静态投资估算法范文1
关键词:地价评估 居住用地 剩余法 城镇
中图分类号:F205 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)04(c)-0212-02
我国经过土地制度、住房制度改革,房地产市场的形成,房地产业发展迅速[1],导致土地市场政策和价格不断变迁,城市居住用地地价跟随基准地价的不断调整而变化。居住用地价格作为房价的基础,逐渐成为政府、开发商和城市居民普遍关注的敏感热点问题[2]。居住用地价格可以被认为是反映了作为竞租者的开发商在对不同居住用地地块特征和开发潜力评估基础上所愿意支付的成本[3]。居住用地地价的评估也是地产开发商首要解决的问题,其评估方法有多种,而剩余法是地价评估中广泛采用的方法之一,在城市居住用地地价评估中经常被使用。但其方法运用时有多种解法,每种方法计算结果都不一样。因此,对居住用地怎样合理的估价,如何正确看待剩余法的应用尤其重要。
1 居住用地地价评估常用方法概述
根据全国土地分类规定,居住用地指供人们日常生活居住的房基地(有独立院落的包括院落),通常分为城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地、农村宅基地和空闲地四种,其中单一住宅用地是指城镇居民的普通住宅用地、公寓用地和别墅用地;城镇混合住宅用地是指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地;农村宅基地和空闲地分别指农村村民居住的宅基地和村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等[4]。对于居住用地地价的评估,可以结合该宗地的具体状况,可以选用如下评估方法:市场比较法,收益还原法,基准地价系数修正法和剩余法。市场比较法以代替关系为途径,接近市场情况,但它必须以发育健全的地场市场为基本条件,没有充足的交易实例资料就不能使用;收益还原法以取得土地纯收益为途径,只适用于有现实收益或潜在收益的土地,但其纯收益和还原率的确定比较困难;基准地价系数修正法具有快速、方便评估多宗土地价格的特点,主要用于已完成基准地价评估、具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价,其精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关[4];剩余法根据最有效使用原则和合法原则来确定土地利用最佳方式,它假设在开发期间租金与交易价格不变,各项成本投入是均匀或分段均匀,也不考虑物价上涨影响,它的理论依据是地租理论和价格构成理论,是一种科学实用的估价方法,在城镇居住用地地价评估中经常使用。
2 剩余法在居住用地地价评估中的应用
城镇居住用地地价评估中,市场比较法是首选方法,对于新开发完成的居住用地,还可以使用成本逼近法。但是在很多情况下,最常用的是剩余法,在运用剩余法时,必须注意其资金的时间价值。下面进一步说明剩余法的应用。
2.1 剩余法及其资金时间价值概述
剩余法又称假设开发法、到算法或预期开发法。它是从待估对象土地所建造的房屋等建筑物的预期销售收入减去有关开发建设成本、税费及正常利润后,求取待估对象客观合理价格或价值的方法[5]。其公式如下。
地价=楼价-建筑费-专业费-利息-利润-锐金
式中:（1）建筑费依据社会一般发生费用及行业惯例预算。
（2）专业费包括建筑师、工程师、测量师的收费,一般以占建筑费的百分比i计算,即。
专业费＝建筑费×i。
（3）正常利息率为r,则利息＝(建筑费＋专业费＋地价)×r。
（4）正常利润率为p,则利润＝(建筑费＋专业费＋地价)×p。
（5）与地价有关的税收为t。
（6）按上述每项费用的具体计算方法汇总,即可得到。
地价＝楼价－建筑费－建筑费×i－(建筑费＋专业费＋地价)×r－(建筑费＋专业费＋地价)×p－t。
整理后即:
(1)
土地开发项目从投资建设到竣工验收交付使用需要一定的周期,在这一周期过程中,各项资金费用的投入和回收都与它们发生的时点紧密相关,即资金的时间价值运动形态时刻贯穿于地产开发的全过程中。据此,剩余法中所涉及的土地取得与开发费用、建筑费用、专业费用等的投入和销售收入的获取都表现为开发周期内不同时段上的现金流动量,充分反映出资金运用的时间价值规律特征,因此,假设开发法在实际评估中运用的关键是判断好各项费用发生的时点,运用资金时间价值运动规律进行估算,才能使估算的结果准确可靠。资金的时间价值,是通过时间和利息率来体现的,有借贷款,但无借贷时间,如马上就还,则利息为零。在剩余法评估地价时,全部预付成本=建筑费+专业费用+地价,或者,全部预付地价=土地开发费+生地地价,是计算利息的基础,但是,利息额的大小则与开发过程长短有关,开发过程越大,利息额越大[6～7]。针对这一情况,现就剩余法的具体计算公式、利息、利润的计算案例进行讨论。
2.2 剩余法应用的案例
（1)委估对象:某七通一平的空地,面积2400平米,允许用途为商住混合楼,容积率7,覆盖率≦50%,土地使用年限50年。
（2)估价要求:2007年10月出售,求购买价。
（3)其他估价条件:①设计建筑面积16800平方米,14层,1～2层2400平方米用于商业,3～14层14400平方米用于住宅;②开发费用估计:总建筑费1200万元,专业费为建筑费的6％,利息率10％,税费按楼价的8％计;③估计建成后商业楼即可全部售出,住宅楼的30%在建造完成后即可售出,50%半年后才可能售出,其余20%一年后才能售出。预计当时售价商业楼6000元/平方米,住宅楼5000元/平方米,投资利润率为20％;(4)建设共需3年完成(到2010年10月),第一年投入50％的总建筑费,第二年投入30％,第三年投入20％。
计算方式的选择。
(1)公式法:①总楼价=6000×2400/(1+10%)3+5000×14400/(1+10%)3×[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5+20%/(1+10)1]=65248986(元)。
②总建筑费=[(12000000×50%)/(1+10%)0.5]+[(12000000×30%)/(1+10%)1.5]+[(12000000×20%)/(1+10)2.5]=10732323(元)。
