房改政策范文1
1、据有关房改房销售购买办法规定，在市政府作出的居民家庭中低收入标准认定办法之前，居民个人购买房改房需凭本市城镇居民常住户口卡、居民身份证直接到开发建设单位办理买房手续，也可以到本市住房资金管理中心和各商业银行申请购买经济适用住房贷款，但必须凭登记过的房改房预售(买卖)合同，到项目所在地房屋土地管理部门办理抵押登记手续。
2、房改房政策规定房改房购买条件：已取得房地产产权证；出售、抵押、交换的，已按标准价或成本价付清房款；交换、赠与的，已按成本价付清房款；已交纳应分摊共有建筑面积价款；已按规定交纳国有土地使用权出让金的1％。
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房改政策范文2
房企参与“营改增”试点后，只要充分用好“营改增”新税政，完全可以降低增值税税负。为有效解决房企“营改增”税负可能增加的现实性问题，本文系统归纳梳理了房企“营改增”可以享受的增值税优惠政策，同时建议房地产企业从实操层面的具体要求出发，密切关注主管税务机关营改增征管动态，以提高税务遵从度，尽享“营改增”新税政优惠的红利。
简易计税：过渡期销售、出租房地产项目可自主选择简易计税方式
房企一般纳税人取得以下项目的收入，可选择简易计税方法：
（一）销售房地产项目的四种情形：过渡期政策期间，供应商可以自主选择简易计税方式，也可选择以行业税率为依据缴纳增值税。供应商也可以按照不同的项目选择适用不同的税率进行缴纳增值税。纳税人一旦选定一种计税方式，则在之后的36个月期间不得更改。
1.一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
2.一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
3.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
4.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
（二）出租不动产的五种应税行为：从税制适用而言，一般纳税人不动产租赁服务适用增值税税率为11%，其进项税额可以抵扣。而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。简易征收适用5%的征收率，而实际征收率会小于5%，因为在征税时房租等内容会剔除掉含税的成分，这样就使得增值税征收的税费要低于5%，从而达到节税效果。
1.一般纳税人将2016年4月30日之前承租的不动产对外转租的，可选择简易计税办法计税；一般纳税人承租方的租赁合同签订日期在“营改增”试点前的，转租业务可选择简易计税方法，转租不动产按照纳税人出租不动产缴纳增值税。
2.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
3.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
4.2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
5.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。
不征收项目：不属于在境内销售服务或无形资产不征收增值税
下列四种情形不属于在境内销售服务或者无形资产：
（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。
（二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。
（三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。
（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
统借统还业务：低于正常借款利率或债券票面利率的免征增值税
统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值税。统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。
购入不动产：可以申报分期抵扣进项税额
不动产相关进项税额可以申报抵扣。这部分可抵进项分摊在不动产购入后两年内抵扣，第一年可抵扣60%，余下的40%可于第二年抵扣。此规定同样适用于2016年5月1日后取得的不动产在建工程，但不适用于不包括房地产企业自行开发的房地产、融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物。
扣减项目：两类群体及个人销售住房允许扣减增值税
（一）退役士兵创业就业
1.对自主就业退役士兵从事个体经营的，在3年内按每户每年8000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。限额标准最高可上浮20%。
2.对商贸企业、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用自主就业退役士兵，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，最高可上浮50%。
（二）重点群体创业就业
