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一、资金监管的主体
我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。
商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为（例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用），这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。这种监管对象的重点是资质信用不高的开发商，对于资质信用良好的开发商自然没有监管的必要。因此，商品房预售资金的监管应该实行有限监管豁免的原则。笔者建议对于资质信用高的发展商，通过申请并经有关部门许可，可以实行监管豁免，这样可以大大降低监管成本和效率成本。
商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的金融商业机构参与。对此，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。
从法律责任因素上讲，一旦出现了监管者由于主观故意或者过失而发生监管不当行为，给购房者造成损失，监管机构是否承担相应的责任，承担多少责任？监管者对商品房预售资金如果监管不力，可能会使预售款被开发商挪用、欺诈套取资金；如果管得过死、管得过细造成效率不高，可能影响项目开发进度和房地产开发商的正常运营，无疑对房地产业的发展将造成一定的负面影响。因此，在赋予监管者监管职权的时候，除了明确监管者的监管职权范围和监管程序外，规定其相应的法律责任是相当必要的。笔者认为，如果因监管不当给购房者造成损失的，监管者及预售人应当承担连带赔偿责任。赋予商品房购买人由于对监管单位的信赖造成损失而请求监管者承担相应的民事赔偿责任的权利，一方面可以敦促监管者认真履行监管职责，另一方面也在一定程度上划定了商品房预售购房者的风险底线，有效地保护了购房者的期待的权利。同时我们可以借鉴香港的经验，监管者即工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行应该购买责任保险，以便在发生过错责任时作出赔偿。这样最大限度地防范了风险，保障了消费者的合法利益。对于预售资金监管主体的民事法律责任采用的过错责任原则，是缘于商品房预售资金监管的民事主体地位。
二、对资金监管主体地位的确认
商品房预售资金监管的目的是使预售资金真正地投入到在建的商品房工程建设之中，这一行为表面上看是商品房买卖双方交易行为的延续，但是实际上是政府行政权利渗透到经济生活中的表现。然而，考虑到现今我国行政权利过于庞大，适当弱化政府权利呼声高涨的形势下，将商品房预售资金的监管权交给工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行更有利于发挥市场主体的积极性，况且它们作为监管主体与政府监管相比较更具有优势。
由政府主管部门监管商品房预售资金，比较工程监理机构和商业银行，存在几方面不足。首先，政府监管专业知识不足，与后者比较政府缺乏相关的建筑工程和融资的专业知识。其次，政府权力过大干预过多容易产生权钱交易，孳生腐败，而且政府并没有监管的直接利益驱动，监管很可能流于形式。再次，预售资金监管既然有风险，就要有责任的承担。政府加入到商品房出卖人与买受人之间的商品交换过程中进行监管，如果监管不当，不论是积极的行为，还是消极的行为，给出卖人、买受人造成损失的，都应该无一例外地给予赔偿。但是我们应该看到政府的监管给当事人造成损害，政府承担的仅是国家赔偿责任。而在目前 司法实践中，由于各种原因，要获得国家完全、有效的赔偿难度比较大。同时国家赔偿在程序上也比较复杂，难以及时给予受害人及时的全面的赔偿。因此，监管的主体必须是具有特殊民事行为能力的民事主体，强调了它必须具有平等的身份以便进入市场，签订监管契约，必须有独立的财产承担相应的民事责任。与政府比较，由工程监理机构和商业银行作为预售资金的监管者更为合适。
从制度价值取向上看，商品房预售资金监管行为是在商品房预售法律关系中对消费者的弱势群体态势的补救。那么，笔者认为理应将资金监管者与消费者的关系定位为委托关系。购房者作为预售房款的源予人，没有任何其他主体比其更关心预售资金的运用。但是，由于购房者过于分散、组织难度大、缺乏专业技能、时间精力有限等原因，不适宜由其直接行使监管权。那么，这时候应该由购房者委托专门的机构代为监管。
三、仍需探讨的几个问题
前文虽然分析了商品房预售资金的监管主体的选定和其特殊的民事主体地位，然而对于监管权限的具体内容和监管程序仍需要进一步的研究探讨。
