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房地产企业财务风险及其防范探讨

2021-11-22 15:48 来源:财务风险论文 人参与在线咨询

摘要:中国的房地产行业经过二十多年的快速发展,逐渐转入平稳增长阶段,并且随着国家宏观调控力度的加强,很多房地产企业面临资金周转不顺畅的问题,进而导致房地产企业财务风险加大,甚至可能威胁到房地产企业正常的经营活动。当前,房地产企业虽然按照规范运营,采用了较为合理的内部控制方式,且实施了约束机制,但是财务风险依然较大,对企业的发展非常不利。因此,需要采取必要的防范措施,对资金实施有效管理,降低风险发生率,避免因此造成不良后果。本文在分析房地产企业财务风险防范的重要性基础上,深入探讨了房地产企业的关键财务风险点及其成因,并提出了房地产企业防范财务风险的对策措施。

关键词:房地产企业;财务风险;风险防范

随着房地产行业由快速发展阶段转入平稳增长阶段,社会环境不断发生变化,经济快速增长,加之科技不断进步,房地产企业在运营的过程中会受到各种不确定因素的影响。中国经济正处于新常态,房地产企业虽然利润高,同时负债率也非常高,实现销售变现的周期比较长,因此需要面临很大的风险,于是资金不能高效使用,财务管理没有进一步加强的问题产生,严重威胁到房地产企业生存以及未来发展。房地产企业要将财务控制工作做到位,就需要提高财务风险意识,采取有效的措施对财务风险有效控制[1]。从当前的房地产企业财务管理情况来看,资金流动依然是需要重点面临的问题,采用科学有效的财务管理模式,对于风险问题有效规避,可以提高资金利用率,防止产生资金流失的问题。特别是对于资金密集型的房地产行业来说,面临着投资大、风险高、周期长等一系列的财务风险问题,加之很多房地产企业往往忽视了财务管理的重要性,导致企业的持续发展严重受到影响。所以,房地产企业要正视财务风险,对风险预防工作高度重视,通过强化财务内部控制工作,才能使房地产企业在激烈的市场环境中立于不败之地。

一、房地产企业的关键财务风险点及其成因

房地产企业的关键财务风险点主要体现在三个方面,即利率风险、融资风险、投资风险。形成这些风险点的主要原因是没有对财务风险管理予以高度重视,没有积极开发融资渠道,没有建立完善的资本结构。具体如下:

(一)房地产企业的关键财务风险点

1.利率风险

房地产工程项目的规模大,需要投入大资金量也非常大,房地产企业自身的资金能力有限,要独立完成投资是存在一定的那独家的,通常需要采用贷款的方式解决资金问题。所以,如果利率不稳定,产生波动,必然会给房地产企业造成负面影响。如果利率大幅度波动,很有可能因此导致通货膨胀,物价快速上涨,因此导致经济风险,房地产企业的资金投入量增加,利润空间就必然会缩小,投入的资金所获得的回报不能达到预期。特别是在近些年,国家为调节控制房地产市场,对银行利润从政策的角度进行了调整,随着银行利率的提高,房地产企业投入资金的同时,还需要面临很高的成本,房子出售的价格进一步提高,就会抑制购房市场,房地产企业因此遭受经济损失。

2.融资风险

房地产行业要更好更快地发展下去,需要自己难度驱动,所以其属于资金密集型行业。房地产工程项目运行的过程中,当资金投入的时候,企业往往缺少自有资金,要获得更多的资金,需要不断开发融资渠道,以吸收更多的资金投入到工程项目建设中[2]。但是,融资的难度是非常大的,而且在进行融资的时候需要承受很高的成本,导致负债结构失去平衡,这是当前许多房地产企业需要面临的问题。当前很多的房地产企业杠杆融资所需要承受的成本已经超过30%,导致高负债的现象,而且一些房地产企业正面临财务危机,净负债率已经达到100%,这就意味着房地产企业的负债结构存在很大的问题。

3.投资风险

房地产企业在运营的过程中,还需要面临一个重要的风险,就是投资风险。一些房地产企业在投入资金之后,希望能够快速回收,以将投资风险造成的损失下降到最低。由于此前的房地产市场呈现出蓬勃发展的态势,一些房地产企业为了实现经济效益最大化,将投资的规模扩大,却没有做好市场分析和调查工作,于是出现了过度囤地的现象,将资金投入到很多的项目中,大量的资金被占用,导致流动资金减少,资金的回笼速度缓慢。市场不断变化,受到市场因素的影响以及政策因素的影响,加之市场规律发生变化,所投入的资金就会面临缩水,预期的经济效益就无法获得[3]。房地产企业的负债率非常高,不能获得理想的收益,资金链出现断裂,要面临亏损,最终不得不破产重组。

