以深圳为例，前期物业管理招投标的主要依据有《中华人民共和国招标投标法》（以下简称《招标投标法》）及其实施细则、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）、《深圳经济特区物业管理条例》及其实施若干规定、深圳市住建局《关于进一步规范我市物业管理招标投标工作的通知》（以下简称《通知》）等规范性文件。在本专栏的第一期，笔者曾用一张图展示深圳市物业管理招标投标的流程，接下来，笔者将详细介绍整个流程。
（一）前期物业管理招标投标的准备阶段
1、交易平台
根据《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》（以下简称《实施若干规定》）第五十九条和《通知》的要求，深圳市建设工程交易服务中心（以下简称交易中心）是全市物业管理招投标的同一交易场所，为招标人和投标人提供必要的技术、法律咨询服务。建设单位须进入交易中心进行前期物业管理招投标活动（依法须通过政府采购中心进行的招投标活动除外）。
2、招标时限
根据《通知》要求，新建现售商品房项目应当在现售前30天完成前期物业招投标；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成前期物业招投标；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成前期物业招投标。
3、信息采集
根据《通知》要求，进入交易中心进行物业管理招投标活动的，招标人需提前到交易中心办理企业信息备案，投标人需提前到交易中心办理企业信息卡和投标员信息采集。
4、委托招标机构
根据《招标投标法》和《深圳经济特区物业管理条例》的规定，招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜；同时，招标人也有权自行选择招标机构，委托其办理招标事宜。招标机构是依法设立从事招标业务并提供相关服务的社会中介组织。招标机构与招标人属于委托关系，招标机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守法律法规对招标人的规定。招标人委托招标机构办理招标的应当签订招标委托合同。
5、编制招标文件
根据《招标投标法》和《暂行办法》的规定，招标文件应当包括项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。具体到深圳，招标人可以参照《深圳市物业管理招标文件（示范文本）》，并结合物业项目实际情况编制招标文件。《深圳市物业管理招标文件（示范文本）》包括招标公告（投标邀请书）、项目需求书、投标人须知和合同主要条款及格式等四个部分。第一部分招标公告（投标邀请书）包括招标项目、招标范围、资格审查方式及招标其他相关事项等内容。第二部分项目需求书包括招标项目需求及投标文件格式两大部分，其中招标项目需求又包括项目概况、物业服务范围、服务期限、物业服务标准及要求、建筑物功能简介、主要设备设施介绍、物业管理有关说明、付款方式、投标价格及物业服务支出（成本）等内容；投标文件格式则指出投标文件应当包含的主要内容。第三部分投标人须知包括投标文件否决性条款和投标须知两部分，投标文件否决性条款汇总了何种情况下投标文件不予受理或无效或废标的情形；投标须知是对招标活动的详细说明，特别是明确了评标、定标的程序和方法。第四部分为合同主要条款及格式。
6、招标活动备案
根据《实施若干规定》和《通知》，建设单位进行前期物业管理招标时，应当在招标公告或者发出投标邀请书的10日前填写物业管理招标备案表报区主管部门备案。备案时，建设单位应提供备案表、招标文件、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标委托合同及其他材料。
7、招标信息登记
建设单位完成物业管理招标备案后，应持经区主管部门备案的《备案表》、招标文件、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标委托合同、企业营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人证明书、法定代表人授权委托书、法定代表人、人身份证到交易中心办理招标信息登记。
（二）前期物业管理招标投标的实施阶段
1、招标公告
前期物业管理招投标应当在交易中心的物业管理招投标服务平台招标公告，且时间不少于5个工作日；采取邀请招标方式的，招标人应向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
2、投标报名、资格预审、发放招标文件
投标申请人按照招标公告的规定到交易中心提供报名资料，领取报名回执。投标报名条件中有业绩要求需招标人审查的，投标申请人需先到招标人处接受审查，合格签字后，方可报名。不能报名的情形包括：有直接控股关系的企业不能参加同一物业项目报名；正在接受处罚的单位和受市物业管理协会公开谴责的单位，不得参加投标报名；超过规定时间的，不予受理。公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。实行资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告中载明资格预审的调价和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。资格预审文件应独立包装，并进行密封。招标人经审查后，如有不符合条件的投标申请人，招标人应到交易中心办理合格投标申请人公示，公示期不得少于3个工作日。公示期满后，招标人到交易中心申请召开招标会事宜，并在招标会上发售招标文件。发售的招标文件必须与经主管部门备案的招标文件一致。公开招标的物业项目，自招标文件发生之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日，采用抽签定标法的除外。
3、组织踏勘现场和答疑会
招标人根据物业管理项目的具体情况，按照招标文件规定的时间，组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供物业项目工程图纸等详细资料。对于投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问，招标人可以书面形式或召开答疑会的方式解答，但需将解答以书面方式通知所有招标文件收受人。招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
4、提交投标文件
