一、物业管理招投标行为的法律性质
本专栏的第一期，笔者即提出了物业管理招投标的概念。物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业服务内容，制定符合其服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。物业管理投标是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。从以上概念可以看出，物业管理招标与投标存在着相互对应的关系，其本质是一种包含着“买”和“卖”两方面的完整的交易行为，是一种以合同形式反映民事法律关系的民事法律行为，整个招投标过程就是一个当事人意思表示达成合意，合同成立的过程。根据《合同法》第十三条，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，而物业招投标活动又分为招标、投标、评标、定标、中标等若干环节，合同必经的两个阶段又是如何与这些环节相对应的呢？
（一）招标是要约邀请，投标是要约
根据《合同法》第十四条的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。要约的内容必须具体确定，即要约应包含《合同法》第十二条规定的必要条款，如标的、数量、质量、价款、履行期限、地点和方式等条款，且这些条款必须确定、清楚。要约须表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。一般情况下，要约发出后，要约人就受到要约的约束，不能随意变更、撤销要约。具体到物业管理招投标环节，招标行为是要约邀请，投标行为才属于要约。第一，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，没有订立合同的目的。物业管理招投标中，招标人招标公告是引发潜在投标人参与投标的兴趣，在投标人投标之前，招标人并不受到招标公告的制约，是可以根据具体情况进行修改的。但投标人递交投标文件后就会受到投标文件的约束，不能更改和撤销。第二，招标人发出的招标公告内容上不具体明确。招标公告上不具备最重要的价格条款，而投标文件中才会载明投标价格。
（二）中标通知书的发出为承诺
《合同法》第二十一条规定，“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”承诺的内容必须与要约的内容一致，必须标明受要约人决定与要约人订立合同的意图。根据《招标投标法》的规定，中标人确定之后，招标人应当向中标人发出中标通知书，中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，且不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
二、前期物业管理招标投标中需要关注的事项
（一）如何避免前期物业管理“建管不分、独占经营”的问题
按照现行的法律法规，前期物业管理的进入主要采取招投标的方式。但由于物业管理市场化程度不高、物业管理法规制度不够完善、政府监管职能不力、各地区发展不均衡、社会各界对物业管理的认识有偏差等多个因素的存在，房地产开发建设企业在选择前期物业管理上具有天然的优势和控制权，使得前期物业管理招投标制度在实践中未能够得到贯彻落实，从而导致很多物业管理公司是房地产开发建设企业的下属机构或子公司。这种“谁开发，谁管理”的“父子兵”体制（模式），进而也就决定了后续物业管理对开发商的依附性、对业主的不平等性。笔者认为，深圳在避免“建管不分、独占经营”的问题上做了很多有益的尝试。一是深圳明确规定“有直接控股关系的企业不能参加同一物业项目的投标”；二是深圳对以协议方式选聘物业服务企业设立了严格的审批程序，对于前期物业管理招投标，第一次投标人少于3人的，招标人应进行二次招标，二次招标投标人仍少于3人的，方可采用协议方式选聘物业服务企业；三是利用电子招投标方式，从技术上、程序上确保前期物业招投标公正、公开、公平进行。
（二）提高投标成功率的探索
根据《通知》要求，建设单位必须进入交易中心进行前期物业管理招投标活动。在公开的招投标中，物业服务企业如何提高投标成功率是一个非常重要的问题。除了提高企业自身竞争力以外，写好投标文件有着至关重要的作用。一份好的投标文件应该做到最大限度地满足招标文件的实质性要求和条件，笔者认为需要做到以下几点。第一，要做到全面、准确、有效。招标文件中要求的投标文件包含的内容要全部具备，内容要清晰、准确，要符合时限的要求，避免变成无效标。第二，对项目需求总体理解和总体服务方案要有一个详尽的描述。要针对一个服务特定对象，分析其物业的重点难点所在，再根据企业自身的实际情况提出有针对性的对策。提出服务目标、管理目标及服务措施，提出总体方案、具体岗位设置、安全管理方案、保洁管理方案、绿化养护方案、会务服务方案等。同时需要有各项保障方案进行保障，如重大活动的保障方案、安全保障方案、文明场馆楼宇的创建保障方案、节能管理方案、保密管理，建立客户投诉回访机制。第三，整体服务方案规划及实施方案要有针对性。除服务定位和目标外，还应包括主要服务参考等级、物业管理各阶段和各专项服务的实施安排、重点难点应对措施、文明单位建设思路等。要尽可能使投标方案与本项目的需求吻合，方案针对性强，可操作性高。第四，要有亮点。如节能、环保、健康和安全管理都是当今社会业主尤为关注的内容，投标文件中应有专门的叙述。除此之外，还可以通过创建花园小区、文明小区、宜居小区等政府认可的奖项来增加吸引力。第五，报价合理。报价不能超过项目预算，也不能违反劳动法低价竞标。对每一项分类，如人员费用、各专项服务费用、委托服务费用、其他费用、税金、利润等均要进行明细测算，测算要有依据(法律法规、行业水平等)，作为报价的附表，报价明细表后还可以做相应的文字说明加以补充。
作者：齐秦