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关键词：商品房 资金 监管
近年来由于开发商自有资金不足，盲目追求扩大规模效应，将预售房款挪作其他项目使用，或者将已经预售的商品房进行再抵押后携款而逃，经常出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。商品房预售资金监管的无政府状态所带来的危害不容忽视，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，损害了购房者的利益，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。
商品房预售又称做期房买卖，是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人，买房人交付购房款或者定金，并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。商品房预售资金是指，购房人按照商品房预售合同约定支付定金、首付款、购房贷款以及其他形式全部购房款。商品房的预售可以用于解决建设资金的不足，活跃房地产市场，促进居民住宅消费，因此商品房预售发展成为我国几乎所有商品房项目采用的销售模式。
我国《房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《城市商品房预售管理办法》第十一条规定“开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。”第十四条规定“开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”以上法律条文规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义重大。
1.商品房预售资金监管的意义
1.1有利于完善商品房预售制度
商品房预售制度在我国房地产市场仍处于发育完善阶段，在资本金略显不足、房地产融资渠道较窄的条件下建立的。由于各地相关配套法规滞后和管理不到位，特别是缺乏对预售款使用的有效监督，导致购房者利益和公共利益受损，严重的甚至会危害社会稳定。加强对商品房预售资金监管也是对已实行多年的房地产预售制度的完善。
1.2有利于保障消费者权益
商品房预售资金是房地产开发企业的主要的融资渠道。房地产开发企业经常将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售等等，使消费者的合法权益得不到应有的保障。只有对项目工程建设的资金进行重点监管，才能保证预售资金能够优先用于工程建设，这样能够有效防止因开发商运用预售资金进行滚动开发而造成的工程烂尾、项目延期等情况，在很大程度上保障了购房人的合法权益。所以，只有建立完善的预售资金监管体系，严格控制开发商预售资金的支配，才能真正实现保护消费者的合法权益。
1.3有利于保护金融机构的资产的安全
各类金融机构房贷业务中最大风险的就是房地产开发项目贷款风险，一些房地产开发企业往往通过“假按揭”等个贷形式从金融机构套现，一旦房地产开发企业资金链断裂或超出他们所能控制的范围，开发商往往会携款潜逃。所以，建立商品房预售资金监管制度，是对金融机构信贷资产安全最有效的保证。
1.4有利于稳定房地产价格
对于市场上屡禁不止的“囤地惜售”和“捂盘惜售”现象，通过建立商品房资金监管制度将起到加强管制，控制开发节奏、资金流向及资金的流动性。该制度实施后开发商将无法再采取捂盘惜售手段抬高商品房价格。为回笼资金，房企或将提高销售进度，随之市场上的商品房供应量将会加大，对降低房价会起到一定的作用，有利于稳定房地产价格。从而完成房地产开发从量到速度的控制方向，保持房地产市场的稳定健康发展。
2.国内的预售资金监管模式
2.1香港的律师行监管制度
预售款只有在经过律师行同意的情况下，开发商才能动用帐户中的资金。
2.2银行监管模式和监理公司监管模式
重庆采用的就是监理单位与银行、开发商签订二方协议，明确规定资金监管范围、使用方式、监管费用、违约责任的模式。
2.3担保公司监管模式和银行监管模式
商品房预售款的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施。
2.4政府监管模式。这种模式是我国目前地方立法中应用最多的
