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马桶污水提升器故障及处理范文1
关键词：建筑给排水 节能措施
中图分类号： TU201.5 文献标识码：A 文章编号：
Abstract: the energy conservation and environmental protection is the future society live in an eternal theme, construction drainage energy saving potential is very big, if can make full use of solar energy and network pressure and make full use of more than water-saving health appliance, can save for the building water supply about 50% of the energy, is a benefits the country and the event. Building water supply and most of the new material, new equipment, new technology and environmental protection request closely related, make full use of the new technique of building water supply environmental protection design is our responsibility. This paper analyzes the energy saving measures in the design of building water supply.
Keywords: building water supply and drainage energy saving measures
一、前言
近年来我国城市生活用水呈逐年递增趋势。城市生活用水包括居民用水和公共建筑用水等，其用水过程绝大部分是在室内完成的。据资料显示，中国人均水资源占有量为2400立方米，仅为世界人均水资源占有量的四分之一，属于缺水国家。特别是近二十年来，随着我国国民经济的飞速发展，水资源问题日益突出，节水成了重要而紧迫的任务。建筑节水是一个系统工程，应制定有关节水的法律法规，加强日常管理和宣传教育，全面开展节水工作，采用节水设备，搞好污水处理及污水回用，保护生态环境，是当前给水排水设计的重点。
二、给排水设计的节能措施
(一)利用市政管网余压，采用分区给水方式
城市供水中，一般市政给水管网压力一般在0.2~0.4MPa之间。合理利用市政管网压力，采用分区供水方式，可以减少二次加压能耗。如市政管网压力为0.3MPa，一则五层及以下楼层可采用市政管网直接供水。五层以上采用无负压变频供水设备供水。这样即不浪费市政管网余压又不至于使低楼层管网压力过高，造成能耗及水量浪费。
由于市政给水管网承受的压力有限，供水水压通常难以完全满足高层建筑的供水要求，因此高层建筑给水系统设计中常采用增压给水方式，将管网进水直接引人贮水池中，然后用水泵将水抽到水箱或打到水罐中，再向给水系统供水。市政给水管网供水水压通常为200MPa左右，夜间可以达到250MPa-270MPa左右，但由于以往市政供水管网供水安全性不是很稳定，为确保建筑供水的安全性，宁愿舍弃该部分水压，从而造成电能的浪费，尤其是当贮水池位于地下层时，反而把可用压力全部转化成负压，很不经济合理。设计中应充分考虑利用市政给水管网提供的水压，高层建筑下部几层直接采用市政给水管网供水，上部采用水箱供水或水泵加压供水，当下部用水安全要求较高时，设计中可以考虑将上下部分管网用常闭阀门进行连接，平时分区供水，市政管网发生事故时，将常闭阀门打开，由水箱或水泵加压供水，在节能的同时可以兼顾供水的安全性。
(二)开发中水系统
建筑中水是指建筑物或建筑小区内的生活废水、冷却用水及雨水等各种排水经过适当处理后回用于建筑物或建筑小区内，作为杂用水的水源。中水设施由原水收集、储存、处理及供给等设施构成，该系统是目前现代化住宅功能配套设施之一，资料显示，采用建筑中水后居住区用水量可节约30%~40%，废水排放量可减少35%~50%，在以上几种中水水源内盟洗废水水量最大，其使用时间较均匀、水质较好且较稳定等，因此其应作为建筑中水首选水源，但目前建筑中水技术具有运行效果稳定性差且造价较高等缺点，因此在设计过程中应综合技术、管理、投资等多方面因素来选择新的优良的中水处理工艺。
(三)采用变频调速水泵
高层建筑通常采用水泵水箱联合供水方式，由水泵将水提升到高位水箱，再向下供水，为防止一些用水点超压，需设置减压装置，造成不必要的能耗，而由于电机的启动非常频繁，也会造成电能的大量浪费。设计中可以采用变频调速水泵直接向给水系统供水，采用调节速度的方式来调节流量，根据水量需要自动调节水泵电机转速，水量需要大时电机转速增大，需要小时电机转速减小，避免电机频繁启动，从根本上防止电能浪费。同时省去了水箱、水罐，减少了设备投资费用。有调查结果显示，采用变频调速水泵供水，节电率可达30%~50%。如今变频调速技术已经日臻完善和成熟，具有显著的节电效果、方便的调速方式、较高的调速范围、完善的保护功能以及运行可靠等优点，因此推广变频调速水泵在建筑给排水系统中的应用，对于减少电能浪费具有重要意义。
(四)自动控制计
计量用水也是建筑节水的重要手段，采用该技术主要是为了避免大便器延时自闭阀延时器调整及故障的及时处理，调节水池水箱等水位上限无监控，一旦进水阀们出现故障进水水位超过滋流口却不能及时发现造成用水浪费等现象，因此在设计过程中应尽量选用自动控制和质量好的产品及设计思路。
(五)选用节水管材
水在从水厂到配水点的输送过程中给水管道的流速及管道内、壁的粗糙度对水的水头损失会产生很大影响，管道内壁的粗糙度及局部阻力越小则水在管道中的流动阻力也越小，因此当管径确定后从节能的角度考虑应选用粗糙度小局部阻力小的管材，而对于需二次加压供水的给水系统，其工程管线越长其阻力损失值就越大，对于选用的加压泵对系统最不利点的供水压力稍显不足时可通过调整内壁较光滑的供水管材来降低阻力损失，并保证满足系统供水要求的目的。
(六)利用太阳能制备住宅热水，节约电能和天然气
现代的太阳热能科技是将阳光聚合，并运用其能量产生热水、蒸气和电力。太阳能取之不尽、用之不竭的特点使其成为节能设计的首选。在给排水节能设计中，可考虑采用太阳能热水器或热泵热水器取代传统高能耗的燃煤、燃油、燃气热水器及电锅炉。
太阳能热水器是由集热器、储水箱、给水箱、循环管、循环泵、配水管等组成的。我国大部分地区日照时间较长，适宜推广使用太阳能。太阳能一般分为平板型和真空管型两种。单幢建筑或多幢建筑合用太阳能热水器，并设置热水箱，用作户内热水器预热水源，单户内设置快速热水器。热水系统可安装在屋顶、墙壁及阳台等位置，可以在一定程度上实现集热器与建筑完美结合，但在太阳能热水系统设计中应注意在寒冷地区应考虑其抗冻性能、抗热冲击性能以及其承压能力等因素。
{七)使用节水型卫浴用品
配水器具和卫生器具作为水的最终使用单元其节水性能直接影响着建筑节水工作的成效，因此在满足其使用功能的前提下应尽量选用节水节能型卫生器具，其具体措施主要包括使用小容积水箱来减少马桶冲洗水量，目前，我国普遍采用冲水量≥11L的坐便器，耗水量大。若全部使用冲水量≤6L的马桶，则住宅可节水14%，宾馆、饭店可节水4%，办公楼可节水27%。对于厨房、淋浴、盆洗等用水器具的节水则主要从改善给水配件的性能来实现，如采用充气水龙头、脚踏开关淋浴器、节水延时自闭阀等，该类配件均能在不同程度上起到节水节能的功效，并且节能效果和建筑高度成正比，即建筑物越高其节能效果越明显，对于公共卫生建筑内的冲洗系统应取缔传统的定时冲洗而代之以光电数控控制或红外线作用的器具等。
此外，各建筑物在设计过程中应根据当地及该建筑物的具体情况针对性地采取系列措施，如利用低阻力管道阀门和低阻力倒流防止器等器具来减少管道的局部水头损失;因塑料管材具有成本低廉、安装方便、内壁光滑、耐腐蚀、不结垢、污染小及价格便宜等优点，同时还有导热系数，J谱特点，因此在新型建筑物设计中尤其是在热水管道设计中应尽量采用塑料管材以代替原来的金属管材等。
马桶污水提升器故障及处理范文2
关键词：模块化排水节水装置 中水 节水 减污
1．存在问题
经过我们的调查和统计，目前已见卫生间排水系统存在着渗漏、噪音、产权不清，节水型马桶应用后产生的排水量不足等问题。
1.1 卫生间排水系统安装施工问题
