法律风险防控下对于房地产企业的措施

2022-09-21 16:45:32 来源:写作指导

摘要:伴随着我国整体经济的快速发展,我国的房地产企业也随之迅速发展。在新时代的环境下,虽然我国房地产企业也逐渐注重运用法律来规范展开自身的经营与管理等的发展,但是在房地产企业迅速发展的同时也发现了房地产企业对法律体系的风险评估不足,没有建设有效的法律风险防控体系对自身的法律体系漏洞进行管理,最终导致房地产企业不仅需要面对市场经济发展的风险还有法律体系的风险。所以,增强房地产企业法律风险防控体系的建设是非常重要的,本文就对房地产企业法律风险防控体系建设进行探究分析。

关键词:房地产企业;法律;风险防控

体系房地产业现在发展范围在逐渐扩大,同时房地产的建设方面也变得越来越复杂,房地产行业自身就是一种建设工程,其关乎人们的日常生活,建筑行业对于人们的就业、安全以及社会经济整体的发展有着重要意义。那么房地产企业面对日渐繁杂的发展趋势,在进行企业运营的时候法律风险就是一颗定时炸弹,随时都有可能爆炸,带来无法避免的危害,通过调查了解到目前法律风险因素是使大部分房地产企业走向失败的主要原因。综上可知,建设完整的法律体系对于房地产行业来说是非常重要的,同时更应该建设完整的法律风险防控体系来保证目前情况下房地产企业的持续发展。

一、房地产法律风险防控体系的含义

法律风险的防控体系有防备和操控两层含义。“防”即指预防,在事情没有发生的时候,对有一定的风险且可能发生的事件进行风险预计,让风险从发源处就降到最低,是风险防控效果很好的处理方式。“控”便指操控,在事情已经发生的时候,对具备一定法律风险的事件加以控制并处理妥当,让负面影响效果降到最低。法律风险的防控,效果最好的处理方法便是让事先预防与事后操控加以结合运用,对于每一阶段的风险预计情况,都找到合适的解决办法去进行处理。但不可忽略的是,将风险可能发展的所有情况在风险预计的同时也要进行整合评估,以便于知道该情况是否需要提前处理。防控结合,两者的重要性固然是一样大的,但是最好的模式便是一切都以“防”为主要的处理方式,“控”则变成了加以辅助的一层,将一切不良影响和风险都降到最低[1]。而要将此番理解用在实事上还需做好以下几点:风险管理的目标、企业资源的改进配置、各组织职守的处理模式以及各部门之间的消息共享和良好的交流方式。要想合理地控制好法律风险管理,需要的并不是一个部门积极工作产生的结果,而是要将各部门工作结合起来积极合作配合共同完成。培养法律风险管理这一思想的面向群体是一切工作者、管理者乃至合作者,共同搭建通畅的法律风险交流方式。对于房地产企业而言,建立法律风险管理体系时,更应该看重的是以下五方面:第一,在每一个项目的实施和优化的过程中,要建立“风险管理是否决制”的战略方针。第二,则需认定风险控制不仅需要法律维度还要看重管理。实现法律+管理,在这个模式下运营。第三,也是上文提到的,是要各部门积极配合工作,在必要的时候,可以单独建立起新的部门配合相关工作,举例说明,即可以建立风险管理部以及公司风险管理委员会等。第四,事先制定出方案并按其准确执行,从而形成较好的风险管理体系。第五,虽已有了良好的制度,但还需持续观察并加以改善,做到越来越好,越做越强。经调查显示,房地产企业风险的33%是因为战略决策的失误、管理资金等方面,20%则是由于各地政府条规的不同从而影响了土地政策风险,而剩下的47%也是最可能导致恶劣结果的是由于管理层面和工作流程如核心人才的跳槽、产品定位等等。有此了解后便可以做针对的解决方案和相关措施[2]。

