房补政策范文1
关键词：外籍员工 住房补贴 税收政策
当前经济形势复杂多变，税收政策作为宏观调控的重要财政手段之一，在国家维持经济平稳运行的过程中发挥重要的作用。经济形势的变化会引起税收政策的调整，而税收政策的调整势必会带来政策过渡衔接的问题；加之我国分税制改革后形成的国地税征管模式也在一定程度上带来横向的政策矛盾。因此，笔者从外籍员工住房补贴的税收优惠政策出发，对上述问题进行阐释和分析。
一、新旧政策纵向衔接尚有矛盾
《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》中规定：“外籍个人以非现金形式或实报实销形式取得的住房补贴暂免征收个人所得税。”该政策的核心要求是以“非现金或实报实销”形式取得的住房补贴才可以暂免征收个人所得税，对于将补贴与工资、薪金合并，一同以现金形式发放的外籍员工住房补贴，是不符合上述政策的规定，其补贴不能享受暂免个税的税收优惠政策。
但是，现行有效的另一项政策却与之相左。《财政部税务总局关于对外籍职员的在华住房费准予扣除计算纳税的通知》中规定：“外商投资企业和外商驻华机构将住房费定额发给外籍职员，可以列为费用支出，但应计入其职员的工资、薪金所得。该职员能够提供准确的住房费用凭证单据的，可准其按实际支出额，从应纳税所得额中扣除。”依照这项政策的规定，对于外商投资企业的外籍员工，只要能够提供真实合法有效的住房费用凭证，即使其获得的住房补贴是包含在工资、薪金当中以现金形式发放的，也可以享受免征个税的税收优惠政策。
这里就产生了一个问题，对于外商投资企业并到工资、薪金里发放的外籍员工住房补贴，能否享受到免征个人所得税的优惠呢？依据财税字〔1994〕20号文来看，只有“非现金或实报实销”形式的外籍员工住房补贴才可以免征个税，因此统一与工资、薪金合并发放的补贴是不可以享受免税优惠的。但是如果依财税外字〔1988〕21号文件的规定来看，上述做法完全可以享受到税收优惠。由此可见，该项税收政策在新旧衔接的过程中是存在问题的，对于同一个事项对应两个不同的规定，这大大增加了企业的办税难度，对税法的权威性也造成影响。
此外，为了推进简政放权、规范行政管理、便利行政审批，税务机关会定期清理部门规章和文件，将一些税收政策全文废止或部分条款废止。但是，很多文件废止后没有新的与之衔接的政策出台，造成相关税收政策规定的断层现象。实际工作中，基层税务机关往往会继续沿用旧的政策，导致“废止”形同虚设，无法真正落实改革精神；企业对此更是一头雾水、手足无措，按照自己的理解和判断进行处理，这种缺乏统一规范的做法大大增加了企业纳税风险。
二、国地税征管横向衔接存在冲突
外籍员工取得符合规定的住房补贴的需要向地方税务局进行纳税申报，申报时要向主管税务机关提供上述补贴的有效凭证，由主管税务机关核准确认免税。实际操作中，地方税务局会要求纳税人提供本人有效住房合同以及支付住房费用所开具的发票等材料，其中要求纳税人应当如实开具发票，即发票抬头应是住房实际使用者的名称（外籍员工的姓名），这样才属于真实合法有效的凭证，地税机关才能认定该外籍员工享受免征个税的税收优惠政策。
但是，这张发票在企业于国家税务局申报企业所得税时就产生了问题。依据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的有关规定，企业发生的合理的工资、薪金支出，准予在计算应纳税所得额时扣除，其中的工资、薪金包括对员工的补贴。同样地，在国家税务局申报企业所得税时，对于税前扣除的费用支出要提供真实合法有效的凭证，不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据。由于企业所得税的纳税人是企业法人，所以允许税前扣除的费用支出的有效凭证也应当是反映企业自身发生的交易事项，即发票抬头应是企业的名称，否则就不能作为税前费用支出进行扣除。
所以，在国地税征管的横向衔接上，关于外籍员工住房支出发票的合规性也存在冲突。实务工作中，由于发票抬头的规定很多企业无法在企业所得税前扣除相关的住房补贴费用，产生不必要的税收损失，影响企业的经济利益。
三、问题评述及思考
房补政策范文2
北京市清退“文革”中被占用私人住房工作，在党中央、国务院的关怀下，在北京市委、市政府的领导下，在中央在京单位及北京市各区、县、局、总公司的大力支持和密切配合下，截止到1989年底，累计已经清退7万多间，占应清退总数的85％，目前，仍有1.17万间尚待清退。由于专项资金已基本用完，房源十分紧缺，清退工作愈来愈难。特别是一些占房人的单位多为市属中小企业，既缺少资金，又无建房能力，将使清退工作长期拖下去。为加快清退步伐，安定人心，维护社会稳定，在京政发（1983）38号文《北京市人民政府颁发〈关于落实“文革”中接管的私房政策的若干规定〉的通知》的基础上，提出以下补充规定：
1.凡尚未腾退的被占用私人自住房，房主同意出卖的，可议价收购。价格可在落实私房政策现行收购价格的基础上再提高2倍。与出卖房屋结构相连的房屋，如间数不多于出卖房屋数，可同时按现行价格收购。收购房屋，由占房人所在单位出资，房屋产权归单位所有。收购后，房屋可自行管理或委托房管部门代管，也可将房屋产权移交房管部门统一管理。