随着我国硬聚氯乙烯管材、管件生产技术和施工技术以及配套防火措施的迅速发展，特别是《建筑排水硬聚氯乙烯管道设计规程》(CJ J29—1989)和《建筑排水硬聚氯乙烯管道施工及验收规程》(CJ J30—1989)实施以来，硬聚氯乙烯管已广泛应用于建筑排水工程中。但在实际安装过程中经常会出现一些错误的做法，导致楼板渗水、管件接头处漏水、下水不畅、室内空气污浊等情况，严重影响了住户的正常使用。常见安装错误有以下几点：
(1) 三通或四通
因施工人员的疏忽，将正三通或正四通装入立管与横支管连接处，造成连接处形成水舌流，横支管水流不畅，排水系统气压波动大，卫生器具的水封容易被破坏，排水管道的有毒有害气体将会侵入室内。
(2)存水弯
①地漏下的存水弯
有些工程人员认为带扣碗地漏含有水封，能防臭，故不需在地漏下再安装存水弯，其结果往往因地漏水封达不到规范要求的深度［1］而被破坏；另外在住户使用不当，杂物堵塞而将扣碗打开时，会使下水道的臭气逸入室内，影响室内空气质量。
② 洗脸盆和洗涤盆下的存水弯
在设计图纸表示不详的情况下，施工安装人员经常误认为洗脸盆和洗涤盆下的存水弯安装在楼板上和楼板下是一回事，其实不然。洗脸盆和洗涤盆下的存水弯因毛发、碎屑等杂物，非常容易堵塞，必要时需要打开存水弯上的检查口清通。如果存水弯安装在楼板下方，清通时就必须到楼下住户家里去，一般家庭的厨房、卫生间都会吊顶，这就显得非常不方便。
(3) 大便器下的弯头
在大便器下用90°弯头与横支管连接是不妥的，水力条件没有45°弯头的好，若用90°弯头安装，则最好采用带检查口的。
(4) 伸缩节
在排水立管安装中，往往发现漏装或少装伸缩节，这是不符合规范要求的。因为硬聚氯乙烯管的线胀性较大，受温度变化产生的伸缩量较大。
(5) 出户横管与立管的连接
在一些建筑排水中，出户横管与立管的连接均采用一个90°弯头，这种做法堵塞率较高。
(6) 立管与横支管的安装
由于建筑排水硬聚氯乙烯管具有较大的柔软性，易弯曲，安装不慎常出现立管达不到规范要求的垂直度，影响美观；而横支管弯曲度太大，甚至出现倒坡，导致水流不畅，接头渗水，影响正常使用。
(7) 硬聚氯乙烯管穿楼板封堵孔洞
管道穿过楼板后，有些施工人员为方便省事，不进行土建支模，仅用纸屑、碎块等杂物进行简单遮挡后用水泥砂浆填塞孔洞，加之硬聚氯乙烯管外表比较光滑，与混凝土粘接不是很牢固，因此非常容易造成严重的楼板渗水现象，影响住户正常使用。
1.2 卫生间排水系统使用问题
卫生间排水系统在住户入住以后，使用中存在以下几个的问题。
（1）管道结露
夏天排水横支管道外壁结露，冷凝水下滴，对下层住户套内空间的吊顶装修会产生不良影响；当下层套内不装修时，冷凝水滴到下层地面或住户身上，会影响情绪。
（2）管道接头渗漏
横支管是采用三通、四通、直弯头、斜弯头等与之管短节组装粘结而成。安装交工验收合格，在使用过程中由于排水温度高、日照老化，温差引起局部伸缩，导致横支管接头质量出现问题，引起管件接头渗水、滴水。导致楼下住户天花板抹灰潮湿、起皮、脱落，或是装修装饰层被破坏等不利影响和后果。
（3）楼板渗水
目前排水系统的安装模式，排水管安装于楼板下方，结构设计时必须预留洞。安装排水管时，严格按照规范要求进行施工，在交工验收时合格，但由于施工过程中，温度变化引起PVC管变形、缝处混凝土及水泥砂浆的干缩、装修施工震动等因素，在管道周圈与楼板相接触处，产生细小裂缝，引起楼板渗水。这种现象经常发生在使用了一段时间以后，楼下住户发现天花板上以管道为圆心，向周圈逐渐变潮、变湿。抹灰层逐渐起皮，脱落。
（4）维修难度大
目前排水系统的组成安装方式，不安装在本层套内，安装于楼下套内空间，产权属于楼上住户，管道渗漏、楼板渗水等不良现象对楼上住户不会产生任何影响，楼上住户也无法及时发现故障。下层住户想维修时，必须到楼上住户室内进行，造成不能方便、及时维修。经常因此而发生邻里纠纷。
（5） 清通难度大
上层住户的排水横支管上，安装于大便器、浴盆、地漏下存水弯处的P形弯检修口都安装于下层住户内。当楼上住户使用中造成堵塞时，必须到楼下住户内去打开清扫口进行清理。这样的清通模式，无论对于操作者讲，还是对下层住户，都会造成卫生影响。楼下住户决不会同意清通，造成楼上住户管道堵塞时，无法进行清扫操作，清扫口形同虚设。
（6）影响卫生间美观和层高
排水横支管安装在楼下，依据《规范》要求，安装高度应距楼板底不小于350mm，加上管底的P形清扫口，其管底距楼板底的距离大于460mm，下层套内卫生间净空高度为2300mm（2900-120-100-460）。排水横支管系统的存在，造成下层住户室内空间不够完整，影响室内美观。许多住户需要进行吊顶装饰，室内净高只有2.2-2.3米；
（7）噪音干扰大
卫生间排水横支管内水流噪音大，楼上住户用水排水，对下层住户产生严重的噪音干扰。安装于室内的排水立管，起到了传递噪音的载体作用。顶层用水，自下至上所有住户都知道。对住户的夜间休息造成一定的影响，是住宅内不可忽视的一个噪音源。
1.3 水资源浪费严重
目前，居民冲厕所用水量按照每户3人家庭计算，每人每天盥洗用水量约为20-30升，洗澡用水20-30升；冲厕用水30-50升，每人冲洗用水合计在70-110升。盥洗用水直接通过排污系统排走的水量，足够每天冲洗厕所的用水量。把这些干净的“盥洗水”排掉，意味着每天每人要浪费调40-60升，同时也多排放40-60升的污水，给污水处理的工作量加大了40-60升/人。这是一个两头浪费，既浪费了水，也浪费了处理水的费用。
按照一户3人计算，每年浪费水资源43800—65700升，按照北京饮用水水价为3.7元/m3计算，每户每年浪费162—243元。按照城市污水排放收费标准规定，需要多交纳的排污费为饮用水的50%，依次计算，每年每户要多支出243-365元。
1.4排水系统的统健康卫生的问题
香港“非典”爆发期间，“淘大花园”成为集体感染“非典”的重灾区之一。通过专家事后对“淘大花园E座”的调查研究发现，导致病菌迅速传播的罪魁祸首是污水排放系统。在淘大花园，每座楼宇都有八条污水管，由大厦的顶部连接所有楼层相同编号的单位直至底部。每条污水管收集来自水厕、洗手盆、浴缸和浴室的地面排水口的污水。所有这些卫生装置都各设有U型聚水器，防止污水管的臭味和昆虫进入浴室。聚水器内必须有足够贮水，方可发挥其隔气作用。但调查发现，在很多个案中，浴室里连接地面排水口的U型聚水器经常干涸的，因为大多数家庭只会在浴室拖地，而不会水冲；连接水厕、洗手盆和浴缸的U型聚水器，由于经常冲水，则会保持水封的状态。
目前市场上销售的节水型大便器，把水箱每次冲水量调节到3-6升/次。通过减少每次的冲水量达到节约用水的目的。这种做法，从理论上是可行的。但是，推敲起来，存在严重的卫生隐患。
排水系统的作用，是通过流动的水，把人体排泄物通过管道输送到室外的大系统中或小区内的化粪池内，通过大系统管网再输送到处理厂处理。水是排水系统输送排泄物的动力和载体，要把这些排泄物顺利排出，需要一定量的水，水越多，排水系统管道内的排泄物残留堆积的越少，管道内就相对越卫生。排水管道内的异味浓度就越低，从地漏、浴盆、大便器等返回室内的臭味就越小。到底需要多少的水量，既能够把大小便排走，同时保持管道内无残留，目前没有科学的数据。但是，大便器一次用水量规定的变化，可以看出一些问题。
80年代，大便器水箱水量是12升以上，90年代是9升以上，目前，节约用水意识增强，水箱水量限定为不超过6升。节水型大便器越来越节水，目前出现了3升水箱。
这些节水型便器，只注重了把便器内的排泄物冲洗干净，把这些排泄物送到了本户的横支关内，这些排泄物和水混合物残留在大便器的P型弯处和横支管段内，成为污染本层管道及污染立管的主要污染源，因此，地漏返臭严重，污染室内空气环境。
从使用情况看，12升时，地漏返臭现象较轻；使用9升时，气味在阴天较大；使用6升后，返臭现象严重。
综上所述，目前排水系统的组成方式存在严重的交叉污染问题，分散式冲洗管道组合方式既浪费水资源，有又严重交叉污染隐患的一个污染源。
2 原因分析
2.1 串联方式是造成地漏返臭的根本原因。
目前的安装方式，是把地漏、浴盆、洗手盆、洗衣机地漏、大便器等各个排水支管采用横支管串联连接，然后与排水立管连接，立管与小区内污水管网或住宅楼附近的化粪池连接。管网内由于粪便分解发酵产生大量的硫化物和氨水，管网内产生臭气，这些臭气会沿管道上升，从地漏、浴盆、洗手盆等出口进入到室内，污染室内空气。所以，目前串联连接排水管的模式，是造成地漏返臭的根本原因，臭气源就是大便器排出物。因此设置存水弯和水封不能彻底解决返臭问题。相反，却为浴盆、洗手盆带来了堵塞问题。
2.2 存水弯和检查口的作用不具有操作性。
目前排水横支管在大便器、浴盆、洗手盆、地漏下设计存水弯和检查口。存水弯的设计目的是产生水封防止臭气进入室内，但是存水弯的存在，导致了排水管在此处排水不畅，于是造成的毛发、泥土、残渣等的聚集，产生的堵塞现象。为了清除这些因存水弯而产生的聚集堵塞物，于是又在存水弯最低处设计了检查口。可因为检查口的存在，又破坏了管道的密封性，当检查口处密封不严密时，有产生了管道渗漏问题。