1.对持《就业创业证》（注明“自主创业税收政策”或“毕业年度内自主创业税收政策”）或2015年1月27日前取得的《就业失业登记证》（注明“自主创业税收政策”或附着《高校毕业生自主创业证》）的人员从事个体经营的，在3年内按每户每年8000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。限额标准最高可上浮20%。
2.对商贸企业、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或2015年1月27日前取得的《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，最高可上浮30%。
（三）个人将住房对外销售
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
租金收入：房产税计征基础不含增值税
租金收入，是指租赁经营国有资产的承担人按租赁合同规定向国家缴纳的租金。《关于“营改增”后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号），明确了房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税，自2016年5月1日起执行。
差额征税：以取得的收入扣除支付的项目价款为销售额
“营改增”差额征税，是指“营改增”纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除支付给规定范围纳税人的规定项目价款后的不含税余额为销售额进行征税的方法。房企以下六项可以实行差额征税的政策：
（一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
1.销售额的计算公式
不含税销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
2.当期允许扣除的土地价计算公式
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
（二）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。
（三）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。
（四）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。
（五）融资性售后回租业务，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息、发行债券利息后的余额作为销售额。
（六）纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。
此外，“营改增”的税收制度设计上，原房地产业的部分营业税政策在增值税体系下得以延续，从而确保房地产业实现“营改增”的平稳过渡。比如，资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中所涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税；房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，不征收增值税；无偿转让不动产将视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外，等等。
税控专用设备：在增值税应纳税额中全额抵减
（一）增值税纳税人初次购买增值税税控系统专用设备（包括分开票机）支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减（抵减额为价税合计额），不足抵减的可结转下期继续抵减。增值税纳税人非初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，由其自行负担，不得在增值税应纳税额中抵减。增值税税控系统包括：增值税防伪税控系统、货物运输业增值税专用发票税控系统、机动车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统。增值税防伪税控系统的专用设备包括：金税卡、IC卡、读卡器或金税盘和报税盘；货物运输业增值税专用发票税控系统专用设备包括税控盘和报税盘；机动车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统专用设备包括税控盘和传输盘。
（二）增值税纳税人缴纳的技术维护费，可凭技术维护服务单位开具的技术维护费发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。技术维护费按照价格主管部门核定的标准执行。
房改政策范文3
乡（镇、街道办 ）人民政府：
我是 乡（镇、街道办 ） 村 组村民，家庭人口 人，我户经济困难，现居住的房屋危险。经乡（镇、街道办 ）危改办评定为 级房屋并纳入2019年危房改造对象。在此，我户郑重承诺：
1、我户家庭成员均为购买商品房及轿车等消耗品；
2、我户家庭成员均为购买廉租房、经济适用房和其他安全住房；
3、我户家庭成员无国家财政供养人员；
4、我户未纳入异地扶贫搬迁、生态移民搬迁和其它搬迁对象。
