摘要:近年来，随着时代的进步和经济的发展，我国的房地产行业市场不断壮大，房地产公司之间的竞争日趋激烈，而建筑设计产品竞争力的提升，对于企业拓展市场和更好地满足市场需求具有重要作用。在这样的背景下，做好房地产公司的设计管理对于企业获得竞争优势至关重要。本文总结了房地产建筑设计管理要点，通过分析其意义及问题，阐明建筑设计管理过程中的具体要点，以供业界人士参考。
关键词:房地产；设计管理；设计方案
随着生活水平的提高，人们对居住环境质量的要求也越来越严格，而住房质量作为人们衣食住行中的重要组成部分，为人们创造的居住价值也越来越受到人们的关注。因此，做好房地产的建筑设计管理工作，满足市场需求，即更好地满足人们在建筑中的生理和心理需求，在今时今日显得非常重要。
1做好房地产设计管理工作的实质性价值
设计阶段的设计管理工作对整个房地产企业的发展有着十分重要的作用。设计管理工作流程的优化，对于房地产企业具有不可忽视的价值。作为企业中建筑设计的主要战略执行者，设计管理者需要有效地指导和管控设计人员。建筑设计的专业技术人员将建筑设计灵感和智慧淋漓尽致地体现在整个建筑设计作品中，需要在一定程度上表现建筑工程设计的落地性和实用性，以便设计的建筑工程落成后能够真正满足人们的实际设计需求，从而为人们提供良好的居住环境。高效的设计管理工作可以降低企业的沟通成本。在设计管理过程中，设计管理者往往起着关键性的作用，不仅需要充分了解业主需求，而且需要了解设计师的工作进度并时时进行监督管理，以确保项目高效运行。良好的设计管理有利于房地产企业降低运营成本，做出具有产品竞争力的设计作品，同时有利于房地产企业的长期稳定发展。
2目前房地产建筑装饰设计中普遍存在的不足
2.1在材料选择上不够合理，常常忽视材料性能的有害方面
建筑装饰所用的建筑材料是整个建筑物的墙面、地面、顶面等空间界面美化的物质基础。现阶段，我国部分装饰企业在大型建筑项目中，对建筑材料的选择更加偏重美观性和装饰性，而在一定程度上忽视了建筑装饰装修材料的防火、防水、防尘、隔热、净化空气性能和材料的耐久性。很多建筑装饰装修企业在对材料的选择上往往直接选择了一些含有害气体甲醛较多的建筑装饰装修原料和一些含有毒黏结剂的材料。这些建筑装饰装修材料在室内一旦遇热、遇湿或受潮，就很有可能会直接向外散发有毒气体，影响人们的生产和生活环境，从而威胁人们的身体健康。
2.2设计缺乏自主性，出现模仿之风
随着建筑全球化的不断深入和持续推进，国内的部分建筑设计师引入了一些国外的设计理念和设计管理方法，在较大程度上虽然促进了我国建筑设计行业的发展，但同时也引发了一些现实问题。例如：针对仿古风格的设计，部分建筑设计师的模仿跟风性较强，其照抄成功设计案例，忽视了对现实生活建筑实际使用状况的了解，也没有充分考虑和涉及建筑设计的美观实用性与建筑空间使用需求的良好适配性；有的建筑设计师对古代建筑文化并没有进行深入的研究分析，便盲目地使用一些外表美观的高档建筑装饰设计材料，导致建筑最终的整体装饰格局不协调，影响整体感官效果。
2.3盲目追求创新，忽略了实际的协调性和合理性
为了有效促进房地产企业更好地运作和健康、可持续发展，房地产企业不断努力进行专业技术创新，但仍然存在部分专业的建筑设计单位为了不断追求装饰设计上的新意，而出现“因小失大”的情况。比如，盲目地将哥特式样的建筑室内设计方案风格、欧式建筑装饰设计风格等元素混搭在一起，产生了不伦不类的设计效果。一些建筑装饰设计师不合理、不恰当地运用这种“创新设计”，反而导致建筑设计风格的不协调。
3房地产建筑设计管理要点浅谈
3.1科学合理制订方案，确保设计质量可行
在房地产开发的过程中，设计管理人员首先要对项目背景进行充分了解，并合理制订工作计划。在开展设计管理工作时，建筑企业需要安排相关的专业设计人员对设计项目的前期条件进行收集、汇总，并对前期资料进行分析。设计管理人员应充分分析项目的难易程度、工期、人员等因素，然后制订科学合理的计划，并且根据项目的概念方案设计、初步设计和施工图设计等阶段的完成情况，进行设计后评估。设计管理人员应在前期的概念方案阶段提出合理性的建议，避免设计方向性偏差，从而使设计更加符合市场需求。在方案设计初期，设计人员应充分了解市场需求和周边竞争情况，合理制订设计方案，并在初步设计阶段把控设计者对建筑材料选择的合理性，同时提出合理性建议。在施工图阶段，设计管理人员应着重对构造做法进行审查管理并提出优化建议，使得设计产品更具性价比。设计人员在设计的同时，还应对设计方案的基本优势和劣势因素进行综合分析，以促进方案设计更加贴合实际，从而进一步提高产品竞争力。在项目开展过程中，设计人员进行项目前期市场调研是工作的关键阶段；设计管理人员首先需要对市场需求进行充分了解，使设计方案更具可行性和落地性，确保项目的设计质量。
3.2针对管理工作各个环节进行有效协调