③总地价=[65248986－10732323×(1+6%+10%+20%+6%×10%+6%×20%)－65248986×8%]/(1+10%+20%)=34799943(元)。
④单地价=34799943/2400=14500(元/m2)。
(2)静态方法:①总楼价=6000×2400+ 5000×14400=86400000(元)。
②总建筑费=12000000(元)。
③总专业费=总建筑费×6%=12000000×6%=720000(元)。
④总利息=(总地价+总建筑费+总专业费)×利息率
=总地价×10%×3+12000000(1+6%)×50%×10%×2.5+12000000(1+6%)×30%×10%×1.5+12000000(1+6%)×20%×10%×0.5=总地价×0.3+2226000(元)。
⑤总税费=总楼价×8%=86400000×8%=6912000(元)。
⑥总利润=(总地价+总建筑费+总专业费)×利润率=总地价×20%+12720000×20%=总地价×0.2+2544000(元)。
⑦总地价=86400000－12000000－720000－(总地价×0.3+2226000)－6912000－(总地价×0.2+2544000)。
总地价=61998000/1.5=41332000(元)。
⑧单地价=41332000/2400=17222(元/m2)。
(3)动态方法(一)。
①总楼价和总建筑费都参照公式法的原解法,分别为65248986元和10732323元。
②总专业费=总建筑费×6%=10732323×6%=643939(元)。
③总税费=总楼价×8%=65248986×8%=5219919(元)。
④总利润=(总地价+总建筑费+总专业费)×利润率=总地价×0.2+2275252(元)。
⑤总地价=总楼价－总建筑费－总专业费－总税费－总利润。
=[65248986－10732323(1+6%+20%+6%×20%)－5219919]/(1+20%)=38647960(元)。
⑥单地价=16103(元/m2)。
(4)动态方法(二)。
①总楼价和总建筑费都参照公式法的原解法,分别为65248986元和10732323元。
②总专业费=总建筑费×6%=10732323×6%=643939。
③总税费=总楼价×8%=65248986×8%=5219919(元)。
④总利润=(总地价+总建筑费实际投入额+总专业费实际投入额)×利润率/(1+10%)3
=总地价×0.1503+1911345(元)。
⑤总地价=总楼价－总建筑费－总专业费－总税费－总利润
=[65248986－10732323(1+6%)5219919－1911345]/(1+0.1503)
=40634148(元)。
⑥单地价=16930(元/m2)。
每种计算方法所得的结果都不一样,但要注意,动态与静态方法不能在同一评估项目中混合使用,这样不仅会产生重复计算,而且使估算结果出现偏差;同一项目不能用两种方法分别计算,这样有可能出现测算结果差别较大,给人产生评估方法不科学合理的印象,使评估价格的可信程度受到影响。然而在公式法中,出现动态方法和静态方法混用:总楼价、总建筑费的计算采取折现现金流的动态计算公式;地价计算却直接套用静态计算的理论公式;利息计算存有偏差,与假设开发法的总体评估思路矛盾。静态方法是从单利计息的角度,通过地价款、建造成本、管理费用、营销费用的数量及投入时间、销售收入的数量及回收时间来计算利息,从而考虑资金的时间价值[8]。实际上是确定计算时点为开发之初,不考虑各项支出、收入发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算利息,计息期通常到不动产开发完成为止。静态方式主要适合现有新旧房地中的地价评估。动态方式要考虑各项支出、收入发生的时间不同,即首先要将它们的价值折算到同一时点上(通常是折算到估价日期上),然后再相加减,但这一过程中,为避免重复不再单独考虑投资利息[5]。可见此题只能运用动态方法,在一些文献[9～12]中,曾出现应用公式法,静态方法和动态方法(一),但如果总利润的计算基数是总地价、总建筑费用和总专业费用三者之和,在采用动态方式计算时,不应以折现后的总建筑费用和总专业费用加总地价之和为基数计算利润额。因为,按“折现过程即计算过程”,折现后的总建筑费和总专业费中已包含利息在内,以致无形中,利息也计了利润。另外,应注意利润的取得应在商品房售出之时,无销售收入则无利润可言。因此,总利润值也应进行折现,以与其它指标相统一。据此分析,动态方法(二)是相对正确解法。该案例应采用动态方法(二)计算。
3 结语
剩余法的应用在目前来说是比较成熟的,但其运用时需注意考虑资金时间价值的影响。在公式法中,由于出现动态方法和静态方法混用,使得计算结果过低,与假设开发法的总体评估思路矛盾。静态方式不考虑各项支出、收入发生的时间不同,使计算结果过高,而且主要适合现有新旧房地中的地价评估。动态方法(一)实际上是假设利息计利润,但由于折现后的总建筑费和总专业费中已包含利息在内,以致无形中,利息也计了利润,造成计算结果偏低。动态算法(二),实际上是假设利息不计利润,是对动态方法(一)的改正,计算结果相对比较正确。在实际估价中,应合理预测地产开发周期及费用支付特点、融资及销售等情况,在此基础上适当考虑资金时间价值的影响,运用正确的评估方法,这样才能得出科学的评估结论。
参考文献
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静态投资估算法范文2
【关键词】造价管理；建安工程；基本建设管理
我国建安工程预算与造价管理一直沿用计划经济管理模式，随着社会主义市场经济的发展，传统的建安工程造价管理模式对建筑市场的发展有相当大的阻碍作用。表现在不少项目上特别是大中型项目和重点项目上，常出现投资“节节高”的现象，即初步设计概算超过可行性研究的投资估算额，施工图预算超过初步设计投资概算，竣工决算造价超过施工图预算。本文就如何建立适应社会主义市场经济的建安工程预算与造价管理模式，优化建安工程概预算与造价的系统管理，谈几点浅见。