投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出回应。根据《深圳市物业管理招标文件示范文本》投标文件一般包括以下内容：1.法定代表人证明书；2．投标文件签署授权委托书；3．投标函；4．投标人情况介绍；5．物业服务企业相关项目业绩表；6．拟派本项目的负责人员简历表；7．投标保函（若招标人设有）；8．物业管理投标承认书；9．投标报价一览表；10．物业服务支出（成本）构成明细报价表；11．物业管理方案及相关服务计划；12．招标文件要求的其他资料或者投标人认为需要补充的资料。投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点；在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当不予接收。投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。在深圳，投标人应当在截标当日到交易中心提交投标文件，并领取回执；召开抽签定标会的，投标人应在抽签会开始时间前直接到抽签会议室提交投标文件并签到。
5、开标和评标
（1）开标
开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。不参加开标会的投标人，视为其认可开标程序和结果。开标应遵循招标文件规定的程序，一般应包括：①招标人当众宣布开标纪律、招标人参会人员的名单，公布提交投标文件的投标人名单；②公布提交合格撤回通知的投标人名单，并将其投标文件原封不动地退回；③招标人检查投标文件的密封和标记情况，在场所有投标人和交易中心工作人员、监管人员共同见证；④经确认无误后，由招标人当众拆封，宣读投标人名称、投标担保的提交情况（若招标人设有）、《行贿犯罪档案查询告知函》的提交情况以及招标文件规定的其他内容；⑤招标人应把开标过程记录在《开标情况记录表》，并由投标人签字确认，投标人拒绝在《开标情况记录表》上签字的，视为同意开标程序和结果。
（2）评标
①组建评标委员会
招标人应于开标当天到交易中心抽取评标专家，并按法律法规的要求组建评标委员会。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家为成员总数的三分之二。与投标人有利害关系的人员不得进入评标委员会。
②评标方法
招标人可以采用定性评审法、综合评估法或法律法规规定的其他方法。采用定性评审法时，评标委员会在评标报告中向招标人推荐无排序的中标候选人，所有递交的投标文件不被评标委员会判定为废标或无效标的投标人均为中标候选人。综合评估法是指最大限度满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件规定的各项评价因素进行量化打分，并按汇总评标总得分由高到低的顺序推荐中标候选人的评标方法。
③评标过程
评标委员会应首先对投标文件进行初步评审。有下列情形的，初步评审不通过，投标文件应作无效标处理：物业服务费报价不符合招标文件要求的；同一项目出现两个及以上报价，且未声明哪个是有效的；投标保函（若招标人设有）的内容不符合招标文件要求的；投标函、物业管理投标承诺书未按招标文件规定填写的；投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的；招标文件或者法律、法规规定的其他无效标情形。初步评审后，评标委员会应进行详细评审。有下列情形的，详细评审不通过，投标文件应作废标处理：投标人以他人的名义投标或出现串通投标、弄虚作假情形的；投标文件不满足招标文件规定的任何一项实质性要求的；评标委员会根据招标文件的规定对投标文件的投标价格进行调整，投标人不接受调整方式的，或不接受调整后的价格的；投标人拒不按照评标委员会要求对投标文件进行澄清、说明、补正的；招标文件或者法律、法规规定的其他废标情形。评标委员会完成投标文件技术（资信）标及商务标的评审后，可以根据投标人的投标书中涉及的内容，现场设置有针对性的答辩问题。答辩时间原则上不超过10分钟。为了有助于投标文件的审查、评价和比较，对投标文件含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会可以用书面形式(应当由评标委员会签字)要求投标人作出必要的澄清、说明或者纠正。投标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式（由其授权的代表签字），并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性的内容。评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行校核，看其是否有计算上、累计上或表达上的错误，修正错误的原则为数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表示的金额为准；综合单价与数量的乘积与合价不一致时，以综合单价为准，除非评标委员会认为综合单价有明显的小数点错误，此时应以标出的合价为准，并修改综合单价。评标委员会对实质性响应的投标文件进行评估和比较后，出具评估报告。评标报告是评标委员会根据全体评标成员签字的原始评标记录和评标结果编写的报告，评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标过程中，若评标委员会认为投标人均不满足招标要求的，可以不推荐中标候选人，建议招标人重新组织招标。
6、定标
（1）组建定标委员会
定标委员会由招标人负责组建，由7名以上单数成员组成，在定标当日由招标人从2倍以上备选人员名单中随机抽取确定。定标委员会成员由招标人自行确定。
（2）定标方法
票决定标法，即在采用定性评审法时，定标委员会成员在进入定标程序的投标人中通过投票表决的方式确定中标人。综合评估法，即根据评标委员会评标报告中推荐的中标候选人依次排序确定中标人。排名在前的中标候选人放弃中标的，招标人可以依次确定其他中标候选人为中标人。抽签定标法，即通过随机抽签的方式确定中标人。
（3）票决定标法的规则
投票规则：每一张选票,都是所有进入定标程序的投标人的一个排列,该排列明确了先后顺序，即第一名、第二名……排列最后的为最后一名。计算规则：比较每个进入定标程序的投标人在一对一比较中的取胜次数，取胜次数最多的投标人胜出。投标人一对一比较的计算规则：假设两个投标人是A和B，那么把所有的选票分为两类：第一类是把A排在B前面的，第二类是把B排在A前面的。如果第一类的选票数量多,那么为A胜，B负，记A取胜一次；如果第二类的选票数量多,那么为A负，B胜，记B取胜一次。
7、发放/接受中标通知书
中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。中标候选人公示满3个工作日，且未受到投诉，中标人可以领取中标通知书。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。
8、合同签订及备案
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。《暂行办法》中规定，招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、招标委托合同等资料。在深圳，《实施若干规定》第六十五条规定，招标人应当自物业服务合同签订之日起15日内将评标、定标情况向区主管部门备案，招标人可以委托物业服务企业在其办理物业服务合同备案时代为办理本备案事项。
作者：李烨云