房主将房卖出后，其所在单位分房时，应与其他职工同等对待，享有分房权。
2.凡尚未腾退的被占用私人自住房，房主同意不再腾退改为出租房的，可实行议租。租金按1957年市人民委员会批准的《北京市私有房屋租金标准》的6倍计租。提租后，改为由占房职工所在单位承租。占房人所承担的租金数额在未实行房改前不变。增租部分仍按1983年市财政局财予字第359号及第622号规定，由占房职工所在单位予以支付。
房主被占用自住房改出租房后，如承租户单位又另分配住房或自然腾空，未征得房主同意，不得再安排他人进住，将房退给房主。
3.房主同意原被占用的自住房出卖的，如住房确有困难的，经批准可以用优惠价格购买公房。所购公房不得超过被占用自住房面积。凡以优惠价格购买公房的，房主的被占用自住房按现行价格收购。
4.房主同意被占用自住房改为出租房的，如住房确有困难，可安置少于被占用自住房面积的公房。其被占用自住房可按第二条的规定议租。为其安置的公房租金按住房制度改革的精神，使用面积每平方米每月租金暂定2.00元，全部由自己负担。
5.对坚持要求腾退被占用自住房的，仍按“谁占谁退”的原则，由占房职工所在单位逐步腾退解决。
6.对于产权人已故无合法继承人或产权人全家下落不明的被占用自住房，凡经法院公告一年无人认领而判决认定财产无主的，一律不再腾退。
7.对于产权人及原共居亲属户口均不在京的，其被占自住房，不再按缓退对待。征得房主同意，或出卖或改为出租，改为出租房的租金按第2条的规定议租。
今后，如产权人及原共居亲属经批准回北京居住的，住房问题由接收单位解决；无接收单位的，由政府负责解决。
8.凡房主将已腾退的原自住房又出租、出借、出卖的，其余尚未腾退的被占用自住房，动员房主不再要求腾退，改为按第2条议租的办法处理。
9.严格执行公私房相互折抵的原则，凡已将房主的原出租、出借房按被挤占自住房腾退的，均应与其尚未腾退的自住房相互折抵。折抵后，被占用自住房使用面积的余额不足8平方米或不足一个自然间的不再腾退。
凡房主及其共居亲属“文革”以来住用了公房的，凡有条件互退的，可以互退；凡无条件互退的，一律与被占用的自住房相互折抵。折抵后，被占用自住房超出一个自然间以上的，继续腾退。
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关键词：住房租赁；财税政策
1财税政策是引导住房租赁市场发展的重要政策
工具随着城市化的稳步推进，许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨，价格已经偏离了理性的轨道，不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准，购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇，也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多，包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润，还有投机者的大肆炒作等因素，但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多，而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，然而由于长期以来过分忽略其作用，而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控？采取何种手段？这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制，其对调控对象具有显著的激励和刺激作用，透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发，作出符合政府政策意图的选择，从而实现房地产资源的合理配置，因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一，必须加以合理运用并发挥出其最大功效。
2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”
1．“土地财政”及房地产保有税缺失导致租赁市场上的房源不足。由于分税制的不完善，地方政府为了获取足够多的财政收入应付日益增长的支出需求，土地资源就成为不少地方政府的支柱财源。但是，地方政府对土地出让收入的过分依赖产生了这些后果:对财源建设的可持续发展产生了不利影响;无法提高地方政府缺乏建设保障性住房的积极性;无法形成鼓励普通租赁住房建设的激励机制。房地产企业高价买地之后，为获取高额的垄断利润，基本上都是对土地进行商业开发，他们对普通租赁住房的建设不会产生任何兴趣。“土地财政”引发的这些后果直接制约了住房租赁市场的发展，因此“土地财政”不能够正确引导房地产市场结构调整和建设方向转变，导致了房地产市场“跛足”而行。