但是，由政府主管部门监管商品房预售资金，和工程监理机构、商业银行比较，存在几方面不足。第一政府监管专业知识不足，与后者比较政府缺乏相关的建筑工程和融资的专业知识。第二、政府权力过大干预过多容易产生权钱交易，滋生腐败，监管很可能流于形式。第三，预售资金监管既然有风险，就要有责任的承担。政府加入到商品房出卖人与买受人之间的商品交换过程中进行监管，如果监管不当，不论是积极的行为，还是消极的行为，给出卖人、买受人造成损失的，都应无一例外地给予赔偿。但是我们应该看到政府的监管给当事人造成损害，政府承担的仅是国家赔偿责任。而在目前司法实践中，由于各种原因，要获得国家完全、有效的赔偿难度比较大。同时国家赔偿在程序上也比较复杂，难以及时给予受害人及时的全面的赔偿。因此，监管的主体必须是具有特殊民事行为能力的民事主体，它必须具有平等的身份以便进入市场，签订监管契约，必须有独立的财产承担相应的民事责任。与政府比较，由工程监理机构和商业银行作为预售资金的监管者更为合适。
3.预售资金监管采取的措施
加强房地产市场的诚信建设。市场经济是信用经济，诚实守信是维护市场秩序的基本保证。市场诚信的建设，一是通过建立信用评价体系，利用信用记录和公示系统，积累自己的守信记录，提升自己的诚信形象；二是鼓励房地产开发商不断探索符合诚信原则的开发经营模式，进一步树立“以诚为本”的职业道德观。
实行有限和有区别的监管策略。预售资金监管宽严度的把握，应根据当地的房地产市场环境和形势来定。如一味地从严，将影响当房地产市场的开发规模，加剧房地产供求矛盾。
首先，就实行有限监管的政策。一是采取预售项目保证金制度，即规定房地产开发商项目预售时，根据项目工程建设需要向监管部门交纳一定数额的保证金，预售房款在达到保证金数额之前予以封存。超过保证金数额的预售房款则划入开发商账户，由开发商自行支配。二是采取最低额限制，即根据预售项目工程建设的资金需要核定一个能确保项目工程完工至办理产权登记的最低限额，开发商收取的预售资金在达到这个限额之前不能自由支配和使用，只有超过最低额限制部分的资金才可自由对外支付。
其次，有限监管政策在全国也不能实行“一刀切”，还应根据不同的情况区别对待。一是对房地产市场主体诚信度不高的地区，监管可适度从紧；而房地产市场诚信环境较好的地区则可适当宽松。二是对房地产市场相对发达、融资渠道相对较多的地区采取偏紧的资金监管政策，以抑制这些地区开发规模的盲目扩张；而对于房地产市场相对落后，融资渠道单一的地区则宜采取相对宽松的资金监管政策，以鼓励这些地区提升房地产市场效率，促进房地产市场成长。三是对有一定实力、市场诚信度较高且又能够获得银行担保的优秀开发企业，可实行较宽松的资金监管政策，甚至有条件地免除监管，以最大限度地发挥这些企业对房地产市场的贡献。
4.完善我国商品房预售资金监管的立法构想的建议
第一，完善立法规定。国务院制定法规，建设部等部门制定监管流程，从预售资金的收存环节、拨付环节，出现问题环节的法律救济及各机构责任进行分析。第二，建立商品房预售资金第三方监管体系，这是最主要、最有效的监管方法。主要是监理公司监管制度、担保公司监管制度的建设。第三，建立商品房开发风险保险机制和强制保证金制度。第四，建立健全房地产开发市场阶梯准入及公示制度。
因此，在我国全面建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场稳定健康发展及房地产市场秩序来说势在必行。
参考文献：
[1]张泓铭、沈正超.中国商品房预售制度研究[M].上海社会科学院出版社，2006
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二、完善预售审批项目公示制度。批准已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的商品房项目预售时，应对土地抵押和在建工程抵押情况予以公示和告知。市住房保障和房产管理部门要在《商品房预售许可证》上注明土地使用权或在建工程抵押事项、预售资金监管人名称和监管资金账号等内容。
三、完善商品房预售合同内容。对商品房预售合同示范文本进行修改，房地产开发企业在与购房人签订商品房销售合同时，应当注明所售房产的抵押情况、约定抵押注销时限和预告登记条件及期限、预售资金监管人、监管账号等内容，并明确在房地产开发企业办理抵押注销登记后，由购房人办理所购房屋预告登记和所有权登记。
四、整合商品房预售管理资源。建立商品房预售管理网络系统，对市住房保障和房产管理部门、金融机构及房地产开发企业的相关业务进行一体化管理，将预售资金监管、在建工程抵押、商品房按揭、房地产抵押以及抵押权注销等业务全部纳入平台统一管理，实现市住房保障和房产管理部门、金融机构及房地产开发企业之间商品房销售、抵押、按揭业务的无缝对接，达到房地产抵押贷款信息资源的对称、共享和有效利用，进一步增强预售资金的安全性，为房地产销售市场提供一个公平、公正、公开的高效运行平台。
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关键词：调整期；预售；风险防控；监管
1 企业经营风险进一步加大