1、对建安工程概预算与造价必须由专门的机构实行全过程的统一管理
基本建设项目从立项到竣工验收交付使用，可分为前期工作和后期工作。立项前的准备工作称为前 期工作，在前期工作中主要是对工程建设项目进行可行性研究，编制投资估算、项目财务评价和国民经济评价的有关文件，可行性研究被批准后，投资估算就作为控制设计任务书下达的投资限额，对初步设计概算起控制作用，并作为资金筹措的计划依据。立项后的主要工作是实施建设项目过程中的技术经济方案比较。即当主管部门将计划任务书下达后，设计部门根据设计任务书的要求进行设计，并编制设计概算和施工图预算。设计概算和施工图预算是按照设计的不同阶段对工程设计的价值量的货币表现，设计概算不得突破投资估算，并且通过设计概算控制施工图预算。工程竣工后进行竣工决算，竣工决算反映出工程实际造价。以上所述就是工程造价控制与管理的全过程。
我国的建安工程概预算与造价管理是多元化的管理方式，工程造价是分阶段、分部门管理，由于各自的工作职责、工作范围不同，管理的角度不同，很难协调一致，没有一个部门自始至终地进行协调管理。由于多头管理、责任不清，造成管理上的混乱，基本建设投资效益难以提高。因此，必须有专门的政府部门进行工程概预算与造价的全程概预算与管理。这个部门必须是从事建安工程概预算造价管理的专职机构，既要管决策阶段，又要管实施阶段，既要管计价阶段，又要管计价依据，不仅要管理估算、概算、预算，而且要管理结算、标底审定和施工合同，形成一套科学的造价管理体系和由投资、设计、建设、施工等单位组成的造价管理网络。
按基本建设程序实行工程造价管理的龙头是投资估算。正确的投资估算对控制工程造价、提高投资效益有举轻重的作用。因此，工程投资估算必须有根有据，深入细致，从实际出发，充分考虑建设期间材料价差及其他动态、风险因素，保证投资控制在合理水平。
设计是对建设项目在技术上经济上的全面优化，直接关系到建设项目的技术性能和经济效益，工程设计阶段是控制建安工程造价的重要环节。而过去对工程设计中的经济效益指标不够重视，设计方面存在着保守和追求高标准的现象，设计概算突破投资估算的现象较普遍。因此，把好设计关是控制基建规模，提高投资效益的关键。要加强工程设计人员的经济核算观念，在设计部门推行投资限额设计，建立设计人员经济责任制，使设计过程中的每个阶段都能严格控制工程造价，达到技术先进、经济合理、安全实用的目的。
批准后的可行性研究报告确定的投资估算应作为工程造价的最高限额，任何单位和部门不得突破。因此，要按照批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计概算控制施工图设计，以保证投资估算真正发挥控制作用。
2、加强建安工程概预算与造价基础工作的管理
目前，我国建安工程概预算造价管理仍然沿用“定额+费率”的模式，这种管理模式属于“静态”管理模式。随着经济体制改革不断深入和建筑市场的规范发展，整个基建经济活动都是“动态”的，用“静态”的定额来衡量，难免失准。尤其劳务市场的活跃，材料价格的放开，价格波动非常频繁，定额中的材料预算价格与实际价格的“价差”增大，品种增多，用“静态”的定额来管理，建安产品价格难免失真。
静态投资估算法范文3
关键词：建设项目
投资决策
经济评价
财务评价
评价指标
投资是指投资主体为获得未来预期收益而在现时投入生产要素，以形成资产并实现其增值的经济活动。对于一个国家、一个地区来说，投资是提高综合经济实力和经济技术水平的根本途径；对于企业来说，投资是扩大生产规模，提高盈利能力，增强企业实力的基本手段。投资的主要载体是建设项目，建设项目一般周期较长、投资大、风险高，具有不可逆转性，一旦投资下去，即使发现错了，也很难更改，损失很难挽回，将给投资主体造成无法挽回的经济损失。因此，确定投资方向后，需要在项目的策划和决策阶段，对投资建设项目的经济效益进行分析、预测和评价。
经济评价是指为了确定一个项目的价值、质量和可取性所做的研究，其核心是评价和确定一个项目的成本与效益之间的净值。它是项目可行性研究的重要组成部分，是项目决策科学化的重要手段；它是在项目技术可行性研究的基础上，通过投资估算、财务基础数据的搜集整理、成本分析及效益测算，计算得出内部收益率、净现金流量、投资回收期等指标，对拟建项目投资方案的经济效益进行分析和评价，得出项目的经济评价结论，最后得出项目可行性研究结论，为项目的科学决策提供依据。
经济评价分析主要包括：盈利能力分析、清偿能力分析、抗风险能力分析。其中：盈利能力分析主要是分析和测算项目计算期的盈利能力和盈利水平；清偿能力分析主要是分析、测算项目偿还贷款的能力和投资的回收能力；抗风险能力分析主要是分析项目在建设和生产期可能遇到的不确定性因素和随机因素对项目经济效果的影响程度，考虑项目承受各种投资风险的能力，提高项目投资的可靠性和盈利性。
经济评价的基本方法包括确定性评价方法和不确定性评价方法两类，对同一项目必须同时进行确定性评价和不确定性评价。如按是否考虑时间因素，经济评价方法又可分为静态评价方法和动态评价方法。
目前我国投资建设项目经济评价一般分为财务评价和国民经济评价两类。财务评价与国民经济评价的本质区别在于财务评价是从财务管理、现金收支的角度评价项目，所涉及的是与“金钱”有关的问题；而国民经济评价是在合理配置国家资源的前提下，从国家整体的角度分析计算项目对国民经济的净贡献，评价时把项目的投入物分为可贸易货物、不可贸易货物和其他投入物(包括房屋等)等三类，通过机会成本测算影子价格，计算项目的净现值和内部收益率等国民经济
评价指标，在遵循效益与费用计算对应一致的原则，来评价项目使用资源是否合理，评价项目的费用和效益，以考察项目的经济合理性。财务评价是投资建设项目经济评价中最主要的部分。在国家现行财税制度和价格体系的条件下，根据财务基础数据，对项目整个寿命期内的财务成本与收益情况进行评价，分析项目的盈利能力和清偿能力，以考察项目在财务上的可行性。财务评价的一般内容应该包括:1.项目投资现金流量预测，2.投资方案财务评价，3.融资方案财务评价。财务评价所采用的财务基准收益率、基准投资回收期等重要行业参数，由各部门按统一规定的测算原则和方法进行测算。可从以下几方面来讨论投资建设项目决策的财务评价方法。
一、财务评价的作用
1. 财务评价是建设项目投资决策的重要依据，为了使项目能顺利进行，保证其财务经济指标的可行性，就必须对项目进行财务分析和评价。