以上承诺真实有效。若我户虚假承诺、隐瞒家庭情况的，我户自愿承担一切责任。
房改政策范文4
房地产企业营改增进项税抵扣
一、房地产企业“营改增”现状分析
（一）房地产行业的“营改增”背景
党的十八界三中全会中，会议明确提出了财政是国家治理的基础和重要支柱。对房地产行业进行“营改增”，消除房地产行业中存在的重复征税，有利于完善我国税收体系，是全面深化财税改革的要求。当下我国的经济发展保持在低中速的发展态势，优化产业结构，实现产业结构不断升级和可持续发展成为我国经济发展所追求的目标，也是经济新常态下的要求。再者，房地产企业需要缴纳的营业税税目众多，在其施工和销售环节都存在重复纳税的问题。推行“营改增”政策能很好地改善我国当前的税收环境，有利于税收公平的实现。
（二）国家政府政策的支持和实施
自2011年10月以来，国务院决定开展“营改增”试点，逐步征收营业税改为增值税。并于2012年率先在上海实施了交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点。取得初步成效后相继扩大试点城市和行业范围。并于2016年5月1日起全面实施“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。
（三）“营改增”中房地产企业面临的税负环境
房地产企业的成本构成复杂，产业链较长，生产环节多，其与策划设计、建筑材料、交通运输及市场销售等行业息息相关。“营改增”后房地产企业在财务操作，会计核算流程相对与之前增加了很多，变得更为繁琐。如果房地产企业没有合理控制成本的开支，提高财务管理水平，房地产企业的税负就无法达到有效降低的效果；相反，可能会导致进项税额的增加。
二、“营改增”下房地产企业税负分析
自2016年5月起房地产也纳入了“营改增”范围内，并确定房地产企业适用于11%的增值税税率。而“营改增”前需要缴纳营业税税率为5%。
（一）从会计处理看房地产企业税负
假设某企业销售商品房的销售收入1500万元，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费的税率分别为7%，3%，2%。根据营业税和增值税所适用的不同税率，对房地产企业作出以下相关会计处理：
通过以上例子可以看出，缴纳增值税时企业确认收入为1351.35万元，而缴营业税时则为1500万元，销售收入有所下降。不考虑营业成本，两种情况下对利润总额的影响为：
缴增值税时=1351.35-17.84=133.51（万元）
缴营业税时=1500-75-9=1416（万元）
由此可见，在不考虑营业成本的情况下“营改增”会导致会计利润有所下降。但考虑到营业成本，可以得出可抵扣成本在“营改增”的过程中起着决定性的作用。其占应税收入的大小直接决定着房地产企业税负的减少或增加。若能在房地产上游企业建安企业中依法进行相关进项税额的抵扣，使房地产行业彻底向消费者的税负转嫁，则有利于解决房地产企业中重复征税的问题，减轻房地产税负。
（二）房地产企业的税额抵扣困境
可以看出，若房地产企业进项税额抵扣的越多，则其缴纳越少的增值税。但根据政府的相关规定，建筑施工之中存在一些不能抵扣的进项税。根规定，纳税人不得从销项税额中抵扣接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等。“营改增”政策推行过程中还有很多不利因素：大量的政府规费令大多数地产商头疼；房地产企业在进行零星的采购时也无法开出相应的可以抵扣的增值税专用发票。
三、“营改增”下房地产企业的应对措施
（一）明_相关政策，合理处理房产存量
政府所颁布的相关政策是企业进行经济活动的一个规范。只有在明确相关的政策后才能保证房地产企业的顺利营运。房地产企业应该明确政府方面各种能进行抵扣的政策，达到在控制成本的同时减轻企业的税收负担。在“营改增”过程中，房地产企业也可以根据自身政策推行效果向相关政府部门反应，建议有关部门制定相应的政策来减轻企业税负。
同时，2016年房地产市场有一定程度上的回暖。企业应抓住机遇，在明确相关政策的前提下制定正确的销售方案，去商品房库存，减少不必要的税收开支。
（二）房地产企业自身提高对企业可抵扣成本的重视程度
房地产企业应该给予房地产中可抵扣成本中相关项目足够重视。在选择材料供应商以及施工企业时要充分考虑企业资本实力及报价、产品质量等。也就是对房地产上下游强企业的联系，慎重选择，尽可能选择一般纳税人作为合作伙伴，取得增值税发票。
（三）提升企业员工的专业素质以及纳税意识
“营改增”对于房地产企业来说既是机遇也是挑战。无论是领导还是基层员工，都要对“营改增”树立起足够的重视。企业领导及时进行“营改增”后的纳税筹划。同时对企业员工定期培训，提高专业素质，避免员工在工作过程中因不了解“营改增”政策造成一些不必要的失误。
四、结语
房地产企业“营改增”政策的实施在一定程度上能够减轻企业税收负担，但也要注意进项税额抵扣的问题。为了房地产企业能够健康持续地发展，对优化我国产业结构，带动我国经济发展做出贡献，房地产企业要做好自身企业的税务筹划，同时就改革中遇到的问题与相关政府部门合理建议，推动我国税制改革的进一步完善。
参考文献：
[1]张添文，肖莹.全面营改增下房地产行业税负测算及其应对措施.市场研究，2016.
[2]李明巍.浅谈房地产开发公司成本的构成.中国经贸，2013.
[3]孙金莉.浅议房地产企业如何应对“营改增”.湖北第二师范学院学报，2015.