二、建设法律风险防控体系的意义

若想将风险处理的偶然性降到最低,需要看公司的具体情况和相关制度如何。在房地产开发企业各部门员工的积极工作下,他们分工明确,有效地提高了每一个部门的工作指标,从而就有了各部门之间较高的配合能力,把每个部门擅长的工作努力发挥到极致,利用好各个部门的优势资源,就是为了让风险防控分散在日常商业运营的每一个层面。将风险防控方案变得更有优势从而能够系统地应对每一次的风险处理,让防控变得更有效,可以很好地降低企业不必要的损失,提高了企业的经营利润。如果不建立一个良好的法律风险防控体系,在今后一个时期,企业就不能够明确地分析出从未发生的新情况,所以在有变动的时候,企业也就面临了难以解决的问题。所以,应该在风险发生之前,就意识到风险防控体系的重要性。根据市场竞争的结果显示,首先要做的便是对涉及法律风险的重要事项用企业的规章制度变现出来,即应做出明确规定。有着我国国有资产管理体制改革的不断深化和完善的这一大环境,在这样的趋势下,企业家们必须要明白一个道理,那就是企业主自身应该具备明确而强烈的法律风险意识。固然他们内心明白,在法律风险发生之后,给企业带来的后果是难以想象的,由此可见事先预防格外重要。因此,企业内部一定要抓紧实施预防工作[3]。

三、房地产企业产生法律风险的原因

(一)缺少法律风险意识

通过对我国大多数房地产企业的经营管理情况观察可知现在很多企业的领导者只注重于对自身利益的获取,从而轻视了法律风险带来的危害,不重视法律风险防控,同时基层工作人员没有对法律风险的防范意识,有很多不正确的认知。发生法律风险原因主要包括:有大部分的领导者缺少对深层法律风险防控知识的了解,基层法律知识比较薄弱,在进行融资或者投资、签订相关的协议时很容易掉进法律的陷阱中,就轻而讲可能会对本次项目的利益造成影响,严重的情况下则会触及国家的法律,构成犯罪行为,为自身以及企业整体都带来不可挽回的损失;还有一些领导者明白法律风险带来的危害是十分严重的,但是由于在较短时间内无法建设出完整的法律风险防控体系,实施的法律风险防控方法比较传统,同时加上又太过于重视经济利益等不正确思想的原因,最后造成企业整体因法律风险问题不能得到良好的发展,使企业不仅损失了自身的利益还把企业的未来搭了进去[4]。

(二)相关制度不够完善

房地产企业的法律风险问题大多数都是源于企业的内部管理,例如一些房地产企业为了业务的开展,强制性地要求员工将重要的印章随时携带在身边,这样当项目谈成后就可以直接进行合同的签订,在签约之前对合同不进行认真检查,还不对合同进行备份处理等,这些都是造成法律风险增强的因素;还有一些房地产企业中的领导者只是凭借自身的那些经验来建立相关的制度,经历固然重要,但是专业性的问题应该交给专业的人员来解决,对法律风险防控体系的缺乏,大大降低了相关规定的真实性和可靠性。根据调查研究表明,有80%的房地产企业在进行重要决策时是不经过集体谈论探究进行决定的,有60%的房地产企业在进行投资等重要问题时不通过企业全体合作人的共同研究而做出决定。出现这些情况的主要原因就是房地产企业内部的相关制度不够完善,所以为了有效降低法律风险带来的危害,企业自身应该重视对法律风险防控体系的建设,要不断完善自身的相关制度,真正做到由“内”到“外”的改变[5]。

四、房地产企业建设法律风险防控体系的措施

房地产行业是国民经济中最主要的产业,联系着公民的生活质量,发展周期较长,产业链的延伸面也很广泛。而往往就是在这样的发展环境下,房地产行业将会面对更多的风险与挑战。对此,我们应该明确步骤来制定相关措施,即风险的辨别、预估、阐明,风险影响以及风险的监测等环节。在每个项目从立项开始一直到销售,这一过程就可能有很多的风险会发生。所以在制定相关方案之前,做好风险分类是极其重要的,即外部面对的是市场销售的情况和政策变动的两层风险,内部则需要化解经营上的种种问题和纠正决策上的一些失误。而在过去的房地产企业法律风险防控中,一般都是在风险发生之后而采取解决办法。因为没有系统化的风险防范和操控模式,少有科学高效的风险提前预估能力和控制方法,所以才会有源源不断的风险发生。正是因为过去存在的一些弊病,我们应该就此建立起更具可行性的实施方案。

