摘要：营改增税收政策在“十三五”规划中确定下来，以降低企业的税务负担。作为最后一批纳入营改增模式的物业管理企业，要想实现真正意义上的税负减轻，必须对营改增政策进行彻底的分析，积极地找出不利影响的解决策略。本文结合物业管理企业实施营改增后税负及利润的变化分析，对如何在营改增模式下降低企业税负提出了几点建议，以供参考。
关键词：营改增；物业管理；企业；影响；对策
引言
从增值税的起源来说，最早是法国与20世纪五十年代开始实施的。因为这种征税模式的适用性而被其他国家陆续采纳。截止目前全世界开始进行增值税征收模式的国家有170多个，增值税所覆盖的业务范围也不断的扩大。我国在最初20世纪就是年代开始推行营业税与增值税并存的模式，但随着中国加入世界WTO以来，全球经济一体化的不断加快，使得新的经济形势不断呈现，原有两税并存的模式已经远远不能使用现有的经济发展趋势。
一、物业管理企业所处的环境简析
但从国内环境来说，随着国内经济的不断良性发展，各行业的发展前景都十分广阔，这就使得行业发展必须向着提质增效，创新升级不断的迈进。在经济发展新常态下，企业必须不断地进行分工优化和合理结构布局才能适应市场环境的发展。作为物业管理企业也必须时刻清醒的认识到，在目前的自身发展中粗放式、不平衡及不可持续等问题依然存在，经济快递发展与自身成功转型之间矛盾依然存在。企业在稳增长，惠民生等方面还面临很多的挑战。
二、营改增下物业管理企业所受影响
（一）财务方面。2016年物业管理企业作为最后一批被纳入到营改增行列的企业，在企业财务制度规划，财务核算及数据统计，财务信息真实性及准确性等方面有了很大的改善。营改增模式的出现使得企业原有重复征税问题得以解决，有效的降低了企业税负。是企业能够获得更为丰厚的经济收益。营改增还是原始的税率及抵扣范围得到优化，促进了企业产业结构的调整及完善，使企业能够在规模和范围扩大基础上获得更快的发展。（二）企业可持续发展影响。营改增模式在税收制度方面的最大变革就是解决了部分企业重复征税的问题，有利于企业产业结构的调整。物业管理企业在国内来说是属于新兴行业，截止目前相关的物业收费价格机制还没有完善。国家对整个行业的高税收使得行业税负普遍较重。但在新的营改增模式下，企业内部财务制度不断的完善，并且营改增打通了原有的抵扣链条，进项税可抵扣项幅度大增，这变相的降低了企业税负。为此，通过营改增模式的实施在物业管理企业的长远发展方面起到了很积极的推动作用。（三）税负影响。从营改增模式推行后，物业管理企业的行业纳税税率从以前的5%营业税调整为现在的6%增值税。但物业管理企业成本组成中主要是人力及固定成本，特别是人力成本占到70%，而这部分成本是不能进行进项税抵扣的，所以营改增从本质上没有减轻企业的税务负担，反而增加了其税负。（四）利润影响。营改增模式下，对于较小规模的企业纳税然来说，税率下降必定带来利润提升。而对于一般纳税人来说，利润空间还受其收费结算方式的影响。收费不同纳税额度就有差异。当物业管理企业采取的是外包干制模式时，物业管理企业可以通过项目外包来获得更多的进项税可抵扣项额度，自然税务负担就会降低，利润空间增加。
三、物业管理企业针对营改增的相关应对措施
（一）积极采取应对政策。税收制度的改革带给物业管理企业的既是挑战也有基于，我也管理公司必须结合自身的实际情况，通过前期及未来近几年的企业税负影响分析，通过深入了解税制各项政策，做好企业的税率调查，以财务核算及保税工作为基础进行增值税发票的管理和使用。（二）积极争取收税优惠政策。企业可以结合自身短期内的税负问题想财政部门申请支持和帮助，同时做好抵扣环节的打通和延伸工作，增加进项税可抵扣项，并实行商业住房开增值税发票。在实际管理中出现的保洁、绿化，养护等费用可以作为进项税可抵扣项来抵消人工成本过高的抵扣。（三）进行居住和非居住物业的分开征税。营改增模式后，经营亏损的居住物业与盈利非居住物业之间是不同的税率征收模式，其中非物业项目税率按照6%征收。
四、结束语
营改增模式的出台，是国内税收方面的一项伟大转折，对于营改增模式转变的真正目的，不应该以短期的目光来看，应该从长远角度出发，相信随着税收政策的进一步完善，企业将逐步的享受到税收的优惠。营改增是推动我国税收不断迈向规范化和合理化的重要途径，物业管理企业只有牢牢抓住这个机遇，才能实现自身的健康发展。
参考文献：
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[2]吴鸿根.营改增对物业管理行业的影响及对策[J].上海房地,2014,（05）:46-47.
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作者:黄艺 葛锐 单位:重庆房地产职业学院 西南财经大学