房改政策范文5
一、引言
自2016年5月1日起，房地产业、建筑业、金融服务业和生活服务业被正式纳入营改增体系。在税制改革以前，我国房地产行业实行营业税。营业税是对营业额或所得额全部征税，是价内税，其课税对象主要包括：无形资产转让、应税劳务以及销售不动产，税率是5%。而增值税是对产品或者服务的增值部分纳税，主要包括进项税与销项税两种类型，是价外税。营改增后，将房地产行业增值税率定为11%。营改增政策从制度上解决了重复征税问题，实现了环环征收、层层抵扣的税制，但是短期效果来看，营改增对房地产企业存在一定的不利影响，若不规避不利影响，很难发挥营改增政策的促进作用。因此，本论文着重分析不利影响，并提出一些应对方案，希望本文对房地产企业在面临机遇与挑战中如何更好发展具有现实意义。
二、营改增对房地产行业财务管理的影响
1.短期内税收负担不降反升
增值税发票分为增值税专用发票和增值税普通发票，营改增的优势就是企业获得增值税专用发票后可以进行进项税额的抵扣，从而减轻纳税负担，然而这是建立在可以获取全额专票的基础上。新政后，增值税率为11%，而原营业税率5%，若不能全额取得增值税专用发票，甚至无法取得发票，那么进项税无法抵扣，必然造成税收负担的增加。比如房地产企业有形动产租赁，对于营改增之前购入的设备，并且已经开始出租的，营改增后无法抵扣设备进项税额。另外，开发初期增值税的进项税额留底抵扣，易在前期产生偷税漏税等违法行为。
2.房地产企业开发成本上升
营改增会导致房地产企业材料成本和人工成本双上升。建筑业所需原材料种类多样较为繁琐，供应商通常都是小规模纳税人，小规模纳税人无法开具专票，因此在购买原材料时无法取得增值税专用发票是常有之事，进项抵扣难度加大，造成材料成本上升。房地产企业的人工成本大约占30%，但是聘请的员工大多为农民工，他们作为个体，流动性大，没有专门管理的公司，因此，无法开具增值税专用发票，进项税额无法抵扣。
三、营改增对房地产行业会计核算及会计指标的影响
原来缴纳营业税时，只需在计提和缴纳的时候进行会计核算即可，增值税对原本税额的计算方式、纳税申报等发生了改变，核算难度加大，增加了进项税额、销项税额、进项税额转出等科目。在会计指标上，对收入利润产生影响。增值税作为价外税，要将价格和税款切分开来，得到不含税的收入才是企业真正的收入。不含税价格={1-1/（1+增值税税率）}*100%。经过计算，企业收入下降近9.9%。同时，由于部分增值税无法抵扣，企业将会出现多缴税额的情况，使企业利润减少。对现金流量也有一定影响。房地产企业大多以预售的形式销售房产，获得的收入需要纳税，若房地产企业对其他合作的建筑企业延期付款，那么则无法及时取得专票，企业流动资金被占用，现金流量减少。
四、改进建议
1.转变经营模式，减少应纳税额
首先，企业进行经济业务活动时，尽量要求获取正规增值税专用发票，坚决杜绝没有发票等问题的发生，从根本上提高企业的税务管理效率。?τ谟猩舷鹿?关系的可以另设公司，增加抵扣税额，合理合法有效进行税收筹划。其次房地产企业在保证项目开发质量，扩大市场占有率的同时，实行项目股份制，为筹集充足资金做准备。最后，要保证依法纳税。在交纳税收的过程中，应该严格执行国家税收法律法规的相关规定，科学使用优惠政策来有效节约税额。
2.采取积极的税务筹划
税收筹划的经营性能为企业的资本增加一定的税收支付，从而实现税收节约的目的。营业税时，缴纳程序比较简单，只需在征收时核算，没必要进行税收筹划。增值税则不同，在过渡阶段，房地产企业可以分别核算营业税应税项目的营业额以及增值税应税项目的销售额。因此，房地产企业出租的商业地产，房地产企业可以与不动产的承租方协商，营改增后马上停止执行原合同，重新签订新合同，就可以按照简易办法3%征税，降低租金的应纳税额。否则，老合同按5%缴纳营业税，签订新合同后按3%征收，税收差异达2%。