我国的房地产市场是在市场机制发育不成熟的背景上发展起来的，房地产开发投资额大，回收期长，开发企业从来就承担着较高的经营风险。上一轮经济增长中，房地产行业高热发展导致一级市场竞争异常激烈，部分企业追求规模的迅速膨胀，对预售资金进行内部不规范转移。资金链逐渐绷紧，这种资金超速运转的扩张模式是在销售增长预期中形成的，其运行明显需要预期增长实现的支持。然而，当前我国经济随世界经济进入了调整期，房地产市场买卖博弈仍在相持阶段，小幅回暖不能缓解存量房的重压，开发企业业绩持续下滑，交易量的下降对开发企业回笼资金造成显著影响，销售资金回笼不力和股市的低迷导致房地产行业整体资金状况恶化，同时存货占比上升，货币资金占比下降。反映了短期资金安全性的降低和企业经营风险的加大。
2 群众消费风险进一步加大
在商品房预售中，真正的标的物尚未形成，购买方取得的只是房地产开发商的一纸承诺，在购房人交付了所有房价款而房屋交付使用之前，开发商仍然保留着对交易物的所有权。消费者只享受债权，这就意味着商品房预售作为融资的一种手段同时起着转移风险的作用。在目前不容乐观的经济背景下，经营压力往往导致道德风险的产生，与经济上行期相比，经济调整期更容易形成恶意的欺诈。这使得购房群众承受更多的风险。由于交易方式、交付期限以及标的物本身的特殊性，在信息披露不足的情况下，消费者是否能最终得到合格的产品还是一个未知数，交易双方信息严重不对称，消费者几乎无法了解到诸如经营状况、资金实力等信息，当企业难以应对经营压力，最低成本的手段就是将不断增大的风险转嫁到购房人。
另外，从经济学角度讲，交易的时间长短与所承担的风险成正比，由于资金回笼压力加大，当前开发企业大多选择将预售节点在规定范围内尽量前置，同样由于资金回笼速度影响，开发企业“僧多粥少”使得建设速度减缓，预售履约时间延长，这在一定程度上也提高了预购人的消费风险。
3 房地产金融风险进一步加大
我国房地产开发长期以来形成了高负债经营的模式，房地产开发企业自有资产较少，项目开发资金严重依赖银行贷款，企业资产负债率高，一些企业甚至“空手套白狼”用银行的钱赚钱。赚了是自己的，亏了是银行的。另外，开发企业大多采用的是阶段性滚动开发的模式，上一阶段回收的资金马上用于下一阶段的建设，况且资金在不同项目间相互挪用，这种模式对销售资金回笼的要求较高，在经济上行期，这种模式房价不断上涨中“成功”演绎。然而，现阶段我国经济进入了调整期，房地产交易量和交易价格都有所回落，一旦销售情况达不到预期，很有可能造成资金周转不灵或经营困难、严重亏损甚至资金链断裂。当借款人不愿或者无力偿还贷款，就产生了房地产金融信用风险，此时，即便银行通过处置抵押物从中求偿，也会可能受市场低迷影响，产生抵押物价值减损及抵押物变现困难。当银行因贷款回收困难现金量减少影响存款提款需求则产生了继发的流动性危险。
4 行业风险引发社会风险
个别企业的违规行为及极端表现可能引发百姓对行业的不信任，使民众的消费信心遭受打击，从而使改善和投资型需求进一步扩大观望态势，自住型需求释放减速，加重房地产行业的低迷。开发项目一旦无法维计，发生烂尾，必定会有部分群众利益受损，人民生活受到严重影响，成为行业和社会的不和谐因素。
以上，我们探讨了当前我国房地产预售所面临的风险。针对较为低迷且处于高风险环境的房地产市场。国家及各地方政府先后采取了积极措施以维护房地产市场健康发展。解读这些政策措施，结合市场实际，笔者认为当前防范房地产预售市场风险需要从以下几个方面人手：
(1)支持、引导房地产开发企业积极应对市场变化，缓解资金链紧张。
国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)指出要支持房地产开发企业积极应对市场变化。持续的房地产市场低迷告诉我们，楼市只涨不跌的神话已经不复存在，房地产市场必将回归理性。同时，我们也应看到，我国政府改善人民居住条件的决心没有变，从长期来看，不动产本身的固定性和土地稀缺性特征使得房地产市场仍然呈长期向好的趋势，如何在经济调整期调整经营策略平稳渡过难关是企业新时期的新课题，也是政府在宏观调控外的引导职责。
值得注意的是，在全国大部分城市市场一片滞销的环境下，2009年初，华南地区的广州和深圳，不仅成交量同比有较大幅度的增长，其各项指数环比亦小幅回升，万科、中海、金地和保利等品牌开发企业，在市场低迷的情况下，凭借更加符合市场需求的项目、更合理的定价、更多样化的营销手段和更强大的品牌影响力，销售面积和销售额实现较大幅度的同比增长。春节后，北京、天津等地分别由房地产业协会、房地产商会等机构发起了数十家开发企业的联合促销活动，实践这证明收到了一定效果。这在一定程度上说明了，开发企业通过提高产品质量、合理价格出售、适当缩小利益空间以加速资金回笼是切实可行的。与国际房地产市场业平均8％的利润率比较，我国的房地产行业属于高利润行业，房价仍然高于普通购房者的承受能力，地方政府在促进市场健康发展的同时，要警惕变成房价的“托市”工具，要引导房地产开发企业根据市场变化和需求，主动采取措施。消化存量建设。同时，开发企业也应结合自身实际情况，制定合理的方案，开源节流，比如加强对建筑工程的预算、核算，优化流程减少管理营销费用支出，调整推广手段有效传递信息以赢得市场信任，寻找利润和资金回笼的平衡点，减轻资金链条的压力。
