【摘要】
随着今年以来房地产市场的逐步回暖，房地产企业在土地市场、房地产投资、房地产开工和销量等方面的动作逐渐火热。房地产行业具有资金需求大，资金使用周期长的特点，财务风险的控制越来越重要。本文在阐释了当下我国房地产企业的财务风险具体情况的基础上，对存在的问题进行了分析，然后针对这些问题提出了相应的建议和管控措施，并且以恒大地产的模式和管控手段为案例，简单阐释了财务风险控制的方法，以期在房地产企业的财务风险控制优化过程中起到促进作用。
【关键词】
房地产;财务风险;管控
一、引言
今年以来，我国房地产市场出现了明显的回暖迹象，房地产的投资、开工、销量、销售额等各个指标都有了一定的提升。随着房地产市场的逐步回暖，资金市场的投向开始转向房地产业。与房地产企业本身密切相关的土地市场的爆发式回暖，上半年的“地王”频出现象昭示了这一不可忽视的热度。土地价格的持续攀高带来是不仅仅是表面上的土地市场繁荣，更多的对未来房地产市场的担忧。对于房地产企业来说，土地市场拿地作为地产项目的初始投资，往往伴随着一系列的投资风险和开发风险，进而带来资金回收风险。在一线城市的土地供应限制严重，二线城市土地市场过度火爆，三四线城市土地市场冷清的情况下，房地产企业做好投资决策，规避财务风险显得相当重要。在企业的财务风险中，资金风险是其中的核心，资金风险主要涉及到企业的筹资、投资以及现金流管理，本文将以这三者为切入点，浅析我国房地产企业的财务风险和管控策略。
二、我国房地产企业的财务风险
(一)筹资风险。房地产企业具有资金需求量、资金周转时间长的特点，对于多数房地产企业来说，对于负债的依靠随着运营的深入越来越大，高杠杆的负债经营也就成为了房地产企业的财务特征之一。正是因为如此，房地产企业筹集资金的能力往往是市场竞争力的决定因素之一，相反，较强的市场竞争力和品牌效力也会促进筹资能力的扩展，二者相辅相成，促进整个房地产市场的优胜劣汰。对于时间的把控，主要考虑到资金时间成本的问题，企业都力求在最合适的时间点得到资金，进而避免资金过早的到达账户而产生不必要的时间成本;对于数量来说，企业力求得到的资金在数量上在风险要求下合理的匹配企业的资金需求，减少资金匹配不足带来的资金不足风险或者资金剩余导致的资金占用成本风险。对于房地产企业来讲，筹集资金在时间和数量上面的不稳定性即为筹资风险。资本结构主要是指融资的来源的结构，对于房地产企业来说，要合理配置银行和非银行融资，股权融资和债务融资等结构，达到总体的风险趋于可控范围。
(二)投资风险。房地产企业的项目运营都是从投资开始，特别是土地市场的拿地投资，因此对于地块的位置、价格、性质，房地产企业都具有很高的敏感性，当然，这里面存在的不确定性即是房地产企业的投资风险。房地产企业的投资不仅仅包括土地市场的投资，也包括房地产项目类型的投资，具体来讲主要是选择商住还是纯住宅，选择高层住宅还是叠墅还是别墅洋房等等方面，这些具体的决策都会直接影响到后期的销量，进而影响到资金的回收。另外，房地产企业的投资风险还包括项目之间的匹配和衔接问题。一个较为大型的房地产企业往往具有多个项目，这些项目可能同时处于开发的过程中。这种情况主要是由于企业盲目追求项目数量或者企业对项目缺乏严格、科学的评估决策导致的。多项目的同时运营，对于房地产企业的资金实力要求很高，因而盲目的扩张投资开发不仅不会增强企业的实力，更有可能会使企业的资金链出现断裂，进而引发财务风险和整个公司的经营风险。
(三)现金流风险。房地产企业的资金流风险主要是指筹资和投资的资金流不匹配，导致企业的偿债压力、资金回收压力加大，从而加大引发整个财务风险的可能性。企业的现金流主要是由流入和流出构成，对于流入来讲，主要是筹资的过程;对于流出来讲，主要是投资的过程。如前文所述，每个过程都存在着较为明显的不确定性，这种不确定性的汇总就是房地产企业的资金流风险。对于资金的流入来讲，除了前文所述的筹资或者自有资金，销售回款也是房地产企业重要的资金流入。销售回款的风险主要是由于前期投资决策的风险传导所致，同时也受到营销策略的影响。
三、我国房地产企业的财务风险管控