房改政策范文6
关键词：营改增;税务管理;财务管理;应对策略
今年8月28日，财政部部长楼继伟在汇报预算工作时表示，要适时将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增试点。实际上2013年多家大型房企已参与到房地产企业“营改增”政策影响的模拟测算中。房地产企业“营改增”之所以在收官之年才可能推出，除了房地产行业牵一发动全身的社会经济影响效应，还在于房地产行业由于土地购置政策的特殊性、开发周期长导致的增值税进项、销项时间不匹配性、增值税税率确定对房地产行业及国家总体税收影响以及由于以上因素复杂性导致的制定过渡期政策的难度等一系列问题。
一、“营改增”政策对房地产企业税务管理的影响
（一）对房地产企业税负的影响
“营改增”的目标是通过改革，实现只对产品或者服务的增值部分纳税，从而减少重复纳税环节，促进产业结构调整，其主要目的不是在于减税。 虽然从 “营改增”试行的反馈情况看，大多数企业实现了税负下降，也有部分企业因为生产具有周期性、成本结构中可抵扣的成本占比较小等原因，反而出现了税负增加的情况。据普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查，超过90%的受访企业均表示了对税负上升的担忧，其中近40%的企业认为税负会明显上升。房地产企业开发周期长，作为开发成本最重要组成部分之一的土地成本进项发票的缺失，同时房地产开发成本涉及的链条长、费项多，开发成本涉及土地、建筑安装、配套基础设施、设计、装修装饰、绿化、广告宣传、财务费用等诸多项目，若未形成完整的抵扣链条，“营改增”后房地产企业的增值税税负有可能增加。
以下将举例说明对“营改增”政策对房地产企业税负的影响。假设某二线城市房企开发项目A，均价为30000元/平，土地楼面价10000元/平（无专票），建安成本2500/平（营改增后适用税率11%），设计、监理等1000元/平（适用税率6%），财务费用1000元/平（假设可取得增值税票，适用税率6%），广告策划500元/平（适用税率6%），其他销售、管理费用500元/平（无专票）。
1.“营改增”前税负（元/平）
（1）营业税及附加=30000*5.6%=1680
（2）土增税
增值额=30000-（10000+2500+1000）*1.25-1000-1680=10445（假设利息费用均符合据实列支条件）
增值率=10445/（30000-10445）=53.41%
土增税=10445*40%-19555*5%=3200.25
（3）企业所得税=（30000-15000-2500-1000-1000-500-500-1680-3200.25）*0.25=2404.94
（4）总税负=1680+3200.25+2404.94= 7285.19
2.“营改增”后税负（元/平）
（1）增值税=30000/（1+11%）*11%-（2500/（1+11%）*11%+（1000+1000+500）/（1+6%）*6%=2583.72
城建税及附加=2583.72*12%=310.05
（2）土增税
增值额=30000/（1+11%）-（10000+2500/（1+11%）+1000/（1+6%））*1.25+1000/（1+6%）+ 2583.72+310.05）=6695.31
增值率=6695.31/20331.72=32.93%
土增税=6695.31*30%=2008.59
（3）企业所得税=（30000/（1+11%）-10000- 2500（1+11%）-（1000+1000+500）/（1+6%）-500-310.05-2008.59）*0.25=2399.41