(2)强化地方政府的职责，加强市场监管。
在这次大规模的经济调整中，在世界房地产行业全面窘境下，我们国家及地方各级政府采取了一系列积极迅速的措施。在宏观经济方面，2008年连续5次调低贷款利率和存款准备金率，同时鼓励各大银行适当在房地产行业给与优惠和政策倾斜，这在一定程度上缓解了房地产开发企业的资金困难，刺激了居民消费。然而，我们必须看到，政策上的“松绑”在一定意义上意味着风险的进一步增加，如果相应的监管跟不上，必然导致不良后果，如同饮鸩止渴。
我国《城市商品房预售管理办法》规定“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。”比较而言，预售许可证审批属行政许可行为，相对较为成熟，而我国对新建商品房预售资金的监管则较为薄弱。从我国十余年的预售实践可以看出，房地产预售风险主要来自于预售资金的不规范使用甚至恶意抽逃和转移。虽然，早在1996年，我国广东省就已经开始了预售资金监管的尝试，近年来包括广州、济南、南京、天津等城市在内的若干城市也先后制定了商品房预售资金监管政策，然而商品房预售制度隐含的融资安排性质和资金监管可能与市场效率产生的矛盾，使得我国预售资金监管的执行效率不高，大多数城市的预售资金监管仍然没有全面实施，已经出台政策的城市在执行水平上参差不齐，甚至有些城市的监管政策有形无实，“放水”现象严重。国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》指出，要“强化地方人民政府稳定房地产市场的职责，加强房地产市场监测，加强监督检查。”笔者认为，当前全面实施新建商品房预售资金监管已经迫在眉睫，而政府对于预售资金监管的全面推开责无旁贷。
首先。应尽早出台国家层面的预售资金监管政策，以对各地商品房预售资金监管工作起到统一的指导作用。在统一上位法的基础上允许各地方城市因地制宜，根据各地市场特点采取行之有效的具体方案，切实加强对商品房预售资金的监管。
其次，在微观层面上，应把握好政策的“宽严度”，在做好预售风险的防控的同时兼顾市场效率。预售资金监管宽严程度的把握，重点要看所面f临的市场环境和形势，充分把握政策适度，既要保障购房群众利益，也要让企业合理经营和运作需求得到及时满足，在安全的前提下用足资金，提高资金使用效率，保持资金的合理流动性。在目前较为严峻的经济形势下，成交量低迷，企业资金链条紧绷，过度监管可能造成增力，容易将企业“管死”，在当前形势下，显然“全程全额”监管方式是不适合的。
目前，我国各省市规定的商品房预售节点条件不尽相同，但都在工程基础完工、工程部位达到正负零之后，此时购买土地相关费用、勘察设计相关费用及部分法定收费已经缴纳完毕，也就是说，工程项目达到预售条件后，后续建设资金主要包括项目总承包工程款及区内主要配套工程费用。经测算，后续主要建设资金约占商品房销售价款的30％～45％，这部分资金正是开发项目能否顺利完工并交付消费者使用的命脉，恰当的监管比例也正是资金安全与市场效率的平衡点。笔者认为，对于全额进账的预售资金-在留足后续重点建设资金的基础上，应允许企业预提部分比例用于偿还在建工程抵押贷款、缴纳税费、支付管理营销费等项目相关费用，支付后仍有剩余的可以用于其他经营用途，如此既保障了交易资金安全和消费者利益，同时避免了对房地产市场效率的过渡冲击。另外，重点监管资金以外的部分预售资金的支付使用有两种可供选择的方法。一是当预售资金累计进账额满足重点后续建设资金时，允许企业可以提取重点后续建设资金之外的费用。二是测算一定的重点资金监管比例，当每一套房款进账时自动扣划，余款可以有开发企业自由支配，同样出于安全和效率的考虑，笔者倾向于第二种。需特别提起注意的是，笔者建议除重点后续资金外，预提资金应优先用于缴纳法定税费及偿还在建工程抵押贷款。以保证税收安全及金融稳定，管理部门应对此有所监督。
5 鼓励融资创新，支持企业合理筹集资金
目前，世界房地产的主流是直接融资模式，而现阶段，我国房地产企业融资手段则相对单一，融资的主要要手段主要靠银行借贷和预收的定金或购房款，这在一定程度上使得项目资金运转过度依赖于销售预期的实现。现阶段应引导企业逐步减小资金运营对于预售回款和银行信贷的依赖，发展各种方式的房地产融资渠道，鼓励多元化融资，比如发行企业债券，鼓励房地产信托，成立产业基金，鼓励合作开发等，特别应扩大权益性融资比例，政府适当给与政策倾斜，以此降低行业整体债务依存度。另外，政府引导建立和完善房地产金融二级市场，开发金融衍生产品，增加资产流动性，也能达到分散风险的目的。