(二)房地产企业财务风险点的成因

1.没有对财务风险管理予以高度重视

现在物价水平呈快速上涨趋势,虽然国家出台政策抑制物价,但是,政策起到宏观调控的作用,不能对市场过多干预。在进行房地产项目开发的过程中,由于各项成本提高,运营费用增加,但房地产企业需要承担如此造成的风险,不能转移到第三方承担,则会对于房地产企业而言,就会面临损失。房地产企业还需要面对另一个问题,就是依赖于销售回笼资金的周期比较长。目前,购房者更多地考虑采用贷款方式购买房产,可是贷款政策收紧,银行放款的进度就会减慢,必然影响房地产企业的资金链。房地产行业有很强的专业性,企业的财务关系复杂,就必然对财务管理制度以及从业人员的职业素质有很高的要求。房地产企业在开展财务管理工作中,需要对投入的资金进行财务预测,还要对筹集的资金实施管理,并做好预算工作,将财务核算、税收筹划都要做到位。当前一些房地产上市公司的财务内部控制体系都比较健全,国内大多数的房地产企业缺乏财务风险控制意识,就会出现财务管理工作不当的现象,因此不能有效控制财务管理工作,面对财务风险的时候不能及时采取有效措施应对。

2.没有积极开发融资渠道

一些房地产企业对国家经济政策没有提高重视程度,不能认真学习和解读有关的法律法规,对于其中的变化不能及时了解,当然也无法知道这些因素对金融市场环境的影响。由于企业对融资政策不完全了解,在需要融资时,容易出现决策失误,失去良机,这对企业的发展非常不利。由于很多企业的财务管理水平不是很高,企业在融资时往往从主观的角度进行判断,而不会制定融资计划。比如,一些企业在融资过程中,没有制定完善的融资方案,没有明确的资金需求、融资渠道和融资风险控制方法,导致融资不足或不能按时还贷。因此,银企关系紧张,对企业未来再融资非常不利。企业融资的方式有很多,如发行股票、直接投资、应付票据、银行贷款、发行债券等。要实现多种融资方式,除了企业的合理运作外,还要保证管理制度的规范化、运作模式的合理化和内控机制的有效发挥。对大多数企业来说,银行贷款效率高,是很好的选择。

3.没有建立完善的资本结构

我国市场竞争机制存在一些问题,监督制约机制没有跟进。企业在选择融资结构的过程中,需要考虑资本供给,往往忽视融资成本,对风险度量的重视不够,这就导致了风格优先的问题。企业融资的经济动力是降低融资成本。无论是债务融资的“硬约束”还是股票融资的“软约束”,都会导致债务融资成本过高,超过融资成本。由于投资者的过度投机,融资呈现出非理性发展的趋势。企业在发展过程中通常采用债务融资,主要是通过银行贷款融资解决企业生存和发展的资金问题。从经济学角度看,资产负债率越高,面临的投资风险就越大。对企业来说,财务成本会增加,对投资者来说,投资效率会提高。此外,应根据经营环境和金融市场的变化,调整企业的资本结构,使企业适应金融市场的变化,充分利用财务杠杆。当时我国很多企业存在债务来源单一的问题,还款期限过于集中,导致偿债压力较大。由于债务结构问题的存在和资本结构弹性不足,将导致债务来源、债务用途和债务期限结构缺乏合理性,企业偿债风险大大增加。如果企业缺乏抵御风险的能力,就会陷入困境。

二、房地产企业财务风险的防范措施

(一)提高财务风险管理的重视程度

首先,制定危机管理计划。在资金的运行管理中,安全是第一位的,要树立安全意识,只有在安全的环境中才能创造更高的经济效益。在企业投资中,会存在各种风险,如企业合作风险、决策风险、抵押风险、融资风险等,需要制定危机管理计划,并纳入年度经营管理体系。其次,建立健全风险控制组织体系,实现立体监管。制定并不断完善集体决策制度,提高风险控制能力。此时,要加强对重大业务事项的流程管控,对相关岗位进行管控。要加强监事工作,监察部门要实行监督管理,审计部门要充分发挥监督管理的智慧,控制债务、利润、投资和现金流量。再次,资金集中管控。这种资金集中管理的模式,使企业能够对公司的资金进行实时控制,特别是可以变动的信息要实时控制,从而提高资金管理的效率。最后,金融风险防范工作不断加强。合理设定目标控制线,还应分析各项指标,控制债务规模,与速动比率相结合,掌握流动负债比率,有效防范债务风险。此外,要不断优化融资结构、创新融资方式、控制融资成本、资金保障能力,发挥好防范金融风险的作用。此外,建立基金战略绩效框架,所有要素都包括在内,包括明确的战略愿景、绩效管理体系的定位和绩效管理体系的运营目标。在资本战略愿景确立后,需要强化融资能力,遵循金融运行的低风险,保证充足的流动性,从而获得良好的资产效益,保证稳定的盈利能力。在资金战略定位上,要以城市重大项目为筹资主体,以城市基础设施投资建设项目为主体,以城市资产开发经营项目为主体,按需投入资金。实现资本战略目标,需要以未来三、五年行动计划为重要依据,增加新的融资项目,扩大总资产规模,实现有效投资,确定收益,实现预期目标。

