房地产项目前期开发阶段成本控制初探

房地产项目前期开发阶段成本控制初探

一、项目前期开发阶段存在问题分析

1.选、立项阶段存在问题

分析现阶段房地产项目的开发,选、立项阶段存在的成本管控问题主要体现为:(1)前期管控队伍构建不完整,人员整体素质能力较差,致使项目在前期开发阶段无法对开发方向进行精准的界定,导致项目后期建设出现返工、拆迁等问题,增大项目成本。(2)项目前期开发时,为结合工程实际进行成本测算,且项目可行性分析工作的开展不到位。同时,项目决策小组无法掌握项目的全面信息,致使前期阶段出现严重的资金浪费,如土地招标成本增大等问题。(3)部分当地产企业所组建的项目决策小组如同摆设,项目的决策拍板全权由企业老板决定,致使企业经营管理尚存诸多的问题。同时,部分房地产项目在前期开发阶段已经投入巨额资金,致使项目后期建设阶段存在资金不足的问题。房地产决策小组无法发挥出自身应有的作用与价值,因项目决策缺乏有效的商讨与分析,致使房地产项目的开发建设出现诸多问题,影响到项目整体控制效果。(4)人员管理不到位。在项目前期开发过程中,因人员管理不到位,使得部分人员未认知成本管控的重要性,且部分人员在具体工作中未做到各司其职,不仅限制惬意人力资源利用率的提升,亦会增大房地产项目成本控制。(5)投资决策方法不合理。部分房地产企业在项目决策、投资时应用的方式方法不合理,无法做到依据对项目工程实际情况的分析进行合理投资,进而增大项目的开发成本。

2.设计阶段存在问题

尽管现阶段部分房地产企业对项目成本控制有到一定的重视度,但是只侧重对施工阶段的成本控制,而针对项目前期开发阶段的成本管控漠不关心。大部分施工企业未认知项目设计阶段对项目整体成本控制的影响,致使项目设计阶段出现以下几点问题:(1)事前控制的忽视。大部分房地产企业对设计成本的控制有所忽视,在此背景下,设计单位在出具图纸时,根本不会考虑施工成本问题,只是按照业主单位的美观、质量要求进行设计。而部分房地产企业则认为,项目工程按照施工图纸施工建设,结合对项目预算的编制,即可实现对项目成本的有效控制,导致设计阶段成本控制效果不佳。(2)设计人员问题。部分设计人员素质缺位,图纸设计过程中未做到对相关因素的综合考虑,甚至部分设计人员为提升图纸设计的美观性、安全性以及质量,选择忽视项目造价而增大工程配筋量,导致项目设计阶段成本控制工作受到严重的限制。(3)审图不合理。部分设计单位为缩减项目图纸设计时间,未在图纸设计完成后开展有效的图纸审核工作,再加上设计期间各专业设计人员未有效沟通,导致图纸设计出现专业冲突的现象,进而影响到工程成本管控整体效果。

二、项目前期开发阶段成本控制对策

1.注重决策阶段成本管控强化

重视对评价指标体系完善构建。需在决策阶段结合对各种因素的分析,构建完善的评价指标体系。首先,构建完善规划评价指标,在指标确定时综合考虑土地面积、容积率、停车位、公共设施配套、建筑密度、绿地率、市政配套等因素;其次,构建完善的设计评价指标,在指标确定时综合考虑性价比、经济性、通风、环保、品位、产业化、环境协调性等因素;最后,构建完善的市场定位评价指标,在指标确定时,需综合考虑租售价格、租售对象、客户需求、物业管理费、租售率等因素。重视对项目规划方案的科学制定。要想在保障项目建设质量的前提下,提升项目开发建设的经济性,进行项目规划方案的制定、比对、分析至关重要。所以,需在投资决策阶段依据工程建设需求的分析,编制多种项目开发规划方案。依据对不同方案经济性的分析与计算,选择其中性价比最高的规划方案。需注意,在规划方案选择过程中,需遵循费用与效益计算一致的原则,立足于项目建设实际情况的分析,选择合适的评价指标来分析规划方案的经济性与合理性。重视对项目风险抵御能力的提升。房地产项目开发具有工期长、投资大等特点,而在项目开发建设期间,若出现市场波动,或者是国家针对房地产行业颁布相关政策制度,都会直接影响到房地产项目经济效益的创造。轻则房地产企业出现轻微的经济损失,重则导致房地产企业资金链断裂,不仅影响到项目工程的顺利施工,亦会限制房地产企业的发展。对此,房地产企业需在决策阶段综合考虑项目投资存在的影响因素,包括市场、政策、环境、经济等因素,明确掌握不同因素对房地产开发项目所造成的影响,依据对影响因素的分析确定项目投资收益水平,并制定科学的项目风险应对方案,进一步提升房地产项目的风险抵御能力。