金融危机也罢，经济危机也罢，都是经济运行过程中的自我调整和修复。我们应当在这场调整中抓住机会，重新审视预售制度，在风险防范过程中冲破积弊。着力完善其暴露的不足，在危机中求变，在发展中完善才是制度发展的决胜之路。
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为贯彻落实《国务院办公厅促进房地产市场平稳健康发展的通知》（〔〕4号）、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房〔〕53号）和《省人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控防止房价过快上涨的通知》（鄂政办发〔〕107号）以及《市人民政府关于规划发展我市房地产业的通知》（政发〔〕4号）等精神，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《房地产开发企业资质管理规定》等有关法律法规的规定，为了规范我市房地产市场秩序，进一步加强房地产市场的监管，切实维护群众利益和保持社会稳定，促进我市房地产市场又好又快发展。现将有关事项通知如下：
一、规范房地产开发项目立项审批，加强开发建设管理
1、加强房地产开发项目管理（1）房地产开发建设必须按照统一规划、成片开发、长期建设（中心城区每期一般不低于1万平米，但符合控制性详细规划的，临街项目符合街景规划的除外）的原则，由市国土、规划、房产部门按照城市规划和年度项目开发计划，拟定《房地产开发项目建设条件意见书》。（2）开发项目土地必须实行招拍挂供地。土地出让年限应为国家规定的最高年限。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须依法及时收回土地使用权。（3）房地产开发企业必须具备房地产开发资质，并在核定的资质范围内从事房地产开发经营活动，严禁无资质开发和借用挂靠资质开发。将资质的升级和资质年检与企业的经营状况结合起来，对不服从管理有违法违规行为的企业，资质主管部门依法予以降低资质等级和注销资质证书。（4）房地产开发立项须符合下列条件：①开发企业资质证书；②企业法人营业执照；③国有土地使用权证（土地成交确认书）；④规划图、平面图、户型图；⑤施工图设计批准书；⑥前期物业管理服务合同；⑦白蚁防治合同。开发企业须持有房产主管部门出具的《项目确认通知单》才能到招投标管理部门办理建筑工程的招投标。
2、严厉打击各类违法违规开发项目。坚决打击和杜绝未经审批立项批准进行房地产开发行为。在严格控制个人建房规划审批工作的同时，对违规小规模开发和超范围从事房地产开发经营行为的必须依法从严查处，严厉打击房地产项目无资质或假冒资质开发及假冒集资建房之名进行房地产开发的行为。
3、严格按规划条件进行建设。房地产开发企业必须在规划核定的容积率、建筑密度和绿化率等指标及相应的总建筑面积以内实行开发建设；分期开发的项目，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积的总和，不得突破原规划设计条件和建设用地规划许可证的规定。规划部门要严格按土地出让规划条件和有关规定科学规划审批，不得随意变更规划条件。
4、建立网上公示制度。充分利用网络信息手段，将各类房地产开发企业和中介服务机构及相关人员的基本信息、经营业绩，经营中违法违规及受到处罚等情况记录在《房地产开发项目手册》和企业、个人信用档案中，并向社会公示，接受社会监督。
二、规范商品房预售管理，建立新建商品房价格备案制度
1、规范商品房预售许可。商品房销售应遵守国家有关法律法规，严格执行《商品房预售许可证》制度，在未取得《商品房预售许可证》前不得任何销售信息，严禁以“认筹”、“内部认购”等形式变相无证销售，开发商不得向购房者收取“诚意金”、“认购金”等任何含有预订款性质的费用。申报预售时，房屋形象进度一般应达到规划建筑面积的三分之二；有抵押情况的应超过三分之二，并且需要抵押权人出具同意销售的书面意见；商品房预售许可的审批，需报经分管市长同意。
2、规范公开内容。在取得预售许可证后，房地产开发企业应将批准预售的套数进行公开销售，在售楼部张贴公布已批准销售套数信息详情，禁止捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等扰乱房地产市场秩序的行为。预售商品房时，预售人应当以书面的方式向预购人明示项目开发进度和竣工交付使用时间，商品房的结构、类型、户型、装修标准、公共和公用建筑面积的分摊办法，预售商品房的付款办法，商品房预售款的专用账户等情况，不得不实的销售进度信息误导消费者。