2. 财务评价为国民经济预测和评价提供了详情的资料和根据，为确定非盈利性项目提供优惠政策的基础。
二、财务评价的数据估算
1. 财务数据估算是指在市场、资源、技术条件评估的基础上，从项目的角度出发，依据现行的经济法规和价格政策，对一系列有关的财务数据进行调查、搜集、整理和测算，并编制有关的财务数据表格的工作。
2. 财务数据估算与评价是项目财务评价和国民经济评价的前提和基础，也是经济评价的重要组成部份，并为其提供了完整、真实、可靠的依据。
3. 财务数据估算的内容包括：A、投资成本费用估算 B、生产成本和费用估算 C、销售收入与税金的估算 D、利润及其分配的估算。
4. 财务数据估算的原则：A、合法性原则 B、真实性原则 C、科学性原则 D、准确性原则 E、可比性原则。
三、财务评价指标分类
1. 根据投资建设项目评价指标是否考虑资金时间价值来分
A、一类为静态评价指标，是指不考虑资金的时间价值，计算的反映项目在生产期内某个代表年份或平均年份的盈利能力的技术经济指标，包括：投资收益率（全部投资收益率、自有资金收益率、全部投资利润率、自有资金利润率）、静态投资回收期、偿债能力（借款偿还期、利息备付率、偿债备付率）。这类指标比较简单，可操作性较强，容易被企业经营者理解和运用，在实际中用得比较广泛。但由于此类指标均不考虑资金的时间价值，因而影响了其科学性和合理性，常会对投资决策带来负面影响。
B、另一类为动态评价指标，是指考虑了资金的时间价值，将项目不同时点的现金流量统一折算到计算初期的技术经济指标，常用的动态评价指标有：动态投资回收期、内部收益率IRR、净现值NPV、净现值率NPVR、净年值NAV。这类指标以现金流量为基础，运用了贴现技术，科学强，已成为现代技术经济学的理论基础，使用广泛。动态评价指标的运用，在很大程度上弥补了静态评价指标的不足。
2.若按指标的性质不同，可以分为时间性指标、价值性指标和比率性指标。其中时间性指标包括投资回收期、借款偿还期；价值性指标包括净现值NPV、净年值NAV；比率性指标包括投资收益率、利息备付率、偿债备付率、内部收益率IRR、净现值率NPVR。
四、财务评价的主要指标
1. 投资收益率R
投资收益率是指投资方案建成达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年净收益总额与项目总投资的比率。它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对在生产期内各年的年净收益额变化幅度较大的项目，应计算生产期平均净收益额与总投资的比率。在财务评价中，将投资收益率与行业平均投资收益率对比，可以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。投资收益率越大，说明项目投资效益越好。
2. 投资回收期Pt
投资回收期是指项目的净收益（包括利润和折旧）抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需要的年限，以年为单位，反映
投资方案清偿能力的重要指标，分为静态投资回收期和动态投资回收期。投资回收期一般从建设开始年算起，也可以从投产开始年算起。为避免误解，在计算这个指标时，应注明起算时间，投资回收期可直接用全部投资现金流量表的累计净现金流量计算求得。当累计净现金流量等于零或出现正值的年份，即为项目投资回收期的最终年份。投资回收期的小数部分，是用上年累计净现金流量的绝对值除以当年净现金流量求得。
3. 内部收益率IRR
内部收益率亦称预期收益率或内部报酬率，是指项目在计算期（包括建设期和生产期）内各年财务净现金流量现值累计等于零时的折现率。它是反映项目获利能力的一个常用的动态基本评价指标。在财务评价中，将算出的内部收益率与部门或行业的基准收益率相比较，当前者大于后者时，则可认为该项目在财务上是可以考虑接受的。财务内部收益率的优点是可以用来直接计算一个投资项目的实际投资收益率，也可用于不同方案的排队比较。缺点是计算起来较为麻烦和费时，一般采用线性内插法来计算内部收益率。
4. 净现值NPV
净现值是指按部门或行业的基准收益率或假定的折现率，将项目整个计划期内各年的净现金流量折现到建设起点（项目开始建设年）的现值之和。它是反映项目获利能力的动态评价指标。净现值可以通过财务现金流量表的净现金流量累计求得。当净现值大于或等于零时，表明该项目是可以接受的，净现值越大则项目效益越好。因此，在选择方案时，应选择净现值大的方案，或者按净现值的大小进行项目的排队，对净现值大的项目予以优先考虑。
5. 净现值率NPVR
净现值率亦称净现值收益率，是指项目财务净现值与全部投资现值之比，即单位投资现值的净现值，它是反映项目单位投资效果的相对指标。实际上，净现值率是净现值的一个补充指标，它主要用于投资额不同的项目或方案之间的比较。在进行两个以上的项目投资方案比较时，应取净现值率大的方案。当评价一个项目时，则应该在项目净现值率大于或等于零的情况下，项目才是可取的。
6. 净年值NAV
净年值又称等额年值、等额年金，是指按部门或行业的基准收益率或假定的折现率，将项目计算期内净现金流量等值换算而成的等额年值。它是反映项目获利能力的动态评价指标。当净年值大于或等于零时，表明该项目是可以接受的。净年值越大则项目效益越好。因此，在选择方案时，应选择净年值大的方案，或者按净年值的大小进行项目的排队，对净年值大的项目予以优先考虑。
7. 借款偿还期Pd
借款偿还期是指在国家财政规定及项目具体财务条件下，项目投产后可用作还款的利润、折旧及其他收益额偿还固定资产投资借款本金和利息所需要的时间。它是反映投资项目偿还借款能力的重要指标。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有清偿能力的。借款偿还期越短，清偿能力越强。
8. 其他辅助指标