(二)采用多种方式的融资方式

融资方式越多意味着可供企业选择的融资机会越多。从企业融资现状来看,由于缺乏加强内部管理,融资方式没有多元化。为了最大限度地降低企业融资风险,必须加强内部管理,根据企业的基本经营情况,采取科学有效的内部融资方式,促进企业不断引进新的资源。突破原来只回收自有资产、原地掉头的现象,使企业资金周转更加顺畅。要保证融资方式的多元化,虽然在一定程度上需要面对借款带来的利息补偿问题,但合理运用多种融资方式会使企业规模不断扩大。当企业处于实际生产经营状态时,需要采取多种形式的内部融资。在利用内部融资的过程中,特别是在开发新项目时,能够有效抵御经济危机,即使企业面临破产,也会有转机的空间。与内部融资相比,外部融资会受到诸多外部干扰因素的影响,因此有必要采取多元化的融资结构。通过对工商局注册企业的调查研究,会发现这些企业应对市场变化的能力很强,大多的房地产企业往往规模大,融资能力强,具有较强的抵御经济危机的能力。银行可以为这些企业提供更好的贷款资金,企业在经营过程中有很大的抵御融资风险能力。

(三)不断优化资本结构

企业在进行资本结构优化的过程中,通常建立产权明晰、权责明晰、管理科学的现代企业制度,优化产权明晰的基础上形成的企业治理结构,这是非常具有现实意义的。建立合理的企业治理结构,使约束机制和激励机制发挥有效作用,促进企业价值最大化,对中国资本市场的发展和完善具有十分重要的意义。房地产企业应要从经营和销售的需求出发不断优化资本结构,同时还要考虑到对外投资,从多个渠道寻求资金来源。通过优化资本结构,可以确保流动资金灵活运行,而且实现多方面投资,可以做到资金的合理调节。对企业的资本结构予以优化,使企业的财务风险得到有效控制,资金更加充足。所以,企业在投入资金之前需要做好各项准备工作。比如,将投资方案制定出来,对资本结构加以确定、对投资方式予以确定等等。如果企业在短时间内不能将经营规模扩大,或者采用其他投资方式,即可以采用直接投资的方法,或者向银行贷款。企业要获得长远发展,使自身的社会知名度提高,品牌影响力的扩大,可以采用公开募股筹集发展资金的方式,但是,对于多数的企业而言,选择这种方式都是存在一定难度的。

(四)合理设计财务风险管理控制流程

企业的财务管理部门要将风险控制工作做到位,就要与有关业务部门积极沟通,相互之间密切配合,从部门职责出发将风险管理控制内容细化,对于企业环节所存在的财务风险问题要全面细致地识别,明确所存在的风险点。只有高效准确地对关键业务定位,在重要的环节流程中能够准确判断财务控制风险点,才能使最大程度地控制风险,将风险发生率降到最低。在进行财务风险管理控制过程中,要严格按照流程进行。在这项工作中,制度的梳理以及识别风险都是基础性的工作,要保障风险有效控制,就需要强化流程设计,通过合理设计流程,以提高风险管理控制质量。在设计风险管理流程的时候,要将管理控制要求体现出来,能够准确识别流程运行中所隐藏的风险,设计专门环节对风险予以防范,对风险有效控制。在对风险流程的设计中,要将整个流程运转的过程控制体现出来,也就是说,在业务流程运行中,要将关键点的痕迹留下来,以对风险有效控制,而且还要体现在流程设计上。

三、结语

通过上面的分析可以看出,在房地产企业中,良好的财务管理环境是非常重要的,将良好的财务风险管理环境塑造出来,让所有的企业员工提高风险意识,实现财务全员监督,才能保证财务管理的科学合理,财务风险控制有较高的有效性。企业在实施财务风险管理中,需要运行激励约束机制,还要做好培训工作,使所有的员工对此产生共同认知,并提高自觉性,对于财务风险有较高的敏感度,能够做到及时发现,及时采取措施解决,避免造成严重的后果。所以,房地产企业实施资金管理的过程中实施财务管理是需要高度重视的,也是做好企业管理工作的关键。具体的财务风险控制工作中,要做到预算为主,在日常的管理中就要采取必要的预防措施,强化过程化监督,对于可能产生的财务风险要提出处理措施,以在风险产生的时候能够应急处理,将风险造成的损失降到最低,由此降低了运营成本、提高经济效益,这也是企业提高市场竞争力的关键。

参考文献

[1]宋丽梅.房地产企业财务风险及其防范措施研究——以WD公司为例[J].产业创新研究,2020(1).

[2]刘丹丹.论提高房地产建筑企业财务风险控制能力的策略[J].财会学习,2020(3).

[3]林昊.房地产企业财务风险分析与控制——以B房地产企业为例[J].中国经贸,2020(2).

作者:张声海 单位:江西南崇置业有限公司

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