3、规范合同文本。房地产交易合同必须采用统一制定的规范性文本，合同内容不得任意删减，商品房买卖合同一经网上签约，开发企业必须在规定的期限内到房地产管理部门备案登记。房屋交付使用后，开发企业必须协助购房人按法律法规办理房屋所有权登记，并及时向购房户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》确保购房人的合法权益。
4、规范商品房住房价格。严格执行商品房销售明码标价，公开标示商品房价格及相关收费，防止大起大落，禁止部分房地产开发企业频繁调价、搭车涨价、价外乱收费、不执行明码标价和“一价清”等不规范价格的行为。在遵循市场供求规律，坚持主要由企业制定商品房价格的原则下，对开发企业自主制订的新建商品房预（销）售价格进行备案，并实行网上公示，开发企业在向市房管部门领取商品房预（销）售许可证之前必须将普通商品房价格向价格主管部门报备，并提供开发销售楼盘类型、面积、主要定价依据等资料，开发企业销售价格要与备案价格和对外公布价格保持一致，开发企业销售过程中需要上调价格的，必须提前一周重新报备，并说明提价的主要理由。不经报备任意提价的，价格主管部门依据价格法律法规的规定实施处罚。
三、规范项目资本金制度，加强房地产开发项目预售款资金的监管
1、实行项目资本金管理。项目资本金制度是指房地产开发项目工程建设总投资中，由房地产开发企业按规定专户储存，专项用于房地产开发项目的货币资金，项目资本金占项目工程建设总投资的比例不得低于35%。项目资本金只用于本房地产开发项目建设，不得挪用和抽回。
2、加强商品房预售款监管。商品房预售款是指预购人依照合同的约定，预先支付给预售人，在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项，房地产开发企业可以按规定的资金用途和工程进度申请使用资金，在操作上坚持“专款专户、专款专存、专款专用”。房地产开发企业使用商品房预售款时，应提交下列文件资料备案：①商品房预售款使用申请表；②预售人与承建商签订的施工合同；③建筑施工监理单位出具的施工进度证明。要积极利用和依托商品房预售合同网上备案系统做好预售款监管工作的衔接，对预售资金从办理商品房销售许可证开始至完成初始登记终止，实行全程网络化实时监管，商品房预售款必须用于预售项目的建设和投资，不得挪作他用。
3、市房产管理局负责全市商品房项目资本金的监控和预售资金的监管。预售资金由商品房开发企业存入市房产管理局指定帐户，并由市房产管理局根据商品房建设进度审核拨付。在开发项目综合验收前，预售款应预留总额的10%（最高额不超过500万元），作为开发企业信用保证金；在综合验收合格后方可拨付。
四、规范住宅专项维修资金的管理，维护所有者的合法权益
为加强全市住宅共用部位共用设施设备维修资金的管理，维护房屋产权人和使用人的共同利益，凡商品住房和公用住房出售后都必须按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%建立住宅共用部位共用设施设备维修资金。维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。应足额缴存，不得减免。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。维修资金应当在指定的银行开设维修资金专户，由房产行政主管部门代管，做到专项存储，专款专用。维修资金自存入维修资金专户之日起按规定计息。维修资金利息净收益应转作维修资金。房产行政主管部门在代管维修资金中的工作和业务费用，由房产行政主管部门编报预算，经财政部门审核后，从维修资金利息净收益中核定。房产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修资金的管理与使用。维修资金使用时，成立了业主委员会的，由业主委员会同意并经选定的物业管理企业提出计划；未成立业主委员会的，由相关业主提出使用建议。维修计划经房产行政主管部门审批，报财政部门审核并通知银行划拨资金。住宅专项维修资金的使用遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，并依法接受审计部门的审计和接受业主委员会的检查与监督。
五、规范物业管理行为，着力完善物业监管机制
1、加强物业企业管理。从事物业管理的企业必须具备企业法人资格和资质证书，严格物业管理企业资质核定工作，进一步整顿规范物业管理市场。物业管理企业在接受开发企业委托从事前期物业管理时，要在委托合同中分清双方各自的权利和义务，要通过签订物业管理委托合同的形式约定与业主（业主委员会）各自的权利和义务，认真履行合同。
2、认真做好建设与管理的衔接工作。完善物业管理前期介入和承接验收制度，在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确交付使用后的质量、责任及双方的权利义务，切实做好建设和管理的衔接，不出管理上的空白。
