［摘要］文章以价值管理理论为基础，分析了中小型房地产企业管理模式中存在的产品价值利用不合理、产品投资价值管理不力、价值驱动性较弱等问题，提出了以价值取向为主体的战略管理模式、以价值增值为中心的流程管理模式、以价值实现为中心的企业客户管理模式等优化措施。
［关键词］价值管理;房地产;企业管理
我国房地产市场在现行经济快速发展的带动下呈现出逐年扩张的趋势，房地产开发企业的管理模式也逐渐出现变革。管理学自诞生以来随着社会进步和行业发展，管理思想与管理体系正在不断创新与演变，管理模式发展也逐渐成为中小型房地产开发企业发展壮大的核心要素。
1价值管理理论
汪平学者将价值管理定义为按照以价值为基础的管理结果和以价值为基础的管理的过程和成果两种。从本质上来说，两者区别在于前者把管理的基础定义为价值本身就是一种管理方法，其中心是利用过剩的收益来使股东的价值实现最大化。［1］后者旨在最大限度地提高股东的财富，使公司的未来目标、体制机制、战略进程、分析技术、测量、业绩和文化与这一中心密切相关。同时从另一个角度来看，以价值为基础的管理也可以说是一种以股东价值创造为企业管理中心的管理方法。只有股东价值呈现不断增长的趋势，才可以完成价值管理的最终目标。
2中小型房地产企业管理模式存在的不足
2.1产品价值利用不合理
长期不可移动性，保值增值是房地产产品的主要使用特征，［2］而一些中小型房地产开发企业在展现这两个特征的过程中，进行得并不尽如人意。一方面，为了保证具有更高的收益，许多中小型房地产开发企业为占据更大的城市场，不断对新的地皮进行开发，这个过程不仅会消耗巨资，还导致原有的产品不能实现自身良好的使用价值，违背了房地产产品使用长期性的特征。另一方面，企业并没有持续保持对产品的维护，企业公关形象的管理，而将资金的大部分用于开发新的地块，建立新的建筑物，导致了原有的房地产产品可保值增值的使用价值不能合理运用。
2.2产品投资价值管理不利
产品的投资价值是房地产开发企业在进行产品开发阶段首要的价值问题，但在这个方面部分中小型房地产开发企业存在着以下几个方面的问题。第一，企业管理者在投资过程中的主观判断性过强。工程实际实施过程中，企业对这些资料进行了解与分析的程度不够，有些仅凭借个人的主观判断，这就导致投资缺少准确的数据支撑，从而影响了企业的资金运转，降低了企业的经济效益，增加企业投资的风险，甚至关系到企业的生存。第二，管理投资过程管控不力。对投资进行有效管控是企业在产品投资中的重要环节。在实际中，中小型房地产开发企业的制度体系常常流于形式不能有效地执行，从而导致项目的投资缺乏精准有效的科学控制。［3］第三，欠缺相应的审计和评审。中小型房地产开发企业对投资项目的审计和评审的严谨程度不够，这使得企业的管理者并不能完全掌握投资项目的运行情况，从而不能做出及时准确的决策。
2.3价值驱动性较弱
中小型房地产开发企业普遍具有较弱的价值驱动力，主要体现在以下两个方面。一是当前中小型房地产开发产业市场处在一个比较特殊的环境之中，很多房地产企业过多注重公关能力而缺乏加强自身价值管理的意识。由于房地产开发的过程比较复杂，整体的审批过程要与建设、规划、土地等十多个有关部门发生关系，因此企业把部分精力放在公关办理上而不是自身的价值管理上。二是房地产业的高额利润也使企业的价值驱动性变弱。领导者会自然地认为利润即为价值，实际上两者并不等同。利润只能代表企业阶段性的投资收益，而价值是作为衡量企业是否可以长期发展的重要指标。盲目地忽视价值，以获取利润为导向必然是本末倒置，只能让企业不断走向衰落而非繁荣。
3中小型房地产开发企业管理模式优化建议
