摘要：新会计准则在计量公允价值上发生较大变化，影响到会计核算工作的开展。基于此，本文首先分析了新会计准则对于会计核算的影响，其次分析了会计核算面临的难题，最后提出了完善会计核算的建议，需要企业多个部门进行协调，充分发挥出会计核算的价值。
关键词：新会计准则；房地产开发企业；会计核算
引言
房地产企业在我国经济体系中有着重要地位，关系到国家经济进步和人们居住水平的提高。房地产项目由于投资量巨大，回收期远长于其他行业，房地产企业中会计核算工作复杂，难度高，更考验会计人员的专业性。在新会计准则实施后，会计人员需要更加灵活使用合适的核算方法，不断提高专业素养，适应新准则带来的变化，让企业能够适应会计准则，合理利用会计信息，推动企业的发展。
一、新会计准则对房地产开发企业核算的影响
（一）财务指标
新准则对于房地产企业核算中财务指标产生直接影响，体现在房地产企业营运、盈利。在盈利能力上，主要体现在净资产收益、毛利率以及每股收益等指标上。在新准则下营业成本和收入减少，提高了毛利率；净资产收益率是营业净利润和权益比值，当所有者权益明显增高时，净资产收益率显著降低；每股收益是股东合并净利润和普通股比值，在新准则实施后，净利润减少，造成每股收益降低。盈利能力总体水平降低。存货周转率作为成本和存货的比值，在新准则实施后，受到收入和重新分类影响，存货减少，营业成本减少，造成存货周转率降低。在新收入准则实施后，企业营运能力有适度降低，但并未出现显著改变。
（二）利润表
在原本的收入准则中，房地产企业确认收入时间是根据风险报酬转移判断的，按照完工百分比法确认建造合同和劳务合同。在新收入准则下，集团通过转移控制权判断确认收入的时间。由于房地产项目在企业营业收入中的占比较高，收入确认作为关键核算事项。在原本收入准则中，满足下述条件即确认收入：（1（签署买卖合同。（2（获得买方首期款确认剩余付款安排。（3（达到买卖合同交付条件。新收入准则中，满足下述条件即确认收入：（1（签署买卖合同。（2（收到首期款，确认余下房款安排。（3（房屋被客户接受或按照合同被客户接受。根据新准则，当房屋被客户接受或者合同规定被客户接受，即可确认收入。收入和企业成本关系密切，一旦收入减少，表示成本也相对减少。在新收入准则下，销售费用佣金支出，可以认定为合同取得成本，在确认收入后摊销。
（三）资产负债表
根据新会计准则，资产负债表需要企业填报合同负债以及合同资产等项目。合同资产是企业向客户转让商品收取对价权利，该权利取决于时间因素。合同负债是指企业应收或已收对价向客户转让房屋。合同负债以及合同资产按照净合同地位衡量。对于企业而言，经过计量对比合同义务以及权利，若净合同地位仍然存在剩余义务，认同合同负债，若净合同地位有剩余权利，认定为合同资产。房地产企业合同负债包括和客户签订的销售合同预收款，签订合同时收取，金额为20%~100%对价，在企业履行义务后确认合同收入[1]。新准则新提出了合同负债以及合同资产两个会计科目，在年末负债表中认定为合同资产项目，将前一年度负债表中列为未结算已完工资产项目，将合同负债项目列为负债表中预收款项。根据新准则要求，将符合预收款项和存货重新分类，将未结算已完工项目列为合同资产，将预收款项重分类列为流动负债和合同负债。根据新准则规定，签订商品房合同支付给机构的佣金，纳入销售对价，可以认定为合同取得成本。新会计准则实施后必然影响其税务的处理，增加负债税额以及应交税款等，从而影响到利润的分配。
（四）财务报告质量
对于财务报告质量的影响，分为两个部分。一方面，提高了财务报表可靠性，新准则要求统一确认收入，解决了评估准则边界和新旧准则划分的难题，将控制权转移作为判断确认收入的标准，在某一时间客户获得房屋控制权，这一时间点确认收入。新准则的实施提高了会计信息透明度，在负债表中列举了合同负债以及合同资产，在报表中披露项目变动和分类信息。另一方面，新准则更需要会计人员的专业判断，确认收入取决于估计履约和合同结果，如果实际收入和成本较估计数值高或低，影响确认收入和利润，从而影响会计信息质量。
二、房地产开发企业应用新会计准则的难点
（一）核算内容复杂