（4）总税负=2583.72+310.05+2008.59+2399.41=7301.77
从以上分析来看，房地产企业“营改增”后，即使土地成本不可扣除，企业缴纳的增值税大于“营改增”前的营业税，土地增值税可扣除项目金额将增大及销售净收入的减少，土地增值税将下降，总体税负未必大幅增加。
（二）对房地产企业票据管理的影响
根据增值税“以票控税”的特征，增值税专票的开具、取得、传递和管理都必须比增值税普票和非税控发票更为严格。增值税发票开具必须使用专用税控设备开具，专票必须如实开具，信息完整、格式正确;同时专票的冲红更加严谨，必须专项审批;从进项发票抵扣上，每张专用发票均需通过认证方可抵扣。
同时，企业需对现有供应商、客户群体进行分类梳理。因为供应商是否能够提供增值税专用发票，客户群中公司客户的占比，客户的价格敏感性等决定了客户能否接受税负转嫁，进而很大程度上影响企业的收入、税负及企业的利润和现金流。另一方面，企业取得增值税专用发票后，必须在发票开具之日起 180 天内进行发票认证，否则将无法进项抵扣。财务部门可要求业务部门取得增值税发票后及时提交给财务人员进行扫描认证。
（三）对企业税收申报的影响
增值税“以票控税”和“差额征税”的特征，使得增值税申报更加复杂。纳税申报包括销项税额、进项税额、应交税金、专票认证等多方面信息。销项税额统计需区分开票收入、不开票收入及其他信息;进项税额统计需确定可抵扣进项税额、进项税额转出及其他信息;专票认证需统计份数、金额、税款及其他信息。
二、对房地产企业财务管理的影响
（一）对房地产企业会计核算的影响
“营改增”虽然只是在税种上发生变化，却造成了整个会计核算体系的改变，涉及科目增多，核算要求也大大地提高。（1）对收入核算的影响，在营业税核算体系下，按合同金额计入“主营业务收入”，在增值税核算体系下，销项税额通过“应交税金-增值税-销项税”核算，所以收入金额要扣除销项税额进行确认;（2）对成本核算的影响， 在营业税核算体系下，相应发生的成本按实际发生额列支，在增值税核算体系下，进项税额通过“应交税金-增值税-进项税”核算，所以成本金额要扣除进项税额进行确认;（3）对营业税金及附加核算的影响，增值税是价外税，不再根据收入计提营业税金及附加。
营改增对于多业务运营的企业来说，在企业会计核算方面的要求更高。若无法划分出明确的经营业务性质，无法将各类业务的核算明细化，则按照高税率税种进行税收征收。目前，房地产企业常存在商业地产租赁、物管多种业务形态，所涉及税率也不一致，因此，应针对不同税种的业务分别进行核算。
（二）对房地产企业会计报表的影响
1.“营改增”对利润表的影响
营改增后，由于收入和成本分别扣除了销项税和进项税，收入和成本的列表金额都随之减少，由于不再计提营业税，营业税金及附加将大幅降低。根据上述举例测算，企业净利润的增加或减少，具体取决于收入、成本降幅及营业税金及附加降幅。
2.“营改增”对资产负债表的影响
营改增后，存货中的开发成本或投资性房地产（自持物业）均以不含税价格列示，相应将减少企业的资产总额;另一方面，营改增后，应交税金―应交营业税已不存在，应交增值税的余额以借贷方差额列示，较改革前应交税金将有一定程度下降，因此，企业的负债相应也降低。
3.对房地产企业预算分析的影响
房地产行业营改增后、收入、成本、费用、税金、开发成本等报表项目的核算口径均与原口径发生了变化，因此，在变更年度及以后年度的预算及比较分析中需注意转换为同口径分析。
（三）对房地产企业现金管理的影响
“营改增”后，项目开发前期（尚未取得预售许可），由于有大量进项税额，将导致开发前期缴纳的增值税较少，税收现金流出较小;一旦进入强销期，房地产企业将面临集中回笼资金实现高周转，还是为实现进销税金匹配而牺牲资金成本的选择。因此，房地产企业未来需在企业经营目标导向下进行相应税收筹划。