资产负债率。反映一定时期负债占项目资产总额比例的一个指标。它能够衡量项目利用债权人提供的资金开展业务活动的能力，以及反映债权人提供资金的安全保障程度。资产负债率是新增加的一个财务分析评价指标，它是适应事业单位财务制度改革整体要求而设置的，其计算公式是：资产负债率=负债总额／资产总额X 100％。综上所述，项目财务评价在整个投资建设过程中具有很重要作用，对资源合理分配，实现利润最大化起了决定性的作用，财务评价是决定项目是否可行、银行是否提供贷款的基本依据。因此，投资项目财务评价，既要客观公正、又要全面科学，为项目投资决策提供可靠的评估依据。现代项目财务评价具有定性分析和定量分析相结合，重视定量分析；静态分析和动态分析相结合，重视动态分析；统计分析和预测分析相结合，重视预测分析的特征。
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静态投资估算法范文4
关键词:项目投资;盈亏平衡点;评价指标
科研项目投资是一种以特定建设项目为对象,直接与新建项目有关的长期投资行为。项目投资决策的评价与分析是企业财务活动重要的部分,因为项目投资的规模大、风险大、回收时间长,对企业未来发展的影响也大。因此进行项目投资决策时风险评估十分必要。
新投资项目由于处于项目的初始阶段,科研人员只注重技术层面上的风险,专业方面的局限使他们无法从整体上看到财务风险的存在。而财务风险又是客观存在的,要彻底消除风险及其影响是不可能的,为防范新项目的财务风险,就要求我们财务人员介入项目的管理,结合财务方面的专业知识将风险量化并告之项目管理者,对风险进行预警,将损失降至最低,为企业创造最大的收益。
评估项目风险的关键在于如何确定预警指标及预警指标的临界值,以判断项目的风险是否存在,在对新项目进行日常财务风险管理中,应定期或动态地将预警指标与临界值进行比较,若预警指标临近或突破临界值,则根据具体情况发出警报。使核心的决策人员能够随时获取有关风险的信息资料。
对新项目进行财务方面的风险评估,首先从调研阶段开始,项目的调研阶段主要是由新项目科研人员,从各个渠道收集有关该项目的信息,如设备购置价值、原材料价格、单位用量、损耗率、人工、工时、以及市场同类产品的价格、外部的年需求量和该项目目标利润率等等基础信息,并据此出具调研报告。
其次,财务人员根据新项目科研人员在调研阶段出具的调研报告,根据其中的基础数据信息结合财务的分析方法提供财务可行性分析报告,主要包括对项目各风险值的说明,如根据设计成本信息(包括预计的固定成本、变动成本)以及目标销售价格计算出盈亏平衡点(bep),从而给出外部对该产品的需求所应该达到的最小值;通过对该项目的投资总额和未来几年内现金净流量的测算计算出投资回收期,同时与新产品生命周期的对比可以让管理者知道投资回报期是否在产品的生命周期范围之内;通过估计当某一不确定变量(如销售量、销售价格、材料价格、人工成本、材料成本、固定性成本等)发生一定程度变化的时候,项目的投资决策指标(净现值、净现值率、获利指数、内部收益率、利润值等)将相应发生多大程度的变化,以此来预测新项目风险的大小,以及分析投资决策指标,明确项目的抗风险能力,从而成为项目风险评估的重要指标。
一、盈亏平衡点分析
盈亏平衡点又称零利润点、保本点、盈亏临界点、损益分歧点、收益转折点。它是指企业经营处于不盈不亏状态所须达到的业务量(产量或销售量),即销售收入等于总成本,是投资或经营中的一个很重要的数量界限。近年来,盈亏平衡分析在企业投资和经营决策中得到了广泛的应用。盈亏平衡点可以用销售量来表示,即盈亏平衡点的销售量;也可以用销售额来表示,即盈亏平衡点的销售额。如果预期销售额与盈亏平衡点接近的话,则说明项目没有利润。盈亏平衡点越低,表明项目适应市场变化的能力越大,抗风险能力越强。
按实物单位计算:盈亏平衡点=固定成本÷(单位产品销售收入-单位产品变动成本)
按金额计算:盈亏平衡点=固定成本÷(1-变动成本/销售收入)=固定成本÷贡献毛益率
盈亏平衡点可以通过研究产品的单位售价(p)、单位可变成本(v)以及总固定成本(f)来计算。可变成本是与产量水平成比例变化的要素,通常包括直接材料、直接人工以及利用成本。固定成本是不随数量变化的费用。通常包括折旧费、租金、保险费、管理人员工资以及办公费等。盈亏平衡点的计算公式为:bep=f÷(p-v)。
根据设计成本信息(包括预计的固定成本、变动成本)以及目标销售价格计算出盈亏平衡点(bep),从而给出外部对该产品的需求所应该达到的最小值,并提供给我们的管理决策人员,比较根据目前市场信息所预测出的销售量,是否达到了该最小值,如果没有达到就看其改善及增加销量的可能,以从销售方面确定产品的风险。
二、投资决策评价分析
投资决策评价指标是指用于衡量和比较投资项目可行性,以便据以进行方案决策的定量标准和尺度。从财务评价的角度,投资决策评价指标可分为静态评价指标和动态评价指标。按在计算过程中不考虑资金时间价值因素的指标称静态指标,包括静态投资回收期、投资收益率;在计算过程中充分考虑和利用资金时间价值的指标称动态指标,包括净现值、净现值率、获利指数、内部收益率。
(一)静态评价指标
1.投资回收期是指以投资项目经营现金流量抵偿原始投资所需要的全部时间。投资回收期可以自项目建设开始年算起,也可以自项目投产年开始算起,但应予注明。
投资回收期可根据现金流量表计算,其具体计算又分以下两种情况:
项目建成投产后各年的净收益(即净现金流量)均相同,则静态投资回收期的计算公式如下:不包括建设期的回收期pp/=原始投资合计÷投资后前若干年每年相等的净现金流量;包括建设期的回收期pp=不包括建设期的回收期pp/+建设期。
2.投资收益率,又称投资报酬率(roi)是指达产期正常年份的息税前利润或运营期年均息税前利润占项目总投资的百分比。是作为评价项目投资价值的参数的一种方法,计算时使用会计报表上的数据。
投资收益率(roi)=年息税前利润或年均息税前利润÷项目总投资
将计算出的投资收益率(roi)与所确定的基准投资收益率进行比较,其指标大于或等于基准指标,则投资项目具有财务可行性。投资收益率考虑了项目有效期内的全部现金流量。
(二)动态评价指标
1.净现值(npv)是反映投资方案在计算期内获利能力的动态评价指标。投资方案的净现值是指用一个预定的基准收益率(或设定的折现率)ic,分别把整个计算期间内各年所发生的净现金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和。
净现值(npv)=∑ncft(1+k)-t+∑ct(1+k)-t