其次，检查口设于存水弯的最底处不具有操作性。因为当管道堵塞时，打开检查口，直接造成堵塞处的污物下泄，会直接把操作者给弄的“一头脏水”。尤其是安装在楼板下的大便器存水弯检查口，更是如此。
有以上分析可见：目前排水管道横支系统的设计理念、设计思想和设计安装方式、设计措施都存在严重的问题。这个问题是设计方法方面的严重问题，要解决目前排水系统中存在的各种问题，必须从改变目前排水横支系统的设计组合安装模式和设计思路。
一、适用范围
卫生间模块化排水节水装置可应用于住宅、宾馆、宿舍等建筑卫生间的排水和节水，以及以上建筑卫生间的排水和节水改造。
二、功能
卫生间模块化排水节水装置具有以下功能：
①作为排水管道使用，替代排水横支管系统；
②自动收集洗涤废水（洗衣机排水、洗手盆、浴盆排水）；
③自动储存洗涤废水（洗衣机排水、洗手盆、浴盆排水）；
④自动实现洗涤废水回用冲洗马桶（便器），节约自来水；替代住宅室内中水管网及中水。
三、特点
①彻底避免楼板渗漏；
②实现了卫生间污水排水横支管同层敷设；
③清扫口设于本层，堵塞污物隐蔽清通，清扫方便卫生。
④排水噪音小；
⑤节水效率高，节约用水率高达50%以上。每次冲洗都可以使用六升以上，将粪便污水彻底送出“家门”。（排水管道必须有一定的水量保证粪便悬浮冲走，过分节水的便器，因水量少，只是把粪便冲出了马桶，滞留在排水横管内而没有足够的水把它冲入立管）。
⑥减少污水排放量30-40%以上，减少小区、市政管网污水排放量30-40%以上，减少城市污水处理量30-40%以上，社会经济效益显著。
⑦施工速度快，安装质量有保证。
⑧使用寿命长 本装置使用寿命在50年以上，为永久配套设施。
四、更多的惊喜和舒适
健康 “卫生间模块化排水节水装置”彻底切断了地漏返臭和传染疾病的传播通道。地漏永不返臭，为您营造一个空气质量清新的卫生洗浴空间，给您增添一份健康；
安静：将排水管安装到楼板上方，彻底解决了排水噪音对您室内的干扰，给您多一点的安静。
卫生：“卫生间模块化排水节水装置”解决多年来困绕给排水设计的“同层清扫”技术难题，轻松实现“清扫口设于本层，自由轻松同层清扫，而且管内堵塞污物不会污染您的眼睛和卫生间地面，实现隐蔽清通，减少您的视觉污染和清通工作量，增添一份卫生和视觉舒适。”
美观无上下干扰：目前您为了遮掩天花板下丑陋的排水横支管道，不得不花费钱财和精力做吊顶“遮丑”，创造美观卫生间。但是在夏天阴雨天气结露冷凝水会滴湿您的吊顶，突然的楼板渗水、管道渗漏、楼上管道堵塞等情况的发生，都会给您增添无尽的烦恼和麻烦……
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安全可靠 不用担心
也许您会有水质和清洗的担心，这很正常。但实际试验、百年应用的历史证明，您可放心使用，健康安全有保证。
① 水质完全满足标准要求
日本是个淡水资源严重缺乏的国家，废水利用在日本已经有50年的历史，对废水冲厕制定了安全可靠的标准。而我国废水利用才刚刚起步，还没有具体的冲洗厕所水质标准。依据日本制定的冲厕所水质标准，我们进行了试验检测。见下表。
②不会产生污染源
水冲厕所住宅已经使用了近百年，卫生间及厨房地漏也应用了近百年。地漏与大便器、主立管多户串联直通室外的管网和化粪池，臭气和虫子会沿着管道进入室内，危害居民健康。为了防止室外臭气和虫子通过管道从地漏开口进入室内，于是存水弯应运而生。存水弯的作用是产生水封。但实际使用表明，臭气可封，虫子难挡。地漏存水弯内水来自地面污水排水（淋浴水，洒落水）或洗衣机排水最后的剩余部分，而且富含毛发和泥土，这些排水固体污物长期聚集在存水弯处，而人们从来不清洗地漏和下水道，其卫生状况可见极其恶劣。但却从没见过因地漏污水给使用者带来污染和危害的报道。相反，当存水弯内没有水时，臭气就会进入室内，污染室内空气环境，传播疾病。2003年香港“非典”爆发期间，“淘大花园”成为集体感染“非典”的重灾区之一。通过专家事后对“淘大花园E座”的调查研究发现，导致病菌迅速传播的罪魁祸首是污水排放系统。在淘大花园，每座楼宇都有八条污水管，由大厦的顶部连接所有楼层相同编号的单位直至底部。每条污水管收集来自水厕、洗手盆、浴缸和浴室的地面排水口的污水。所有这些卫生装置都各设有U型聚水器，防止污水管的臭味和昆虫进入浴室。聚水器内必须有足够贮水，方可发挥其隔气作用。但调查发现，在很多个案中，浴室里连接地面排水口的U型聚水器经常干涸。
“卫生间模块化排水节水装置”集排水、自动收集洗涤废水、自动储存洗涤废水、自动回用冲洗马桶，无地漏返臭，防渗漏，同层敷设美观适用。与地漏相比，首先，模块化排水节水装置内的水经过了过滤和吸附处理，是经过消毒处理流动的活水，水质本身优于地漏存水；其次，模块化排水节水装置可以采用冲洗、放空等简单操作进行储存空间环境的清洗，没有长期聚集的杂物，其存水环境比地漏好很多；第三，模块化排水节水装置卫生健康防外界污染条件远远高于地漏水封。模块化排水节水装置与大便器排水和室外污浊气体通道彻底分离，臭气虫子细菌病毒无法入侵污染装置内的存水，可见，模块化排水节水装置的存水环境不会受到排水大系统的污染。而地漏存水则直接与便器排水和室外污浊气体相连接，臭气和污染气体可以溶解于水内然后挥发进入室内，虫子可以爬过水封进入室内。综上所述，模块化排水节水装置100%的安全可靠，值得您的信赖。您可以比使用地漏更放心。
③ 不会产生沉淀聚集
洗衣机排水 自1995年以来，市场上出售的洗衣机都设有循环水流，在洗涤时可将水中的线绒，绒屑、绒渣收集到过滤袋中。排出的水不含固体杂质。因此，不会产生固体沉淀聚集物。
洗手盆排水 属于无固体物排水，在浴盆的下水口处设有0.5x0.5毫米的滤网，可以100%滤出毛发。
浴盆排水 洗浴水中含有毛发、皮屑等，在浴盆排水口上设有0.5x0.5毫米的滤网，可以100%滤出毛发和皮屑。使杂质无法进入模块化排水节水装置，更不会在其内聚集沉淀。
④可以定期清理 自由选择
您可以定期打开模块化排水节水装置的清洗盖，用刷子对其内壁，底板进行清洗。
您可以依据水质水量自由选择收集与排放。
五、产品的先进性、创造性
卫生间模块化排水节水装置在2004年10月31日，通过了河南省科学技术厅组织的科技成果鉴定。鉴定意见如下：
一、“卫生间模块化排水节水装置”项目研究选题正确，思路清晰，符合国家产业政策和市场需求。
二、提供的鉴定资料、技术文件齐全、完整，符合鉴定要求。
三、“卫生间模块化排水节水装置”采用“分级分质排水”和“集成模块化”设计思路，由厨卫给排水横支系统分离汇水装置和微型提升泵组成，集排水、储水、节水、防漏、同层敷设等功能于一体，结构紧凑，构造合理，技术先进，具有创新性和创造性。该装置属国内首创，达到国内先进水平。
四、该装置经河南省建材工业产品质量监督检验站检测，符合《卫生间模块化排水节水装置》企业标准。
五、该卫生间模块化排水节水装置和相关技术，符合我国“三节一治”的可持续发展要求，符合建筑节水和环保发展的产业政策，有较好的社会效益和经济效益，有较高的推广价值。
建议：进一步加强标准编制工作，加大推广力度。
六、产品安装
（一）设计配合要求
1 土建配合设计要求：
①土建设计时，卫生间结构楼板顶标高比建筑地面设计标高低350mm；
②卫生间楼板宜设计成局部下沉的折板，也可设计成全下沉楼板。
折板设计荷载：局部下沉部分楼板恒载标准值按4.2KN/m2取值；其它部分按常规设计选用；活载按荷载规范取值；
全下沉楼板：当卫生间楼板跨度不大于2.4m时，恒载按3.2 KN/m2取值；当卫生间楼板跨度大于2.4m小于3.3m时，恒载按3.0 KN/m2取值；活载按荷载规范取值；
2 排水配合设计要求
排水设计时，只需定出卫生器具平面布置位置和排水立管位置、立管设计（管径选择与安装布置）。
3、电气设计
电气设计时，在卫生间大便器处应预留一个防水防漏电三孔插座。用电负荷按照100W设计。标高为距地面0.3m处。
（二）安装
准备工作：
①将楼板顶面清扫干净，做找平层和找坡层、防水层。
②核对产品包装与设计图纸选型是否一致；
安装：
①将卫生间模块化排水节水装置及立管安装就位；
②进行现场满水试验，试验时间24小时；
③试验合格后，铺架空板，施工面层。
④卫生器具安装，直接插入相应预留插孔即可；
⑤安装提升微型泵。
安装成本：
卫生间模块化排水节水装置为单户排水横支系统，是住宅排水系统的主要组成部分。安装使用过程中，不需要增加室外市政管网和小区管网，也不需要增加户内中水管道。因此，其管网敷设围护费用为零。
卫生间模块化排水节水装置的售价（含安装费）为大约4000元/套。安装本装置后，原有户内排水横管取消，省去费用为300元/户，住户省去吊顶装修费1000元左右。因此，每套住房只增加2700元。本装置的使用寿命为50年以上。