三、房地产企业迎接“营改增”政策变革的应对策略
与营业税不同，增值税直接影响收入、成本确认和税负差异，因此，房地产企业实施“营改增”后，需将增值税管理贯穿于公司业务管理全过程。在“营改增”后，税负变动性加强，需从业务、财务融合的角度进行税收筹划，降低整体税负。同时，需强化全员增值税管控意识，各部门紧密配合、协同合作，做好增值税税前筹划、事中管控和事后跟踪。
（一）在价格制定策略方面，应做好相应测算，用数据支持决策
1.以增值税的纳税规定对收入、成本、费用进行价税分离，综合收入、成本因素变化，评估对毛利率的影响;（1）在收入方面，应结合市场行情和公司战略综合考虑;（2）在成本测算方面，还需评估“营改增”对供应商的影响，评估供应商的价格调整幅度;作为地产企业上游的建筑企业，其税负上升、利润下降已成定局，其存在强烈的成本转嫁意愿。企业需根据历史数据、供应商选择策略等因素，对各项成本、费用的增值税专用发票取得比例进行估计，为企业呈现分项议价空间和综合议价空间。
2.在营销方案制定方面，应更加关注增值税税收政策和对应税负的分析，特别是对视同销售、从高税率等方面，需综合衡量营销效果和税负成本。
（二）在供应商选择方面
应优先选择一般纳税人作为合作方，便于增值税链条的完整，对于需要合作的小规模纳税人，要求其代开增值税专用发票;对于不能开增值税专票的合作方，需根据对利润和现金流的影响，重新议价。
（三）在合同条款制定方面
1.对常用合同中涉税事项增加重要的法律条款或修订原合同条款。
房地产企业实行“营改增”后，增值税发票的取得直接关系到企业的税负，合同付款条款，如销售合同的一次性付款、分期付款及采购合同约定的取得增值税进项票的时点不同对企业的税负影响均不同。因此，企业应重视合同条款中关于增值税发票相关条款的约定，如提供发票类型，价格是否含税价，何时取得发票及对方虚开发票应承担的违约责任等。另违约条款中关于违约金、赔偿金等价外费用是具有收入性质的，需要作为收入缴纳11%的增值税，因此合同中的惩罚条款也需要全面审阅和修订。
2.加强采购合同管理，增值税要求票、款、货三流合一，即纳税人购买的应税劳务提供方、开票方和收款方必须一致，才能申报抵扣进项税额。营改增后，除非取得当地税务机关的同意，不运行继续签订三方抵账协议，不允许继续采用委托收款的方式支付款项。
（四）在企业运营流程方面
营改增下，财务部应牵头全面梳理公司的运营，其他部门配合营改增的需求，严格遵守相关运营流程。如不含税成本的编制，需要成本、采购、项目部与财务的共同努力，可按成本科目的类别进行税率测算不含税成本，也可基于合约规划进行测算，根据合同类别与预期合作对象的纳税人资格进行税率的设置并测算不含税成本，甚至需考虑混业销售的情况，如电梯销售及安装，由于货物与劳务增殖税率不同，需分开核算。在工程结算方面，已完工项目应尽快完成结算，否则待建筑业营改增后，应税负增加的成本很可能转嫁给房地产开发企业。对于已完成销售的项目，若工程结算延至税改后，将导致大量进项无法抵扣;导致土增税及所得税前可抵扣成本不完整，增值额上升，税金同步上升。
（五）在IT系统方面
营改增对企业运营的影响是全面的，IT系统需应需而变，在财务管理方面，需从价税分离、进项税管控与增值税纳税管理三个维度满足和支撑需求，具体包括增值税发票管理、进项发票认证、进项税抵扣与转出，应纳增值税测算与平衡、纳税申报。在工程造价计价方式，营改增前仅一个建安税率，营改增后人工、辅材、主材执行的税率不一致，包括对应的计价定额、规范、软件都得以全部升级。
参考文献：
[1]张运贤.刍议营改增对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014（7） .
[2]中国移动通信公司总部财务部.“营改增”对公司各项经营管理影响的初步分析PPT， 2012.