净现值(npv)是评价项目盈利能力的绝对指标。当npv>0时,说明该投资项目在满足基准收益率要求的盈利之外,还能得到超额收益,具有财务可行性;当npv=0时,说明该该投资项目基本能满足基准收益率要求的盈利水平,方案勉强可行;当npv?0时,说明该该投资项目不能满足基准收益率要求的盈利水平,方案不可行;净现值(npv)指标考虑了资金的时间价值,并全面考虑了项目在整个计算期内的经济状况;经济意义明确直观,能够直接以货币额表示项目的盈利水平,其取舍标准也较好地体现了企业财务管理的基本目标。
基准收益率ic也称基准折现率,是投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的收益水平。基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础,同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀以及资金限制等影响因素。
2.净现值率(npvr)是指投资项目的净现值占原始投资现值总和的比率。
净现值率(npvr)=项目的净现值(npv)÷原始投资的现值合计
只有净现值率指标大于或等于基准率,则投资项目具有财务可行性。
3. 获利指数 (pi),是指投产后按基准收益率或设定折现率折算的各年净现金流量的现值合计与原始投资的现值合计之比。
获利指数(pl) =投产后各年净现金流量的现值合计÷原始投资的现值合计= 1+净现值率
只有获利指数指标大于或等于1的投资项目才具有财务可行性。它(下转281页)(上接279页)是一个相对指标,反映投资的效率,即获利能力。
4.内部收益率(irr),就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。
内部收益率,是一项投资可望达到的报酬率,是能使投资项目净现值等于零时的折现率。就是在考虑了时间价值的情况下,使一项投资在未来产生的现金流量现值,刚好等于投资成本时的收益率,而不是你所想的“不论高低净现值都是零,所以高低都无所谓”,这是一个本末倒置的想法了。因为计算内部收益率的前提本来就是使净现值等于零。
内部收益率越高,说明你投入的成本相对地少,但获得的收益却相对地多。irr大于项目所要求的最低投资报酬率或资本成本,方案可行;内部收益率法能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来,指出这个项目的收益率,便于将它同行业基准投资收益率对比,确定这个项目是否值得投资建设。
通过对盈亏平衡点(bep)的运用,计算出各因素在保本的前提下所达到的最大风险值或者说完成某一目标下的最高风险和最低风险指标,及这些风险对项目相关参数的影响情况,预测有关因素对净现值、内部收益率以及投资回收期等主要经济评价指标的影响,分析项目所能够承受的风险大小,将静态的管理数据转变为动态的风险评估数据后反馈给项目决策人员,推动相关部门进行风险评估,了解各个要素的变化对项目相关的财务参数产生的影响,便于有效的进行项目后面各阶段的评审和实施。
新投资项目的盈利及成功产业化,其前阶段的实施过程不容忽视,风险评估对新项目的发展所起的作用已越来越受到重视和认可, 进入新项目投资的资本, 其目的是追求投资的高收益, 对新项目的风险投资也只有在保证能获取高收益的情况下才有可能成为企业快速成长的资金来源, 而高收益的保障就是要对新项目进行科学的风险评估并有效控制投资风险。良好的风险控制体系正是我们新的科研项目能够成功运行下去的制度保证,我们都是在寻找最合适的方法减小项目运行之初所存在的风险,运用以上的评估方法加上合理的风险评估方式也可以得出理想的评估效果。
静态投资估算法范文5
关键词：工程造价管理；投资估算；设计概算；竣工结算
工程造价管理是以建设项目为研究对象，在建设项目前期、工程施工、工程竣工等全过程中一项重要的经济活动，是以计价与控制为主的工作过程。在建设项目决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段及竣工验收阶段的成果形式分别是投资估算、设计概算、施工图预算及工程结算。因此，搞好工程造价管理是准确计算项目投资的重要工作。
工程造价管理的基本内容就是合理确定和有效地控制工程造价。所谓工程造价的合理确定，就是在建设程序的各个阶段，合理确定投资估算、概算造价，预算造价，承包合同价，结算价，竣工结算价等；在项目建议书阶段编制初步投资估算；在可行性研究阶段编制施工图预算；在初步设计阶段编制初步设计总概算；在施工图设计阶段编制施工图预算；在工程施工阶段按照实际完成的工程量，以合同价为基础，同时考虑因物价上涨所引起的造价提高，以及在设计中难以预计的而在实施阶段实际发生的工程和费用，合理确定结算价；在竣工验收阶段，全面汇集在工程建设过程中实际花费的全部费用，编制竣工决算，如实体现该建设工程的实际造价。所谓工程造价的有效控制，就是在优化建设及设计方案的基础上，在建设程序的各个阶段，采用一定的方法和措施把工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内。具体地说，要用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价；用概算造价控制技术设计和修正概算造价；用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价，以求合理使用人力、物力和财力，取得较好的投资效益。
一、投资估算是项目决策的最重要依据
项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行论证的技术经济过程。项目决策的正确性是工程造价合理性的前提，决策正确，意味着对项目建设做出科学的决断，优选出最佳投资行为方案，达到资源的合理配置。项目决策的内容是决定工程造价的基础，各项技术经济决策，特别是建设标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备的选用等，对该项目的工程造价有重大影响，直接关系着工程造价的高低，同时，造价的高低又是投资方案选择的重要依据之一。项目决策的深度影响着投资估算的精确度，投资决策过程又分为投资机会研究阶段、项目建议书阶段、详细可行性研究阶段，不同阶段，投资估算的精确度就不同，最终决策阶段投资估算误差率要控制在±10％内，从而最终决策该项目是否可行，确定出最佳投资方案。