2．住房补贴制度不够完善。住房补贴包括实物补贴和货币补贴两种方式，实物补贴主要指政府建设或补贴开发商由其建设公共租赁房，并以低价出租给中低收入者，货币补贴主要是指政府直接将资金支付给符合条件的家庭，由他们在市场上自主选择居住地点。这两种补贴方式各有其优缺点：实物补贴有利于增加住房供给，缓解住房短缺问题，但是容易产生效率损失而且会形成低收入社区;货币补贴灵活方便，尊重消费者的自主选择，能起到活跃住房租赁市场的作用,但是可能会推高租赁市场上的房屋租金，被补贴对象也很容易将补贴挪作他用，使得补贴效果大打折扣。
目前我国在实物补贴的实施过程中遭遇了很多困难。面临的具体问题有：首房源问题、如何平衡住户的需求和利益的问题、对开发商的补贴存在漏损，住房租赁者并未得到根本实惠。为了解决实物补贴面临的这些问题，不少地区尝试着将实物补贴和货币补贴相结合，但是货币补贴的补贴标准和覆盖范围不是很科学，需要继续加以改善，如很多地方货币补贴标准采取的就是“一刀切”的办法，没有考虑到家庭人口、收入水平、住房困难程度等因素，外来务工人员也未被纳入货币补贴的范围加以考虑。另一方面，货币补贴实施后会不会影响到市场租金和房价也不可知，可能会加大房地产市场调控的难度。从深层次而言，由于没有建立个人信用档案和个人收入申报制度，不管是实物补贴还是货币补贴在实施过程中都面临着无法合理确定补贴对象的尴尬境地。
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关键字：廉租房；廉租房政策；综述
改革开放以来，随着经济社会发展，住房政策不断与时俱进，将市场调节与政策实施相结合，推动商品房的快速发展，提高城镇居民的生活质量，取得丰厚成果。然而随着我国大部分城市和地区的房价逐年攀高，使得城镇低收入群体无法通过自身的努力来满足对住房的需求。我国政府根据国情需要提出了廉租住房政策，用来保障我国最低收入家庭对住房的需求，维护社会稳定。廉租房政策实施中的问题越来越受到国内学界重视并形成一批理论成果。
一、我国廉租房政策对象界定
关于廉租房政策保障对象的界定，有关部门指出是城镇“最低收入家庭”，各地政府根据当地经济发展水平、社会现状来制定标准。然而不同的地区有不同的标准，因此有关学者也从不同的角度对此问题进行了论述。
河南农业大学钱星星认为有必要明确廉租房政策的保障范围，科学界定保障对象。根据廉租房制度在住房保障制度中所要达到的目的，所发挥的作用和具体的实施情况来确定对象的界定。建议：1、对城镇居民住房状况进行普查。2、建立高效的收入核查机制。3、重新审视经济适用房制度和廉租房制度的目的。山西财经大学张雪萍指出根据目前的国家规定和各地的做法，廉租住房的保障对象主要是具有城市户口的双困户家庭，这种比较狭窄的范围界定，在廉租房体系培育的初期可以为社会的稳定起到了重要的作用。随着社会转型，城市打工者、进城民工、失地农民等构成一个不可忽略的新住房弱势群体，这个群体的范围不断扩大。如不妥善解决这个群体的住房问题，将给社会造成巨大的隐患，严重威胁安定团结的大好局面。四川大学经济学院韩立达、李耘倩指出政策实施过程中存在覆盖面不完整，居民标准难定导致廉租对象混乱等问题。认为廉租对象应是所有住房弱势群体，既包括低保户、优抚家庭中的住房困难户，既买不起经适房又非低保的“夹心层”和大量流动人口，也应包括刚毕业的高校大学生。租住标准界定及申请资格认定这两个环节也存在缺陷，这也是我国廉租房建设进程缓慢的主要原因。其原因是我国个人信息系统不够健全，尚未建立个人信用制度和个人收入申报机制。而个人收入的不透明对于确定廉租房保障对象而言无疑是一块巨大的绊脚石。现阶段我国廉租房政策实施过程中，补给方式主要以发放住房租赁补贴为主，这一形式却使一些非廉租对象通过不正当手段谋取这一补贴获取了，而真正的廉租对象无法获取廉租房制度的应有待遇，造成廉租对象混乱的现象。
二、廉租房融资问题
张庆坷认为廉租房制度所具有的福利性特征使廉租房开发与运作过程存在严重资金紧缺情况，并指出几点原因：筹资渠道过窄；房价上扬引起廉租房建设的成本增大；地方政府的重视程度不够等。提出拓宽廉租房政策融资方面的新途径包括推行房地产证券化，发行廉租住房专项等。韩立达、李耘倩认为我国目前廉租房建设资金来源主要为财政拨款、住房公积金增殖收益、土地出让收益10%、社会保障和社会捐赠等。应该借鉴国外的经验，拓宽廉租房的融资渠道，实行多元化的融资方式，建立包括政府的资金注入、市场融资、建立基金或债券等的廉租房融资体系。暨南大学谭勤舟对于我国廉租房的融资问题提出对策，主要有加大金融创新力度，发挥企业、市场投资等社会力量，引入私人投资机构参与到廉租房的建设以及廉租房的后续管理等。王晓勇认为要科学安排财政预算资金。解决居民住房问题是中央政府和地方政府不可推卸的共同责任。因此资金来源主要应来自各级政府的财政投入，必须尽快出台与廉租房建设资金来源相配套的实施细则，进一步明确中央政府与地方政府财政投入的比例关系等 。
以上观点都表明，我国的廉租房政策实施正处于初级阶段，融资问题已越来越成为制约廉租房发展的瓶颈。同时针对融资问题提出了很多新方法，这些建议为廉租房政策的实施提供了一定的借鉴意义。
