第一篇：系统科学下的高校物业管理
一、高校物业管理系统
1.高校物业管理系统是由多个子部门和具体工作组成的有机整体
（1）高校物业管理的内容。高校物业管理是一个包含多个子部门的复杂系统，涵盖多项具体工作。高校物业管理主要由保安消防管理、工程维修管理、保洁绿化管理和公共服务管理等几个要素组成，且每一个要素又包含多项具体工作。（2）高校物业管理的特点。与社会上的物业管理相比，高校物业管理具有显著的特点。首先，高校物业管理涉及许多社会物业管理所没有的专项工作，如多媒体教学设备管理与维护、实验室设备管理等；其次，高校物业管理的公共服务管理要素较为发达，食堂、水房、浴室、体育场馆等是学生校园生活的重要场所，且商业化特征明显，是高校物业管理系统创收的主要渠道；再次，高校物业管理还承担着后勤育人、无烟校园创建等特殊职能，这也是社会物业管理所不具备的。（3）高校物业管理的功能。高校物业管理的核心功能，是为广大师生创造优良的工作与学习环境，为高校的教学、科研、行政工作保驾护航。这是高校物业管理系统独特的整体功能，是任何单个内部要素所不具备的。当然，各要素具体功能的实现，保证了整个高校校园的安全、整洁、有序，各要素的有效运作，是高校物业管理系统整体功能实现的基础。
2.面对外界环境和师生需求的变化，高校物业管理系统也在动态发展
（1）高校物业管理系统一直是在动态地发展。为了适应高等教育发展的需要，传统的高校后勤管理一直在探索变革的途径，如今各地高校探索出多种改革模式，现代化的物业管理理念与方法被引入，新的高校物业管理系统正在逐步建立并完善。（2）高校物业管理系统的主要服务对象———学生是不断动态变化的，而且随着时代的发展，师生的需求也在不断变化。为了满足广大师生的需求，高校物业管理增加了自助洗衣、无线上网、代收发包裹等新的服务项目。与传统的后勤管理相比，现代的高校物业管理提供的服务更多、更专业，极大地方便了广大师生的生活与学习。
3.科学高效的结构是高校物业管理系统功能发挥的基础
高校物业管理系统承担着高校运行后勤保障的重要任务，其目的是通过创建安全、整洁、秩序良好的校园，打造高校教学、科研和行政工作顺利开展的外部环境基础。高校物业管理系统不但具体工作多样，而且具有明显的层次性。高校物业管理系统内部各要素在分工的基础上紧密合作，才能保证整体功能的有效发挥。虽然在部门设置上各要素分属保卫处、后勤处、保洁队、资产处等多个部门管理，但在实际工作中各要素之间关联紧密，如食堂对保洁工作有较高要求，安保工作涉及的监控、门挡等多种设备需工程维修部门维护管理等等。各要素间只有密切配合、协作运行，才能在整体上保证高校物业管理工作的顺利开展。以系统的观点看事物有助于建立全局视角，并关注内部要素的紧密联系，以及系统与外部环境的关系。高校物业管理作为一个复杂的系统，也具有系统的特点，动态地看待物业管理系统的发展，是系统科学在高校物业管理领域的进一步深化。
二、高校物业管理改革是一项系统工程
在高校扩招、高等教育快速发展的大背景下，传统的高校后勤管理越来越难以满足需求，社会化改革势在必行。高校后勤管理改革的过程，就是现代物业管理手段与理念逐步引入的过程，在系统视角下，高校物业管理改革是一项明确系统目标、变革系统结构、协调内部要素关系的系统工程。在改革实践方面，围绕着“社会化”，各地高校进行了广泛的探索和实践，形成了校内模拟甲乙方、校内独立甲乙方、完全市场化管理、园区合作管理等多种改革模式。这些不同的模式各有利弊，在各高校推进物业管理改革的过程中，应当遵循以下原则，系统地加以分析、运用。
1.整体优化