二、设计概算是控制投资的重要依据
工程设计是为具体实现拟建项目的技术经济要求所做的技术工作，是建设项目由计划变为现实具有决定意义的工作阶段，为了保证设计的整体性，必须按一定的程序分阶段进行，一般工业项目分初步设计和施工图设计两阶段，对于技术上复杂而又缺乏设计经验的项目，要按初步设计、技术设计和施工图设计3个阶段进行。初步设计是设计过程的一个关键性阶段，明确拟建工程在指定地点和规定期限内进行建设项目的技术可行性和经济合理性，并规定主要技术方案、工程总造价和主要技术经济指标，以利于在项目建设和使用过程中最有效地利用人力、物力和财力，在本阶段必须编制设计总概算。技术设计是初步设计的具体化，详细程度应以满足设计方案中重大技术问题和有关设备选制的要求，除了体现初步设计的整体意图外，还要考虑施工的方便易行，并对初步设计概算进行修正，编制修正概算。施工图设计是设计与施工工作的桥梁，设计要从深度上满足现场施工的需要，并要满足业主编制施工图预算的要求。
三、项目实施阶段的造价管理方法
1.实施阶段造价管理的意义和问题
项目实施是将建设项目的规划、设计方案转变为工程实体的过程。这个过程是工程资金形成的主要过程，即建设资金的主要使用阶段，应该引起工程造价管理工作者的重视。工程从施工准备到工程竣工，对建设资金的控制管理，在全过程资金管理中占有很重要的地位，直接影响着工程质量和效益。长期以来，工程建设中严重存在着“三超”现象。究其原因，固然有政策调整、材料设备涨价等客观原因，但同时也要看到工程建设管理方面存在的问题同样对工程造价有着不可忽视的影响。要解决这方面问题，工程实施阶段的造价管理必须坚持静态控制、动态管理原则。
2.静态控制、动态管理的方法
(1)明确投资方和建设方的权责及义务。为了保证工程的顺利实施，必须明确投资主体和建设单位双方在工程实施过程中的权利和责任。投资主体的权利和责任为：对工程总投资负责，并负责对动态投资进行管理，对中介机构提出的上年度投资额度差价指数进行审查，并对认可的动态投资保证到位。建立关于建设单位动用预备费审批制度。建设单位的权利与责任为：对静态投资负责，在保证不突破国家标准的外资概算静态投资的前提下，具有对项目投资进行合理调整的权利。负责组织编制业主预算。根据工程进度和有关规定，按时编制年度资金安排计划，并报投资主体审核。
(2)编制业主预算。业主预算是在初步设计审批之后，按照“总量控制、合理调整”的原则，为满足业主的投资管理和控制要求而编制的一种内部预算，或称为执行预算。由于建设项目具有工期长、施工复杂、比选方案较多等固有的特点和受预算编制体制本身的限制，在初步设计审批之后，随着设计工作的深入，设计单位或有关部门会提出更优化的设计方案、施工方案。从全过程控制建设工程总造价的观点出发，及时跟踪工程概算的变化趋势是造价控制过程中的一项基本任务。初步设计总概算一经主管部门审定，不得突破。为了达到这一目标，对情况变化后的初步概算按照“总量控制、合理调整”的原则编制业主预算，以反映这些变化因素，为科学管理提供可靠依据。一般情况下，为便于与设计概算进行对比，业主预算的价格水平与设计概算的人、材、机等基础价格水平保持一致。业主预算中总投资必须控制在国家批准的概算总投资内，不得突破，业主预算经批准后，其静态投资是建设单位管理、控制投资的最高限额，是制订年度资金计划、考核工程盈亏和工程经济合理性、控制标底、实行限额设计的重要依据。业主预算的编制依据：行业主管部门颁发的建设实施阶段造价管理法规；批准的初步设计概算；招标设计文件和图纸；业主的招标分标规划和委托任务书；国家有关的定额标准和文件；工程贷款协议；有关合同、协议。
(3)建立新的价差计算方法。价差计算与结算是项目实施阶段工程造价动态管理的重要内容。在相当一段时期，价差的结算一直沿用文件证明法，通过修改概算或追加概算，按实际发生数实报实销。为适应市场经济运行机制，投资人与项目法人之间应尽量应用“公式法”进行价差的计算，这样较为公平、合理和透明。同样，“公式法”也可指导发包人与承包人之间可变单价合同项目的价差结算工作。此方法比文件证明法更加合理准确地控制项目建设投资创造条件。
四、施工阶段的投资事中控制
造价工程师在施工阶段的投资事中控制，就是把计划投资额作为投资控制的目标值。在施工中定期分析投资实际值和目标值之间的偏差原因，并采取有效措施加以控制，保证投资控制目标的实现。
造价工程师应对施工组织设计认真审核，采用经济技术比较方法进行综合评审，加强投资控制。施工方法的不同，对工程造价影响很大。造价工程师应对工程进度款的支付严格控制。工程进度款支付是投资控制的有效手段，是工程质量和进度的有力保证。只有严格按图施工，并通过监理人员质量检验合格，造价工程师才审核支付。造价工程师应严格审核工程变更，保证总投资限额不被突破。在施工中，经常会碰到由于设计深度不够，进行工程变更。因此，在很大程度上，对工程变更的控制成了施工阶段投资控制的关键。
造价工程师应严格按照承包合同中工程变更价格的条款确定变更价，应防止承包商“杀死猪再讲价”，因为如果待工程变更付诸实施再去核实计量，现场已面目全非，事后核量不准确。只有规范工程变更程序，实行事前把关，主动控制，工程变更的投资才能得到有效控制。在施工过程中，引起索赔的原因很多，一些承包商会寻找索赔机会，希望索取到费用赔偿，和工期补偿。这就要求造价工程师应精通施工合同条款，熟悉工程项目的专业技术标准，公正地当好索赔事件“仲裁员”，维护合同双方合法权益。发生索赔事件时，承包商一般会根据自己的记录提出工期或费用索赔报告。造价工程师应认真研究合同条款，首先核查索赔报告是否在索赔事件发生后的有效期间28天内提出，否则索赔不成立。进而对索赔要求进行辨别和分析。
五、工程竣工结算阶段的投资事后控制
造价工程师在工程竣工结算阶段的投资事后控制中，应认真及时审核竣工结算。审核的具体内容及方法包括：根据合同、招标文件、投标文件及投标预算、答疑、图纸会审纪要、竣工图、设计变更、隐蔽验收资料，确定工程量计算、结算单价套用、设备材料结算价格及材料价差取定是否正确，各项费用标准是否符合合同条款等进行编制。并进行现场校核。公平、公正、不偏不倚，正确审核竣工结算，使竣工结算真实反映工程造价。