3.1以价值取向为主体的战略管理模式
企业经营战略管理模式的核心内容是把企业“价值取向”传递给客户。要成功地将价值取向传递给客户需要创造一种差异化的战略管理模式入手，做到产品领先、密切客户、运营卓越。产品领先就是产品质量与技术水平占优势。房地产开发公司要提升自身的综合实力，引进先进的工艺，确保产品质量，保证开发投资等各个环节紧密联系，必要时采取合作的方式，学企业的成功经验。密切客户管理模式就是顾客至上原则。与顾客建立良好的诚信关系，密切关注市场动态，深入了解客户需求以提供合适的服务。企业需要完善信息系统，以保证企业员工与顾客的信息能够及时传递与共享。［4］运营卓越管理模式则需要企业在降低成本的同时，能够保证项目质量不受影响或逐步提高，从而达到良性平衡。注重在有形价值取向的基础上，兼顾无形价值取向，改善业务流程，优化管理模式的协调性，注重员工的学习和成长能力，加强企业的驱动力。
3.2以价值增值为中心的流程管理模式
房地产产品的开发过程是房地产企业的核心流程，房地产开发的价值增值也将带来整个企业的价值提升。为了更明确价值增值细则，需要从流程管理模式入手。企业需要将价值分解并找到每个过程的价值驱动因素，［5］通过提升价值驱动力以达到价值增值的目的。其中投资决策阶段的价值驱动因素是项目研究小组的成立和高效运行。［6］成立相关的项目研究小组，充分了解市场状况和顾客需求。市场调研阶段具有市场层和产品层两个层面。市场层要着力于区域市场的状况，产品层要注重所在区域构成。项目设计阶段的价值驱动因素是自己高度介入产品设计工作，在不断审核中提升流程的价值。工程施工流程重点在于保证工程承包单位与设计单位的准确对接。销售阶段核心在于是产品评估，根据相应的市场环境确定营销策略。
3.3以价值实现为中心的企业客户管理模式
以价值实现为中心的企业客户管理模式首先要识别企业顾客，［7］按潜在价值为属性将客户进行分类，每类用户有相应的营销策略。其次进行差异化分析，房地产开发企业需要区分顾客之间的差别，然后将有限的企业资源集中起来，进行“一对一营销”。针对客户提出的特殊要求要及时调整自己的方案，只有进行双向沟通，注重成本和效率，才能满足整体的发展需求。最后要定制企业行为，通过资源重新配置，为企业客户提供个性化产品及服务。甚至可以为最有价值的客户改变产品开发过程。
4结论
面对已经到来的宏观经济环境和日益激烈的市场竞争，我国中小型房地产企业普遍存在的管理问题亟需解决。纵观中小型房地产开发企业管理的未来发展，随着管理技术与手段的不断丰富、优化和创新，中小型房地产开发企业将会不断发展，向更高层次跨越。
参考文献:
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［2］邵继红，何海丽.新形势下中小房地产企业战略转型研究［J］．湖北大学学报:哲学社会科学版，2015，42(5):121－125．
［3］闫磊，姜安印，冯治库.科技型中小企业投资价值的生命周期特征及融资匹配分析［J］．当代经济科学，2016(3):114－123，128．
［4］黎娟.互联网众包对现代企业管理模式创新的启示及应用［J］．商业经济研究，2017(2):113－115．
［5］李小敏.全成本管理体系在房地产企业开发项目中的应用［J］．财会通讯，2016(8):55－57．
［6］杨洁云.浅谈价值管理在房地产开发项目决策阶段成本控制中的应用［J］．四川水泥，2016(11):158．
［7］刘志高.大数据环境下企业管理模式创新研究［J］．宏观经济管理，2017(S1):128－129．
作者:刘天娇 单位:沈阳建筑大学