运行成本：只需要每天投入0.1元的电费和消毒液费用。
节水效果：自动收集洗涤废水，供冲洗马桶使用。每天节约用水100-120升，每月节约用水3吨以上，节约水费：10元/月。
减少排污3吨以上。减少污水处理费用4-6元/月。
住户节约的水费和排污费为14-16元/月，由此计算，住户9年节约的水费就可以把安装排水系统的钱全部收回，这是其它系统所不能的。9年以后，住户就可以用每天1角钱的代价使用12升的水箱放心的冲洗马桶，保证排水系统的卫生。享用免维修无地漏返臭，无排水噪音的美观健康的卫生间。
据北京城市节水网统计，北京市居民家庭用水量的30%用于便器的冲洗，全市每年冲洗便器的水量约为0.75亿立方米。使用卫生间模块化排水节水装置，可以把冲洗便器的饮用水或中水水全部节约下来，同时减少排污0.75亿立方米/年。
据业内人士介绍，目前城市供水80％转化为污水，如经再生处理，70％可成为安全利用的中水，这相当于增加了50％的城市供水量，中水因此被称为第二水源。对于天津这样缺水城市的来说，对污水进行再生处理无疑是节流开源的最好方式，也势在必行。
1、市政中水技术要点
再生水回用可分为直接回用和间接回用两种方式。直接回用由再生水厂直接用管道送给用户。
目前再生水厂一般采用世界先进的连续流微滤膜加臭氧脱色消毒处理工艺，这也是目前国内普遍采用的高标准工艺。水质达到城市杂用水水质标准。可用于居住区内居民冲厕、园林绿化、道路喷洒、景观水体补充和工业区工厂生产工艺用水。
2 成本核算
（1）市政管网敷设及维护费高昂，市场难以承受。
据人民日报11月1日报道：广泛使用中水有利于节约北京的水资源，但目前，北京中水的干线管道有了，支线管道却无人承建，致使中水仍然无法输送到千家万户——北京中水受阻最后一公里。
市政中水叫好不叫座。中水分公司一天的生产能力可达17万吨，但现在每天实际只生 产2万吨。
专家介绍说，中水回用目前有两种办法，一种是使用市政供给的中水，另一种是自行建设中水回用设备。如果城市居民小区自建中水，将无法产生规模效益，其运行成本会高于现行的市政中水。此外，由于中水处理的技术要求比较高，对分散建设的中水设施的水质监管和检验将比较困难，有可能造成中水水质参差不齐，特别严重的可能形成二次污染。因此，一般来说，在大城市使用市政中水更加经济和安全。支线管道每米的造价达500—800元，一旦需要过路或者过河，每米造价将超过1万元
据调查，市政中水受阻，最主要的原因就是干线管道有了，却无人愿意承建支线管道。于是，市政中水在“最后一公里”发生了“肠梗阻”。
对此，中水分公司业务部部长高大志解释说，支线管道建设费用很高，中水分公司作为企业没有实力能够完全负担。支线管道每米的造价达500—800元，一旦需要过路或者过河，管道造价将成为一个天文数字——每米超过1万元。拿崇文门附近的新景家园来说，要将市政中水通过支线管道引入新景家园，要穿过二环路和护城河，因此其高昂的造价令中水分公司望而却步。
高大志透露，目前中水分公司准备咬牙投资1000万元修建支线管道，可这笔钱也只够建设不到6公里的支线。
说起北京中水的“最后一公里”现象，房地产开发商也有一番苦衷。一家房地产开发公司的项目经理说，由他们出钱来建造支线是没法操作的。修建公用市政管道不是房地产商的职责范围；并且，他们卖完房就走人，不可能也没有精力设立专门的部门来管理以前建的中水管线；如果在卖完房之后将管道的管理移交给物业，肯定会要求物业或者业主委员会交付管道建设费用。这样一来，在业主买房的时候就会多出一大笔费用，业主也很难同意。
作为新生事物的中水，更需要政府出力。此外，民间资本进入此类市政建设也不是不可想象
中水产业的发展对北京来说，远远不只每吨水节约两块七毛钱那么简单。据悉，北京在2005年至2010年的用水总量将达到52.7至53.95亿吨，由此造成的水资源缺口多达11.82至19.96亿吨。中水的广泛使用，将有利于北京水资源的节约和利用，促进人与自然和谐发展。
高大志说，中水的外部性很强，能给整个社会带来巨大的好处，希望政府能够更多地扶持。中水支线也是市政设施，单凭企业的力量做不了，也很难协调各方面的利益。正好比自来水管道也需要政府投资一样，作为新生事物的中水，更需要政府出力。
项目外管道等大配套在大配套费中体现，梅江地区大配套费增加10％左右。今后这部分费用怎样计算还需进一步探讨。
据联合国的一位专家估算，全球每年为建设、运行和维护传统排水系统的经费约需300亿美元；到2025年将增至750亿美元。
（2）小区内管网敷设及维护费。
小区内管道建设费用，一般12-18元/m2。
（3）运营成本费。
运行成本：目前水价1．1元／吨。经营厂家赔钱。
综合分析：
（1）小区外管道敷设综合费用高，开发商和中水企业无法承受。需要政府支持。
（2）小区内综合成本比较：按照每套住房100平方米计算，一户小区管道费用增加为1200-1800元，小区外管网费用100元，户内管道费为300元，一次性投资为1600-2100元/户；运行成本每月为3-6元，排污费为5-8元，10年水费和排污费为960-1680元。
为了使卫生间美观遮蔽“排水横支管”，住户需要做吊顶，一般花费为1000元。
因此，住户实际投入费用为2200-2800元，每10年需要投入960-1680元 1 技术要点
据天津大学供排水专家及天津兴源环境技术工程公司技术处丁主任等人介绍，目前中水自循环系统一般采用生物膜处理技术。在排水设施完善地区的建筑中，中水水源可取自本系统内杂用水和优质杂排水。处理设施根据条件可设于本建筑内部或临近外部。如一些酒店将处理设施设于地下室中。在小区域建筑群中，中水水源取自建筑小区内各建筑物所产生的杂排水。这种系统可用于建筑住宅小区、学校以及机关团体大院。其处理设施放置小区内。例如本市计划在和平区五大道等中心地区，建设小范围中水自循环系统等。
2 自循环系统配置成本核算分析
1、装置成本：
按40万～50万建筑平方米小区，每日100吨水供应量，每平方米投入4000～5000元左右，即共投入40万～50万元。小区规模再大，30多万元就可以完成。
2、小区管网敷设及维护费
小区内管道建设费用，一般12-18元/m2。
3、运营成本：
日处理100吨的住宅小区中水系统，维护、检验、换膜及电费等所有使用费用之和为每吨0．5～1元，如果加上中水设备的折旧，其水价也不会超过2元。
综合成本比较：按照每套住房100平方米计算，一户小区管道费用增加为1200-1800元，小区外管网费用100元，户内管道费为300元，一次性投资为1600-2100元/户；运行成本每月为3-6元，排污费为5-8元，10年水费和排污费为960-1680元。
为了使卫生间美观遮蔽“排水横支管”，住户需要做吊顶，一般花费为1000元。
因此，住户实际投入费用为2200-2800元，每10年需要投入960-1680元。
3、实施难度
该市天房发展等一些开发商企业提出，采用自循环系统配置最大的顾虑是没有政府统一管理和检测，在日常维护中难免出现专业技术不到位以及各种故障排除等问题。
1、阶梯水价成就“中水”买点
对比该市2002年《天津市节约用水“十五”计划》，中心城区6个区和滨海新区3个城区2003年基本建成节水型城区，新四区、武清区、宝坻区三县及其建制镇2005年基本建成节水型城区等有关内容，以及去年底市建委公布的《天津市住宅建设中水供水系统技术规定》等一系列节水措施的实行现状，现在本市节水设施的普及和应用仍然处于较弱状态。所以，随着城市建设的纵深发展，今明两年将是天津市加紧落实这些规定的重要年头。
同时，继深圳、厦门、银川等城市对居民生活用水实行阶梯式水价之后，日前上海、北京也宣布（上海7月1日执行，北京10月左右执行）提高水价和执行“阶梯式”计量水价制度，超定额累进加价 。以此鼓励节约使用与循环利用水资源。天津也计划明年底之前调整水价并实行阶梯式水价。这一政策的落实，也使中水系统成为今明两年楼盘的潜在卖点。
水价调节给“中水楼盘”带来的卖点主要体现在：首先，中水价格比自来水便宜一半，使用中水既能节约自来水，又能在同样用水量情况下，节省家庭用水开支。而且还可以放宽心多用一些中水冲厕等。
使用中水：比如按目前天津自来水价格每吨2.9元、中水价格每吨1.1元计算，每户居民平均每8吨生活用水中有2.7吨左右用于冲厕，这些冲厕水采用中水，这样每月就能够节省两成以上的水费。而且随着阶梯水价的实行，自来水和中水的价格会进一步拉开，节省的比例会更大。另外，中水的使用还减少了自来水用量的压力和使用过量的可能。
使用卫生间模块化排水节水装置的楼盘，住户可以使用免费“中水”，而且可以减少排污。原本需要8吨水/月，使用卫生间模块化排水节水装置的楼房，只须使用5-6吨自来水，每月需要冲洗厕所的2.7吨水，完全由洗涤废水代替，每月节约水费10元。减少排污2.7吨，节约排污费5-6元。由于洗涤水量大于冲洗便器用水量，住户还可以放心多冲几次厕所。废水回用，减少了自来水用量和使用过量的可能，同时减少了管道排放压力。