作者单位：三峡电力职业学院建筑工程系
参考文献:
静态投资估算法范文6
[关键词]铁路；电气化；影响因素
党的十六大确定了我国在21世纪头二十年全面建设小康社会的宏伟目标。全面建设小康社会，必须加速推动我国工业化、城镇化和市场化进程，带动社会运输需求的增长和质量的提升。为此，铁路部门提出了跨越式发展的思路，以加快推进铁路信息化和运输调度指挥现代化为目标，进一步推进既有线路电气化改造，形成了布局合理、标准统一的电气化铁路运营网络，实现大面积提速。
铁路电气化改造是将原来采用蒸汽机车或内燃机车牵引的铁路线路，改建成电力牵引的技术改造，从而实现铁路运行速度快，运输能力大，空气无污染。下面阐述一下铁路电气化工程投资估算的作用、内容及确定过程、受影响的因素。
1 项目投资估算的作用
投资估算是项目建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的
重要组成部分，是项目投资决策的重要依据，也是研究、分析、计算项目投资经济效果的重要条件，当可行性研究报告被批准之后，其投资估算额就是作为设计任务书中下达的投资限额，即作为建设项目投资的最高限额，不得随意突破。项目投资估算可作为项目资金筹措及制定建设贷款计划的依据，建设单位可根据批准的投资项目估算额，进行资金筹措和向银行申请贷款。
2 项目投资估算的计算过程
铁路项目投资总估算由静态投资、动态投资和流动资金构成。如下图所示。
工程项目费用总预算
每个铁路建设项目在可行性研究阶段的投资总估算就是一个有序的组合，那么怎样组合及需要注意一些什么问题，将在下面进行简单的叙述。
2.1 合理确定工程费用
所谓工程费用，包括建筑工程费、安装工程费、设备购置费三部分。建筑、安装工程费是为完成工程项目建造、生产性设备及配套工程安装所需要的费用；设备购置费是购置或自制的达到固定资产标准的设备、工器具及生产家具等所需的费用。
一个完整的铁路建设项目涉及路基工程、桥涵工程、隧道工程、
2.2 完整计列工程建设其他费用
在可行性研究阶段，需要估计的工程建设其他费用有土地征用及拆迁补偿费、建设项目管理费、建设项目前期工作费、安全生产费、联合试运转及工程动态检测费、生产准备费、其他有关费用。除其他有关费用外，设计者按照原铁道部铁建设〔2008〕10号、11号文及铁路部门颁布的现行相关文件对上述费用的规定进行计列。其他有关费用中，我们经常会依据工程实际情况，估列一些编制办法中没有提及，而国家、相关部委及工程所在省（自治区、直辖市）规定应纳入投资估算的费用，如高可靠供电贴费、既有房屋鉴定加固费、外部电源配合费、电磁干扰防护费用等。
2.3 完成项目总估算的编制
设计者在确定了工程费用、工程建设其他费用之后，按照原铁道部铁建设〔2008〕10号、11号文的规定，结合拟建项目的具体情况依次确定基本预备费、静态投资、建设期贷款利息、动态投资、机动车辆购置费、铺底流动资金（只有新建铁路计列此项费用），将静态投资、动态投资、机动车辆购置费、铺底流动资金相加就得到拟建项目可行性研究投资总估算。
3 项目投资估算受影响的因素
通过上面的叙述，我们依照相关部门的有关规定，已经可以对一个拟建项目的投资作出初步的估计，但每个项目的具体情况各有不同，它在不同程度上受到一些因素的影响，工程造价也会相差很大，只有充分考虑这些因素，尽可能准确地把握量与价的变化，才能确定合理的项目投资估算，为项目决策提供有力的依据。
在项目决策阶段，影响工程造价的主要因素有以下几个方面：
3.1 工程技术方案
无论是新建铁路电气化还是既有线路电气化，所采用的工程技术方案都必须满足在先进适用、安全可靠的基础上经济合理的基本原则。
而当在既有线上进行电气化改造时，还需保证既有运输秩序不受大的干扰，因此，所采用的技术方案既要受天窗点、交叉施工、运输、安全等方面的制约，还需考虑与四电专业的配合。与此同时，还需要确定确保设备及行车安全、便于施工和经济的过渡方案。
拟建项目具体工程技术方案的确定，在很大程度上影响工程建设成本，在项目决策阶段，我们可能提出几种不同的技术方案，各方案的劳动需要量、能源消耗量、投资数量等可能不同，其所能实现的经济效益、社会效益和环境效益可能也有差异，应反复进行比较，从中挑选最合理的技术方案。
3.2 地质条件
电气化改造项目中，无论是站前的路基工程、桥涵工程、隧道工程，还是站后通信、信号、电力及牵引供电工程、房屋工程，在开挖土石方、挖电缆沟槽、埋杆设线时由于土质的不同，单位造价就会有很大的差别。
3.3 人口密集程度
在电气化改造过程中，当既有曲线半径、线间距不满足提速要求时，需对既有铁路进行平面改建，如果既有铁路经过人口密集的城镇，就会引起大量的征地及拆迁费用。
3.4 运输条件
运输费用是工程费用中的重要组成部分，拟建的电气化改造项目是经由交通条件好的平原、丘陵，还是经由交通条件不好的山区、无人区，计算出来的运杂费会有很大的差别，在运输条件不好的地区，部分材料的运输费用甚至比购买材料本身还要贵。
3.5 材料价格水平
在编制投资估算时，一些主要材料（如钢轨、接触网及电力线材、光电缆线、铁塔、机柱等）的编制期价格水平不受工程所在地点的限制，只要是同一时间段，适用于任何铁路建设项目。而有一些主要材料（如水泥、砂、石、钢材、木材、砖、石灰、油燃料、水电等）的编制期价格水平却有着很强的地域性，对整个项目造价的影响起着举足轻重的作用。
3.6 环境保护
铁路电气化改造项目中，拟建项目会对项目所在地自然环境、社会环境和生态环境产生不同程度的影响，由此而引起的相关环境报告的编制费用、施工过程中的环境监测及防治等费用，在决策阶段的投资估算中都要进行全面细致的考虑，投资额通常会受以下几个方面的影响。
3.6.1 噪声和振动
电气化改造铁路沿线穿越学校、医院、居民区时，对线路两侧噪声和振动预测超标的敏感建筑物，针对不同情况，采取拆迁、功能置换、设置通风隔声窗或声屏障以减小噪声和振动的干扰。
3.6.2 沿线生态环境和水土保持
加强沿线生态保护，剥离存放施工表土，施工结束后，及时对临时占地进行覆土和生态恢复。若沿线经过饮用水保护区，在涉水区段需设置防护网，避免钻孔出渣落入水体。禁止向水源保护区内排污，污水经生化处理工艺处理达标后综合利用。
