。大力推进以农民专业合作社为基础、供销合作社为依托、农村信用合作社为后盾的“三位一体”新型农业服务体系建设。加快推进农民专业合作社生产标准化、经营品牌化、管理规范化、社员知识化、产品安全化“五化”建设，着力建成一批带动作用大、市场竞争力强的农民专业合作社。允许和支持具备条件的农民专业合作社申报和承担各项重点农业工程和项目实施工作。加快整合农业产业化、农业综合开发、扶贫等财政支农资金，形成合力，加大对农民专业合作社建设项目的扶持力度。县财政继续对新获批的省、市级以上农业龙头企业、示范性农民专业合作社、农产品交易市场实行相应的奖励政策。完善农信担保网络体系建设和基层农资购销站点布局，充分发挥供销合作社职能。农村信用合作社要加大对农民专业合作社和农户购买农机、化肥、种子种苗等生产资料的资金扶持力度。
十、完善农村金融服务体系。着力构建商业性金融、合作性金融、政策性金融相结合，主体多元、功能健全、服务完善、运行安全和适度竞争的现代农村金融服务体系。人民银行要加强服务“三农”的金融工作创新的政策研究，积极引导各类金融机构参与林权抵押贷款、农村住房抵押贷款和其他支农贷款。农村信用合作社要进一步增强为农服务功能，充分发挥其服务“三农”的主力军作用。邮政储蓄银行要利用农村网点较多的优势，积极开展小额贷款和林权抵押贷款业务。农业银行、农业发展银行要加大林权抵押贷款工作力度。稳步推进小额贷款公司试点工作，力争年组建一家。建立扶贫小额信贷制度，开展3个村的村级资金互助组织试点。今、明两年，市、县财政分别按照林权抵押贷款余额1‰的比例对金融机构进行奖励。金融机构对林权抵押贷款和农村住房抵押贷款等实行优惠利率；对低收入农户小额贷款和2万元以下的林权抵押贷款执行基准利率，县财政给予基准利率50%的财政贴息。创新贷款担保方式，扩大农村有效担保物范围，进一步探索农村住房抵押贷款模式，积极探索多年生经济作物基地抵押贷款机制。完善农业政策性保险，逐步加大政府补贴力度。年，在林木火灾保险取得突破的基础上，将全县所有林木列入政策性林木火灾保险范围，并制定林木火灾保险理赔款管理使用办法。建立林权抵押贷款风险防范、化解和补偿机制，进一步充实林权抵押贷款担保资本金，并按照上年林权抵押贷款余额5‰的比例逐年提取建立风险补偿资金，风险补偿资金同时作为森林资源收储中心的担保资本金。
公积金异地贷款新政策范文6
住房贷款政策的调整范同从商业贷款扩大至公积金贷款。11月3日,住建部等四部委联合下发通知,规定住房公积金贷款不得用于投机性购房,i套房全面叫停,二套房首付不低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。以上海为例,从11月8日为分界点对公积金贷款利率政策进行调整,上海公积金管理中心规定,在2010年11月8日(含)以后受理并签订借款合同的,按新规利率执行;11月8日前受理并签订借款合同的,其贷款利率则按调整前利率执行。
事实上,今年以来,各地的住房公积金贷款政策已经进行了多次调整。其中包括公积金装修贷款的叫停、公积金贷款最高额度的下调、利率的上升以及最近的对第二套改善型住房首付比例和适用利率的上调。
最高可贷额度下调
按照2009年的住房公积金政策的相关要求,对于符合一定条件的上海购房人来说,可以使用的公积金贷款额度最高可以达到110万元。对首次购买普通自住房,且有两个人及以上参与贷款的借款家庭,每户家庭最高贷款限额仍为60万元;若有补充住房公积金的,每户家庭最高贷款限额仍为80万元。此外,贷款人还可以申请到住房公积金装修贷款,公积金装修贷款的标准为最高1000元/平方米,最高额度则可以达到30万元。
但是,今年以来上海的公积金贷款政策进行了多次调整,除叫停公积金装修贷款外,每户家庭的最高公积金可贷额度也降至了60万元。
其中,对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下,或按规定购买经济适用住房的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。此外,对于为改善居住条件购买第二套住房的,每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。按照最新的公积金贷款政策要求,对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款和第二三套住房及以上家庭住房停止发放公积金贷款。
不过,从全国的情况来看,下调公积金最高可贷额度的城市并不多。如在北京,单个家庭购买住房时可申请的单笔最高公积金贷款额度仍为80万元。据了解.北京市住房公积金贷款测算方法是:首先计算本人及共同申请人的月收入,月收入=个人住房公积金月缴存额/住房公积金缴存比例;在此基础上,以申请人的家庭收入(指通过上述计算方式计算出的借款申请人及共同申请人的月收入之和)留足40%生活费后所剩余额,再除以申请贷款年限等额本息还款的每万元贷款月均还款额的所得就是最高可贷款额。目前北京对于第二套改善型住房的最高可贷额度也没有进行差异化区分,第二套非改善型住房、第三套及以上则停止发放公积金贷款。
贷款利率上升
除了在可贷额度上进行调整,全国各地的公积金贷款利率实行统一调整。今年以来,利率调整分作了两个步骤。
一是从2010年10月20日起。上调个人住房公积金贷款利率。5年期以下(含5年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。5年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%,5年期以上从3_87%调整为4.05%。
第二步调整则是住建部等四部委联合发文,住房公积金贷款不得用于投机性购房,三套房全面叫停,二套房首付不低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。对于第二套改善型住房的公积金贷款来说.贷款期限在5年以下,适用的贷款利率为3.85%。贷款期限在5年及以上,适用的贷款利率为4.46%。如在上海,就是以11月8日作为分界点,在2010年11月8日(含)以后受理并签订借款合同的,按新规利率执行;11月8日前受理并签订借款合同的,其贷款利率则按调整前利率执行。
因此,除了新增的住房公积金贷款外,存量的公积金贷款将从明年1月份起进行利率的调整,如对于5年期以上的公积金贷款,适用的利率将由原来的3.87%上调至4.05%o我们以80万元30年期的公积金贷款等额本息还款为例,在利率调整前,月供3759.61元,利息总额为55.3459万元。利率调整后,月供3842.42元,比调整前每月多支付82.81元,利息总额为58.3271元.比调整前总共多支付近3万元。
第二套改善型住房标准出台
尽管公积金贷款的利率进行了上调,但是与商业住房贷款相比较,其利率仍然具备一定的优势。如央行目前五年期以上商业贷款的基准利率为6.14%,以85折的住房贷款优惠利率来计算为5.219%。而公积金贷款首套房和第二套改善型普通自住房的同期限利率分别为4.05%和4.46%。
但是,由于公积金贷款也开始实行差异化管理,贷款的对象仅限于首套房和第二套改善型普通自住房。此范围之外一律暂停发放公积金贷款。因此,购房人必须对照相应的要求,判断自己是否属于可贷范围。
按照最新政策。对于购买首套住房的认定,以借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房,及由借款人提供经房管部门认定的其家庭成员(包括借款人、配偶及未成年子女)名下无成套住房登记作为依据。