在项目建筑设计的管理计划基本确定后，管理人员需要对项目建筑设计质量进行全面管控。设计管理工作就要更多地关注组织科学管理、质量风险控制和人力资源合理分配三个方面的问题。房地产开发企业在开始进行建筑设计项目管理时，最关键的是要同时协调多个设计环节，对整个项目设计进行更加科学且合理的质量控制，并在此过程中协调各个专业，从而保质保量如期完成项目建设。首先，房地产设计管理人员要对各个设计团队进行择优选择，保证其实际设计能力可以顺利完成各项工作，从而更好地进行项目设计工作。其次，管理人员还要按照工程施工的项目设计流程图纸准确衡量项目设计人员的工作能力与技术水平，以便更好地保证项目设计施工图纸的技术科学性、合理性与技术实用性。最后，管理人员要及时结合建筑工程公司对各个项目的具体施工情况，对设计施工图纸内容进行质量评估，对设计图纸存在的问题进行有效的质量控制与妥善处理，从而更好地保证各项工程设计顺利完成。管理人员应对施工设计过程中的图纸和实际设计施工进行审查，在企业施工设计过程中，最重要的是使设计想法能够充分落地并保证施工质量。因此，企业设计管理人员要对全过程进行审查和分析，一旦发现施工设计图纸与实际施工情况不符合的情况，须对图纸进行及时有效的审查和处理，有效避免各种突发情况，从而有效保障工作进度，使房地产开发企业能够得到更好的发展。
3.3完善设计方案的选择对比工作
设计方案对一个项目产品有着至关重要的直接影响，所以，设计人员首先要综合考虑设计方案内容，进行谨慎、认真的分析，反复分析和对比多个设计方案的主要选择内容。在确定一个项目的设计方案时，设计人员要先进行一次全方位的设计分析，多角度、全方位地考虑设计问题，将每个设计方案的基本优势与劣势分别进行深入的对比分析，通过对比后的选择找出最优方案，实施成本相对较低、综合使用效益较好的设计方案。
3.4对整个设计工作进行有效监督与指导
3.4.1日常管理
在公司进行房地产项目的设计过程中，管理人员需要及时协助设计师与公司上级主动沟通在项目设计进行过程中可能遇到的一些复杂设计和技术问题，还应及时与现场人员进行沟通并积极参与项目设计管理。对设计公司在工作过程中可能会遇到的复杂技术问题，设计管理人员需要及时主动地向公司上级进行详细汇报，以及时寻求最佳解决方案。该项目汇报设计工作进度的目的主要包括以下两点：①向上级及时通报有关项目规划设计情况；②对房地产设计师在工作过程中可能遇到的复杂技术问题及时进行详细的设计分析和探讨，并从中不断探索和发现一些针对性的对策实施方案，确保设计公司后续各项设计的顺利进行。
3.4.2关键节点控制
设计管理人员应对拿地后的工作、设计阶段的工作、施工阶段的工作和后期工作等关键节点进行控制，对人员进行合理安排，确保项目开发的时间节点，加强对设计人员的管理，确保关键节点所出成果的高质量。设计管理人员需要推动项目高效运行，解决项目中出现的偶发问题，了解并把控项目全过程。在对房地产工程进行项目管理设计的过程中，管理人员还要根据项目设计工作进度进行适时调整，确定“委托设计任务书”项目中的设计相关需求，拟定房地产项目设计的各个关键技术要求，及时组织各主管部门对其设计进行专题讨论。如果遇到不确定性较大的技术问题，相关管理人员应及时征询城市规划、建设、消防等相关主管部门的指导意见，以确保设计相关技术问题能够得到及时、有效的落实和合理解决。
3.4.3设计成果评审
设计方案成果的评审工作是房地产企业设计管理中比较重要的一个环节。对于房地产设计企业而言，设计方案成果的评审不仅可以有效实现对工程设计管理单位提交设计图纸进行最后的严格把关，而且会直接影响其后续办理工程手续和设计变更的多少。设计方案成果的评审人员需要选择权威人士参与评审工作，并且根据实际设计情况做出决策。在对设计方案成果进行评审工作的过程中，评审部门应及时形成设计评审会议纪要，为日后评审工作的有效推进与管理提供必要的素材和参考依据。
3.5做好设计修改的准备
在房地产项目设计阶段涉及建筑设计与设备安装方面，设计人员应因地制宜。整体设计方案应尽量按照用户的需求进行改变。例如，沙发、衣柜的颜色选择等所有的设计搭配应确保整个空间布局更加融洽，让每个用户能够感受到更加极致的视觉体验。总之，设计人员要不断优化设计，做好设计修改的准备。3.6设计要遵循节能环保和消防要求房地产建筑的设计产品是人们日常生活、外出工作和轻松购物的重要场所，长期以来聚集着大量的人流。很多大型商业都是在工程完成后就直接对外开放营业，会有大量的人员长期停留和使用。因此，建筑设计施工单位一定要充分考虑环保的重大问题，在装饰设计方案和装饰材料选择方面务必选用安全性高、无毒无公害的环保产品。产品必须满足消防设施验收的各种相关规范要求，否则是无法顺利交付的。房地产工程开发建设企业和各地的参建工程单位同样应该本着为人们的健康负责的态度，自觉选择和规范使用各种节能环保材料，创造干净和安全的空间环境。
4结语
综上所述，房地产企业的管理需要设计管理者科学合理地制订方案。同时，设计管理者需要加强日常管理以及对管理工作中各个环节进行有效协调，优化方案的比对流程管控。管理人员只有提高设计管理工作的效率，才能不断解决施工过程中出现的问题，从而达到设计质量的目的。房地产企业相关设计管理工作是具备一定复杂性、长期性和整体性的工作，其需要处理好各个细节与环节的关系，从而更好地规避风险。可见，房地产的设计管理人员应因地制宜、实事求是，综合考虑多方面因素，采取可行性措施，从而更好地进行设计管理。只有这样，才能更好地适应市场需求，推动房地产行业的可持续发展。
作者：董鑫 单位：中铁二十二局集团有限公司北京工程勘察设计院