由于房地产开发企业需要核算的内容较多，容易产生核算风险。第一，在成本核算上，由于房地产项目成本费用构成复杂，具有较多变化因素，不确定性较大，考虑到建设项目的特殊性，不同建设项目成本核算内容也存在较大差异。房地产开发企业成本项目包含前期施工费、拆迁补偿、基础设施费、土地征用费、配套设施费以及间接费用等，成本核算费用繁多，造成成本核算工作复杂。房地产企业投资量巨大，包含大量税费，可能会产生其他意外费用，都需要会计人员充分考虑。在确定成本核算费用项目时，需要充分考虑到施工地点、施工结构、层高、装修以及施工队伍等多项因素，充分考虑到项目的特殊情况确定成本核算的详细内容。由于成本核算内容复杂，会计人员按照核算对象分类核算，可以进行明细核算。间接费用是指开发过程中产生的间接费用，容易出现重复核算的问题，增加成本支出[2]。第二，在收入核算上，主要包括出租租金收入、转让土地总收入、房屋销售额、配套设施销售额等收入项目。其中房屋销售额作为主要收入，要进行确认收入和转结的核算。房地产企业价值高，经营风险高，在销售上存在一定特殊性。房屋分为现售和预售，结算方式分为一次性全款、按揭付款以及分期付款。由于销售方式、结算方式的差异，造成核算收入上较为复杂。
（二）费用核算不规范
房地产企业核算费用不规范问题也较为常见，如对应交税款的核算，企业多使用按揭贷款方式进行房屋销售，在核算上按照合同价款确定业务收入。根据首付款实际收入时间确认收入，在余款完成按揭贷款后再次确认[3]。假设销售商品房10套，销售额为1500万元，按照规定增值税9%，收到客户定金50万元，银行抵押金为销售额5%，付款为总金额30%。房屋开发成本为850万元。因此会计核算如下：收取定金借款项：50万银行存款，贷款项：预收账款50万元；收首付款，借款项：银行存款440.5万元，预收账款为50万元；贷款项：业务收入450万元，销项税额：40.5万元；收到按揭贷款时，借款项：银行存款1069.5万元，抵押金75万元，贷款项：商品房1050万元，销项税额94.5万元；销售成本，借款项：业务成本850万元，商品房850万元；收到风险抵押金，借款项：银行存款75万元，贷款项：按揭抵押金75万元。在招投标环节中，需要投入大量资金，从借贷到还贷需要很长一段时间，资本回收期延长，筹资借助了债务资本。执行新会计准则后，借款费用资本范围增加，核算借款费用不规范的问题经常出现。需要进行专门借款还是一般借款的分析，两种项目的会计处理和计算利息方式不同。
（三）信息披露不足
在房地产项目中企业面临的风险较多，需要提高对信息披露要求，了解全方位披露风险。目前房地产企业只在抵押贷款担保上提高对信息风险披露，工程整体质量存在很多问题。
三、新会计准则下房地产开发企业核算的建议
（一）政府部门完善具体条款
政府部门在新会计准则基础上，还需要在政策文件制定上给予指导，为房地产行业会计核算提供标准。可以制定确认收入的认定标准，给出确认收入的具体情况。针对摊销合同成本，对合同成本摊销和确认收入保持一致进度，进行合理规范，明确需要披露哪些信息证明摊销的规范性。政府部门要从数字技术和信息披露层面，根据会计信息披露在房地产市场产生的连锁反应，进行信息披露的干扰，维护房地产行业的健康环境。在政策文件上予以完善，推动准则制定的科学性和完善性，更有利于新会计准则的实施，提高房地产市场的发展速度。
（二）经营管理进行适应性调整
为支持会计核算的开展，需要房地产企业在经营管理上做出适应性调整，根据新准则的应用进行对应转变，企业需要加强合同管控，加强部门之间的联动，提高财务人员职业素质。在合同制定上，财务会计人员并不参与合同制定，但新会计准则实施后收入准则建立在合同基础上，收入确认法首先要求识别合同。制定合同需要充分考虑财务人员意见，参与合同制定，协商完善合同细节，才能保证收入准则的实施[4]。收入准则是对交易价格、合同成本以及履约义务进行规定，对于财务人员专业能力提出更高要求。因此需要在完工时间、施工进度等详细细节上，财务人员和其他部门充分沟通，在完善财务管理的同时，能够为会计核算提供便捷条件。如在核算应收账款上，企业签订合同中对确认收入时间进行规定，企业在核算应收账款时需要对客户偿还能力进行评估，确保对方可以支付应收账款，进行早期规划准备。在管理上可以通过设置独立运行的应收账款部门，从最初制定决策到分析控制，都具备完善的监管，可以保证应收账款风险得到有效控制。