3、坚持市场化方向。认真贯彻《物业管理条例》，坚持物业管理的市场化方向，鼓励公平竞争，加快业主委员会的组建步伐，引导和监督各方履行物业服务合同。当小区业主（房屋使用人）的入住率达到50%以上、公用住宅出售建筑面积达30%以上或者首位业主入住达2年以上的，开发企业或者物业管理企业要积极配合经综合验收交付使用的住宅小区召开业主大会，主动征求业主的有关意见和建议。当成立业主委员会的条件基本具备后，由业主委员会筹备小组代为起草业主委员会的章程，报送物业管理行政主管部门。
预售资金监管范文6
1 国家为进一步加强商品房预售管理，先后出台了一系列的法律法规及相关政策。
商品房预售制度，是我国房地产业最基本、最重要的制度之一。为规范商品房预售行为，保障交易双方当事人的合法权益，先后出台了一系列的法律法规及相关政策。
1.1 《中华人民共和国城市房地产管理法》中的规定：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第四十五条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
1.2 《城市商品房预售管理办法》中的规定：
《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
《城市商品房预售管理办法》第九条规定：商品房预售，开发企业应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
1.3 建房[2010]53号《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中的规定：
该通知第一条规定：加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。
1.4 国发〔2010〕10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即《新国十条》中的规定：
该通知第九条规定：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
2 从商品房预售的各个环节着手，进一步加强管理。
2.1 进一步建立健全规范商品房预售的法律法规，尤其是对开发企业非法预售行为的处罚方面的法律法规。
对于不符合预售条件，没有取得《商品房预售许可证》而非法预售的行为，目前缺乏强有力的法律法规的支持。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十七条规定：违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。
但此条没有明确核定什么是违法所得以及罚款的处罚额度。
《城市商品房预售管理办法》第十三条规定：开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。
此条同样没有明确核定什么是违法所得，对已收取的预付款1%以下的罚款的规定较笼统，可操作性不强。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
此条同样没有明确核定什么是违法所得，对已收取的预付款1%以下的罚款的规定较笼统，可操作性不强。
2.2 严格商品房预售条件的审核。
2.2.1 要严格商品房预售条件的审核，除检查是否持有土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证外，要现场勘察，对施工进度及投入开发建设资金进行审核。另外，还要审核工程项目是否严格按规划部门所批进行施工，对违反规划的行为，同样要加大处罚力度。
2.2.2 目前，在很多城市，项目工程还没冒出地面，就已经开始卖房，甚至有些项目“四证”不全，都敢收钱。因此，针对这种情况，住房城乡建设部门要对非法预售行为进行定期的清理整顿，最大程度地规避开发企业卷款潜逃，维护交易公平，保障社会稳定。
2.3 核发《商品房预售许可证》后，对开发企业预售行为实施动态监管。
2.3.1 加强对商品房预售款的监管。
完善商品房预售资金监管制度。商品房预售资金要全部纳入监管账户，由专门的监管机构负责监管，以确保预售资金用于商品住房项目工程建设。对于个别开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由住房城乡建设部门责令限期纠正，并给予大力度的处罚，切实维护购房者的合法权益。
2.3.2 加强对商品房预售合同的监管。
应严格商品房预售合同的登记备案。各开发企业应在规定时间内，持商品房预售合同到住房城乡建设部门办理登记备案手续。各开发企业不得擅自更改购房者姓名，住房城乡建设部门要严格预售商品房的退房管理，预防变相的倒房现象，维护商品房市场的正常交易秩序。
