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房地产企业资金管理问题及控制措施

2018-09-12 15:33 来源:资金管理论文 人参与在线咨询

摘要:国家宏观调控的重要环节之一,就是对于房地产行业的管控,房地产行业处于十分复杂的市场环境当中,因此在其运营的过程中,存在着各种各样的风险。特别是对于资金高度集中的房地产企业来说,如何通过做好资金的内部控制管理,达到预防资金风险,减少损失一直都是其需要探讨解决的问题。虽然在不断发展的过程当中,某些房地产企业已经摸索出了一些比较科学的资金内部控制管理体系,但是该体系仍然不完善,存在着许多的不足。本文分析了房地产企业资金管理内部控制的现状,提出目前存在的一些主要问题,并且提出相应的解决措施,以便于房地产企业能够更好地做好资金的内部控制管理工作。

关键词:房地产企业;资金管理;内部控制

一、房地产资金管理现状

近几年来,房地产企业经历了各种的挫折,比如大家熟悉的限购、限贷、国十条等条令,这些条令的出现,严重阻碍了企业的发展,使房地产企业面临着巨大的外部压力。尽管目前房地产市场有所回暖,但是仍然大不如从前。特别是对于一些一线城市的房地产企业来说,因为房价的大幅度下跌,导致企业的资金短缺,造成企业的资金管理混乱。为了帮助房地产企业解决目前的窘境,重回之前的辉煌,房地产企业需要做好的就是企业内部资金管理工作。只有做好了资金的管理工作,企业才能够获得更多、更有效的周转资金,以便于在需要的时候能够及时周转,避免企业资金链的断裂。目前房地产企业的资金压力主要来源于:首先,是该行业的项目成本高;其次,是房地产成品变现的风险较大。行业成本的高低受到多种因素的影响,例如:土地资源的限制。资源的不可替代性是导致地产成本不断攀升的主要原因之一。另外,房地产企业工程环节复杂,参与方多,所有的环节都需要大量的资金投入,而且资金回收周期较长,这些都会使得企业的生产成本增大。成本变现风险较大,主要是因为房地产不同于一般的商品,它的变现要求很多,导致其很难变现,即使变现成功后也难以确保不降值。

二、房地产企业资金控制存在的主要问题

1.预算过于形式化,投资规划不平衡

就目前房地产企业的发展现状来看,特别是对于许多的中小型企业来说,因为缺乏专业的技术、人才以及足够的资金,使得这种类型的企业不能够进行专业化的工程预算编制,甚至于没有那方面的意识。对于某些大型的房地产企业来说,虽然他们进行了相应的工程预算编制,但是预算编制过于形式化,并没有被真正地落实,并且成本控制的执行力度也还不够。有的房地产企业虽然达成了总目标,但是却仍然存在着成本分摊和成本细分等问题,这些问题的存在也恰好反映出企业的预算流于形式的现象。另外,有许多房地产企业不重视对于成本的分析,缺乏足够的对于市场环境的观察以及国家政策的了解,不能够及时掌握市场需求,盲目的跟风投资。在进行项目立项投资的时候,没有充分考虑各种影响的因素,导致之后的销售脱节,最终造成楼盘停工或者商品房的堆积。

2.资金管理不能及时进行结构调整

自从2008年房地产企业遭受重大的经济危机之后,不断有房地产企业宣告破产,整个房地产企业面临着结构性的调整改革。从2014年起,许多房地产企业因为资金链断裂而遭到破产的结局。虽然大多数的破产企业都是中小型企业,但是也有许多的大型企业难逃厄运,例如:光耀地产。根据他们破产的原因来看,大多数都是因为债台高筑或者是资金链的告急等等因素。国家宏观调控对房地产企业进行结构性的调整,已是经济发展的大势所趋,房地产企业应该抓住这个机会,及时进行自身资金结构的调整和完善。

3.融资渠道单一,长短期借贷比例失控

就目前的发展状况来看,许多房地产企业融资渠道单一,且存在长短期借贷比例失控的问题。特别是对于某些中小型企业而言,工程项目资金主要是通过向银行进行借贷,这样的融资渠道十分简单,再加上企业的股票形式会受到许多因素的限制,所以中小型企业难以获取想要的资金。而对于大型房地产而言,虽然它们存在许多融资方式,但是缺乏对于融资的思考,没有对其进行科学可靠的评估,常常是没有选择恰当的融资方式,导致债权分配不均、债台高筑等问题的出现。这样的管理方式会使项目资金管理失效或者失控。根据多家法院公布的开庭消息,可以知道不少房地产企业都存在着“民间高利贷”的融资形式,而这样的融资方式是导致企业资金链断裂的主要原因之一。另外,不少房地产企业在拨付到账管理方面也还存在许多问题;不少的楼盘常常因为资金供给的不及时导致休工、停工的现象,最终给企业造成更大的损失。