受视角和认识能力的限制，人类习惯用还原论的方法解决工作中的各种问题。这种自下而上、注重个体的方法，适用于解决具体的一般性问题。我们对高校后勤管理改革的认识，也经历了这样的过程。在高校扩招、办学规模不断扩大的背景下，高校面临后勤资源不足等问题，我们首先想到的是，在原有的后勤管理框架下追加各种资源，简单地扩大后勤管理的规模。但在实践中这种做法暴露出许多问题，如管理的不到位导致服务质量下降；简单地扩大规模也无法满足广大师生新的服务需求等。高校后勤管理改革是一项复杂的系统工程，传统的还原论，无法完全解决“按下葫芦浮起瓢”问题，这就需要以整体优化的原则，看待高校后勤管理的改革与发展。整体优化的核心，是从全局出发，对问题进行系统全面的思考，从整体上把握其本质，并寻求有效的解决策略。与还原论不同，整体优化是一种面向全局的方法，在整体视角下，自上而下地分解复杂问题，再对部分进行协调，最后实现整体的优化。面对传统高校后勤管理的困境，小范围的修补无益问题的解决，因此，整体的改革就势在必行。“社会化”就是在整体优化的视角下提出的改革路径，它将现代化物业管理的资源、方法、理念引入高校管理，从整体上改变传统的管理体制。随着改革的不断深入，高校后勤管理的社会化程度越来越深，多种现代化的高校物业管理模式纷纷出现。实践证明，整体优化的高校物业管理效果明显，是高校后勤改革的可行之路，而且在未来的进一步深化改革中，依然需要站在全局的高度，全面、整体地推进高校物业管理改革。
2.协调有序
协调有序，是指系统内部的各要素、对象、手段，乃至管理主体之间的结合关系和方式都处于最佳状态，元素之间不仅互补匹配，而且相互融合，系统有序度达到最大。有序的结构是系统存在的基础，且要素之间的相互关系越有序，系统的整体功能就越强。高校后勤管理改革的重要工作之一就是打破传统的部门分割。现代的高校物业管理强调系统结构的科学性和内部各要素的紧密联系，保安、保洁、工程维修、公共服务等各部门信息互通，相互配合开展工作十分必要。师生感受到的高校物业管理效果，是多个部门工作共同努力的结果，不同工种间互相支撑、配合工作能有效地提高工作效率。例如，保洁人员在工作中遇到可疑的人或事件及时向安保人员通报；安保人员在巡逻过程中发现路灯不亮等设施设备问题通知工程人员维修。在高校这种人员聚集场所发生火灾、地震等突发事件时，更需要物业管理各部门高效有序的协作，如安保部门负责秩序维护、工程部门负责水电供应和设施设备修复、公共服务部门负责餐饮安置等后勤保障、保洁部门负责公共场所的卫生防疫等。
3.动态平衡
有序的系统结构有利于系统功能的发挥，但结构的有序性不等于一成不变，系统的结构是动态变化的，其内部要素之间的关系也在不断地调整。发展中的高校物业管理系统的动态性更为明显。改革使高校物业管理更加开放、灵活，实践证明这种动态变化带来了活力，进一步促进了高校物业管理的发展。高校物业管理系统的发展，也伴随着其内部要素关系的持续变化，随之而来的是系统控制方案的创新。与传统的后勤管理相比，现代高校物业管理模式的管控更加精细，绩效评价更受重视，带来的是服务效果的提升。对外界环境的适应性，是衡量高校物业管理系统动态变化效果的重要标准。高校物业管理系统在运作过程中，必须时刻关注外界环境要素的变化，并及时调整相关管理参量，以保证系统的运行适应外界环境的要求。鉴于高校物业管理服务对象的多变性和服务内容的多样性，保持积极运动的稳定与新的动态平衡是十分必要的。
4.与时俱进