三、廉租房的配租方式问题
湖南师范大学刘艺容、李爱娟指出目前学术界关于廉租房的配租方式主要有两种意见。一是主张在推行住房改革推进住房福利货币化的进程中，政府所承担的福利住房保障应以实物为主。二是认为租金货币化补贴优于实物补贴，而且认为在租金补贴中实行分层次补贴可以提高资金的利用效率。陈予军认为根据我国现阶段基本国情，主要应以以实物配租方式为主。货币配租方式是在实物配租方式的基础上产生出来的一种廉租房配租方式，而不能先于实物配租而存在。在我国现阶段应该严格要求地方政府建设一定数量的廉租房，并按照实物配租的方式进行分配。姚玲珍 认为租金货币补贴更有利于廉租房政策的实施，更能保障低收入家庭解决住房问题，她建议我国现阶段应该提高租金货币补贴的比例。康萍将选择性支持和普及性支持进行了比较，认为在不同的政策标准下应该采取不同的配租方式。在“选择性支持”下应采取现金补贴的方式，但不能完全否认实物补贴。在“普及性支持”下，应该以现金补贴为主，但如果补贴对象只是低收入住房困难家庭，就应该采取现金补贴和实物补贴相结合的方式。赵路兴认为除了实物补贴和租金补贴外，还应研究建立多种模式的保障方式，如以各种优惠政策鼓励企事业单位解决本单位员工的住房困难 。
通过以上学者关于廉租房政策配租方式的分析，可以看到实物配租方式以及租金货币补贴方式各有利弊，我国在廉租房政策实施的过程中应该根据各个地方的具体情况，采取不同的廉租房配租方式，确保我国廉租房政策的有效实施。
四、廉租房政策实施过程中的退出机制
方贵跃指出我国现阶段廉租房政策退出机制存在着廉租户家庭收入动态鉴别难度大、约束体系不健全、腾退难度大、对骗租行为惩罚力度小等问题。针对这些问题，他提出了解决这些问题的对策，主要包括：收入鉴别制度及时、准确和高效；奖惩兼备的退出方式。湖北大学商学院彭晶、段洋指出目前我国廉租房存在着只进不出的现象。廉租房流转困难，退出机制不够完善，严重影响了廉租房政策的实施效果。针对这些问题，彭晶、段洋提出了完善廉租房政策退出机制的新思路：利用法律的强制性来规范廉租房退出制度；允许某些廉租房“终身制”；加强监督，建立专门的监督机构。刘茜、潘令辉指出廉租房退出制度的完善与否直接决定了廉租房保障发挥效果，完善我国廉租房退出机制既能保证廉租房市场的正常运转，维护城市低收入人群的利益，又能维护社会稳定，促进社会和谐。同时，他指出廉租房退出机制存在“一刀切”的现象。
廉租房政策的退出机制是廉租房政策的重要内容，影响着廉租房政策的实施效果，上述学者对廉租房退出机制进行了详细的论述，指出我国廉租房退出机制存在的问题，并针对问题提出了相应的建议，对各地制定相应的廉租房退出机制具有借鉴意义。
五、我国廉租房政策实施中政府角色定位问题
在廉租房政策实施过程中，各级政府所承担的责任与义务是决定着政策实施的效果，因此对廉租房政策实施过程中政府角色定位的研究显得尤为必要。
魏彤珊、王婧对廉租房政策实施过程中的政府角色定位提出几点意见，包括“确立政府在廉租房建设中的主导地位，明确政府的“社会人”角色；确保廉租房制度的建设有稳定的资金来源；确保廉租房建设的土地供给；廉租房的建设要与城市长远发展、城市整体规划相结合；建立有很强操作性的廉租房管理制度；用法律构建起一个严格的制度，确保民生问题不缩水、不闲置。”山东经济学院曲顺兰、高雪琪指出政府在廉租房政策实施过程中的职能定位即政策的制定者、土地和资金供给的保障者、建设和管理过程的保障者。政府应该制定完善的住房法律政策；建立完善的土地和资金保障体系；扩大覆盖面增加房源供给；加强监督，确保廉租房政策实施的民主化和科学化。马君昭认为政府角色是廉租房建设的责任主体。首先，廉租房的特性决定政府是建设的责任主体；其次，政府职能是担当责任主体的客观要求；最后，“市场失灵”是政府作为责任主体的必然选择。四个方面阐述政府在廉租房建设中角色定位：一是政府要作为廉租房政策以及相关法律法规的供给者；二是政府应该是廉租住房的供给者而不是直接建设者；三是政府要做好行政协调者的角色；四是政府要当好裁判员对廉租房建设的情况进行检测，履行监管职能。
综合以上文献材料的分析，可以看出政府在廉租房政策实施过程中扮演着重要的角色，只有给政府角色定好位，才能真正发挥政府在廉租房政策实施过程中的职能，使廉租房政策的实施真正做到居者有其屋，受惠于人民。
综上，我国廉租房政策实施的研究相较于国外而言存在着起步比较晚，目前关于廉租房政策实施问题的研究还比较少，没有形成系统的研究框架，很多学者只看到问题一部分，就事论事，在对政策实施的宏观问题上也只是针对某一问题展开单方面的研究，缺乏多视角下的系统分析。即便是在廉租房政策的对象界定、融资问题、配租方式，退出机制以及政府职能定位上学术界都没有形成统一的意见，缺乏共识。针对我国廉租房政策实施问题的研究现状，我们应该进一步对其进行深入的探讨，从整体上把握研究方向，拓宽研究内容，并可以针对不同地区的廉租房政策进行地区性的研究，使廉租房政策在实施过程中更具可操作性，更能造福于民。
参考文献：
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房补政策范文5