三、注重设计阶段成本管控强化

项目设计是房地产企业资金投入与技术结合的主要过程,所以项目设计是否经济合理,关乎到企业对项目整体成本控制的效果。对此,企业需结合以下几点进行成本管控的强化:

1.重视对设计方案的优化

为提升项目设计方案选择的合理性,企业可借助招投标的方式来择优选择设计单位与设计方案。同时,结合实际情况分析进行设计方案经济性、技术性评价,选择设计周期最短、经济性与技术性最强的设计方案。同时,为提升设计方案评价与分析的有效性,企业可借助先进技术进行工程设计方案的优化,如利用BIM技术将设计方案的各项参数转变为建筑模型,以此实现对设计方案各项参数的有效优化。同时,实现利用BIM技术将工程设计造价控制在预期范围内,在保障方案设计质量的同时,进一步提升企业造价控制效果。

2.重视对限额设计的落实

作为项目设计造价控制手段之一,限额设计的应用主要是指依据投资估算与设计任务书进行项目设计,将施工图纸设计的总造价控制在项目总概算中。基于此,在具体项目设计过程中,需重视对可行性研究报告的科学编制,然后依据对可行性报告的分析,进行总体造价控制目标的层层分解,并将成本管控责任具体划分的各个岗位、人员。要求设计单位与企业各个职能部门有效对接,在保障设计质量的前提下,要求设计单位按照限额标准进行设计。等到图纸方案设计完毕,联动企业各个部门开展设计方案的评价与筛选,最终确定最具经济性、技术性的设计方案。此外,细致审核设计图纸中是否存在问题与弊端,有效控制设计变更问题的产生,强化设计阶段造价控制效果。重视对监理单位的引入

3.房地产企业需在设计前期阶段引入

监理单位,在项目现场勘察设计阶段,要求监理单位与设计单位共同开展工作,发挥出监理工作的监督管控职能。同时,要求监理单位加强对地质、水文资料质量的管控,避免因地质水文资料管理不到位而影响到工程设计整体效果,进而增大项目设计成本。通过对监理工作作用与职能的充分发挥,将项目设计前期阶段的勘察工作纳入可控范围内,确保其施工图纸的设计满足预期成本、质量要求。

4.重视对设计变更的强化管控

房地产企业需正确认知,设计变更出现的时间越晚,产生的建设成本的就越大。若在设计阶段提前发现工程设计存在的变更问题,仅需通过图纸的调整与更改来完成变更,所产生的成本造价相对较低。若在施工阶段发现设计变更问题,需涉及到工程的返修与整改,势必会增大项目成本。对此,房地产企业需重视对设计阶段变更管理工作的强化,加强设计阶段的全过程技术对接,要求设计单位在开展图纸设计时,加强各个专业人员的沟通与交流。在图纸设计完成阶段,开展细致、全面的图纸审核工作,确保设计图纸满足预期的质量与经济要求,尽可能减少图纸设计存在的失误与问题。做到在设计阶段充分发掘设计图纸中存在的变更问题,避免在施工阶段出现严重的设计变更问题,影响到项目建设进度与造价管控。

四、注重对项目成本管理队伍的完善

房地产项目的开发与建设涉及到诸多领域与专业,在项目前期开发阶段,涉及到与政府部门、国土部门沟通联系,涉及到土地的拆迁与拍卖,涉及到供水、供电等问题。因此,房地产企业需重视对项目管理队伍的完善构建,保证管理人员的素质能力与专业水平满足岗位要求。细致分析影响到项目成本管理的各个因素与环节,以此为依据开展高质量的成本管控工作,确保与各个部门之间密切联系,做到对各种图纸的全面获取,包括地形图、市政排水管线图、城市规划图等,为项目成本管控效果的提升打下基础。

五、结束语

现阶段房地产项目开发建设中,项目成本管控工作已然成为房地产企业管理中的重中之重。对此,企业需正视项目前期开发阶段成本管控的必要性与重要性,深入探析现阶段项目前期开发阶段存在的成本管控问题,借助科学对策提升企业项目前期开发的成本管控水平,为企业经济效益的创造提供帮助。

作者:孟文源