与时俱进要体现时代性，把握规律性，重视创造性。在经济社会飞速发展的今天，不创新就意味着落后与淘汰，传统高校后勤管理难以满足高等教育快速发展的要求，改革创新成为必由之路。从“形式上分家，本质是一家”的校内模拟“甲乙方模式”，到资产完全分离的“校内独立甲乙方模式”，再到引入社会力量的完全市场化管理模式，以及规模化运作的园区合作管理模式，各地高校围绕时展的要求，进行了广泛的探索与创新，推进后勤社会化改革不断深入，建立了现代化的高校物业管理体系。在具体的管理与服务中，高校物业管理系统也需要创新的思维和发展的态度，创造性地开展工作，开发服务项目，在满足广大师生新的服务要求同时，实现自身的良性发展。
三、总结
总之，以系统观看待高校物业管理、以系统工程的方法探索其发展，给高校物业管理研究提供了新的视角。系统科学强调的全局意识、协作配合等观点，恰恰是当今高校物业管理发展过程中急需建立的。通过系统科学的应用，让高校物业管理科学发展，能够更好地服务于广大师生，为高等教育的发展“保驾护航”。
作者：董磊 单位：山西大学工程学院
第二篇：高校学生公寓管理与物业管理
一、高校学生公寓管理体系分析
1.学生公寓的性质和特点
学生公寓是国家和学校为了方便在校学生就学而优惠提供的必要住宿场所。它不仅是学生在校期间学习、生活、休息的公共场所，也是学校对学生进行思想品德教育和行为养成的重要课堂。因此，学生公寓除了具有社会公寓的一般功能之外，还有自身的一些特点：
1.1住宿费用与社会上的出租房屋比，相对较低，属于补偿性质。但受到国家财力的制约，住宿条件尚有一定的欠缺。
1.2学生公寓面对的群体是本校计划内招生全日制的在册学生。
1.3学生公寓的管理为实现学校的育人目标服务，在日常管理与服务时，除了要遵守国家的相关法令法规外，还必须遵守和执行学校的有关规章制度和教育计划。
2.学生公寓管理面临的问题
2.1学生群体的特点变化较大。现在的大学生大部分都是独生子女，他们生长在一个发展迅猛的经济、信息时代，兴趣爱好广泛，有超前的意识，接受新鲜事物的能力较强，思想成熟相对较早。但是他们又比较以自我为中心，吃苦耐劳的精神有所欠缺，处理问题有很大的依赖性。
2.2学生公寓的硬件设施不够完善。尽管这些年高校后勤社会化改革取得了显著的成效，学生公寓的住宿条件有所提高，但是受居住群体的特殊性以及社会经济等因素的制约，学生公寓的硬件设施还是属于相对滞后的状态。
2.3高校学生公寓管理，需要通过高素质管理者的身体力行，言传身教，为人师表，来影响和感召学生，从而提高学生的综合素质。从目前情况看，从事大学生公寓管理的一线工作人员一般没有接受过专业的培训，比较缺乏现代管理知识和意识。作为高校公寓的管理者，我们必须要认真严肃的面对上述的问题，通过改变工作状态以及工作方法，尽快的找到解决问题的出路，从而进一步提高学生公寓的管理服务质量，使学生公寓管理体系更加先进化、科学化以适应社会发展的要求。鉴于高校学生公寓管理的现状，我们可以通过学习物业管理的模式和服务理念并结合高校的特点与实际情况来改善和提高我们的整体管理质量与服务水准。
二、高校公寓管理与物业管理的互通
高校公寓管理部门是隶属于学校后勤集团的一个重要部门。因此，公寓管理部门在制定管理体系及服务理念的时候，都要以学校宏观的政策方针、办学宗旨以及各项规章制度为主体，做好后勤保障工作，稳定校园建设的和谐发展。以此为基础，我认为可以改进以下几个方面来提高管理服务质量。
1.深抓内部管理。加强职工队伍建设。确定以人为本的管理理念，加强管理服务人员的培训。以人为本的思想作为核心的科学发展观，已经贯彻落实到高校的教育管理中，为高校培养创新型人才、高校自身稳定可持续教育发展提供有力的保证。高校公寓管理人员需要改变自己的传统管理意识和思维方式，做到以服务学生为本、尊重学生、关心学生。同时需要对高校公寓管理人员进行系统的培训，使其掌握先进的管理方法和服务理念，将已被现时代所抛弃的传统管理模式彻底清除。通过培训，让员工清晰的了解自身的岗位职责，熟记自己的职责目标。重新树立服务理念，在思想上将服务摆在首位。确立明确的管理条例并建立奖惩制度，使员工在工作中有据可依。