（三）改进会计工作模式
为应对新会计准则对于房地产企业的影响，充分体现出公允价值，房地产企业需要积极改进工作方式，提高会计信息的透明度。因此在会计工作模式上进行改进，首先需要重视对房地产项目性质的分析，分析其投资属性，以此指导会计工作的完成。会计人员要依据行业信息分析项目的成本以及收入，作为帮助领导管理层决策的依据，保证成本和收入匹配，能够规避盲目投资带来的风险。其次由于政府机构参照企业统计数据，对新会计准则下计提标准的规定较为模糊，可能造成计量公允价值存在漏洞，不利于企业盈余管理。因此需要会计人员保持严谨态度，重点展开计提、计算所得税等工作，尽量将企业财务数据波动降到最少。新会计准则针对房地产性质分类以及计量模式做出调整，企业会计核算也拥有了更多选择的空间。房地产企业的会计核算工作需要和经营管理进行协调，选择更高效的会计计量模式，保证企业盈利水平。在会计工作不成熟时，不能盲目采用公允价值核算模式，需要在经过内部调查和数据分析后，应用公允价值模式。最后新会计准则实施后，推动了会计工作和国际标准接轨，是房地产企业扩展规模必经之路。房地产企业应用新会计准则更有利于规范会计工作，更有利于会计工作长远发展。在会计政策调整中适用新会计准则可以帮助企业占据主动地位，更有利于在国际市场扩展业务。因此需要探索出适合企业自身的工作模式，利用会计核算服务于经营管理，能够解决企业自身面临的困难，对会计工作加以调整。
（四）加强财务信息系统建设
新收入准则进行了较大修改，企业使用产出法和投入法需要收集更繁杂和琐碎的信息。房地产企业为了更好地应用新会计准则，必须要重视信息技术在会计核算中的应用，积极建设完善财务信息系统。利用信息技术收集信息资源，从识别合同到确认收入都要进行信息资源的分析，管理者需要结合商业模式升级改造信息系统[5]。如在大型房地产项目中，需要大量融资，针对重大融资和可变对价等交易价格制度，根据企业项目需要开发车位销售、期房预售等会计处理业务，丰富财务信息系统的功能。在职能部门引导下，和销售部门、工程部门共享财务数据，保证对合同进度精准控制，按照合同拆分履约义务，确定交易价格。利用财务信息技术对比分析合同数据以及财务数据，方便于财务数据的科学管理。
（五）加强财务报表信息披露
新会计准则对于房地产企业财务信息披露提出了更高的要求，目前房地产企业存在信息披露不完整的情况，披露内容准则不相符。房地产企业实施新会计准则时需要根据职业判断和预估，进行收入的确认和重大变更，影响到会计信息的披露。房地产企业经营管理中存在明确的责任关系，需要各个部门积极配合会计人员，做好信息的披露，按照新会计准则要求进行披露，给信息使用者提供真实的财务信息。房地产企业为了签署合同会形成增量成本，即合同取得成本，在预期期限内可以收回成本，达到美化报表的问题。会计人员在这部分工作上具有较高的自主性，对企业净利润进行调整。因此需要会计人员能够保证合同取得成本的合理性，规避虚增净利润的情况，保证信息披露的真实性。
（六）提高财务人员专业素养
为支持新会计准则的实施，需要财务管理人员具备良好的专业素养，提高职业判断能力。新会计准则更偏向于原则导向，需要财务人员具备更突出的专业素质。因此房地产企业需要安排财务人员进行新准则的系统性学习，积极参与培训，提升技能，顺利完成新准则的实施。由于房地产项目以预售为主，财务人员需要根据房地产项目特点，明确新准则确认收入的条件和方式。在新准则中准确识别合同履约义务，分析合同是否满足确认收入的标准，合理判断确认收入的方式，保证会计核算的规范性。此外还包括车位销售、期房预售等特殊业务，均需要财务人员按照新会计准则进行业务流程的判断，确保财务人员在了解新准则要求的情况下处理，才能规避会计核算错误。
结语
综上所述，新会计准则对房地产开发企业核算中财务指标、利润表、资产负债表、财务报告质量产生影响。目前房地产开发企业应用新会计准则的难点主要体现在核算内容复杂、费用核算不规范、信息披露不足上。对此房地产开发企业核算工作，还需要政府部门完善具体条款，促进经营管理和会计核算协同开展，不断改进会计工作模式，加强财务信息系统建设，加强财务报表信息披露，提高财务人员的专业素养。
作者：陈英姿 单位：南宁轨道交通集团有限责任公司