（2）新技术应用趋势使中水变成必要卖点
几年来各种概念的炒作，使人们对于空洞的楼盘推广宣传方式感到厌倦。所以近来很多城市新建楼盘的推广，越来越注意挖掘“技术质量”等实质性内容，这些内容也将成为今后吸引客户的重要卖点。从这一角度来看，“卫生间模块化排水节水”中水装置的利用既可以以“新功能”和“新技术”为推广要点，也可以从“降低居住成本、提高附加值”等价值角度进行挖掘，还可以从提高居住品质等方面进行宣传。因为对于“卫生间模块化排水节水”中水装置的应用来说，它确实具备了上述特点，同时也克服了目前市政中水利用中管道敷设耗资巨大的资金困难，克服了小区自循环系统中水质量担心以及管道敷设费用等困难。省去了经营费用。
（3）《住宅性能认定标准》出台成就“卖点”
马桶污水提升器故障及处理范文3
目录
一、项目概况
二、物业管理内容
三、物业管理模式
四、物业公司组织机构和管理制度
五、物业费的成本测算
六、业服务内容、标准及质量保证措施
七、管理总体目标与分项目标
一、项目概况
1.地理位置
该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2.项目主要经济指标
项目
计量单位
数值
居住区规划总用地
Hm2
13.23
1.居住区用地
Hm2
9.87
①住宅用地
Hm2
6.89
②公建用地
Hm2
1.31
③道路用地
Hm2
1.24
④公共绿地
Hm2
0.42
2.其它用地
Hm2
3.36
居住户数
户
1292
居住人数
人
4134
户均人数
人/户
3.2
总建筑面积
万m2
19.11
1.居住区用地内建筑总面积
万m2
16.23
①住宅建筑面积
万m2
14.87
②公建面积
万m2
1.46
2.大卖场总建筑面积
万m2
2.88
项目
计量单位
数值
①大卖场面积
万m2
1.17
②扩建面积（三层）
万m2
0.96
③公建面积
万m2
0.75
地下车库及人防
万m2
0.28
3.底层架空面积
万m2
1.25
住宅平均层数
层
7.5
人口毛密度
人/hm2
411.1
住宅建筑配套密度（毛）
套/hm2
128.5
住宅建筑配套密度（净）
套/hm2
184.0
住宅建筑面积毛密度
万m2/hm2
1.496
住宅建筑面积净密度
万m2/hm2
2.144
容积率
万m2/hm2
1.64
停车率
%
50.0
停车位
辆
634
地面停车率
%
8.7
地面停车位
辆
110
住宅建筑净密度
%
28.5
建筑密度
%
25.6
绿地率
%
40.2
二、物业管理内容
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。
1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：
A、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。
C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。
1.2共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。
1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。
1.4智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。
2、环境卫生管理
在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。
2.1卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。
2.2环境管理
jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。
3.绿化管理
绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
5、车辆交通管理
对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。
6、公共管理
6.1住户装修管理
在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。
6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。
7、常规性公共服务
即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。
8、委托性特约服务
是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
9、经营性多种服务
即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。
三、物业管理模式
居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。
我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。
1、管理方法
1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。
1.2提供共管式服务。
1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。
1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。
1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。
2、运作程序
可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。
3、实施措施
3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。
3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。
3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。
3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。
3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。
3.6在智能化管理上加强各方面工作
3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。
3.8开展卓有成效的社区文化活动
4、管理手段
4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。
4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。
通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。
4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。
4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。
4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。
4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。
四、物业公司组织机构和管理制度
1、服务中心组织机构
1.1物业管理公司组织机构图
2、公共管理制度
2.1停车场管理须知
A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。
B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。
C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。
D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。
E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。