关键词：房地产市场干预宏观调控
政府对住房市场的干预大致可以归结为两种方式:数量干预与价格干预。其中数量干预主要是对住房供给数量的干预，通过政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入户和困难户使用，但是这种做法很容易给财政背上沉重的包袱。所以，在实践中除了公共住房，政府还采取了财政补贴的方式，这实际上是对住房价格进行调节和干预，财政补贴又可以分为对购房者的需求补贴和对开发商的供给补贴。按照政府政策和干预房地产市场的不同特点，本文将从数量干预与价格干预两个部分考察政府的房地产政策、干预效果以及政策演变趋势。
政府对房地产市场的数量调节
土地供给与税收调节制度
世界各国的土地制度可以分为两种:私人所有和政府(国家)所有。但就世界各国的实践来看，一个国家或地区的土地所有制往往都是由国家所有与私人所有共同组成的。如今，即使是在崇尚私有财产制度的英美等国政府，也是大土地所有者。除了直接拥有，政府可以通过城市规划、颁布土地法规、规定土地用途、征收土地使用转让税等途径来影响商业性用地的供给，平抑地价控制房地产的开发成本，从而降低房地产的市场价格。
美国土地有三种所有形式:私人所有，联邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府办公、基础设施等公共品以外，还可以建造公共住房出租。无论是政府所有还是私人所有，土地的经济用途都有统一的规划，通过对其使用进行限制以及税收政策进行调节。日本全部土地的3/4属于私人部门所有，国有土地仅占1/4，而且主要是山林沼泽地。因此，私人和企业构成了房地产市场上的主体。政府对房地产用地的调节主要是通过两种渠道:一是税收政策和城市规划;二是通过对专门从事社会基础设施和普通居民住宅建设，以及经营的非盈利性的200多个公团组织提供政府低息贷款来增加基础设施和住宅供给。与日美两国不同，新加坡国有土地占全国面积的72%，其中建屋发展局就占了20%。房地产市场上政府是最大的土地供给者，而且是居民住宅的最主要的供给者。
在规划和土地开发成本上，一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上，因此，为保障住宅用地的供给，除了由建屋发展局直接提供住宅以外，政府还对那些想改变土地用途的用户收取高昂的溢价费用。英国土地在法律上全部归英王所有，个人、企业及社会团体仅拥有土地使用权。国家通过对土地一级市场的控制获得大量的批租收入，并通过一级市场的管理和调控有效地调节土地二级交易市场的供求，保持房地产市场供求的基本平衡。这种模式也普遍流行于英联邦国家以及前英国殖民地，比如中国香港的土地供给制度，特区政府是土地市场的最大供给者的地位为调节房地产的供给和防止房地产泡沫、经济衰退等起着积极的作用。
但从演变趋势来看，政府干预房地产市场政策存在一些共同的特点。即无论哪一种土地所有制下，通过城市规划和税收等控制土地供给和用途都成为政府调节房地产市场的重要手段。
公共住房制度
公共住房制度是政府对房地产市场进行干预最直接的手段，从各国的实践来看，公共住房制度都不是以盈利为目的，甚至需要财政的特殊补贴，公共住房实际上与社会保障体制和社会福利制度联系在一起。政府提供公共住房大致有两种方式：直接介入和通过社会团体、非赢利性组织等机构间接介入。
直接介入发达国家公共住房的供给数量都很庞大，这是政府为维护房地产市场的稳定，提高整个社会福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房体系。政府直接介入住房市场的供给能够有效地、直接地刺激和控制住房生产，在相对较短的时间里提供较多的住房，缓解供求矛盾，维护社会稳定。公共住房政策在市场经济发达国家主要是为低收入者提供住房，国家投资建设国有住宅，低租金出租给低收入家庭。二战后的英国、法国、德国、美国、瑞典、荷兰等国家兴建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房体系中的地位和数量的多少取决于该国或地区人口与土地的对比状况。英、美、澳大利亚以及欧洲国家等人均占有的土地面积较大，因此，政府对房地产市场大都采取宏观调控的办法，公共住房制度只作为社会保障的一部分存在。但在地少人多的国家和地区，比如新加坡、中国香港等地，住房的售价相对于居民的人均收入，远远高于同一水平下的其他国家。因此，除了制定政策平抑价格外，公共住房制度成了保障与提高居民生活、调节房地产价格的重要内容。
间接提供公共住房由于直接介入方式对政府财政压力很大，容易引发腐败、寻租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同时，发达国家也会通过社会团体、非盈利组织等为社会建造低租金或低价的住宅。这些非盈利房地产企业靠出售股份以获得启动资金，在此基础上再申请政府的低息或无息贷款，并可享受免税待遇，因此能以低于市场的价格出租所建住房，瑞典、荷兰、法国等多采用这一做法。瑞典政府通过给予非盈利公司、住房合作社等种种财政优惠，建造了战后国内总建房量2/3的住宅，这些非盈利企业至今仍是瑞典住房市场上的主要力量并使瑞典成为世界上解决住房问题最成功的国家之一。为保证公共住宅供应真正做到面向低收入阶层，大多数国家和地区都有明确的政策措施，制定入住公共住宅的条件，进行家庭收入水平登记，以及采取多种申请程序等，以保证低收入阶层的利益。