(一)房地产企业法律风险防控体系的建立

最重要的是具备良好的风险预估能力,对国内外形势和经济环境做进一步的了解。加强对本企业内外风险因素的预估和阐明能力。在此之后,需要搭建风险防控协同机制,和上文所说的各部门协同工作是一个理念,更深一层地调动企业员工工作上的积极性和规范性,能更有效地去共享信息以便于完成相关工作。细化责任分工也很重要,即我们应该明确责任主要归于哪里,搭建起赏罚分明的风险追究体制。

(二)风险防控方针

1.改善风险的辨别方法

联系房地产企业的销售特点,以本企业经营管理的每一个步骤为起点,对于所发生的风险进行及时的辨别同时做出应对措施,应当着重考虑核心业务的风险点。

2.加强风险的监测和应对能力

在对风险辨别和阐明之后,就可以开展制定方针的工作了,需要注意的是我们想到的每一个解决方案都应该是以企业的发展方向为基础的。风险监测其实就是对已经发生过的风险进行再一次的检查,看是否有遗留下来的风险,并且辨别是否有新的风险发生,从而能够及时修订防范和操控措施,保证了所制定的一切方案能够正常实施并高效解决问题[6]。

3.提高风险阐明和预估的效果

以风险发生的原因、风险发生的概率、风险所造成的影响以及损失等等为中心,以运用一切办法去进行相关调查为方针,从而制定出能够对可能发生的种种风险进行逐个评估的体系,同时可以进行动态追踪。

(三)优化风险方针的有关方法

1.提高对投资项目的评估和审核能力

在国产经济背景下的房地产的相关交易在做决策之前,应履行政策做出相关条规和手续,对一些事件的可行性进行预估并做出辨明。

2.搭建公司核心管理体系

对应着房地产行业的最主要业务,做出合适的核心管理体制,应该着重关注投资方向和财务管理等,从而能够更高效地找出风险的发生原因。

(四)建设完善的岗位责任制

首先,领导阶层和管理阶层要打破传统的理念,要充分了解到法律风险防控体系的重要性,可以建设相关的法律风险管理部门,招聘法律专业知识强的相关人员来解决一切的法律风险防控问题,通过这样来增强法律风险防控体系。其次,要建设完善的岗位责任制,不同岗位的员工要有自己应该担负的责任,员工具有相应的权利同时也要承担起自己的责任,如果在哪一个环节出现问题那么相应岗位的员工就要负相应的责任,负责人就可以找出问题所在。最后,要增强法律负责人在企业的权力以及地位,使他们能够参加到相关的投资会议中、项目合作会议中,同时能够提出有力的法律条件以及会出现的法律风险,分析会出现的问题,制定出有效、可靠的应对方案,制定合理的法律风险防控方案,使企业能够和谐稳定地发展。向员工们弘扬自身的企业文化也能够促进员工工作效率的提高,这也是保证法律风险防控体系有效实施的关键部分,把法律风险防控体系和企业文化、员工的日常工作相结合,同时在一定时间内邀请专业的法律人员进行讲座,这样能够促进员工建立良好的法律分析防控观念,对推动房地产企业发展有积极作用。综上可知,房地产企业存在法律风险的具体原因,同时房地产企业的法律风险会因为企业内部原因而改变,也会因为外界原因而改变。建设完善的法律风险防控体系,不仅仅需要企业整体增强法律风险防范体系,还需要企业自身建设完善的法律风险防控体系,将有效可靠的应对措施落实到实际的工作当中,能够推动房地产企业的持续性发展。

作者:张图 单位:福建于飞律师事务所