2.创新对外服务。公寓管理人员需要走进学生的生活中，多一些了解和关心。把学生当做是自己的朋友或者是家人来沟通，接受并采纳学生对公寓管理服务工作的合理建议，根据学生们的学校生活实际需求，尽量完善硬件设施和软件服务，目的是给他们创建一个安全、整洁、健康、舒适的生活环境。只有这样才能让学生们感受到以人为本的管理服务理念。在实际的工作中，可以让学生参与到公寓的管理服务工作中，树立主人翁意识，增强其自我管理教育的能力。高校公寓中的学生作为公寓生活中的主体，要树立自我管理和积极参与管理的意识。学生公寓作为集体的学习、生活空间，需要全体同学的共同维护。公寓管理人员要充分的调动学生的积极性，让学生变被动为主动。这也是发扬和实现公寓生活中的民主活动。作为公寓管理人员，要牢记三心、二意、三高、四低、五记原则，将服务工作做进人心。
3.构建新型寝室文化，共同营造健康和谐的校园氛围。高校公寓的寝室文化建设时校园文化的重要组成部分，建设新型寝室文化，有利于学生和管理服务人员之间的和谐相处，有利于提高学生的学习、生活质量，有利于打造团队合作的公寓集体。组织公寓活动，不仅丰富了高校公寓课余生活，同时也会给每一位同学留下一个美好的回忆。
4.做好安全、保障工作，让同学住的放心。公寓安全是一个永恒的话题。作为公寓的管理人员，我们有责任做好安全保障工作。要做到定期检查逃生门是否畅通，灭火器等消防设施是否能正常工作，长期向公寓内住宿的学生宣传安全常识，提醒同学不要使用违章电器等；建立严格的检查制度，将检查落到实处，每次检查都要详尽记录，发现问题及时解决，不留安全隐患；建立外来人员进入公寓登记制度，为保证学生的生命财产安全，未经同意不得让外来人员进入公寓内；在生活保障方面，公寓管理人员要急同学之所急，想同学之所想，对于学生报修等问题，公寓管理人员要合理安排时间，尽快维修，从而保障学生的正常日常学习、生活。
5.保持良好的环境卫生。随着社会的发展，人们对生活、工作环境的要求越来越高。如何创造、保持一个崭新、令人舒适的环境，这个任务就落在了保洁员的肩上。环境卫生是否干净、整洁可以表现出一个公寓的“容貌”形象。为了保持公寓楼内环境卫生的整洁，公寓管理人员要通过“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”的方式为公寓楼内住宿的学生提供一个清洁、舒适的生活学习氛围。
三、总结
变则通，通则达。改变高校公寓管理模式和服务理念是社会发展的要求。一成不变，只能止步不前，只能被社会的发展所淘汰。这种转变不是一朝一夕能完成的，需要高校公寓管理者下定决心，持之以恒，从内心深处完成行为转变。管理是基础，其核心是学校及后勤集团根据实际情况所订制的一套完善的公寓管理条例。服务则是在管理的基础上，顺应社会的发展需要衍生而来。因此，为了更好的提高管理质量，我们必须要先做好服务。物业管理公司的服务理念和管理模式，值得高校公寓管理者深入的研究。根据本校的实际情况，建立良好的管理体系及服务理念是公寓管理者的首要任务；不断的改进，不断的提高时公寓管理者永恒的追求。事物总是在不断的发展。随着高校不断深入发展，学生公寓的管理工作更要应和时代的节奏，不断进行改革、创新、探索与尝试，在困难中求发展，在发展中总结经验教训，在总结中加强管理，在健全管理制度和完善管理资源上做文章，建立进取向上的高校公寓文化、育人功能，为建设和谐校园做好保障。
作者：张学敏 单位：辽宁师范大学后勤服务产业集团校园管理中心