事实上，公共住房不仅仅具有干预房地产市场供求的经济意义，而且构成了整个国家和地区社会保障体制的一部分，是保持社会稳定的重要力量。以日本为例，日本的公营住宅是二战以后逐步建立与完善的，主要针对中低收入阶层。其建设与经营都由各级地方政府住宅局管理，实行政府定价，因此受到市场价格波动影响较小，其中公营住房的租金在房地产泡沫日趋膨胀的1983-1990年年均也只上涨了4.4%，而在1989和1990年则分别为5.3%和3.3%。这不仅在房地产泡沫时期有效地保护了中低收入阶层的利益，而且对房地产泡沫破灭以后日本社会经济的稳定也起着重要的作用。但是，实行公共住宅政策需要征用大量土地，拨巨额资金，对城市财政造成巨大压力，因而近年来配合“居者有其屋”的计划，大多数国家都对公共住房政策进行了调整，以鼓励私人建造和拥有住房，缩小公共住房的比例。
政府对房地产市场数量干预由直接提供公共住房逐渐转变为由非盈利机构等社会团体间接建造公共住房，并逐渐减少公共住房的数量，用优惠政策鼓励中低收入阶层购置房产。我国上世纪80年代初开始改革单一的房屋公有制度，经历了以租代售、住房商品化、住房分配货币化的历程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一个长期过程，应该借鉴发达国家的经验减少公共住房的数量，用优惠政策鼓励中低收入阶层购置房产。政府对房地产市场的价格调节
从经济学意义上看，对数量的调节带有较强的管制色彩，容易导致经济效率的损失，因此，在房地产市场上政府最常用的干预手段和办法就是通过补贴、税收等优惠方式对房地产价格进行调节。对价格调节的政府补贴和税收计划又可以
分为向房地产开发商提供的供给补贴政策和向住房需求者提供财政补贴两种。
向房地产开发商提供的供给补贴政策
政府通过向盈利性房地产企业提供补贴，用以建造租金价格适中的住房。二战后，为迅速建设新住宅，原西德政府向私营房地产商提供无息贷款，同时规定，向同意为低收入家庭建造或改建住房的私营开发企业提供低于市场利率的贷款，条件是必须降低租金。在一战以后，为解决复员士兵的住房问题，英国政府也对提供开发住宅的私人公司提供补贴，刺激供给，并在1919年推出了以地方政府为主的“兴建住宅补贴”。二战以后，瑞典政府提出了“低资金、低租金”的住房计划。与其他国家相比，美国的供给补贴形成了从联邦到地方政府的一整套完整体系。主要分为公共住房供应补贴和私有建房机构出租住房供应补贴。私有建房机构和地方政府建房机构向联邦政府住房和城市发展部申请，由其支付合理市价房租与低收入住户实际支付租金之间的差额。在住房供给相对短缺的时期，通过减免税、提供差价补贴、低息贷款等措施来刺激房地产开发商提供低价住房的积极性效果明显。1996年法国政府把出租住房建设增值税率从原来的20.6%降到了5.5%，从而使住房建设竣工量大幅增加。
向住房需求者提供财政补贴
除了对房地产开发商提供补贴外，政府对价格的影响还表现在对购房或租房者进行直接补贴，降低他们所承担的实际住房价格，对住房需求者补贴最常用的手段主要是免税减税和现金补贴。与对开发商的供给补贴相比，住房租金补贴有三个显著的特点：第一，避免了对住房市场的直接干预，不会给市场运行带来障碍，不会产生降低市场效率的副作用；第二，这种收入再分配的形式，可以使国民平等的住房权利得到较为公正的实现；第三，对不同收入者区别对待，更能体现倾斜政策，并能适当减少财政支出。从各国的房地产政策实践来看，二战后由于战争等原因使得住房短缺，在相当长的一段时间里，房地产市场上最主要的矛盾是供给不足。因此，为促进房地产业的发展，政府对房地产价格的调节主要是向房地产开发商提供优惠和补贴来刺激供给并降低价格。当住房的供给增加到了一定程度，住房租金补贴由于以上提到的几个特点就显得更加有吸引力，各发达市场经济国家也纷纷把补贴重点向购房者和租户转移。随着20世纪70年代房地产市场的主要矛盾由住房短缺变为贫困者的住房支出在其收入中比重过大，美国1968年的住房和城市发展法突出了对住房需求者提供补贴的思想，而1974年的住房与社区发展法中的租金援助第8条款更是取代了1968年住房法的补贴计划，把联邦住房援助从住房供应者转向需求者。
房补政策范文6
关键词:政府 市场 住房保障
前言
居住权是公民的的一项基本权利;住房既有商品属性，更具社会保障性质;从某种意义上讲它属于准公共产品。根据西方经济学的观点:公共产品的特有属性决定了其主体供应者应该是政府，它的提供必须有公共政策的干预;同时现实的住房市场并无直接动力为完善住房保障体系出力，导致占城镇人口绝大多数的中低收入群体被排斥在了住房市场之外。因此，不论是从住房的生存权意义、住房本身具有的商品和社会的双重属性、住房的准公共产品特性、住房市场在解决中低收入家庭住房问题上的种种缺陷抑或政府的职能都决定了作为一国经济宏观调控者和管理者的政府对于构建住房保障体系和制度负有不可推卸的责任。