三、房地产企业资金控制的优化完善

为了解决目前房地产企业在资金控制管理当中所存在的问题,提出如下几种解决方案:

1.建立健全资金的预算管理体系

资金预算管理是房地产企业进行资金管理的第一步,是保证工程项目能够顺利完成的关键,所以应建立健全完善的资金预算体系。有效的资金预算体系不仅应该包括事中的控制,还应该包括事前的预算以及事后的反馈。只有完善的预算体系,才能真正发挥预算的作用。另外,预算的参与人员不仅需要包括相关的财务人员,还应该包括工程的项目代表等相关工作人员。项目的内容需要涉及立项、设计、施工、验收等所有的工程环节。在进行预算的过程中,要建立预算监督机制,设立专门的预算监督小组进行预算的监督管理工作,跟踪调查预算的开展和资金实际到账的状况、资金的实际使用情况以及相关的责任事项,进行跟踪调查之后,要进行及时的反馈。对于事后反馈的处理,主要要求高层领导人员根据反馈的数据进行分析探讨,及时发现超出预算部分的资金并找出原因,如果涉及相关的工作人员,应该及时的追究其责任;如果是因为宏观的经济市场所造成的,就应该及时的想办法去解决。

2.开发更多的融资渠道,创新产品的销售途径

针对房地产企业发展所存在的问题,特别是对于中小型的房地产企业而言,应该加大开发融资渠道的力度,创新企业产品的销售途径。主要表现为以下的几个方面:首先,根据受众的需求,设计具有针对性的楼盘,打造独特的服务理念以及高品质的产品,为不同的需求提供对应的产品,以此提高产品的销售效率,并获得市场广泛的好评。其次,创新产品的销售模式。销售是房地产企业资金回笼的主要方式,但是传统的销售模式已经不再适合于现有的经济市场,所以需要对其进行不断的改进和完善。房地产企业应该从楼盘卖点以及广告等方面入手,促进房地产企业的销售量,加大企业的资金回笼。最后,开发更多的融资渠道,选择更加合适的融资模式。大型房地产企业应该选择银行贷款、民间借贷等多种方式结合的借贷模式。对于某些项目的资金,尽量采取由施工方或者供应商垫付的模式,这样可以给房地产企业更多资金周转的时间,更加方便后续工作的进行。

3.加强成本管理,建立信息化的资金管理系统

一方面,房地产企业应该加强成本的管理。其中财务部门在资金管理的过程当中起着至关重要的作用,其担负着记账、核账、催账等职责,所以应该加大对于财务部门的重视程度,加强财务部门与其他部门的联系,这样能够方便财务部门更快、更好地完成资金的管理工作,同时也加强了企业内部的联系。另一方面,在如今信息化数据的时代,信息化管理系统对于企业的发展来说至关重要,对于房地产企业来说也是如此。企业应该建立信息化的资金管理系统,实时的监督管控资金的支出、流动,管理者可以借助信息管理平台随时查看资金的流动情况,如此,方便了管理者的工作,提高了管理的工作效率,并且极大程度的降低了运营的风险。

4.建立与资金管理相关的绩效考核机制

对于一个企业而言,绩效的考核可以极大程度提高全体成员工作的效率。所以,对于房地产企业的资金管理而言,也应该建立健全相关的绩效考核机制。主要表现为:首先,根据企业发展的实际状况,建立合适的绩效考核机制,并且该机制应该是动态的,可以随着企业的发展实时的进行调整。其次,将资金管理人员的工作与绩效考核联系起来,建立相应的奖惩机制,对于在绩效考核当中表现优异的员工,应给予积极的奖励;对于表现不好或者态度消极的员工,应该给予批评甚至是惩罚。在进行绩效考核时,不只是考核资金管理人员某一次的绩效,更要考核多次综合的绩效,因为只有这样,才能够更加全面地反映出工作人员真正的绩效水平。最后,房地产企业应该建立专门的考核机构,对资金管理的各项管理工作进行专业的、科学的评估,最大程度的挖掘出各个管理人员的潜能,提高工作人员工作的积极性。

四、结语

综上所述,房地产企业目前在资金管理的过程当中还存在着一些问题,这些问题严重阻碍了企业的发展,所以有必要对这些问题进行探讨分析,并且及时的进行解决,以便于企业更好的进行资金的管理工作。

参考文献

[1]张文曙.浅析房地产企业内部控制存在的问题及对策[J].时代金融,2015,(36):346-347.

[2]陈华如.房地产企业内部控制存在的问题与对策研究[J].现代商业,2011,(36):92-93.

作者:郑连忠 单位:广东省广垦置业有限公司

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