新会计准则下房地产纳税筹划探究

新会计准则下房地产纳税筹划探究

摘要:在我国的经济发展进程中,房地产企业属于重要的发展支柱,基于我国宏观政策调整以及市场竞争压力愈发激烈的背景下,房地产企业需要立足于自身基本情况,开展合理的纳税筹划工作,以此降低税负支出,达到节约成本的目标。但是,如果在新会计准则以及税收法律的框架下,减少税收成本,创造更高的经济价值,是房地产企业需要考虑的问题。本文从房地产企业纳税筹划概述入手,分析了新会计准则下的房地产企业纳税筹划需要注意的问题,并以此为基础,提出几个方面新会计准则下房地产企业纳税筹划策略,希望为相关人士提供参考。

关键词:新会计准则;房地产企业;纳税筹划;土地增值税筹划

现阶段,我国税收制度不断完善与发展,税收筹划也逐渐成了房地产企业减少成本支出,提升经济效益,减轻税负的核心手段。随着现代化企业管控制度的建设,市场经济改革也逐渐深入,导致房地产企业的外部环境以及内部环境产生了一定的变化。房地产企业在开展纳税筹划工作的时候,需要进行相应的变革与创新,以此实现合理降税、避税的目标。房地产企业需要结合新会计准则颁布的规定,深入研究纳税筹划方法,做出正确的经营决策,以此实现企业的健康稳定发展目标。

一、房地产企业纳税筹划概述

(一)纳税筹划概念及特点。纳税筹划的基本概念,就是纳税人处于法律规定的运行范围当中,针对于没有发生的应税行为,做好合理的规划工作,以此创造更高的经济效益。与偷税、漏税的行为不同,纳税筹划具有自身的特性。纳税筹划具有预期性、收益性、专业性的基本特点,也具备多样性、政府导向性的特点。对于纳税筹划的合法性进行分析,基本含义就是在我国相关法律法规运行的条件下,遵循相关法律法规开展筹划工作。对于纳税筹划的预期性来说,主要就是代表在对未来事项进行预测之后,做好事前规划的工作。纳税筹划的目的就是代表纳税人通过开展纳税筹划活动,获取筹划后的税收利益。纳税筹划的意义是指经营者在进行财务管理的过程中,依托于我国税收基本政策,做好财务调整的工作,提升纳税筹划获得的利益。

(二)房地产行业税种及税收状况。房地产行业的覆盖范围较广,所以房地产企业运营的税种相对来说也比较多。因此,采用纳税筹划的手段,能进一步减少房地产企业的税负。做好纳税筹划的工作,能为房地产企业的发展提供良好的机会。房地产行业涉及的主要税种,可以划分为房地产开发、房地产使用等环节。但是,由于企业缺乏专业的房地产财务管理人员,在这几个环节中对于税种也缺乏全面认识,导致纳税规划方案不合理。总之与其他类型的行业相比较,房地产行业的税负率较高。

(三)纳税筹划对房地产企业的必要性。房地产企业涉及的税种有很多,税负相对其他行业也比较高。所以,只有做好纳税筹划层面的工作,才能降低企业的整体成本消耗。第一,房地产企业的纳税筹划空间较大,能降低税金支出,并确保企业资金灵活周转。开展纳税筹划工作,需要紧跟时代的发展脚步,结合新会计准则颁布的要求,开展纳税筹划工作,以此降低企业的税负,提升整体盈利能力,确保项目开发工作顺利进行。第二,房地产企业开展纳税筹划工作,能实现合理避税的目标,杜绝漏税、逃税等违规问题发生,实现依法治税。第三,借助纳税筹划工作,能了解企业期间费用消耗情况,以此降低成本支出。在满足房地产企业产权清晰化客观要求的基础上,提升房地产企业的竞争力,使其在激烈的市场竞争中占据有利地位。[1]

二、新会计准则下的房地产企业纳税筹划需要注意的问题

(一)纳税筹划不能仅仅依靠财务部门。通常情况下,纳税筹划属于财务部门的分内事情。也就是说,企业的财务部门能完整、及时地将企业的生产经营活动展现出来,其他的业务也需要与其他部门进行协力完成。例如,投资活动、筹资活动、生产活动、销售活动、纳税筹划活动等,都离不开其他部门的配合。在进行财务核算的阶段,不会产生房地产企业税负,而是在后续经营活动中形成企业税负。明确生产活动涉及了哪些业务,企业需要缴纳什么税,所以企业在进行纳税筹划的阶段,需要将重心放在生产经营活动上。在财务核算之前,甚至是开展生产经营活动之前,就需要与筹资部门、生产部门、投资部门等进行合作与沟通。房地产企业要想确保纳税筹划工作科学化开展,就需逐步规范化各业务流程,加强整个过程的税务管控力度,加快各个部门之间的信息传递速度,做好财务分析的工作。根据相关法律法规的要求以及房地产企业的基本特点,开展对业务流程的科学化纳税筹划工作,达到降低税负的核心发展目标。