F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。
2.2卫生管理须知
为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：
A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。
B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。
C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。
D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。
E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。
2.3宠物管理须知
为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：
A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；
B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；
C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；
D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；
E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。
2.4绿化管理须知
A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。
B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。
C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。
D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。
E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。
F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。
3、内部管理制度（各岗位职责）
3．1物业处经理岗位职责
A.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；
B.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；
C.带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；
D.做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；
E.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；
F.关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；
G.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；
3．2经理助理岗位职责
A.负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关；
B.负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；
C.负责对本中心员工各类考核；
D.向管理处经理提交各岗位用人计划；
E.接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；
F.熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；
G.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；
H.每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；
I.负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；
3．3环境管理部主管岗位职责
A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；
B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；
C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；
D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；
E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。
F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；
G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
3．4保安部主管岗位职责
A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；
B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；
C、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；
D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；
E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：
二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；
三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；
三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。
F、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；
G、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；
H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；
I、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。
3．5工程维修部主管职责
A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；
B、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；
C、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；
D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；
E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；
F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；
G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；
H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
3．6、服务中心主管职责
A、熟悉物业管理有关法规政策；
B、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；
C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；
D、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；
E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；
F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。
4、人员配置和人员的素质要求
jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）
五、物业费的成本测算
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
1.1人员编制和基本工资标准：见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序号
项目
人数（人）
工资标准（元/月）
总额（元/月）
备注
一
管理人员
6
/
6650.00
1
经理
1
2000.00
2000.00
2
经理助理
1
1500.00
1500.00
3
财务员
1
800.00
800.00
4
维修主管
1
1000.00
1000.00
5
保安主管
1
800.00
800.00
6
保洁主管
1
550.00
550.00
二
普通员工
14
/
9400.00
1
维修员
2
800.00
1600.00
2
保安员
9
600.00
5400.00
3
绿化员
1
500.00
500.00
4
保洁员
2
450.00
900.00
三
合计
20
/
16050.00
1.2费用测算
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序号
项目
金额（元/月）
依据
测算结果（元/月.M2）
一
基本工资
16050.00
/
二
福利费
2407.50
注(1)
暂按15%测算
三
服装费
667.00
注(2)
四
合计
19124.50
/
注(1)：福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)：服装按年均400元/人计算，则每月分摊为：
20×400元/人/年÷12月=667(元/月)
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
2.1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。
注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。
2.2公共设施、设备所用电为
A、（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：
（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×0.60元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×0.60元/千瓦/小时
=2592.00元/月
B、智能化网络运行等综合：1000.00元
C、共计为：3592.00元
2.3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算则运行电费为：
10部×15元/天×30天
=150元/天×30天
=4500元/月
维修保养费用为;每部每月按50元计算则为：
10部×50元/月
=500元/月
3.4水泵运行费：
10部×5元/天×30天
=50元/天×30天
=1500元/月
3、绿化管理费：
小区绿化面积为30000M2,绿化管理费测算见表（03）
绿化管理测算表（03）
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月.M2）
备注
1
绿化工具费
1000元/年
84.00
2
劳保用品费
500元/年
42.00
3
绿化用水费
400.00
/
4
农药化肥费
200.00
5
景观再造费
0.10元/M2.年
200.00
6
合计
/
926.00
4、清洁卫生费
清洁卫生费测算表（04）
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月.M2）
1
工具购置费
300元/人.年
75.00
2
劳保用品费
300元/人.年
75.00
3
化粪池清掏费
(注1)
/
/
4
垃圾外运费
1000.00
5
环境消杀
/
100.00
/
6
合计
/
1250.00
注(1):化粪池清掏费全年共计约为：2000元，由于小区新建第一年将不会产生费用。
5、保安费：
保安费测算表（05）
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月M2）
1
装备费
300元/人.年
250．00
2
人身保险费
（暂不计）
/
/
3
房租费
（暂不计）
/
/
4
联建、治安费
100元/人.月
1000.00
5
合计
/
1250.00
6、办公费：（全年开支办公费约3万元）
月办公费=30000÷12=2500元/月
7、固定资产折旧费：
固定资产总额为10万元，平均折旧年限为5年，即：
月固定资产折旧费为：100000÷（12×5年）=1667元/月
8、法定税费：
两税一费为前八项之和的5.75%，则
多层税费=（30309.5）×5.57%=1688元/月
小高层税费=（36809.5）×5.57%=2050元/月
9、利润：
利润取10%，则
多层利润=（30309.5）×10%=3031元/月
小高层利润=（36809.5）×10%=3681元/月
10、管理成本汇总表见（06）
管理成本汇总表（06）
序号
项目
金额（元/月）
金额（元/月.平方米）
备注
一
管理成本
1
工资福利费
19124.50
2
维修及保养费
10092.00
共用照明
3592.00
电梯
5000.00
小高层
水泵
1500.00
小高层
3
绿化管理费
926.00
4
清洁卫生费
1250.00
5
保安费
1250.00
6
办公费
2500.00
7
折旧费
1667.00
8
法定税费
多层住宅
1688.00
小高层住宅
2050.00
9
利润
多层住宅
3031.00
小高层住宅
3681.00
10
合计
多层住宅
35028.5
0.4423
多层：79193万M2
小高层住宅
42540.5
0.9640
小高层：44127万M2
六、业服务内容、标准及质量保证措施
为将jt小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下：
一、基本服务：
1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；
2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；
3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；
4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；
5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；
6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；
8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；
9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。
二、公共服务
（一）安全管理
10、小区主入口24小时执勤；
11、监控室实行24小时监控；
12、别墅区设立专职保安员；
13、小区内每小时保安巡查一次；
14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；
15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；
16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（二）环境管理
17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；
18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；
19、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；