一、住房制度改革以来政府行为评价
80年代末期我国开始实施住房分配制度改革，1998年开始停止实物分房、实行货币分配，但是由于片面强调市场在配置资源方面的高效率而出现了过度市场化的问题。过度市场化导致了政府职能在住房保障中的缺失，进而加剧了城镇居民住房的两极分化，绝大多数城镇中低收入居民难以通过市场自行解决住房问题。针对上述问题，此次研究通过问卷调查的方法选取南京市中低收入家庭为调查对象对政府住房政策的社会认知度进行了实地调研分析。
以下是在南京市进行的关于政府住房保障政策社会认知度的抽样调查(共计发放问卷332份，有效问卷318份)。针对居民对南京市现行住房保障标准的态度这一问题，318份有效问卷中仅有66人认为这一标准是合理的;只有不到三成的居民对南京市经济适用房和廉租房的质量表示信任;在318份问卷中仅有45人认为经济适用房和廉租房的申购程序是公正的。
上述的分析从微观主体的角度反映了政府住房保障制度的社会认知度、公众满意度等，从侧面反映了政府职能在住房保障中存在缺失。在现实生活中开着豪华跑车却住着经济适用房、真正需要政府资助的中低收入家庭却得不到政策温暖等这些现象已经屡见不鲜。这些存在的问题反映出政府在住房保障标准的制定、保障性住房建设的监管、保障性住房申购过程的监督等方面还存在着问题。
二、 住房保障中政府职能的国际借鉴
通过比对国外典型国家的住房保障政策不难看出即使是美国、英国、新加坡等这样的完全市场经济国家、土地私有制国家，政府对住房保障问题也不是袖手旁观的。英国是资本主义国家中住房问题产生最早，政府干预也最早的国家。早在19世纪80年代便开始实行针对城市居民的住房保障政策，因其法律体系构建完善、退出机制完善以及随国情变化而逐步调整的住房保障政策等使得英国成为解决中低收入家庭住房问题的成功典范。新加坡政府于1960年成立了直属国家发展部的法定机构--建屋发展局(HDB)，此后通过确立和强化政府在解决中低收入家庭住房问题的主导作用;组建专职部门;建立灵活有效的公积金保障制度;建立健全的法律法规和严厉的惩罚机制等措施，到2003年，有92. 3%的新加坡家庭拥有自己的住房，其中，85%的家庭住在政府公共住宅，人均居住面积达到23平米。美国一方面通过由中央政府出资、地方政府建造的公共住房来解决低收入家庭的住房问题，另一方面通过担保贷款等政策帮助中低收入者拥有自己的住房。同时配合金融、税收手段刺激开发商进入保障体系以及逐步完善的个人收入登记和信用记录制度来实现政府的住房保障责任。
三、 现阶段我国政府在住房保障中的行为选择
前文从多角度说明了政府在住房保障体系和制度构建中的主体责任，但这并不表明政府应该承担无限责任，政府在住房保障中应该扮演的角色是修正市场的不充分、市场在解决中低收入家庭住房问题上的低效率以及市场自发调节所产生的不公正后果。
(一) 政府提供住房保障模式的选择
从住房补贴数量和保障范围来看，住房保障主要有两种模式，即“选择性保障模式”和“福利性保障模式”(瑞典、丹麦等)。以我国目前的生产力发展水平、经济发展水平以及我国的基本国情来看，对于我国较为合适的住房保障模式还是“选择性保障模式”。
(二) 政府实施住房保障政策手段的选择
从国外发达国家和地区住房保障政策的历史沿革可以看出，住房保障政策的实施手段经历了从“砖头补贴”向“人头补贴”的转变。若采用“砖头补贴”，政府不得不付出巨大的监督成本;而若采用“人头补贴”，政府各项补贴的作用将直接到达需要补贴的家庭，而不会在住房建设阶段产生效益的流失或被供给者所占有，政府也因此减少了巨额监督成本的付出。因此，为了保证政府提供的优惠真正的到达需要这些优惠的居民手中，“人头补贴”是一种优于“砖头补贴”的实施手段。
我国山东省莱芜市于2006年8月开始对城市低收入家庭住房采取“货币直补”的方法，经过几年的实践，成为了国内住房保障实践的成功案例。莱芜市的主要做法可简单概括为“一保两补”，“一保”就是重点保障城市低收入家庭;“两补”则是指实施租赁住房补贴和购买住房补贴两项货币直补。具体就是用政府补贴的形式，直接补助到困难户，由他们从市场上自主购买、租赁住房，变“暗补”为“明补”、变“补砖头”为“补人头”。莱芜市的货币直补手段实现了群众、政府、市场的“三赢”。
所以，我国未来的住房保障政策的实施手段将遵从由“砖头补贴”向“人头补贴”转变的总趋势。
(三)政府对住房保障对象范围的选择
笔者运用福利经济学中衡量公平的手段--洛伦兹曲线来刻画政府在住房保障中的责任。把曲线和社会均衡线之间围成的面积看作是政府需要承担的住房责任的多少，则可看出:随着社会生产力的发展，收入水平的差异是会越来越小的，即贫富差距在长期来看是减小的，故政府的住房保障责任长期来看是减轻的也即意味着政府要保障的对象的范围是逐渐减少的。