(二)纳税筹划风险及防范。纳税筹划的风险主要代表房地产企业在开展纳税筹划工作的时候,受到许多方面因素的影响,导致纳税筹划失败。纳税筹划的风险来源具体体现在以下几个方面:(1)不依法纳税。企业没有对相关法律法规的规定进行把控,导致不依法纳税问题产生,导致企业面临税务部门的惩罚,还会影响企业的声誉。(2)执行相关税收优惠政策不到位引发风险问题。(3)税收筹划成本以及纳税筹划结果不互相匹配。对于纳税筹划产生的风险问题,房地产企业可以强化税收政策的学习理念,提升纳税筹划的风险意识,提升纳税筹划人员的综合素养,更加注重税企关系,增强与税务机关联系等。对于提升纳税人员的综合素养来说,纳税筹划代表专业水平较高的理财活动,相关人员应当掌握税务、会计、财务等方面的知识。所以,纳税筹划人员需要不断提升自身的专业技能,充分了解相关的财务知识、金融知识等,发挥自身的工作价值,制定纳税筹划方案。对于企业的管理层来说,其不仅仅要注重制度方面的纳税筹划工作,还需从管理层的意识开展纳税筹划工作。做好纳税筹划工作,会面临许多方面的风险。管理层要结合房地产企业的实际情况,提出风险防范的措施,做好预防工作。最后,增强企业与税务机关的联系,积极地与当地税务部门沟通,了解当地基本税收政策以及法律法规。并遵循我国基本法律法规需求,做好纳税筹划的工作。[2]

三、新会计准则下的房地产企业纳税筹划策略

(一)所得税纳税筹划。房地产企业利用降低收入总额的方式,做好所得税的纳税筹划工作。为了降低房地产企业的收入总额,最常见的方式就是将房地产以比较低的价格,转让给税负相对较低的关联公司,有效减少整体收入。与其关联公司输入增加,也代表整个房地产企业集团利益提升。随着新会计准则的落实,相关部门颁布了严格的反避税条款。因此,对于房地产企业的收入转让来说,要进一步明确定价限额,还需要避免给企业带来更多的经济损失。

(二)土地增值税纳税筹划。房地产企业通过设置销售公司的方式,对土地增值税进行筹划。我国相关法律做出明确的规定,出售、转让其购买不动产、土地使用权,需要将全部收入减掉不动产或是土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额,不需要重复缴纳营业税。随着这一政策的落实,给房地产销售公司开展纳税筹划工作打下了良好的基础,企业设置销售公司,可以确保所得税平稳,降低土地增值税。对于增值率比较高的项目来说,利用科学化的筹划方式,可以从根本上降低企业的税负。另外,许多房地产企业设置了销售公司,表示销售环节增加,接待费、宣传费等税前扣除费用提高,使得应纳所得税减少,逐步降低房地产企业的所得税费用支出。

(三)相关借款利息的纳税筹划。目前,许多房地产企业的开发资金,都与金融企业的借贷有着紧密的联系,基本特点就是资金量较大、利息费用较多等。基于此,采用强化利息扣除的方式,做好借款利息的税收筹划工作。在完成房地产开发工作之前,将借款利息归纳到开发成本当中。对于房地产企业来说,要获得土地使用权支付的金额,就需要与房地产企业的开发成本进行融合。再加上20%的扣除,不断增加扣除项目,对增值额进行把控。从税基与税率方面分析,对税负进行把控,不断提升净收益。在房地产开发项目完工之后,产生的全部利息费用支出,如果能根据转让房地产项目计算与分摊,就可以允许进行扣除。

(四)对销售收入的纳税筹划。房地产企业的核心收入就是做好不动产销售工作,在新会计准则当中,收入准则严格确定了销售收入的基本条件,也给房地产行业的延迟收入以及确认时间创造了更多的纳税筹划空间。新会计准则中明确提出,进行不动产的销售,主要在不动产的法定所有权转让后,确定实际收入。但是,就房地产销售的情况进行分析,由于房价持续走高,对于普通百姓来说,一次性支出全款有一定的难度。所以,房地产行业主要采用的营销策略就是分期销售。为了体现出会计谨慎性的原则,房地产新企业就需要根据事先签订的合同,分次确认收款时间,完成成本结转的工作,以此实现延迟收入确认时间,减少税款的目标。对于预收房款的会计处理也采用这种方式,能有效解决房地产企业开发资金不足的问题,并获得税款资金的时间价值,实现节税发展目标。

(五)应收账款余额控制。为了避免房地产销售人员,出现为了追求业绩盲目销售的问题发生,房地产企业就需要做好余额的把控工作,还需要将货款以及销售责任直接挂钩。房地产企业开展销售活动之后,需要获得完整的手续,还应当了解相关负责人。以新会计准则为基础,逐步建立科学化的管理体系,以销售业务员销售房屋的数量为基础,逐步完善绩效考核机制,销售业务员需要做好为整个销售业务流程负责的工作,实现销售与回款相互融合。在对销售人员进行考核的时候,以应收账款回收率作为基础指标,从根源上避免发生销售风险与经营风险,还可以加快销售货款的回收速度。[3]

四、结语

综上所述,房地产企业对于企业利息直接相关的成本进行控制,能创造更高的经济价值。开展纳税筹划工作,能够合理合法的减轻房地产企业的税收负担,并且进一步创造更高的资本回收效益,为房地产企业的项目开展提供充足的资金。纳税筹划工作是房地产企业发展的核心要求,新会计准则下的纳税意识也需不断完善,做好所得税、土地增值税、相关借款利息、销售收入的纳税筹划工作,提升财务管理质量,确保房地产企业实现合理避税目标,提升自身的综合竞争力。

参考文献

[1]王景利.基于“营改增”的企业纳税筹划措施浅议[J].财经界,2020(29).

[2]赵鱼.房地产企业纳税筹划与风险控制之我见[J].财会学习,2020(24).

[3]张燕林.新形势下企业纳税筹划中的风险及规避策略[J].纳税,2020(23).

作者:刘淑梅 单位:宁波奉化兰生易创智能科技有限公司