(一)筹资方面。对于筹资来讲，房地产的财务风险管控主要是保持筹资的稳定性，这就要求房地产企业具有较为精准的资金需求预测和评估能力以及筹资渠道的多元化。对于资金需求的预测和评估，房地产企业应该建立一套较为完善的评估模式和体系，将确切的资金需求把握在自己手中，而不是以估计大数来作为筹资的目标，这样不仅不会降低筹资的风险，也加大了其中的不确定性。对于筹资渠道的多元化，这就要求房地产企业在进行筹资对象选择的时候，不仅仅要依靠传统方式，还要积极适时的拓展其他的融资方式;不仅仅只是依靠已经合作过的金融机构，还要积极适时的拓展其他的金融机构。另外，也要适时的尝试新兴的金融产品，合理运用金融市场的创新，改善企业的资本结构，降低总体的筹资成本和财务成本。
(二)投资方面。房地产企业的投资主要是土地市场的投资和具体房地产项目的投资。对于土地市场的投资来讲，房地产企业应该审时度势，切记盲目追随，需要根据自身的经营历史和资金实力，建立较为完善的评估体系，合理设置土地价格的阀值，保证后期开发运营拥有足够的运作和利润空间。对于具体的房地产项目来讲，主要需要充分考虑项目所处的位置、项目的定位以及自身的建设实力，具体来讲，就是需要进行较为系统的市场调查，做好市场细分，从结构、户型、布局、配套等方面进行合理的设计，为后期的销售提供坚实的质量保证。房地产企业的整个投资方面，都需要房地产企业在充分了解竞争市场的基础上，做好自身的定位，以差异化的竞争策略进行投资决策。
(三)现金流管理方面。在现金流管理方面，房地产企业应该做好双面控制，一方面严把资金流入端，控制流入资金的时间、数量、质量和成本，从源头上把握企业的财务风险;另一方面合理配置资金的流出端，量体裁衣，保证资金链的安全和流畅。这个方面是企业财务风险的重点，也是最综合的一部分，需要企业强化和完善企业的内部控制制度，建立和完善企业的资金管理体系，落实责任制，精准评估需求，真正做到按需筹资、按量投资、全面精细化管理。
四、案例分析
本文将以恒大地产的模式来阐释该模式下的财务风险。恒大地产是近年来逐步崛起的一家全国性的房地产企业，自从2009年登陆港交所以来，实现着跨越式的发展。总体来讲，恒大地产的模式核心的一点是“快”。拿地快。恒大地产拥有相当超前的意识，抢先土地成本低、升值潜力大的城市和区域，这也是恒大地产将土地成本控制的很好的重要原因。开发快。恒大地产在拿到土地之后，经过评估，除非进入到土地储备池，一般会进行快速的开发。恒大地产拥有强大的快速开发优势，通过强有力、专业化的执行团队，实现项目快速开发。一般来讲，恒大地产在快速打通审批、设计、招投标、施工等环节之后，六个月内推出预售计划，标准化营销程序确保在收购土地后六至八个月内开始项目预售。销售快。收购土地之后，经过一系列的标准化流程之后，恒大在六至八个月内开始项目预售，全年不收量，保证全年均有楼盘在售。恒大的快主要是就是体现上述拿地、开发、销售等三个方面，也正是因为这些快，将恒大地产的财务风险降到了可控制的范围。整个房地产开发流程的快速进行，不仅仅有利于保证资金的使用时间更短，直接降低资金的使用成本，也会加速资金的回流，增强资金的使用的效率。值得注意的是，恒大地产拥有标准化的决策流程，对于资金需求的把控相当精准，这也直接降低了筹资风险，减少资金的占用成本和时间成本。同时，恒大地产拥有强大的实力和品牌价值，不仅仅可以在筹资过程中拥有更大的话语权，其自身在筹资渠道的拓展方面也有序进行，这些措施都给恒大地产的财务风险加上较好的保护伞。
综上所述，房地产企业基于自身资金需求量、资金使用周期长的特点，对于财务风险的控制有着较高的要求。企业财务风险的核心是资金风险，具体来讲主要是筹资风险、投资风险和现金流管理风险，也会涉及到融资资本结构和融资成本的问题。房地产企业应该充分了解市场竞争形势和自身的定位，积极纳入内部控制制度建设中来。从筹资、投资和现金流管理方面进行优化和完善，做好全局考虑，降低企业各个项目的总体财务风险。
作者：李爱桃 单位：山西省越鼎盛房地产开发有限公司财务部
【参考文献】
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［2］应里孟，周海燕．房地产企业营运资金财务风险管控策略分析［J］．中国市场，2016(08)
［3］张玉梅．房地产企业财务风险管控［J］．现代经济信息，2014(11）