建国初期，我国城市住房经历了严重短缺时期，后通过实施福利住房制度，由政府投资大量建房，住房紧张的问题得到一定程度的缓解。改革开放以来，随着城市化进程的加快，我国城市的住房问题再次变得突出。为了加快住房建设，解决广大居民的住房问题，我国1998年取消了福利分房制度，实行住房分配货币化改革，在住房制度中引入市场机制。从目前来看，我国的住房短缺问题总体上得到了缓解，人均住房面积和住房质量已得到了很大的提高。所以现阶段，我国政府应该选择城市低收入群体作为提供住房保障的主要对象，特别是将没有住房或居住条件达不到一定标准的城镇低收入家庭、就业时间较短且不稳定的年轻家庭、进入城市就业的外来人口(农民工群体)作为当前住房保障的重点，而其他群体的住房保障则可更多的交给市场去配置，这样一方面减轻了政府的财政负担，另一方面也使得住房保障的提供更富效率。
(四)政府提供保障性住房种类的选择
目前，我国提供的保障性住房主要是廉租房和经济适用房。廉租房主要提供给城市最低收入家庭，以解决他们的住房问题。而经济适用房则由于它的保障对象不明晰、土地采取划拨方式可能引起的寻租腐败现象、通常布局在城市郊区以及退出机制的不完善等问题为人们所诟病。国内学者近几年来对经济适用住房政策的去向研究主要形成了三种观点:第一种观点是聂梅生(2004)4等人从住房供应体系和住房需求层次的角度，论证了当前有必要保留经济适用住房，并认为每年新增经济适用住房的建设量与每年新增住房建设总量的比例保持在80%为宜;第二种观点是黄征学(2004)5等人在对不同住房补贴效应作比较的基础上，得出“补人头”比“补砖头”更优的结论，进而提出经济适用住房政策应该调整并逐步与廉租房政策并轨的观点。第三种观点是王诚庆(2003)6等人提出的经济适用住房建设已完历史使命，并应逐步让位于普通商品房市场。
而笔者认为，经济适用房应该在对其实施中存在的一些问题进行纠正和创新后继续存在。近几年来，已有国内城市在不改变现行经济适用住房政策的前提下，对其进行了一些创新。如山东省日照市将每年由省政府批复的经济适用房用地，由国土资源部门通过挂牌、招标、拍卖的方式供应土地市场，将土地出让所得净收益划归财政专户储存，作为经济适用房购房补贴费用，将补“砖头”改为补“人头”。居民们在拿到政府的住房补贴后可自行选择住房的区位，使得这项政策的执行更人性化。这样做一方面避免了原有经济适用房布局偏远、交通成本高的问题;另一方面也减轻了政府的财政负担，有利于推动这项政策的落实。
所以，我国的保障性住房的种类还应该沿着廉租房和经济适用住房这两条主线，只不过在政策的具体执行过程中应该加以创新和完善。
(五) 政府提供保障性住房区位的选择
从目前我国各地住房保障实践来看，大多数的保障性住房采用集中建设而且通常布局在城市的郊区。这样做一来可能造成治安上的问题，容易形成所谓的“贫民窟”;二来不利于这部分群体心理的正常发展;三来政府也面临着很大的财政压力。面对这些问题，江西省南昌市政府在建设廉租住房的时候，选择并不集中建设廉租小区，而是由“双困”家庭自寻房源，政府提供租金补贴，使廉租家庭可根据家长上班、子女上学等因素选择居住地。
所以，今后的保障性住房的区位选择自主权应该交给居民，让他们根据自身的需要以及偏好选择适合自己的住房区位，政府要做的是提供给这些居民住房补贴以及足够的区位选择空间。这样做一方面减轻了政府的财政负担，避免了花费大量的资金去兴建住房;另一方面使得居民真正感受到住房保障政策的利好。
(六) 中央政府和地方政府在住房保障中分工方式的选择
从发达国家和地区成功的住房保障实践可以看出，其住房保障政策的成功实施都是由中央政府和地方政府相互合作完成的结果。那么，中央政府和地方政府在住房保障体制中应该如何分工呢?对于这个问题，我们可以借鉴国际经验。例如在美国，联邦政府和地方政府均负有住房保障责任。联邦政府主要的角色侧重于制定土地规划、制定住房保障政策的总体目标和对低收入家庭发放住房补贴，如在纽约，联邦政府发放的住房补贴约占补贴总额的70%-80%;地方政府则侧重于建房，并出售或出租给低收入家庭。在英国，中央政府主要负责住房保障的目标和实施规划的制定，同时还要为公共住房的建设安排一部分预算;而地方政府主要是依靠中央政府的直接拨款进行公房的建设。
根据国际经验，在我国的住房保障体系的完善中，中央政府应该主要负责制定住房保障的总体目标和实施规划，同时，除市、县财政以外，中央财政和省政府财政应该为住房保障提供一部分资金;而市、县政府则主要负责制定适合于当地的住房保障政策的具体实施办法、划定保障对象的范围以及兴建保障性住房等。
结语
在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》当中，首次把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责。而在确立了政府在住房保障中的主体地位以后，政府还要从提供住房保障的模式、实施保障政策的手段、住房保障对象的范围、保障性住房的区位等问题出发，做出合理的选择，走出一条适合中国现阶段的生产力发展水平、居民生活住房水平的住房保障之路，使改革开放的成果惠及广大人民。
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