20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；
21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；
22、定期清除绿地杂草、杂物；
23、定期预防花草、树木病虫害
（三）房屋管理
24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；
25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；
26各组团、栋、单元门、户有明显标志。
27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；
28、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；
（四）设施、设备管理
29、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；
30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；
31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；
32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；
33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；
34、路灯、楼道灯完好率不低于80％
35、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；
三、便民服务
物业公司提供的无偿服务（共计24项）
类别
编号
项目内容
家政服务
1
代请装修、装饰公司
2
代请家教、介绍保姆
3
代租售房屋、代租汽车
4
气象信息、国内外新闻信息
5
组织各种展销活动
6
无偿配备医药急救箱
7
代订中、西餐
8
代订牛奶
商务活动
9
代购车船、飞机票
10
代订报刊、杂志
11
代办旅游手续
12
电话留言服务
13
代订酒店、客房
礼仪服务
14
代购代送礼品、鲜花
15
代办喜事庆典
文化娱乐
服务
16
提供图书、音像制品交流
17
开设棋、牌活动场所
18
开展各种健康、医疗培训
19
组织健身舞晨练队
20
开展球类、健身培训
21
开展网上游戏攻关竞赛交流会
老年服务
22
建立老年活动组织，开办老年课堂
23
组织老年联谊活动
24
组织健康义诊活动
物业提供的有偿服务（共计62项）
类别
编号
项目内容
价格待定
1
瓷砖改造
2
铺贴普通地砖
3
洗手盆安装
4
坐便器安装
5
安装抽油烟机
6
安装分体式空调
7
安装热水器
8
安装吊灯
9
安装电脑、传真等办公设备
10
家用电器检查、小修
11
换门锁（材料自备）
12
更换、检修开关、插座
13
空调加氟利昂
14
配钥匙、修锁
15
查线、换线
日常维修装饰服务
16
自行车、摩托车小修
17
钟表维修
18
更换灯泡、灯管
19
更换灯角、灯口、镇流器
20
木门窗维修
21
清洗抽油烟机
22
清洗空调过滤网
23
安装音响与家用电器
24
安装灯具、门铃、橱柜（不含材料）
25
修理更换水阀门、各类软管（不含材料）
26
修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（不含材料）
27
疏通下水管道
28
修理窗帘、拉窗等（不含材料）
29
修理家具配件
30
内墙修理粉刷
31
配木门窗玻璃
家政服务
32
室内整体保洁
33
木地板打蜡
34
看护病人
35
上门收洗衣服（洗衣费另记）
36
接送小孩上学
37
家庭绿化盆景造型
38
剪裁、宠物喂养指导
39
中、西餐
40
代购、代售二手电脑家私
41
家政培训
42
清洁地毯、沙发
43
小学生中餐
44
学生寒暑假短期学习班
45
提供钟点工（家务、护理、照顾小孩或老人）
46
为老人读报,聊天
礼仪服务
47
特殊安全服务
48
租售鲜花、盆景
49
代接、代送客人
健康服务
50
健康检查
51
建立健康档案
52
家庭病床
53
儿童保健
54
健身培训
商务服务
55
长途电话
56
接发传真
57
打字
58
复印
59
出租商务洽谈室
60
出租会议室
61
租车
62
汽车美容
四、服务承诺标准
序号
指标名称
国家及jz市标准
服务承诺标准
服务质量保证措施
01
房屋完好率
98%
99%
制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用
02
房屋零修、急修及时率
99%
100%
急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式解决，并按照《维修回访制度》进行回访记录、质量跟踪
03
维修工程质量合格率
100%
100%
分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工
04
保洁率
99%
99．5%
由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生
05
绿化完好率
95%
99%
制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土、无病虫害现象
06
道路、车场完好率及使用率
95%
99%
制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人
07
化粪池、雨水井、污水井完好率
95%
99%
由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损
08
排水管明暗沟完好率
95%
99%
维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺
09
路灯完好率
95%
98%
维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净
10
停车场、自行车棚完好率
98%
99%
每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损
11
公共问题设施以及小品雕塑完好率
95%
99%
每日检查，发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损
12
小区内治安案件发生率
年1‰以下
年1‰以下
实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理，确保小区居民人身财产安全
13
消防、智能化设施完好率
98%
100%
每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全
14
火灾发生率
年1‰以下
年1‰以下
加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并组织强有力的兼职消防队伍
15
违章发生率
1‰
1‰
建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章
16
违章处理率
95%
99%
17
住户有效投诉率
2‰
1‰
按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访
18
住户投诉处理率
95%
100%
按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访
19
管理人员专业培训合格率
90%
100%
管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质
20
维修服务回访率
95%
99%
建立严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明服务
21
居民对物业管理满意率
95%
98%
采取现代科学的管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度
22
档案建立与完好率
98%
100%
各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全
23
管理费收缴率
90%
95%
按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民
七、管理总体目标与分项目标